Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin V* AG, *, vertreten durch Dr. Wilhelm Schlein Rechtsanwalts GmbH in Wien, gegen den Antragsgegner M*, vertreten durch Univ. Prof. Dr. Max Leitner und Dr. Mara Sophie Häusler, Rechtsanwälte in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8 iVm § 46a Abs 2 MRG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 28. Jänner 2026, GZ 38 R 212/25w 42, den
Beschluss
gefasst:
Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.
Begründung:
[1] Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines Geschäftslokals. Der Vater des Antragsgegners war bis zu seinem Tod im Jahr 2021 Hauptmieter dieses Geschäftslokals. Mit Einantwortungsbeschluss vom 16. 8. 2022, der am gleichen Tag in Rechtskraft erwuchs, wurde dem Antragsgegner die Verlassenschaft nach seinem Vater zur Gänze eingeantwortet.
[2] Am 23. 12. 2022 übersandte die Antragstellerin ihm das auf § 46a Abs 2 MRG gestützte Mietzinsanhebungsschreiben ./2.
[3] Das Erstgericht wies die Anträge auf Feststellung eines angemessenen monatlichen Mietzinses zum Stichtag 1. 1. 2022 in Bezug auf das Geschäftslokal in Höhe von netto 3.416 EUR und den Keller in Höhe von netto 646,88 EUR ebenso als präkludiert ab wie das Begehren auf Feststellung, sie sei berechtigt, für das Bestandobjekt ab dem 1. 1. 2022 die jährliche schrittweise Anhebung auf diesen angemessenen Hauptmietzins im Sinn des § 46a Abs 2 MRG für die auf den Stichtag 1. 1. 2022 folgenden 15 Jahre um jeweils ein Fünfzehntel gegenüber dem Antragsgegner vorzunehmen, sowie dass sie dem Grunde nach zur Anhebung des Hauptmietzinses gemäß § 46a Abs 2 MRG berechtigt sei.
[4] Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung, bewertete den Entscheidungsgegenstand mit 10.000 EUR übersteigend und ließ den Revisionsrekurs nicht zu.
[5] Der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin zeigt keine erhebliche Rechtsfrage auf.
[6] 1. In der im ersten Rechtsgang dieses Verfahrens ergangenen Entscheidung zu 5 Ob 78/24t hat sich der Fachsenat mit den Voraussetzungen der Anhebung nach dem Tod des Hauptmieters einer Geschäftsräumlichkeit nach § 46a Abs 2 MRG ausführlich auseinandergesetzt und in Bezug auf die die analog anzuwendende Präklusivfrist nach § 12a Abs 2 MRG auslösende Anzeige wie folgt festgehalten:
„ 4.4. Bei Anzeige des Todes des bisherigen Hauptmieters bereits vor der Einantwortung, ist zu unterscheiden:
[27] Ist die Anzeige so formuliert, dass sie – abgesehen vom Tod des bisherigen Hauptmieters – dem Vermieter keine Hinweise auf den potentiellen Rechtsnachfolger und dessen Absicht, das Unternehmen im Bestandobjekt fortzuführen, erkennen lässt, ist eine Verpflichtung der Vermieterin, ein bedingtes Anhebungsbegehren zu stellen, zu verneinen. Dem Nachlass gegenüber wäre ein solches (bedingtes) Anhebungsbegehren nicht wirksam: Wenn sich aus der Mitteilung des Todes des bisherigen Hauptmieters keine Hinweise für einen Tatbestand nach § 46a Abs 2 MRG ableiten lassen, ist auch die 1 Ob 137/09t zugrundeliegende, § 12a Abs 4 MRG und der Veräußerung an einen fiktiven gesetzlichen Erben vergleichbare Interessenslage nicht erkennbar.
[28] Anders ist die Rechtslage dann, wenn sich aus der Anzeige Hinweise auf einen derartigen Tatbestand und die Person des Universalrechtsnachfolgers sowie dessen Fortführungsabsicht ausreichend gesichert ableiten lassen. In einem solchen Fall wird die Vermieterin ein bedingtes Erhöhungsbegehren an den aus diesem Schreiben hervorgehenden potenziellen Universalsukzessor für den Fall zu stellen haben, dass er tatsächlich Rechtsnachfolger wird und das Unternehmen fortbetreiben will. Besondere Nachforschungspflichten der Vermieterin in Bezug auf die Gesamtrechtsnachfolge sind zwar zu verneinen; sollte die Vermieterin allerdings im Weg einer solchen Anzeige – die nach der Rechtsprechung zu § 12a Abs 1 MRG zwar an keine bestimmte Form gebunden ist, deren Inhalt nach ihrem objektiven Erklärungswert (RS0014160) aber klar sein muss und die die Feststellung der maßgeblichen Änderungen zuverlässig und eindeutig ermöglicht – verlässliche Kenntnis vom Sachverhalt und dem künftigen Rechtsübergang erlangt haben, wird von einer derartigen Verpflichtung zu einem bedingten Erhöhungsbegehren auszugehen sein. Nur dadurch sind für den Unternehmer und (potentiellen) Rechtsnachfolger Informationen gewährleistet, welchen (zukünftigen) Hauptmietzins er seiner wirtschaftlichen Kalkulation zugrunde zu legen hat, wenn der Vermieter von seinem Anhebungsrecht Gebrauch macht. Ein rechtlich geschütztes Interesse der Vermieterin, bei einem ihr vom Rechtsnachfolger vollständig angezeigten anspruchsrelevanten Sachverhalt noch die Rechtskraft der Einantwortung abzuwarten, ist demgegenüber nicht zu erkennen.
[...]
[30] 6. Im fortgesetzten Verfahren wird das Erstgericht daher konkrete Feststellungen zur Korrespondenz der Streitteile nach der E Mail vom 7. 1. 2022 mit der Todesanzeige und zum Kenntnisstand der Antragstellerin zu treffen haben. Erst aufgrund dessen wird beantwortet werden können, ob aufgrund gesicherter Kenntnis der Antragstellerin von der Person des das Unternehmen voraussichtlich fortführenden Gesamtrechtsnachfolgers im Hauptmietrecht sie bereits vor dem Anhebungsschreiben vom 23. 12. 2022 zu einem bedingten Erhöhungsbegehren verpflichtet gewesen wäre oder nicht. [...]“
[7] 2. Auf dieser Basis hat das Erstgericht nun umfangreiche Feststellungen zu den Gesprächen zwischen der Hausverwalterin, der Antragstellerin und dem Antragsgegner getroffen. Dass die Erklärungen des Antragsgegners gegenüber der Hausverwalterin der Antragstellerin zuzurechnen sind, zieht die Revisionsrekurswerberin zu Recht nicht in Zweifel (vgl Auer/H. Böhm in GeKo Wohnrecht I 2 § 12a MRG Rz 66; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch , Österreichisches Wohnrecht 4 § 12a MRG Rz 87; 3 Ob 561/89; 5 Ob 72/23h Rz 8). Festgestellt wurde, dass der Antragsgegner der Hausverwalterin mit E Mail vom 5. 5. 2022 einen Vorschlag dahin erstattete, vielleicht bezüglich der Mietverhältnisse eine Einigung zu erzielen, indem als Zielwert der Übergangsregelung das letzte Sachverständigengutachten herangezogen wird, er bei einer für das Geschäft tragbaren Miete bereit wäre, eine (ebenfalls gemietete) Wohnung zurückzugeben. In der Folge suchte die Hausverwalterin am 10. 5. 2022 den Antragsgegner zu einem persönlichen Gespräch im Mietobjekt auf, wo verschiedene Varianten besprochen wurden, wie es weitergehen könnte; die Hausverwalterin schlug dem Antragsgegner eine Mietrechtsaufgabe gegen Ablöse, eine Verkleinerung oder die Übernahme eines kleineren Objekts im selben Haus vor und verlangte von ihm die Abgabe einer Erbantrittserklärung. Der Antragsgegner erklärte bei diesem Gespräch seine Absicht, eine unbedingte Erbantrittserklärung abzugeben und das Geschäft fortzuführen. Auf Basis dieses Gesprächs schrieb der Antragsgegner der Hausverwalterin dann am 13. 5. 2022 eine E Mail und gab ihr Bescheid, dass er an diesem Tag die Erbantrittserklärung unterschrieben habe, seit 2012 jeden Tag vor Ort gewesen und derzeit hier noch zu stark verwurzelt sei, als dass er es aufgeben könne. Eine Verkleinerung – wenn möglich – könnte aber Sinn machen. Am 16. 5. 2022 war der Antragstellerin bekannt, dass der Antragsgegner die Erbantrittserklärung abgegeben hatte.
[8] 3. Grundsätzlich ist der Antragstellerin zuzustimmen, dass die in § 12a Abs 2 MRG normierte, auf das Anhebungsbegehren nach § 46a Abs 2 MRG analog anzuwendende sechsmonatige Frist für die Geltendmachung des Anhebungsbegehrens durch die Anzeige der Unternehmensveräußerung zu laufen beginnt und nicht (mehr) ab verlässlicher Kenntnis des Vermieters von der Unternehmensveräußerung zu berechnen ist (RS0113457; 5 Ob 72/23h Rz 6). Dass aber – worauf bereits das Rekursgericht hinwies – die Anzeige an keine bestimmte Form gebunden ist, entspricht der ständigen Rechtsprechung (5 Ob 78/24t Rz 28 unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung zu § 12a Abs 1 MRG). Der Inhalt der Anzeige muss nur ausreichend klar sein und die Feststellung der maßgeblichen Änderungen zuverlässig und eindeutig ermöglichen (5 Ob 78/24t Rz 28; 5 Ob 72/23h Rz 10; 5 Ob 191/19b). Wie der konkrete Wortlaut einer gegebenenfalls als Anzeige gedachten Mitteilung zu werten ist, ist typischerweise eine Frage des Einzelfalls (RS0113457 [T5]; 5 Ob 72/23h Rz 10; 5 Ob 157/17z Pkt 2). Abzustellen ist auf den objektiven Erklärungswert (5 Ob 78/24t Rz 28; 5 Ob 191/19b; 5 Ob 157/17z Pkt 3).
[9] 4. Wenn das Rekursgericht – wie schon das Erstgericht – auf Basis der zitierten Feststellungen davon ausgeht, die Anzeige des Antragsgegners über die maßgeblichen Umstände – hier der Tod des bisherigen Hauptmieters, die (potentielle) Rechtsnachfolge des Antragsgegners und dessen Absicht das Unternehmen im Bestandobjekt fortzuführen – sei spätestens im Mai 2022 erfolgt, liegt darin keine im Einzelfall aufzugreifende grobe Fehlbeurteilung. Letztlich handelt es sich dabei um eine – ebenso einzelfallabhängige – Interpretation der erstgerichtlichen Feststellungen in Bezug auf das Gespräch zwischen dem Antragsgegner und der Hausverwalterin vom 10. 5. 2022 und das im unmittelbaren Anschluss daran verfasste E Mail vom 13. 5. 2022. Davon auszugehen, mit diesen Äußerungen habe der Antragsgegner der Hausverwalterin der Antragstellerin als deren Vertreterin ausreichend klar mitgeteilt, dass er als erbantrittserklärter Alleinerbe beabsichtige, das Unternehmen fortzuführen, ist demnach nicht korrekturbedürftig.
[10] 5. Klarzustellen ist allerdings, dass – soweit die Vorinstanzen zur Kenntnis der Antragstellerin vom maßgebenden Sachverhalt auch auf Umstände vor diesen als Anzeige zu wertenden Erklärungen, die teils bereits vor dem Tod des bisherigen Hauptmieters eingetreten waren, abstellen – dies nicht ausreichen könnte (vgl die Rechtsprechung zu § 12a MRG RS0113457). Auf die im Revisionsrekurs diesbezüglich beanstandeten Punkte, wie die fehlende Unterzeichnung der Untermietverträge durch die Antragstellerin, die Relevanz von bei ihr bereits vor dem Tod vorhandenem Wissen und rein subjektiven Umständen kommt es daher nicht an; die in dem Zusammenhang relevierten sekundären Feststellungsmängel liegen nicht vor.
[11] 6. Damit ist der Revisionsrekurs zurückzuweisen, ohne dass es einer weiteren Begründung bedürfte (§ 71 Abs 3 AußStrG).
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