Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin p*GmbH, *, vertreten durch Linsinger Partner Rechtsanwälte GmbH in St. Johann im Pongau, gegen die Antragsgegner 1. H*, vertreten durch Dr. Reinfried Eberl, Dr. Robert Hubner und andere Rechtsanwälte in Salzburg, 2. H* GmbH, *, vertreten durch Grünbart Lison Wiesner Zechmeister Rechtsanwälte GmbH in Braunau, sowie die übrigen Mit und Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ *, darunter 3. T*, 4. Ing. Mag. R*, 5. M*, 6. H*, 7. He*, vertreten durch Grünbart Lison Wiesner Zechmeister Rechtsanwälte GmbH in Braunau, 8. E*, 9. Ing. W*, 12. B*, vertreten durch Dr. Reinfried Eberl, Dr. Robert Hubner und andere Rechtsanwälte in Salzburg, 29. M* GmbH Co KG, *, vertreten durch Dr. Lorenz Wolff, Rechtsanwalt in Salzburg, 37. Ing. Mag. M* und 38. Mag. MBA E*, wegen § 52 Abs 1 Z 1 WEG iVm § 32 Abs 5 WEG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts Salzburg als Rekursgericht vom 22. August 2025, GZ 53 R 218/25b 113, den
Beschluss
gefasst:
Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 52 Abs 2 WEG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.
Begründung:
[1] Die Parteien sind Mit und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft, auf der sich ein Gebäude mit zahlreichen Wohnungseigentumsobjekten befindet. Die Aufteilung und Abrechnung sämtlicher liegenschaftsbezogener Aufwendungen erfolgt bisher nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile.
[2] Die Antragstellerin erwarb ihre drei Wohnungseigentumsobjekte in den Jahren 2021 und 2022. Einzelne Räume ihrer (sämtlich im Erdgeschoß liegenden) Objekte sind derzeit im Rohbauzustand; teilweise sind Fenster nicht mehr dicht und an den Außenwänden bestehen Feuchtigkeitsschäden. Die Antragstellerin, die ihre drei Objekte bereits in diesem Zustand erwarb, beabsichtigt, die für ihre geplante Nutzung erforderlichen Umbau- und Adaptierungsarbeiten in ihren Objekten erst vorzunehmen, wenn Sanierungsarbeiten im Haus durchgeführt sind. Sie hat allerdings bisher weder eine Beschlussfassung über die ihrer Ansicht nach von der Eigentümergemeinschaft durchzuführenden Erhaltungs und Sanierungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft initiiert, noch hat sie einen Antrag nach § 30 Abs 1 Z 1 iVm § 28 Abs 1 Z 1 WEG gestellt.
[3] Die Antragstellerin beantragte, bis zur – ebenfalls beantragten – Neufestsetzung der tatsächlichen Nutzwerte der Liegenschaft einen abweichenden Aufteilungsschlüssel, hilfsweise eine abweichende Abrechnungseinheit hinsichtlich der ihr gehörenden Wohnungseigentumsobjekte festzusetzen.
[4] Die 1.-, 3.- bis 9.-, 12.-, 37.- und 38. Antragsgegner sprachen sich gegen die Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels bzw einer abweichenden Abrechnungseinheit aus.
[5] Das Erstgericht wies mit Teilsachbeschluss die Begehren auf Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels bzw einer abweichenden Aufteilungseinheit (gemeint: Abrechnungseinheit) ab.
[6] Das Rekursgericht gab dem Rekurs dagegen nicht Folge.
[7] In ihrem außerordentlichen Revisionsrekurszeigt die Antragstellerin keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 62 AußStrG auf.
[8] 1.1 Die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage sind von den Wohnungseigentümern grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu tragen (§ 32 Abs 1 Satz 1 WEG). Bei erheblich unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten kann das Gericht den Aufteilungsschlüssel auf Antrag eines Wohnungseigentümers nach billigem Ermessen neu festsetzen (§ 32 Abs 5 WEG).
[9] 1.2 Ein erfolgreicher Antrag auf Neufestsetzung des Verteilungsschlüssels setzt gemäß § 32 Abs 5 WEG voraus, dass erheblich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten der Mit- und Wohnungseigentümer bestehen. Maßgeblich hierfür ist nach der ständigen Rechtsprechung des Fachsenats zu dieser Bestimmung die objektive (und nicht die subjektive, tatsächliche) Nutzungsmöglichkeit ( RS0083193 [insb T5]; RS0083101[T4]; vgl auch RS0083087). Für eine Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels kann aber nicht auf bloß vorübergehende Gegebenheiten abgestellt werden ( 5 Ob 128/21 s [Rz 6] mwN).
[10]2.1 Entgegen der Auffassung der Antragstellerin, die ein Abweichen der angefochtenen Entscheidung von der höchstgerichtlichen Rechtsprechung behauptet, ist die Beurteilung des Rekursgerichts nicht korrekturbedürftig. Ein Widerspruch zur Entscheidung 5 Ob 12/10s liegt nicht vor, denn diese betraf die unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten von Miteigentümern, die über real existierende Wohnungseigentumsobjekte verfügen, und solchen, deren Objekte sich – lange Zeit nach Wohnungseigentumsbegründung – noch immer im Planungsstadium befinden. Dafür, dass die Antragstellerin im vorliegenden Fall in einer vergleichbaren Situation wäre wie Miteigentümer ohne real existierende Objekte, besteht nach dem Vorbringen sowie nach der Aktenlage jedoch kein Anhaltspunkt.
[11] 2.2 Soweit die Antragstellerin die Frage aufwirft, ob sie sich die Untätigkeit der Eigentümergemeinschaft als subjektive Nutzungsbeeinträchtigung „abschlägig anrechnen lassen“ müsse, ist ihr entgegenzuhalten, dass von einer Untätigkeit der Eigentümergemeinschaft betreffend erforderliche Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft nach dem Sachverhalt gerade nicht ausgegangen werden kann. Gleiches gilt für das Argument, es sei als objektive Nutzungsbeeinträchtigung zu werten, dass diese „nur im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens beseitigt werden könnte“, denn es steht fest, dass die Antragstellerin es bisher noch nicht einmal versucht hat, eine einschlägige Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft zu initiieren. Die Beurteilung des Rekursgerichts ist daher nicht zu beanstanden.
[12]3. Der Revisionsrekurs der Antragstellerin ist daher mangels Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung im Sinn des § 62 Abs 1 AußStrG zurückzuweisen.
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