§ 6 Bewertung von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken und von Rechten — S.GVG 2023

(1) Soweit nicht eine Bewertung gemäß Abs 5 oder 6 vorzunehmen ist, sind landwirtschaftliche Grundstücke (§ 2 Abs 1 Z 1), an denen rechtsgeschäftlich Eigentum übertragen werden soll, nach dem Bodenrichtpreis zu bewerten. Zu diesem Zweck ist die Fläche des landwirtschaftlichen Grundstücks in m 2 mit dem für seine Bonitätsklassse in seiner Lagegemeinde im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gemäß Abs 2 verordneten Bodenrichtpreis in Euro je m 2 zu multiplizieren. Für die Zuordnung eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einer der Bonitätsklassen sind die Bodenschutzpläne gemäß § 5 Abs 2 des Bodenschutzgesetzes maßgeblich. Sind für einzelne Teile eines Grundstücks jeweils verschiedene Bonitätsklassen festgelegt, ist der Bodenrichtpreis für jeden einzelnen Teil gesondert nach Maßgabe der für diesen getroffenen Festlegungen zu ermitteln und die für die einzelnen Teile ermittelten Werte zu addieren.

(2) Die Landesregierung hat jährlich mit Verordnung festzulegen

1. den nach Bonitätsklassen (§ 13a Abs 2 lit a Salzburger Flurverfassungs-Landesgesetz 1973) abgestuften Bodenrichtpreis (BRP) in Euro je m 2 für jedes in der Gemeinde liegende landwirtschaftliche Grundstück nach Maßgabe der folgenden Formel:

2. für jede Gemeinde den Lagefaktor (Lf); dieser leitet sich aus dem durchschnittlichen Baulandpreis der letzten drei Jahre vor dem Inkrafttreten der jeweiligen Verordnung in Euro je m 2 in der betreffenden Gemeinde ab. Grundlage für die Festlegung des Lagefaktors sind die von der Bundesanstalt „Statistik Österreich“ (Statistik Austria) ermittelten Baulandpreise; werden diese nicht in einer für die Festlegung des Lagefaktors brauchbaren Weise erhoben, sind der Festlegung des Lagefaktors andere geeignete Datengrundlagen zu Grunde zu legen, wobei in der Verordnung auch die erhebende Stelle und die Fundstelle der Daten anzugeben sind. Der Lagefaktor ist bei einem durchschnittlichen Baulandpreis bis zu 100 €/m 2 mit dem Wert 1 festzusetzen. Bei durchschnittlichen Baulandpreisen von mehr als 100 €/m 2 in einer Gemeinde wird der Lagefaktor aus der Summe der Zahl 1 und dem durch 1.000 dividierten durchschnittlichen Baulandpreis in Euro je m 2 gebildet. Das sich daraus ergebende rechnerische Ergebnis ist auf eine Dezimalstelle abzurunden;

3. den Ertragswert EW BK in Euro je m 2 von landwirtschaftlichen Grundstücken nach Bonitätsklassen (Abs 1) nach Maßgabe der folgenden Formel:

4. den Ertrag eines landwirtschaftlichen Grundstücks in Euro je m 2 nach Bonitätsklasse (Ertrag BK ), den Deckungsbeitrag, den Kapitalisierungsfaktor (KF) sowie den Zuschlag für den verbleibenden Bodenwert (Zuschlag BW ).

(3) Soweit nicht eine Bewertung gemäß Abs 5 oder 6 vorzunehmen ist, sind forstwirtschaftliche Grundstücke gemäß § 2 Abs 1 Z 1, an denen rechtsgeschäftlich Eigentum übertragen werden soll, mit dem sich aus der Addition des Sachwerts des Bestands und des Bodenwerts ergebenden Betrag zu bewerten. Sofern ein mit forstlichem Bewuchs bestocktes Grundstück einer oder mehreren Bonitätsklassen zugeordnet ist, ist es wie ein landwirtschaftliches Grundstück gemäß Abs 1 zu bewerten.

(4) Der Wert von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken mit Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden, Austraghäusern, gemäß § 48 Abs 5 ROG 2009 umgenutzten Bauten, Bauten gemäß § 2 Abs 3 Z 7 Baupolizeigesetz 1997, ortfesten Betriebseinrichtungen oder Manipulations- oder Lagerflächen (§ 2 Abs 1 Z 2), an denen rechtsgeschäftlich Eigentum übertragen werden soll, ist durch Addition des Bodenwerts gemäß Z 1, des Bauwerts gemäß Z 2 und des Werts sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln.

1. Der Bodenwert wird ermittelt durch Addition des gemäß lit a ermittelten Bodenwerts der Gebäudefläche der Bauten gemäß § 2 Abs 1 Z 2 samt deren ortsüblichem Umgriff (§ 3 Abs 5) und des gemäß lit b ermittelten Bodenwerts der verbleibenden Teilflächen.

a) Sofern die Gebäudefläche der Bauten gemäß § 2 Abs 1 Z 2 samt ortsüblichem Umgriff 3.000 m 2 nicht übersteigt, ist der Bodenwert gemäß sublit. aa und bb zu ermitteln, ansonsten gemäß Abs 5.

aa) Gebäudeflächen von Wohn- oder Austraghäusern oder gemäß § 48 Abs 5 ROG 2009 umgenutzten Bauten samt ortsüblichem Umgriff können mit bis zu 50 % des durchschnittlichen Baulandpreises der letzten drei Jahre, der in der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültigen Verordnung gemäß Abs 2 für die Lagegemeinde der Gebäudefläche festgelegt ist, bewertet werden.

bb) Gebäudeflächen von Wirtschaftsgebäuden, Bauten gemäß § 2 Abs 3 Z 7 Baupolizeigesetz 1997, ortsfesten Betriebseinrichtungen oder Manipulations- oder Lagerflächen samt ortsüblichem Umgriff können mit bis zu dem doppelten Wert des Bodenrichtpreises, der in der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültigen Verordnung gemäß Abs 2 für die Bonitätsklasse und Lagegemeinde der jeweiligen Gebäudefläche festgelegt ist, bewertet werden.

b) Die nicht nach lit a zu bewertenden Teilflächen sind gemäß Abs 1 bzw Abs 3 zu bewerten. Sofern Teilflächen im Bauland liegen, können diese mit dem Baulandpreis bewertet werden.

2. Der Bauwert ist die Summe der Werte der Bauten gemäß § 2 Abs 1 Z 2. Bei der Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa die Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten sind gesondert zu berücksichtigen.

(5) Von den Festlegungen gemäß Abs 1 bis 4 abweichende Bewertungen von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken gemäß § 2 Abs 1, an denen rechtsgeschäftlich Eigentum übertragen werden soll, auf Grund von besonderen wertbeeinflussenden Merkmalen (insbesondere Erschließungszustand, besondere Lage, Art und Maß der baulichen und sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt, Nutzungsart, Gebäude samt Umgriff von mehr als 3.000 m²) sind von dem Antragsteller geltend zu machen und durch ein Gutachten eines dazu befugten Sachverständigen zu belegen; die Grundverkehrsbehörde kann im Einzelfall auf Grund der Einfachheit der vorzunehmenden Bewertung von der Vorlage eines solchen Gutachtens absehen.

(6) Ist ein Bodenrichtpreis für landwirtschaftliche Grundstücke nicht verordnet oder ist der Wert eines nicht auf die Übertragung von Eigentum gerichteten Rechtes zu bestimmen, ist dieser im Einzelfall von der Grundverkehrsbehörde, gegebenenfalls unter Beiziehung eines Sachverständigen, zu ermitteln.