IM NAMEN DER REPUBLIK!
Das Bundesverwaltungsgericht hat durch den Richter Mag. Mario DRAGONI über die Beschwerde von 1.) XXXX und 2.) XXXX , gegen den Bescheid der Präsidentin des Landesgerichts Korneuburg vom 31.07.2025, Zl. 133 JV 28/25 f (119 Rev 1419/25 p), zu Recht erkannt:
A)
Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG als unbegründet abgewiesen.
B)
Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
I. Verfahrensgang:
Mit angefochtenen Bescheid schrieb die Präsidentin des Landesgerichts Korneuburg (in Folge: Behörde) – nach Außer-Kraft-Treten des zunächst ergangenen Mandatsbescheids vom 12.06.2025, XXXX , aufgrund fristgerecht erhobener Vorstellung – XXXX (in Folge: Beschwerdeführer) eine Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b Z 4 GGG in der Höhe von EUR 6.485,00 (Eintragungsgebühr Pfandrecht bei einer Bemessungsgrundlage von EUR 540.400,00) und eine Einhebungsgebühr gemäß § 6a Abs. 1 GEG in der Höhe von EUR 8,00, sohin einen Betrag von gesamt EUR 6.493,00 zur Zahlung binnen 14 Tagen bei sonstiger Einleitung eines Exekutionsverfahrens vor.
Die dagegen gerichtete Beschwerde wurde zunächst aufgrund falscher Rechtsmittelbelehrung beim Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien eingebracht. Mit Wiedereinsetzungsantrag vom 03.11.2025 beantragten die Beschwerdeführer die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand und erhoben zugleich Beschwerde gegen den im Spruch genannten Bescheid.
Begründend führten die Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, die Gebührenbefreiung gelte bis zu einer Bemessungsgrundlage von EUR 500.000,00 und weil das Pfandrecht in beide Liegenschaftsanteile der Beschwerdeführer eingetragen worden sei, wäre – unter Beachtung einer Freigrenze von 2x500.000,00 – nur von einer Bemessungsgrundlage von 40.400,00 auszugehen gewesen.
Die Behörde gab in der Folge dem Wiedereinsetzungsantrag mit Bescheid vom 24.11.2025, 133 Jv 28/25f, statt.
Mit Schreiben vom 05.01.2026, eingelangt am 13.01.2026 wurde die Beschwerde samt den bezughabenden Verwaltungsakt dem Bundesverwaltungsgericht zur Entscheidung vorgelegt.
II. Das Bundesverwaltungsgericht hat erwogen:
1. Feststellungen:
Die Beschwerdeführer sind Hälfteeigentümer der Liegenschaft XXXX . Mit Grundbuchsgesuch vom 10.04.2025 begehrten sie die Eintragung des Pfandrechts für die XXXX AG mit Höchstbetrag 1.040.000,00 auf deren Anteile (hinsichtlich des Erstbeschwerdeführers B-LNR 4 im Rang XXXX zu 1/2 und hinsichtlich der Zweitbeschwerdeführerin B-LNR 5 im Rang XXXX zu 1/2).
Das Bezirksgericht bewilligte antragsgemäß die Eintragung des Pfandrechts mit Höchstbetrag 1.040.400,-- auf die jeweiligen Anteile der Beschwerdeführer.
Die XXXX AG bestätigte mit Schreiben vom 10.04.2025, dass der pfandrechtlich gesicherte Betrag ausschließlich oder zu mehr als 90% zum Erwerb der Liegenschaft oder des Bauwerks oder zur Errichtung oder Sanierung der Wohnstätte auf der erworbenen Liegenschaft XXXX aufgenommen werde.
2. Beweiswürdigung:
Die Feststellungen ergeben sich unzweifelhaft aus dem Akteninhalt insbesondere dem ERV-Antrag vom 10.04.2025, dem Beschluss des Bezirksgerichts XXXX vom 10.04.2025, TZ XXXX sowie der Bestätigung der XXXX AG vom 10.04.2025.
3. Rechtliche Beurteilung:
Zu A)
Gemäß TP 9 lit. b Z 4 GGG beträgt die Eintragungsgebühr zum Erwerb des Pfandrechtes 1,2 Prozent vom Wert des Rechts. Gebührenauslösender Tatbestand ist in diesem Zusammenhang die Einverleibung des Pfandrechts im Grundbuch. Nach § 25 Abs. 1 lit. a und b GGG trifft die Zahlungspflicht denjenigen, der den Antrag auf Eintragung stellt oder dem die Eintragung zum Vorteil gereicht.
Gemäß § 25a GGG besteht unter den in Abs. 2 leg. cit. normierten kumulativen Voraussetzungen eine Befreiung von der Eintragungsgebühr gemäß TP 9 lit. b GGG. Voraussetzung hierfür ist insbesondere, dass der Eintragung ein nach dem 31. März 2024 abgeschlossenes entgeltliches Rechtsgeschäft zugrunde liegt und der Antrag auf Eintragung des jeweiligen Rechts nach dem 30. Juni 2024, jedoch vor dem 1. Juli 2026, beim Grundbuchsgericht einlangt. Im Hinblick auf die Eintragung eines Pfandrechts gemäß TP 9 lit. b Z 4 GGG ist darüber hinaus erforderlich, dass der pfandrechtlich gesicherte Betrag ausschließlich oder zu mehr als 90 % zum Erwerb der Liegenschaft bzw. des Liegenschaftsanteils oder zur Errichtung oder Sanierung einer Wohnstätte auf der erworbenen Liegenschaft aufgenommen wurde.
Die Gebührenbefreiung ist gemäß § 25a Abs. 4 GGG auf eine Bemessungsgrundlage von insgesamt EUR 500.000 begrenzt. Werden mehrere Pfandrechte eingetragen, welche die Voraussetzungen des § 25a Abs. 2 GGG erfüllen, sind deren Bemessungsgrundlagen zusammenzurechnen. Für jenen Betrag, der die Bemessungsgrundlage von EUR 500.000 übersteigt, ist die Eintragungsgebühr zu entrichten. Übersteigt die Bemessungsgrundlage EUR 2.000.000, entfällt die Gebührenbefreiung zur Gänze. Zudem ist die Inanspruchnahme der Gebührenbefreiung gemäß § 25a Abs. 2 Z 5 GGG in der Eingabe, spätestens jedoch anlässlich einer Vorstellung gegen einen Zahlungsauftrag, ausdrücklich unter Hinweis auf die gesetzliche Bestimmung geltend zu machen.
Gegenständliche beantragten die Beschwerdeführer am 10.04.2025 die Eintragung Pfandrechts auf deren jeweiligen Liegenschaftsanteilen jeweils mit Höchstbetrag 1.040.000,00.
Dass der pfandrechtlich gesicherte Betrag ausschließlich bzw. zu mehr als 90 % den in § 25a Abs. 2 Z 4 GGG genannten begünstigten Zwecken dient wurde von der Kreditgeberin bestätigt.
Es liegen daher die Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung nach § 25a GGG grundsätzlich vor, diese ist jedoch, wie oben ausgeführt, auf eine Bemessungsgrundlage von EUR 500.000,00 begrenzt.
Die Rechtsansicht der Beschwerdeführer, wonach den beiden Kreditnehmern jeweils ein gesonderter Freibetrag von EUR 500.000 zukomme und somit insgesamt eine Gebührenbefreiung bis zu einer Bemessungsgrundlage von EUR 1.000.000 bestehe, findet im Gesetz jedoch keine Deckung.
Dies ergibt sich bereits aus dem eindeutigen Wortlaut des § 25a Abs. 4 GGG. Anders als hinsichtlich der Eintragung des Eigentumsrechts, bei welcher die Gebührenbefreiung gemäß der Systematik des § 25a Abs. 2 Z 3 GGG und der dazu ergangenen Richtlinie des Bundesministeriums für Justiz pro einzutragendem Miteigentümer zu beurteilen ist, stellt § 25a Abs. 4 GGG hinsichtlich der Eintragung von Pfandrechten ausdrücklich auf die Bemessungsgrundlage der Pfandrechte ab. Eine personenbezogene Vervielfachung der Gebührenbefreiung ist für die Eintragung von Pfandrechten gesetzlich nicht vorgesehen.
Auch die systematische Auslegung bestätigt dieses Ergebnis. Der Gesetzgeber hat in § 25a Abs. 4 GGG ausdrücklich angeordnet, dass die Bemessungsgrundlagen mehrerer Pfandrechte, welche die Voraussetzungen des Abs. 2 erfüllen, zusammenzurechnen sind. Damit wird klargestellt, dass die Gebührenbefreiung für Pfandrechte insgesamt auf eine Bemessungsgrundlage von EUR 500.000 beschränkt ist und nicht für jeden Kreditnehmer oder Pfandbesteller gesondert in Anspruch genommen werden kann.
Dieses Verständnis wird auch durch die Richtlinie des Bundesministeriums für Justiz zur Gebührenbefreiung gemäß § 25a GGG, insbesondere deren Rz 52 und 53, gestützt. Während Rz 53 ausdrücklich festhält, dass die Befreiung bei der Eintragung des Eigentumsrechts pro Miteigentümer besteht, enthält dieselbe Randziffer keine entsprechende Aussage für die Eintragung von Pfandrechten. Vielmehr ergibt sich aus Rz 52 und den dort dargestellten Beispielen 7 und 8, dass die Bemessungsgrundlagen sämtlicher begünstigter Pfandrechte zusammenzurechnen sind und die Gebührenbefreiung insgesamt lediglich bis zu EUR 500.000 gewährt werden kann.
Insbesondere zeigt Beispiel 8 der genannten Richtlinie, dass auch bei zwei Miteigentümern, die jeweils einen eigenen Kredit aufnehmen und deren Pfandrechte jeweils die Voraussetzungen des § 25a Abs. 2 GGG erfüllen, lediglich eine Gebührenbefreiung bis zu einer zusammengerechneten Bemessungsgrundlage von EUR 500.000 besteht. Für den darüberhinausgehenden Betrag sind Eintragungsgebühren vorzuschreiben. Umso weniger kann bei einem gemeinsamen Kredit und einem einheitlichen Höchstbetragspfandrecht auf den Anteilen beider Kreditnehmer eine Verdoppelung der gesetzlichen Gebührenbefreiung angenommen werden.
Eine Gleichbehandlung der beiden Miteigentümer hinsichtlich der Eintragung des Eigentumsrechts mit der Eintragung des Pfandrechts würde zudem die vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgenommene Differenzierung zwischen den jeweiligen Eintragungstatbeständen verkennen. Die in Rz 53 der BMJ-Richtlinie dargestellte personenbezogene Betrachtung betrifft ausschließlich die Eintragung des Eigentumsrechts und kann nicht auf die Eintragung von Pfandrechten übertragen werden.
Im gegenständlichen Fall ist daher von einer einheitlichen pfandrechtlichen Bemessungsgrundlage in Höhe von EUR 1.040.400 auszugehen. Von dieser ist gemäß § 25a Abs. 4 GGG einmalig der Gebührenbefreiungsbetrag von EUR 500.000 in Abzug zu bringen. Daraus ergibt sich eine gebührenpflichtige Bemessungsgrundlage in Höhe von EUR 540.400.
Bei Anwendung des Gebührensatzes von 1,2 % gemäß TP 9 lit. b Z 4 GGG ergibt sich somit, wie im angefochtenen Bescheid vorgeschrieben, eine Eintragungsgebühr in Höhe von EUR 6.484,80.
Gemäß § 6a Abs. 1 GEG sind einzubringende Beträge, die nicht sogleich entrichtet werden, durch Bescheid zu bestimmen (Zahlungsauftrag). Der Zahlungsauftrag hat eine Aufstellung der geschuldeten Beträge und die Aufforderung zu enthalten, den Betrag binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution zu zahlen. Gleichzeitig ist dem Zahlungspflichtigen für die Vorschreibung mit Zahlungsauftrag eine Einhebungsgebühr in Höhe von EUR 8,00 vorzuschreiben.
Da die Eintragungsgebühr in Höhe von EUR 6.484,80 nicht sogleich entrichtet wurde war sie den Beschwerdeführern mit Bescheid zusammen mit der Einhebungsgebühr nach § 6a Abs. 1 GEG in Höhe von EUR 8,00 zur Zahlung vorzuschreiben.
Insgesamt konnte eine Rechtswidrigkeit im angefochtenen Bescheid nicht erkannt werden und war die Beschwerde deshalb abzuweisen.
Zu B) Unzulässigkeit der Revision:
Die Revision ist gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig, weil die Entscheidung nicht von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung; weiters ist die vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Auch liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.
Rückverweise
RIS