3R442/96h – LG für ZRS Graz Entscheidung

Das Landesgericht für Zivilrechtssachen Graz, Marburgerkai 49, Abteilung 3, hat als Rekursgericht durch die Richter Dr. Schweigler (Vorsitz), Dr. Klepeisz und Dr. Celigoj in der Mietrechtssache der Antragstellerin*****vertreten durch Dr. *****, Rechtsanwalt, *****, gegen den Antragsgegner *****, vertreten durch Dr. *****, Rechtsanwälte, *****, wegen § 37 Abs. 1 Z 8 MRG, über den Rekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluß des Bezirksgerichtes für ZRS Graz vom 22.10.1996, 7 Msch 110/96 b-5, in nicht-öffentlicher Sitzung den

S a c h b e s c h l u ß

gefaßt:

Dem Rekurs wird k e i n e Folge gegeben.

Der ordentliche Revisionsrekurs ist nicht zulässig.

Begründung:

Der Antragsgegner ist Eigentümer des Hauses Graz, Klosterwiesgasse 2. Mit Mietvertrag vom 15.4.1996 mietete die Antragstellerin vom Antragsgegner Geschäftsräumlichkeiten in diesem Haus mit einer Nutzfläche von ca. 92 m**2 gegen einen Mietzins von monatlich S 20.000,-- für die Zeit von März bis Juni 1994 und von monatlich S 34.000,-- ab Juli 1994, jeweils zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer. Sie betreibt in diesen Räumlichkeiten ein Cafe.

Mit dem am 31.5.1996 bei der Schlichtungsstelle des Magistrates Graz eingebrachten Antrag begehrte die Antragstellerin, den (Haupt )Mietzins auf einen Quadratmeterpreis von S 100,-- herabzusetzen, weil der vereinbarte Mietzins im Vergleich zu ähnlichen Geschäftslokalen überhöht sei.

Der Antragsgegner wendete ein, daß die Antragstellerin, soweit überhaupt eine Überschreitung des angemessenen Mietzinses vorliege, ihrer Rügepflicht gemäß § 16 Abs. 1 Z 1 MRG nicht nachgekommen sei.

Hierauf entgegnete die Antragstellerin, daß ihr Vertreter bei Übergabe des Bestandobjektes die Höhe des Mietzinses in der Form gerügt habe, daß er dem Vermieter mitgeteilt habe, daß der Mietzins bei weitem überhöht sei und nicht dem ortsüblichen Durchschnitt entspreche.

Mit Entscheidung vom 13.8.1996, A 21/II-K8-352/196, wies die Schlichtungsstelle den Antrag ab.

Die Antragstellerin machte hierauf die Sache bei Gericht anhängig.

Mit dem angefochtenen Sachbeschluß wies das Erstgericht den Antrag der Antragstellerin ebenfalls ab.

Es ging dabei von folgenden wesentlichen Feststellungen aus:

Bis 1994 betrieb die Antragstellerin - aufgrund eines mit der *****Ges.mbH geschlossenen Untermietvertrages - im Haus ein Lokal, bestehend aus drei Räumen; die zugeordneten Toilettanlagen befanden sich außerhalb dieser Räumlichkeiten. Die Antragstellerin wollte nach Möglichkeit die Toilettanlagen in den Bestandverband verlegen; der Antragsgegner wollte weitere Räumlichkeiten an die Antragstellerin vermieten. Vor diesem Hintergrund kamen der Geschäftsführer der Antragstellerin, *****, und der Antragsgegner überein, das Bestandverhältnis völlig neu zu ordnen. Das Unterbestandverhältnis wurde aufgelöst; dafür mietete die Antragstellerin vom Antragsgegner neben den ursprünglichen Bestandräumlichkeiten einen weiteren, durch eine Leichtbauwand abgeteilten Raum. Der Antragsgegner bot der Antragstellerin noch einen weiteren Raum und die unter dem Bestandobjekt gelegenen Kellerräumlichkeiten zur Miete an, wofür die Antragstellerin jedoch (zumindest vorerst) kein Interesse bekundete. Am 5.4.1994 wurde die Angelegenheit im Büro des Antragsgegners nochmals besprochen. Bei diesem Gespräch versuchte Rene Ruschitz möglicherweise, einen günstigeren Mietzins zu erreichen; dies läßt sich nicht mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststellen. Auch kann nicht festgestellt werden, daß *****oder sein Rechtsfreund Dr. *****die Höhe des vereinbarten Hauptmietzinses unter Hinweis auf Lage und Ausstattungszustand des Bestandobjektes, allenfalls unter Heranziehung von Vergleichsobjekten, kritisiert hätten. Die Genannten hatten ferner keinen Willen zur Rüge des Hauptmietzinses i.S. des § 16 Abs. 1 Z 1 MRG, da ihnen zum damaligen Zeitpunkt diese Bestimmung nicht bekannt war. Am 15.4.1994 unterfertigte *****die vom Antragsgegner vorbereitete und ihm zugesandte Vertragsurkunde und nahm für die Antragstellerin den neu in Bestand genommenen Raum, der ihm schon vorher zugänglich gewesen war, in Besitz. Eine förmliche Übergabe der Bestandräumlichkeiten "bzw." eine weitere Erörterung der Mietzinshöhe zwischen den Parteien fand nicht statt.

In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus, daß sich gemäß § 16 Abs. 1 Z 1 MRG (idF des 3. WÄG) ein Unternehmer, der eine Geschäftsräumlichkeit mietet, auf eine Überschreitung des nach Höhe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Hauptmietzinses nur berufen könne, wenn er dies unverzüglich, spätestens jedoch bei Übergabe des Mietgegenstandes gerügt habe. Für diesen ihn begünstigenden Umstand treffe den Mieter die Beweislast. Die Rüge werde - in Anlehnung an die Rechtsprechung zur Rügepflicht gemäß § 377 f HGB - auch substantiiert sein, das heißt, alle Angaben darüber enthalten müssen, aufgrund welcher Umstände der Mietzins zu hoch sei. Die bloße Bemerkung im Zuge der Vertragsverhandlungen etwa in dem Sinne, die Mietzinsforderung des Vermieters sei zu hoch und solle gemäßigt werden, werde nicht als Rüge im Sinne des § 16 Abs. 1 Z 1 MRG gelten können, würde diese Norm dann doch ihren Sinn verlieren, zumal das Entgelt bei Geschäftsraummieten doch fast immer ausgehandelt werden werde. Der Antragstellerin sei daher der Beweis einer Rüge im Sinne des § 16 Abs. 1 Z 1 MRG nicht gelungen.

Gegen diesen Sachbeschluß richtet sich der Rekurs der Antragstellerin, mit dem Antrag, ihn "aufzuheben und auszusprechen, daß der angemessene Mietzins festzustellen ist", in eventu, ihn aufzuheben und die Sache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurückzuverweisen.

Der Antragsgegner beantragte in seiner Rekursbeantwortung, dem Rekurs keine Folge zu geben.

Der Rekurs ist nicht berechtigt.

Die Rekurswerberin bekämpft die Feststellung, daß *****und Dr. *****beim Gespräch am 5.4.1994 die Höhe des Hauptmietzinses unter Hinweis auf Lage und Ausstattungszustand des Bestandobjektes nicht "kritisiert" haben. Abgesehen davon, daß diese Feststellung auf einer unbedenklichen Beweiswürdigung des Erstgerichtes beruht - nach der von der Rekurswerberin ins Treffen geführten Parteiaussage des Antragsgegners wurde der vereinbarte Hauptmietzins seitens der Antragstellerin erst nach Unterfertigung des Vertrages "kritisiert", nicht aber am 5.4.1994 -, könnte eine bloße "Kritik" am Hauptmietzins noch nicht als Rüge i.S. des § 16 Abs. 1 Z 1 MRG aufgefaßt werden, zumal die Rekurswerberin selbst ausführt, (nur) den Willen gehabt zu haben, "einen günstigeren Mietzins zu erreichen".

Auf das Schreiben der Antragstellerin vom 19.7.1995 an die Hausverwaltung (Beilage ./I), in welchem darauf hingewiesen wird, daß die Antragstellerin einen weit höheren als den ortsüblichen Mietzins bezahle, braucht nicht eingegangen zu werden, weil die Übergabe des Bestandobjektes nach dem eigenen Vorbringen der Antragstellerin (siehe Schriftsatz vom 23.7.1996 in den Akten der Schlichtungsstelle) bereits am 9.5.1994 erfolgt war.

Richtig ist, daß die genannte Gesetzesstelle Inhalt und Umfang der Rüge nicht näher umschreibt. Daraus, daß sich ein Unternehmer, der eine Geschäftsräumlichkeit mietet, auf die Überschreitung des zulässigen Höchstmaßes nach § 16 Abs. 8, erster Satz MRG nur berufen kann, wenn er seiner Rügepflicht nachgekommen ist, ergibt sich jedoch, daß diese Rüge wohl, wie das Erstgericht richtig erkannt hat, konkret auf die im § 16 Abs. 1 genannten Kriterien bezug nehmen und daher insbesondere zum Ausdruck bringen muß, daß der vereinbarte Hauptmietzins aufgrund des Zustandes und der Lage des Bestandgegenstandes als überhöht beanstandet wird.

Der Rekurswerberin ist zuzugeben, daß der Mieter nicht ausdrücklich das Wort "Rüge" gebrauchen muß, es kann aber nach Auffassung des Rekursgerichtes schon im Interesse der Rechtssicherheit nicht "jede Kritik am Hauptmietzins" genügen, weil in diesem Fall für den Vermieter nicht erkennbar wäre, daß sich der Mieter deshalb beschwert erachtet, weil die Angemessenheitsgrenze des § 16 Abs. 1 MRG überschritten werde.

Da somit das Erstgericht den Antrag mangels Vorliegens einer (ausreichenden) Rüge gemäß § 16 Abs. 1 Z 1 MRG zu Recht abgewiesen hat, muß dem Rekurs ein Erfolg versagt bleiben.

Der Zulassungsausspruch beruht auf § 37 Abs. 3 Z 18 MRG, § 528 Abs. 1, § 526 Abs. 3, § 500 Abs. 2 Z 3 ZPO. Ungeachtet des Umstandes, daß, soweit überblickbar, bisher keine höchstgerichtliche Judikatur zu der hier erörterten Rechtsfrage vorliegt, war der ordentliche Revisionsrekrus nicht zuzulassen, weil die Entscheidung wesentlich von Beweiswürdigungsfragen abhängig war.