5Ob15/26f – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger, Dr. Pfurtscheller und Mag. Einberger als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragsteller 1. Mag. W*, geboren am *, und 2. K* GmbH, FN *, beide vertreten durch Dr. Guido Schwab, Notar in Graz, wegen Einverleibung des Eigentumsrechts und weiterer Grundbuchshandlungen in EZ * KG *, über den Revisionsrekurs der Antragsteller gegen den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Graz als Rekursgericht vom 26. November 2025, AZ 70 R 89/25k, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Graz-Ost vom 14. Mai 2025, TZ 5601/2025, bestätigt wurde, den

Beschluss

gefasst:

Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.

Begründung:

[1] Die Zweitantragstellerin ist Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ * KG *. Im Nutzwertgutachten vom 18. Februar 2025 werden der Wohnung Top 1 die „Multifunktionsfläche 1“ als Zubehör und der Wohnung Top 2 die „Multifunktionsflächen 2 und 3“ als Zuschlag zugeordnet. Unter Bezugnahme auf die Baubewilligungen zur Errichtung ua von 2 Wohnhäusern und 4 Pkw-Stellplätzen, wird darin gemäß § 6 Abs 1 Z 2 WEG bescheinigt, dass sich auf der Liegenschaft insgesamt 2 wohnungseigentumstaugliche Objekte (2 Wohnungen) und keine weiteren Stellplätze für KFZ befinden. In den Bauplänen sind die im Nutzwertgutachten als „Multifunktionsflächen 1 und 3“ bezeichneten Flächen als überdachte Abstellplätze für jeweils 2 Pkw ausgewiesen. Mit Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vom 20. Februar 2025 erwarb der Erstantragsteller 247/446 Anteile an der Liegenschaft verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top 2.

[2] Die Antragsteller begehrten die Einverleibung des Eigentumsrechts des Erstantragstellers an 247/446 Anteilen an der Liegenschaft verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top 2 und der Zweitantragstellerin an 199/446 Anteilen an der Liegenschaft verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top 1, sowie die Ersichtlichmachung von Vereinbarungen gemäß § 32 Abs 2 WEG und einer Benützungsregelung nach § 17 WEG.

[3] Das Erstgericht bewilligte die Einverleibung des Eigentumsrechts ob der 247/446 Anteile an der Liegenschaft zugunsten des Erstantragstellers. Die Mehrbegehren, auch jene auf Einverleibung des Wohnungseigentumsrechts an den Wohnungen Top 1 und Top 2, wies es ab. Die „Multifunktionsfläche 1“, die laut dem Nutzwertgutachten der Wohnung Top 1 als Zubehör zugewiesen sei, stelle weder die einzige Zugangsmöglichkeit zur Wohnung Top 1 dar noch würde sich aus den Urkunden eine andere Nutzung als jene als Abstellplatz für Kraftfahrzeuge ergeben. Auch für die „Multifunktionsfläche 3“ ergebe sich keine andere Nutzung als jene als Abstellplatz, sodass die Zuweisung dieser Fläche als Zuschlag zur Wohnung Top 2 in den Bestimmungen des WEG keine Grundlage finde.

[4] Das Rekursgericht gab dem gegen den antragsabweisenden Teil dieser Entscheidung erhobenen Rekurs der Antragsteller nicht Folge. Aus dem Nutzwertgutachten ergebe sich, dass die vertraglich gewidmeten „Multifunktionsflächen“ offenbar in Form von Carports als überdachte Abstellplätze ausgeführt und auch baurechtlich gewidmet seien. Laut Nutzwertgutachten seien die Stellplätze auftragsgemäß nicht als Stellplätze für Kraftfahrzeuge sondern als überdachte Multifunktionsflächen gewidmet worden. Das Rekursgericht teilt daher die Auffassung des Erstgerichts, dass es sich bei diesen Flächen tatsächlich um solche zum Zweck des Abstellens von Kraftfahrzeugen handle, denen die Bezeichnung „Multifunktionsfläche“ nur deshalb zugewiesen worden sei, um die Unzulässigkeit der Zubehörsbegründung an Kfz-Abstellplätzen zu umgehen. Jedenfalls bestünden entsprechende Bedenken (§ 94 Abs 1 Z 3 GBG). Das Rekursgericht bewertete den Entscheidungsgegenstand mit 30.000 EUR übersteigend und ließ den Revisionsrekurs zu, weil auch die Auffassung vertreten werden könnte, dass die rein formale, vertragliche Widmung durch die Vertragsparteien ausreiche und eine mögliche Umgehung des Verbots der Begründung von Zubehör an Kfz-Abstellplätzen nicht zu prüfen sei.

[5] Gegen die Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der ordentliche Revisionsrekurs der Antragsteller, mit dem sie die Abänderung im Sinn der Bewilligung auch der vom Erstgericht abgewiesenen Grundbuchsanträge begehren.

[6] Der Revisionsrekurs ist entgegen dem Ausspruch des Rekursgerichts, an den der Oberste Gerichtshof nicht gebunden ist (§ 71 Abs 1 AußStrG), nicht zulässig.

[7] 1. Nach § 2 Abs 2 WEG sind Wohnungseigentumsobjekte Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte). Ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug ist eine – etwa durch Bodenmarkierung –deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist (§ 2 Abs 2 S 4 WEG). Die grundsätzliche Eignung der Carports als wohnungseigentumstaugliche Abstellplätze für Kraftfahrzeuge steht hier nicht in Frage.

[8] 2.Die vom Gesetz geforderte ausschließliche Widmung eines Stellplatzes zu Abstellzwecken darf nicht überdehnt werden; die Widmung (auch) zur Erfüllung gewisser, zur eigentlichen Nutzung als Kfz-Abstellplatz konnexen und nicht ins Gewicht fallender Hilfsfunktionen (wie etwa der Lagerung von Autoreifen, Waschutensilien, Werkzeug udgl) neben der Benützung als Kfz-Abstellplatz schadet nicht (ErläutRV 1183 BlgNR 22. GP 10; 5 Ob 141/16w).

[9] Als Folge der obligatorischen Wohnungseigentumsbegründung an allen dazu tauglichen Objekten (§ 3 Abs 2 WEG 2002) muss von vornherein (als Grundlage der Nutzwertermittlung) festgelegt werden, ob und welche Kfz-Abstellplätze in Wohnungseigentum vergeben werden und welche als allgemeine Teile der Liegenschaft den künftigen Gemeinschaftern verbleiben sollen. Eine dritte Möglichkeit besteht nach der Rechtslage nach dem WEG 2002 nicht. Die Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum an Kraft-fahrzeugabstellplätzen ist nicht mehr zulässig (RS0118465; 5 Ob 216/24m).

[10] 3.Das Grundbuchsgericht darf eine grundbücherliche Eintragung (unter anderem) nur dann bewilligen, wenn das Begehren durch den Inhalt der beigebrachten Urkunden begründet erscheint (§ 94 Abs 1 Z 3 GBG). Ein Ansuchen kann demnach nur dann bewilligt werden, wenn der Urkundeninhalt nicht nur in formaler Beziehung unbedenklich erscheint, sondern auch hinsichtlich der materiell-rechtlichen Fragen keine Zweifel aufkommen lässt (RS0060878). Der Grundbuchsantrag ist abzuweisen, wenn berechtigte Bedenken im Sinne des Vorliegens eines Umgehungsgeschäfts bestehen (5 Ob 223/19h). Ob die dem Grundbuchsgesuch angeschlossenen Urkunden im Lichte des § 94 Abs 1 Z 3 GBG zu Zweifeln Anlass geben, ist eine Frage des Einzelfalls, die nur dann eine erhebliche Rechtsfrage begründen könnte, wenn dem Rekursgericht eine grobe Fehlbeurteilung unterlaufen ist (RS0060878 [T55]).

[11] 4. Die Antragsteller bringen in ihrem Revisionsrekurs vor, dass der Flächenwidmungsplan die Teilung der Liegenschaft in zwei einzelne Grundstücke nicht gestatte und sie bei der Begründung von Wohnungseigentum daher versucht hätten, rechtlich dem Alleineigentum möglichst nahezukommen. Es sei den Antragstellern insbesondere wichtig gewesen, dass jene Flächen, auf denen die zu den beiden Einfamilienhäusern zugehörigen „Carports“ situiert seien, mit den Einfamilienhäusern eine dauerhafte, dasselbe rechtliche Schicksal teilende Einheit bilden würden, damit die „Carports“ nicht isoliert veräußert werden könnten. Aus diesem Grund hätten sie die „Carports“ nicht als Stellplätze für Kraftfahrzeuge gewidmet, sondern als Multifunktionsflächen.

[12] Damit bestätigen die Antragsteller selbst die begründeten Bedenken des Rekursgerichts, dass sie die gesetzlichen Vorschriften des WEG 2002, das für Abstellplätze für Kraftfahrzeuge nur die Widmung als selbständiges Wohnungseigentumsobjekt oder als allgemeiner Teil der Liegenschaft vorsieht (siehe Punkt 1.1.), umgehen wollten.

[13] Der vom Rekursgericht herangezogene Abweisungsgrund ist daher nicht zu beanstanden.

[14] 5.Die Prüfung weiterer Abweisungsgründe nach § 95 Abs 3 GBG kann unterbleiben, weil das Gesuch aufgrund der vorgelegten Urkunden nicht wiederholt werden kann (RS0060544). Der ordentliche Revisionsrekurs ist daher zurückzuweisen.