§ 25 Anforderungen an das Mietverhältnis — S.WFG 2025

(1) In den Mietverträgen ist zu vereinbaren, dass unabhängig von Ausnahmen im Mietrechtsgesetz, sämtliche Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes Anwendung finden, soweit im Folgenden nicht Sondervorschriften getroffen sind.

(2) Die Vermietung geförderter Mietwohnungen hat ausschließlich mittels schriftlicher Hauptmietverträge (§ 2 MRG) zu erfolgen. Sie darf ausschließlich erfolgen an:

1. begünstigte Personen; dabei kann bei Personen, die bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes gemäß § 30 Abs 2 Z 9, 11 oder 14 bis 16 MRG der Nutzung der Wohnung als Ersatz zustimmen, von den Voraussetzungen einer bedarfsgerechten Wohnungsgröße und eines höchstzulässigen Jahreseinkommens abgesehen werden;

2. natürliche oder juristische Personen zur Weitergabe an deren Dienstnehmer oder Dienstnehmerinnen, wobei von diesen höchstens ein kostendeckender Mietzins verlangt werden darf;

3. Dienstnehmer oder Dienstnehmerinnen des Förderungswerbers;

4. gemeinnützige juristische Personen, die auf Grund ihrer Satzung die Aufgabe haben, Menschen mit Behinderung, ältere oder sozial- und einkommensschwache Menschen zu betreuen, zur Überlassung an solche Personen für Wohnzwecke; ist die gemeinnützige juristische Person Förderungswerberin, kann die Überlassung auch direkt an solche Personen erfolgen.

Eine Vermietung an nahestehende Personen des Förderungswerbers oder der Förderungswerberin und bei Unternehmen an natürliche Personen mit maßgeblichem Einfluss auf den Geschäftsbetrieb des Förderungswerbers oder der Förderungswerberin oder eine diesem Personenkreis nahestehende Person ist unzulässig.

(3) Für die Befristung von Mietverhältnissen gilt Folgendes:

1. Eine Befristung des Mietverhältnisses auf die Laufzeit oder die Restlaufzeit der Förderung ist bei Wohnungen mit einem gesetzlichen oder vertraglichen Anspruch auf Übertragung der Wohnung zulässig.

2. Mietverträge für Hausstandgründungen im Sinn des § 12 sind auf vier Jahre zu befristen. Eine Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis bzw der Abschluss eines weiteren befristeten Mietvertrages setzt den Nachweis der Begründung der Lebensgemeinschaft, eingetragenen Partnerschaft oder Ehe voraus; dies gilt nicht im Fall des Todes einer Person, für die der Hausstand auch hätte begründet werden sollen;

3. Bei allen sonstigen Wohnungen ist eine Befristung auf die Dauer von zehn Jahren oder die Restlaufzeit der Förderung zulässig, wobei hier im Fall einer Verlängerung des bisher befristeten Vertrages von den Voraussetzungen einer bedarfsgerechten Wohnungsgröße, eines höchstzulässigen Jahreseinkommens sowie der Staatsbürgerschaft abgesehen werden kann.

Eine kürzere Befristung des Mietvertrags kann auf Verlangen der Landesregierung zur Erreichung des Förderungszwecks oder in begründeten Ausnahmefällen (wie zB anstehende Sanierung oder Abbruch des Objekts, Vermietung in Objekten des betreuten Wohnens bei Leerstand) nach Einholung einer Zustimmung der Landesregierung vorgesehen werden.

(4) Der höchstzulässige Hauptmietzins ist zu bemessen:

1. bei Förderungswerbern, die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz unterliegen, nach § 14 WGG unter Berücksichtigung der Höchstbeträge für die Finanzierung der Grund-, Bau und Aufschließungskosten gemäß § 23 Abs 2;

2. in allen sonstigen Fällen ausschließlich nach:

a) dem Mietentgelt zur Finanzierung der Baukosten,

b) dem Mietentgelt zur Finanzierung der Grund- und Aufschließungskosten,

c) dem Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag im Sinn des § 14d WGG,

d) den Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben gemäß § 21 MRG,

e) den Auslagen für die Verwaltung gemäß § 22 MRG,

f) den Aufwendungen für die Hausbetreuung gemäß § 23 MRG,

g) den Anteilen für besondere Aufwendungen gemäß § 24 MRG,

h) den Rücklagen in Höhe von 2 % der Mietzinsbestandteile gemäß den lit a bis c, für die lit c jedoch höchstens mit dem Betrag gemäß § 14d Abs 2 WGG,

i) den Beträgen für die ordnungsgemäße Absetzung im Sinn des § 17 Abs 4 WGG und

j) der gesetzlichen Umsatzsteuer.

Der Hauptmietzins darf bei Veränderung der Bemessungsgrundlagen frühestens mit Beginn des auf die Änderung folgenden Kalendermonats angepasst werden. Eine rückwirkende Anpassung, ausgenommen im Fall der Hauptmietzinsabrechnung (§ 20 MRG), ist unzulässig.

(5) Die Vereinbarung einer Kautionszahlung gemäß § 16b MRG in der Höhe bis zu drei Bruttomonatsmieten ist zulässig, wenn kein Finanzierungsbeitrag im Sinn des § 17 WGG eingehoben wird. Allfällige Kosten der Mietvertragserrichtung sind vom Vermieter zu tragen.