§ 7 Zustimmungsbedürftige Rechtsgeschäfte — S.GVG 2023

(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, bedürfen zu ihrer vollen Wirksamkeit der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde, wenn sie zum Gegenstand haben:

1. die Übertragung des Eigentums;

2. die Einräumung des Fruchtnießungsrechtes gemäß § 509 ABGB oder des Rechtes des Gebrauches gemäß § 504 ABGB;

3. die Einräumung oder Übertragung des Baurechtes gemäß § 1 des Baurechtsgesetzes;

3a. die Einräumung oder Übertragung des Rechts, ein Bauwerk auf fremden Grund zu errichten (Superädifikat);

4. die Bestandgabe von und, mit Ausnahme von Geh-, Fahr-, Bringungs-, Seil- und Leitungsrechten und der Dienstbarkeit der Schiabfahrt, die Einräumung sonstiger Nutzungs- und Benutzungsrechte an

a) einer Fläche von mehr als 0,5 ha oder

b) Gebäuden (§ 2 Abs 1 Z 2) oder Teilen davon;

5. Rechtserwerbe an juristischen Personen und eingetragenen Personengesellschaften, wenn

a) in deren Eigentum land- oder forstwirtschaftliche Liegenschaften stehen oder ein Anspruch auf Übertragung von Eigentum an solchen Liegenschaften besteht und

b) die juristische Person überwiegend auf dem Gebiet der Land- oder Forstwirtschaft tätig ist oder tätig werden soll und

c) mit dem Erwerb ein überwiegender Einfluss auf die juristische Person oder eingetragene Personengesellschaft verbunden ist.

(2) Die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde ist für folgende Rechtsgeschäfte nicht erforderlich:

1. Rechtsgeschäfte im Familienkreis:

a) Rechtsgeschäfte, die zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern abgeschlossen werden;

b) Rechtsgeschäfte, mit denen ein landwirtschaftlicher Betrieb mit einer Hofstelle ungeteilt an eine der folgenden Personen übertragen wird: Kinder, Eltern und deren Nachkommen, Großeltern und deren Nachkommen, Stief-, Wahl- und Pflegekinder und deren Nachkommen; dies gilt auch für den Erwerb von Ehegatten oder eingetragenen Partnern oder durch Ehegatten oder eingetragene Partner dieser Personen allein oder gemeinsam mit diesen Personen; sowie

c) Rechtserwerbe im Sinn des Abs 1 Z 5, wenn mit dem Erwerb ein überwiegender Einfluss auf die juristische Person oder eingetragene Personengesellschaft durch eine in der lit b angeführte Person verbunden ist;

d) die Einräumung

aa) eines Wohnungsgebrauchsrechts (§ 521 ABGB) oder eines höchstpersönlichen obligatorischen Wohnrechts zu Gunsten der übertragenden Person, ihres Ehegatten oder eingetragenen Partners oder

bb) von Fruchtgenussrechten oder sonstigen Nutzungsrechten zu Gunsten der übertragenden Person bis zu deren Pensionsantritt, höchstens jedoch bis zur Erreichung des gesetzlichen Pensionsalters

im Zusammenhang mit einem Rechtsgeschäft gemäß lit b oder lit c;

e) Rechtsgeschäfte, mit denen eine Person, auf deren Seite kein leistungsfähiger land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb gemäß § 3 Abs 1 oder 2 vorhanden ist, ihr gesamtes Eigentum bzw Miteigentum an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ungeteilt an eine der in lit b angeführten Personen allein oder zusammen mit ihrem Ehegatten oder eingetragenen Partner überträgt;

2. Rechtsgeschäfte mit der Landwirtschaftlichen Besitzfestigungsgenossenschaft Salzburg, regGenmbH, oder der Baulandsicherungsgesellschaft mbH (§ 77 ROG 2009, „Land-Invest“) oder deren Rechtsnachfolger als Rechtswerber, wenn sie zum Zweck abgeschlossen werden, um die land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung durch Landwirte bzw. die forstwirtschaftlichen Grundstücke der forstwirtschaftlichen Nutzung durch Forstwirte zu erhalten oder wieder zuzuführen. Im Rechtsgeschäft muss diese Zweckbestimmung ausdrücklich bestätigt und Vorsorge für den Fall der Nichteinhaltung dieser Zweckbestimmung getroffen sein. Für darunter fallende Rechtsgeschäfte der Baulandsicherungsgesellschaft mbH (§ 77 ROG 2009) oder ihres Rechtsnachfolgers bedarf diese der Zustimmung der Landwirtschaftlichen Besitzfestigungsgenossenschaft Salzburg oder ihres Rechtsnachfolgers; über das Vorliegen eines solchen Rechtsgeschäfts hat die/der Grundverkehrsbeauftragte auf Antrag eine Bescheinigung auszustellen; im Falle eines Rechtsgeschäfts der Baulandsicherungsgesellschaft mbH oder ihres Rechtsnachfolgers ist dazu die Zustimmung der Landwirtschaftlichen Besitzfestigungsgenossenschaft Salzburg oder ihres Rechtsnachfolgers vorzulegen;

3. Rechtsgeschäfte, die Gegenstand eines agrarbehördlichen Bescheides sind, der eine Maßnahme der Bodenreform verfügt oder bestätigt;

4. Pachtverträge, die

a) mit einem Landwirt als Pächter zum Zweck der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung im Rahmen seines bestehenden landwirtschaftlichen Betriebs oder

b) mit einem Forstwirt als Pächter zum Zweck der forstwirtschaftlichen Nutzung im Rahmen seines bestehenden forstwirtschaftlichen Betriebs

abgeschlossen werden und dies unter ausdrücklicher Berufung auf diese Bestimmung zum Zweck des Vertrages erklären;

5. Rechtsgeschäfte gemäß Abs 1 Z 4 lit b,

a) die Wohngebäude, Austraghäuser oder Wohnungen in solchen Gebäuden zum Gegenstand haben und auf höchstens fünf Jahre befristet sind und einen ausdrücklichen vertraglichen Ausschluss der Untervermietung enthalten, sowie, sofern der Gegenstand des Rechtsgeschäfts unter das Mietrechtsgesetz fällt, auf Grund ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung gemäß § 29 Abs 1 Z 3 Mietrechtsgesetz nach Ablauf der vereinbarten, fünf Jahre nicht überschrei-tenden Vertragsdauer aufgelöst sind und einen ausdrücklichen vertraglichen Ausschluss der Untervermietung gemäß § 11 Mietrechtsgesetz sowie der Erneuerung gemäß § 29 Abs 3 lit b Mietrechtsgesetz enthalten, oder

b) sonstige Gebäude zu Gegenstand haben, wenn das Gebäude durch die Bestandgabe bzw die Einräumung des sonstigen Nutzungs- oder Benutzungsrechts nicht überwiegend oder zur Gänze einer land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird

und dies von den Vertragsparteien in dem Rechtsgeschäft ausdrücklich bestätigt wird;

6. Rechtsgeschäfte, die Grundstücke betreffen, auf die die Bestimmungen des Liegenschaftsteilungsgesetzes über die Abschreibung geringwertiger Trennstücke (§ 13 des Liegenschaftsteilungsgesetzes) oder über die Verbücherung von Straßen-, Weg-, Eisenbahn- und Wasserbauanlagen (§§ 15 ff des Liegenschaftsteilungsgesetzes) anwendbar sind;

7. Rechtsgeschäfte, die Grundstücke betreffen, die für Zwecke des öffentlichen Verkehrs, des Wasserbaus, des Abbaus von Rohstoffen oder der Hoheitsverwaltung bestimmt sind und diese Zweckbestimmung nach Einholung einer Stellungnahme bei der zuständigen Behörde von der/dem Grundverkehrsbeauftragten bescheinigt wird;

8. Rechtsgeschäfte, die Grundstücke betreffen, die von einer Vereinbarung gemäß § 18 ROG 2009 oder einer Vorgängerbestimmung erfasst werden und darin für eine Ausweisung als Bauland vorgesehen sind, wenn der Zweck des Rechtsgeschäfts der Verwirklichung der räumlichen Entwicklungsziele und -maßnahmen der Gemeinde (§ 25 Abs 2 ROG 2009) dient. Darüber hat der Bürgermeister im eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde auf Antrag des Rechtserwerbers eine Bescheinigung auszustellen;

9. Mietverträge über Gebäude oder Teile davon, die mit einer Dauer von höchstens drei Monaten im Kalenderjahr zum Zweck eines Erholungsaufenthaltes oder für Sportzwecke im Rahmen des Fremdenverkehrs abgeschlossen werden. Aufeinander folgende Mietverträge des Rechtserwerbers oder von dessen nahen Angehörigen (Z 1) gelten als einziger Mietvertrag, wobei die Dauer der einzelnen Mietverträge zusammenzurechnen ist;

10. Rechtsgeschäfte mit dem Land Salzburg oder mit jener Gemeinde, in deren Gebiet die Grundstücke liegen, als Rechtserwerber, wenn diese der Erhaltung und Pflege von ökologisch oder landschaftsästhetisch wertvollen Gebieten im Sinn des § 2 Abs 5 des Salzburger Naturschutzgesetzes 1999 dienen und diese Zweckbestimmung von der/dem Grundverkehrsbeauftragten bescheinigt wird; dazu ist der/dem Grundverkehrsbeauftragten von dem Rechtserwerber ein diese Zweckbestimmung bestätigendes Gutachten eines Naturschutzbeauftragen des Landes vorzulegen;

11. Rechtsgeschäfte zur Übertragung des Eigentums in das öffentliche Wassergut (§ 4 Wasserrechtsgesetz 1959) des Bundes, wenn die Übertragung in das öffentliche Wassergut als Zweck des Vertrages von den Vertrags-parteien ausdrücklich bestätigt wird;

12. Rechtsgeschäfte, mit denen Eigentum an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken gemäß § 2 Abs 1 Z 1 als Ergänzungsflächen (Abs 3 Z 2) zu einer mit demselben Rechtsgeschäft in das Eigentum erworbenen oder bereits im Eigentum des Erwerbers stehenden Kernfläche (Abs 3 Z 1) erworben wird, solange das Ausmaß der durch einmaligen Erwerb oder mehrmalige Erwerbe in Anwendung dieser Ziffer erworbenen Flächen insgesamt 1.000 m 2 nicht übersteigt. Grundstücke und Grundstücksteile, die als Ergänzungsflächen erworben worden sind, können nicht ihrerseits als Kernflächen für den Erwerb weiterer Ergänzungsflächen dienen. Über das Vorliegen eines solchen Rechtsgeschäfts hat die/der Grundverkehrsbeauftragte auf Antrag eine Bescheinigung mit dem Inhalt gemäß Abs 4 auszustellen;

13. Rechtsgeschäfte, mit denen das Eigentum an einer Kernfläche gemäß Abs 3 Z 1 gemeinsam mit allen zu dieser gemäß Z 12 erworbenen Ergänzungsflächen übertragen wird, wenn die Kernfläche kein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück gemäß § 2 Abs 1 und 2 darstellt; über das Vorliegen eines solchen Rechtsgeschäfts hat die/der Grundverkehrsbeauftragte eine Bescheinigung auszustellen;

14. Rechtsgeschäfte

a) mit einer Gemeinde oder der Baulandsicherungsgesellschaft mbH (§ 77 ROG 2009, „Land-Invest“) oder ihres Rechtsnachfolgers, die Grundstücke betreffen, die gemäß dem Entwicklungsplan der Gemeinde für eine Baulandausweisung in Betracht kommen (§ 25 Abs 3 Z 1 ROG 2009), wenn der Zweck des Rechtsgeschäfts der Verwirklichung der räumlichen Entwicklungsziele und -maßnahmen der Gemeinde (§ 25 Abs 2 ROG 2009) dient, oder

b) mit der Baulandsicherungsgesellschaft mbH oder ihres Rechtsnachfolgers, die Grundstücke betreffen, die für die Verwirklichung oder leichtere Durchführung von Vorhaben einer Gemeinde im besonderen öffentlichen Interesse in Frage kommen,

wenn

• im Rechtsgeschäft diese Zweckbestimmung ausdrücklich bestätigt ist,

• im Rechtsgeschäft Vorsorge für den Fall der Nichteinhaltung dieser Zweckbestimmung getroffen ist, und

• die Zustimmung der Landwirtschaftlichen Besitzfestigungsgenossenschaft Salzburg oder ihres Rechtsnachfolgers zum Abschluss des Rechtsgeschäftes vorliegt.

Über das Vorliegen eines solchen Rechtsgeschäfts hat die/der Grundverkehrsbeauftragte auf Antrag eine Bescheinigung auszustellen; dazu ist der/dem Grundverkehrsbeauftragten die Zustimmung der Landwirtschaftlichen Besitzfestigungsgenossenschaft Salzburg oder ihres Rechtsnachfolgers vorzulegen;

15. Rechtsgeschäfte mit dem Salzburger Nationalparkfonds als Rechtserwerber, wenn diese der Erfüllung der Aufgaben des Fonds gemäß § 29 Abs 1 Z 1 oder 4 des Salzburger Nationalparkgesetzes 2014 dienen, im Rechtsgeschäft Vorsorge für den Fall der Nichteinhaltung dieser Zweckbestimmung getroffen ist und diese Zweckbestimmung sowie die Vorsorge für deren Nichteinhaltung von der/dem Grundverkehrsbeauftragten bescheinigt wird; dazu ist der/dem Grundverkehrsbeauftragten vom Rechtserwerber ein diese Zweckbestimmung bestätigendes Gutachten eines Naturschutzbeauftragen des Landes vorzulegen;

16. Rechtsgeschäfte zwischen Miteigentümern von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken, die nicht Teil eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes gemäß § 3 Abs 1 oder 2 sind, wenn dies von den Vertragsparteien in dem Rechtsgeschäft ausdrücklich bestätigt wird;

17. Rechtsgeschäfte zum Erwerb der für Errichtung und Betrieb

a) von Windkraftanlagen und deren betriebstechnisch notwendigen Nebenanlagen erforderlichen Nutzungsrechte auf im Flächenwidmungsplan als Grünland/Windkraftanlagen (GWA) gemäß § 36 Abs 1 Z 14b ROG 2009 gewidmeten Flächen,

b) von Agri-Photovoltaikanlagen und innovativen Agri-Photovoltaikanlagen gemäß § 3 Abs 2 Photovoltaik-Kennzeichnungsverordnung und deren betriebstechnisch notwendigen Nebenanlagen erforderlichen Nutzungsrechte auf im Flächenwidmungsplan als Flächen für freistehende Solaranlagen gemäß § 39b ROG 2009 gekennzeichneten Flächen,

wenn dieser Zweck von den Vertragsparteien in dem Rechtsgeschäft ausdrücklich bestätigt wird und die zum Nachweis der Widmung gemäß § 36 Abs 1 Z 14b ROG 2009 bzw der Kennzeichnung gemäß § 39b ROG 2009 erforderlichen Auszüge aus dem Flächenwidmungsplan in einem ausreichenden Maßstab, zB auf Grund des SAGIS erstellte Ausdrucke oder pdf-Dokumente, beigefügt werden.

(3) Im Sinne des Abs 2 Z 12 bedeuten:

1. Kernfläche:

a) bei einem Erwerb auf Grund der erstmaligen Anwendung von Abs 2 Z 12, bei dem

aa) das Eigentum an der Kernfläche und an der Ergänzungsfläche mit demselben Rechtsgeschäft erworben wird, jenes Grundstück oder jener Grundstücksteil, an dem Eigentum zustimmungsfrei ohne Anwendung von Abs 2 Z 12 erworben wird;

bb) nur das Eigentum an der Ergänzungsfläche erworben wird, das bereits im Eigentum des Erwerbers stehende Grundstück, zu dem der Erwerb als Ergänzungsfläche erfolgt;

b) bei einem Erwerb auf Grund nachfolgender Anwendungen von Abs 2 Z 12 die bei dem Erwerb gemäß lit a die Kernfläche darstellende Fläche;

2. Ergänzungsfläche: land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gemäß § 2 Abs 1 Z 1, die an die Kernfläche oder an eine bereits unter Anwendung von Abs 2 Z 12 erworbene Ergänzungsfläche angrenzen.

Flächen, die auf Grund einer Bescheinigung gemäß § 3 Abs 2 lit k Grundverkehrsgesetz 2001 oder gemäß § 7 Abs 2 Z 9 dieses Gesetzes in der Fassung des Gesetzes LGBl Nr 95/2022 erworben worden sind, gelten als Ergänzungsflächen und die auf Grund einer solche Bescheinigung erweiterten Grundstücke als Kernflächen im Sinn dieses Absatzes.

(4) Die auf Grund eines Antrags gemäß Abs 2 Z 12 von der/dem Grundverkehrsbeauftragten auszustellende Bescheinigung hat zu enthalten:

1. die Bezeichnung des Rechtsgeschäfts mit der Erklärung, dass es sich bei diesem um ein Rechtsgeschäft gemäß Abs 2 Z 12 handelt, einschließlich der Bezeichnung der zustimmungsfrei erworbenen Fläche und deren Ausmaß,

2. unter der Bezeichnung „Kerngrundstück“ das Grundstück, das die Kernfläche als Teil enthält oder mit dieser identisch ist,

3. eine chronologische Aufstellung der bisher zum Erwerb von Ergänzungsflächen ausgestellten Bescheinigungen und deren jeweiliger Fläche, sowie

4. das an das Grundbuchsgericht gerichtete Ersuchen, die Bescheinigung bei den Einlagezahlen, in denen das Kerngrundstück vorgetragen ist bzw. die Ergänzungsfläche vorgetragen wird, ersichtlich zu machen.