Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Mag. Novak sowie die Hofrätinnen Mag. Rehak und Mag. Bayer als Richter und Richterinnen, unter Mitwirkung der Schriftführerin Mag. Kovacs, in der Revisionssache der M GmbH, vertreten durch Dr. Christian Kurz, Rechtsanwalt in Innsbruck, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Vorarlberg vom 24. April 2025, LVwG 318 62/2024 R14, betreffend Versagung der Baubewilligung (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Bezirkshauptmannschaft Bludenz), den Beschluss gefasst:
Die Revision wird zurückgewiesen.
1 Nach Art. 133 Abs. 4 B VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
2 Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegen der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 B VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen.
3 Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B VG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B VG hat der Verwaltungsgerichtshof im Rahmen der dafür in der Revision vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen.
4 Mit dem angefochtenen Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Vorarlberg (Verwaltungsgericht) wurde die Beschwerde der revisionswerbenden Partei gegen den Bescheid der belangten Behörde vom 17. Juni 2024, mit welchem ihr die Baubewilligung für den Umbau eines Hotels auf näher bezeichneten Grundstücken der KG S. gemäß § 28 Abs. 3 Baugesetz in Verbindung mit § 16 Abs. 2 Raumplanungsgesetz (RPG) versagt worden war, keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid bestätigt. Gleichzeitig wurde ausgesprochen, dass gegen dieses Erkenntnis eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig sei.
5 Begründend führte das Verwaltungsgericht im Wesentlichen aus, dass sich auf dem Baugrundstück bereits ein Gebäude befinde, welches als Gastgewerbebetrieb in der Betriebsart eines Hotels geführt wurde. Die revisionswerbende Partei habe um die Erteilung der Baubewilligung für den näher beschriebenen Umbau des Hotels angesucht. Im Hinblick auf den künftigen Verwendungszweck beabsichtige die revisionswerbende Partei, die bereits parifizierten Einheiten zu verkaufen, wobei diese in der Folge an ständig wechselnde Gäste vermietet werden sollen. Um die Vermietung zu ermöglichen, sollen sich die Käufer und künftigen Wohnungseigentümer verpflichten, gleichzeitig mit dem Kaufvertrag auch den Betreibervertrag mit der künftigen Betreiberin zu unterzeichnen. Mit den seitens der revisionswerbenden Partei vorgelegten Vertragsentwürfen und dem ergänzenden Vorbringen in der mündlichen Verhandlung sei es ihr nicht gelungen, den erforderlichen Nachweis für das Vorliegen des Ausnahmetatbestandes des § 16 Abs. 2 RPG zu erbringen bzw. dessen Glaubhaftmachung zu bewirken.
6 So ergebe sich aus dem vorgelegten Kaufvertragsentwurf, dass dem Eigentümer eine Einflussmöglichkeit auf die Vergabe seiner Wohneinheit gegeben sei und er bei langfristiger Buchung im Voraus seine eigene Einheit und diese sogar zu bestimmten Zeiten über das Buchungssystem der Betreiberin mieten und in der Folge selbst nutzen könne; zudem sei in den vorgelegten Vertragsentwürfen die Nutzungsdauer durch die künftigen Wohnungseigentümer nicht begrenzt, sodass auch eine sechs Wochen übersteigende Eigennutzung der Wohnung durch den Wohnungseigentümer möglich wäre, was ein unübliches Nutzungsrecht darstellen würde. Aus dem vorgelegten Betreibervertrag gehe hervor, dass das Risiko des Betriebes nicht ausschließlich bei der Betreiberin liege, zumal das Betriebsergebnis nach dem Verhältnis der Nutzwerte (auch) auf die Eigentümer verteilt werden solle, sodass diese das Risiko einer mangelnden Hotelauslastung jedenfalls mittragen würden. Zudem sei vorgesehen, dass sich die Betreiberin Schließzeiten in der Nebensaison „zum Wohle der Eigentümer“ vorbehalte, dass sie nicht für die von Gästen, Benutzern oder den Eigentümern verursachten Schäden hafte und dass sie fehlende, geringwertige Kleinteile dem Eigentümer verrechne. In den Vertragsentwürfen sei weiters vorgesehen, dass jeder Wohnungseigentümer sein Apartment selbst zu erhalten, auf eigene Kosten zu reparieren und Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten vorzunehmen habe, wobei die Betreiberin berechtigt sei, die Durchführung solcher Arbeiten bis zu einem Betrag von € 800 ohne Rücksprache mit dem Eigentümer zu veranlassen und diesem in Rechnung zu stellen. Damit werde dem Eigentümer jedenfalls bei größeren, kostspieligeren Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen, die auch seine Wohnung betreffen könnten, ein Dispositionsrecht eingeräumt.
7 In der Zulässigkeitsbegründung der vorliegenden Revision beruft sich die revisionswerbende Partei auf fehlende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Dieser habe bisher noch nicht die Fragen beantwortet, ob durch die Möglichkeit einer unverbindlichen Anfrage und die Gleichstellung des Eigentümers mit allen anderen Gästen ein über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehendes Verfügungsrecht geschaffen werde, ob für den Eigentümer einer Wohneinheit durch die Poolabrechnung ein über den üblichen Beherbergungsvertrag hinausgehendes Verfügungsrecht geschaffen werde und ob es zutreffe, dass die Tragung der Instandhaltungskosten durch die Eigentümer mit der gewerblichen Beherbergung unvereinbar sei.
Mit diesem Vorbringen wird keine Rechtsfrage dargelegt, der im Sinn des Art. 133 Abs. 4 B VG grundsätzliche Bedeutung zukäme.
8 Die Frage, ob durch die im Revisionsfall konkret in Aussicht genommene vertragliche Gestaltung, Verfügungsrechte über die gegenständlichen Wohnungen eingeräumt werden, die über den üblichen gastgewerblichen Beherbergungsvertrag hinausgehen, oder nicht und ob der Ausnahmetatbestand der gewerblichen Beherbergung von Gästen des § 16 Abs. 2 RPG (in der Fassung vor der Novelle LGBl. Nr. 57/2023) in Bezug auf diese Wohnungen verwirklicht ist oder nicht, unterliegt grundsätzlich der einzelfallbezogenen Beurteilung des Verwaltungsgerichtes. Eine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung läge nur dann vor, wenn diese Beurteilung in einer die Rechtssicherheit beeinträchtigenden, unvertretbaren Weise vorgenommen worden wäre (vgl. etwa VwGH 29.6.2023, Ra 2023/06/0114, mwN).
9 Eine derartige Fehlbeurteilung wird in der Zulässigkeitsbegründung der vorliegenden Revision nicht aufgezeigt, zumal darin den dazu ergangenen Ausführungen des Verwaltungsgerichtes nicht entgegengetreten wird. Dass nicht zu jeder Fallkonstellation bereits Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes vorliegt, ist dem Wesen einer einzelfallbezogenen Betrachtung geschuldet und begründet für sich ohne eine Unvertretbarkeit dieser Beurteilung durch das Verwaltungsgericht aufzuzeigen keine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung.
Die Revision war daher gemäß § 34 Abs. 1 VwGG zurückzuweisen.
Wien, am 12. August 2025
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