88/16/0132 – VwGH Entscheidung

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Karlik und die Hofräte Dr. Närr und Mag. Meinl als Richter, im Beisein des Schriftführers Rat Dr. Novak, über die Beschwerden 1. des Z M, 2. der Z M, 3. des Ing. G K, 4. der K K, 5. des J L und 6. der H L, alle in B, vertreten durch C Rechtsanwalt, gegen die Bescheide der Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland je vom 19. Mai 1988, Zlen. 1. GA 11-531/3/88, 2. GA 11-531/4/88, 3. GA 11-1241/4/88, 4. GA 11-1241/3/88, 5. GA 11-1248/3/88 und 6. GA 11-1248/2/88, je betreffend Grunderwerbsteuer, zu Recht erkannt:

Die Beschwerden werden als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführer haben dem Bund Aufwendungen in der Höhe von je S 2.530,--(insgesamt daher S 15.180,--) binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Das Mehrbegehren wird abgewiesen.

Ein (in der Folge immer nur als solcher bezeichneter) Baumeister hatte seinen Wohnsitz in einer Marktgemeinde in Niederösterreich, und zwar in der Sch.straße 10. Auf Grund von insgesamt sieben in der Zeit vom 1. Juli 1976 bis 12. März 1980 abgeschlossenen Kaufverträgen war er Alleineigentümer des Grundstückes Sch.straße 12 geworden. Unter Anschluß einer Baubeschreibung und eines Einreichplanes hatte der Baumeister mit Schriftsatz vom 5. April 1980 die Erteilung der Baubewilligung für eine Wohnhausanlage mit 13 je aus Keller-, Erd- und Obergeschoß bestehenden Wohneinheiten auf diesem Grundstück beantragt. Diese-zwei Reihen mit einer Breite von 9,50 m und einer Länge von 40,40 m einen Kinderspielplatz, Pkw-Abstellplätze, eine zentrale Gasheizung und Warmwasserbereitung umfassende-Anlage sollte aus 12 gleich großen (Normwohneinheiten) und einem größeren Haus (mit den gleichen Räumlichkeiten wie bei den Normwohneinheiten, aber mit einem zusätzlichen Arbeitszimmer im Erdgeschoß) bestehen. An jedem dieser 13 Wohnobjekte (Reihenhäuser) sollte Wohnungseigentum begründet werden.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der genannten Marktgemeinde (in der Folge: Bürgermeister) vom 11. August 1980 war dem Baumeister die beantragte Baubewilligung erteilt worden.

Nachdem der Bürgermeister mit Bescheid vom 24. Juni 1982 auf Grund des Ansuchens des Baumeisters die Frist für den Baubeginn bis 31. August 1983 verlängert und für die Fertigstellung der Bauarbeiten eine Frist von fünf Jahren gesetzt hatte, hatte der Baumeister mit Schreiben vom 31. August 1983 mitgeteilt, daß an diesem Tag mit dem Bau der Reihenhausanlage begonnen worden sei.

Laut schriftlicher Bestätigung des Bürgermeisters vom 19. Oktober 1983 sei hinsichtlich der gesamten Wohnhausanlage mit 13 Wohneinheiten (Reihenhäusern) das im Plan im Obergeschoß eingezeichnete Kinderzimmer mit 8,80 m2 in einen Abstellraum geändert worden.

Nach der schriftlichen Bestätigung des Bürgermeisters vom 26. März 1984 sei mit dem Bau des Reihenhauses Nr. 10 im Februar 1984 begonnen worden.

Auf Grund der schriftlichen Baufortschrittsbestätigung des Bürgermeisters vom 27. April 1984 habe das Reihenhaus Nr. 8 folgenden Baufortschritt aufgewiesen: „Rohbau mit Dach“.

Am 5. Oktober 1984 war beim Bürgermeister der Antrag auf Vornahme der Endbeschau und Ausstellung der Benützungsbewilligung für das Reihenhaus Nr. 10 eingelangt.

Auf Grund des (von einem öffentlichen Notar verfaßten) schriftlichen Kaufvertrages vom 9. Mai 1986 hatte ein Ehepaar (die Beschwerdeführer 5. und 6.) gegenüber dem Baumeister den Anspruch auf Übereignung der Anteile an dem Grundstück, mit denen das Wohnungseigentum hinsichtlich der noch nicht errichtet gewesenen Reihenhäuser Nr. 1 und 2 verbunden gewesen war, erworben. Mit Punkt IV. dieses Kaufvertrages war folgendes festgehalten worden:

„Die Käufer beabsichtigen, auf den Anteilen des seinerzeitigen Reihenhauses 1 eine vom Veräußerer zu schaffende Arbeiterwohnstätte zu errichten und diese Arbeiterwohnstätte als Eigenheim zu übernehmen.

Für die Anteile verbunden mit Wohnungseigentum am seinerzeitigen Reihenhaus 2 ist zu einem späteren Zeitpunkt die Schaffung einer Arbeiterwohnstätte vorgesehen, wobei hiefür ein Bauauftrag noch nicht erteilt wurde.

Für beide Objekte werden von den Käufern neue Pläne bei der Marktgemeinde .... eingereicht.

Sollten diese Pläne nicht die Zustimmung der Baubehörde finden, steht den Käufern das Recht zu, die Auflösung dieses Vertrages zu begehren.“

Nach einer von den Beschwerdeführern 5. und 6. offensichtlich mit dem schriftlichen Antrag vom 19. August 1986 auf Genehmigung der Planänderung für ihr Reihenhaus Nr. 1 und 2 vorgelegten Baubeschreibung des Baumeisters vom 19. August 1986 sollte das Reihenhaus Nr. 1 in seinen Ausmaßen wie kommissioniert gebaut werden, das Reihenhaus Nr. 2 mit gleicher Breite, jedoch nur 6,50 m tief und nur ebenerdig mit einem Flachdach. Baumaterialien, Installationen und Ausführungen seien die gleichen geblieben wie im ursprünglichen Plan.

Nachdem der Bürgermeister mit Bescheid vom 25. August 1986 „die Übertragung der Bauherrschaft für die mit Bescheid vom 11. August 1980 .... an Baumeister ... erteilte Baubewilligung für eine Wohnhausanlage, jedoch nur für die zwei Einheiten Sch.straße 12/1 und 12/2 an .... (die Beschwerdeführer 6. und 5.) unter Berücksichtigung des § 119“ der Bauordnung für Niederösterreich (in der Folge: BO) genehmigt hatte, hatte er am 1. September 1986 auf der oben erwähnten Baubeschreibung vermerkt, gemäß § 100 Abs. 5 BO werde dem Planwechsel zugestimmt.

Nach der mit Schreiben des (bereits oben erwähnten) öffentlichen Notars vom 16. Februar 1988 der belangten Behörde auf Grund deren Aufforderung vom 18. Jänner 1988 vorgelegten Ablichtung eines mit 10. September 1986 datierten Werkvertrages sei der Baumeister von den Beschwerdeführern 5. und 6. beauftragt worden, laut dem diesem Vertrag (aber nicht dieser Ablichtung) angehefteten Bauplan vom 27. Mai 1986 und Bauausstattungsliste, die einen integrierenden Vertragsbestandteil bildeten, das Reihenhaus Nr. 1 und 2 (auch Außenanlage, Zugangsweg und Parkplätze) bis Jahresende 1987 zu errichten. Gemäß Punkt XI. dieses Werkvertrages stellten die Gesamtbaukosten für das Reihenhaus, an dem Wohnungseigentum begründet sei, einen Pauschalfixpreis bis Ende Dezember 1987 dar. Nach Punkt XII. dieses Vertrages hätten die Vertragsteile den Wertlohn beiderseits als angemessen anerkannt, auf eine Anfechtung desselben verzichtet und erklärt, er sei auf Grund des Wertes der besonderen Vorliebe vereinbart worden.

Auf Grund des schriftlichen (von demselben öffentlichen Notar verfaßten) Kaufvertrages vom 5. März 1987 hatte ein weiteres Ehepaar (die Beschwerdeführer 3. und 4.) gegenüber dem Baumeister den Anspruch auf Übereignung des Anteiles an dem Grundstück, mit dem das Wohnungseigentum hinsichtlich des noch nicht errichtet gewesenen Reihenhauses Nr. 4 verbunden gewesen war, erworben. Nach Punkt VII. Abs. 2 dieses Kaufvertrages hatten die Beschwerdeführer 3. und 4. beabsichtigt, „auf den Liegenschaftsanteilen“ eine vom Veräußerer zu schaffende Arbeiterwohnstätte zu errichten und diese als Eigenheim zu übernehmen.

Auf Grund des schriftlichen (von demselben öffentlichen Notar verfaßten) Kaufvertrages vom 9. März 1987 hatte ein anderes Ehepaar (die Beschwerdeführer 1. und 2.) gegenüber den Baumeistern den Anspruch auf Übereignung des Anteiles an dem Grundstück, mit dem das Wohnungseigentum hinsichtlich des noch nicht errichtet gewesenen Reihenhauses Nr. 3 verbunden gewesen war, erworben. Punkt VII. Abs. 2 dieses Kaufvertrages enthält eine der im vorstehenden Absatz erwähnten entsprechend gleichlautende Absichtserklärung.

Mit je einer schriftlichen Bestätigung vom 9. März 1987 hatte der Bürgermeister beurkundet, daß „die am 11. August 1980 an Baumeister .... erteilte Baubewilligung .... für das Reihenhaus 12/3 an ...“ (die Beschwerdeführer 1. und 2.) bzw. “für das Reihenhaus 12/4 an ....“ (die Beschwerdeführer 3. und 4.) „übertragen wird ....“

Je am 20. Juli 1987 stellte der Bürgermeister unter Hinweis auf die Zahl der Baubewilligung vom 11. August 1980 für die bewilligten Bauvorhaben der Beschwerdeführer 1. und 2. und der Beschwerdeführer 3. und 4. eine Baufortschrittsbestätigung: „Rohbau mit Dach“ aus.

Je mit Schreiben vom 16. Februar 1988 hatte der öffentliche Notar der belangten Behörde auf Grund deren Aufforderung vom 18. Jänner 1988 hinsichtlich der Beschwerdeführer 1. und 2. sowie 3. und 4. je eine Ablichtung eines undatierten Werkvertrages (grundsätzlich nach dem Vorbild des bereits oben erwähnten Werkvertrages vom 10. September 1986-Beschwerdeführer 5. und 6.), eines undatierten Auswechslungsplanes und eines undatierten Erläuterungsschreibens des Baumeisters sowie hinsichtlich der Beschwerdeführer 3. und 4. auch die Ablichtung einer Schlußrechnung vom 8. Februar 1988 vorgelegt. Der jeweilige Pauschalfixpreis hatte sich nach Punkt XVII. dieser undatierten Werkverträge ohne Ausführung der durch die Beschwerdeführer 1. und 2. bzw. 3. und 4. durchzuführenden Leistungen verstanden, und zwar Elektriker (ohne Lieferung und Montage der Schalter, Stecker, Klingel, Türleuchte), Installateur (Sanitärgegenstände wie zwei WC, Waschmuschel, Badewanne samt Zubehör und Montage, hinsichtlich der Beschwerdeführer 1. und 2. auch „Sanitär, Wasser-und Heizinstallation sowie Therme“), Maler und Anstreicher (Malen der Wände und Decken mit Halbdispersion, Streichen der der Türzargen und sämtliche Geländer, Holzvorsprünge und Holzgeländer), Fliesenleger (Fliesen für Bad, WC, Küche, die Lieferung und Verlegung an Boden und Wänden, sowie die Spannteppiche in den übrigen Räumen im Erd- und Obergeschoß und Stiege), Terrasse (Liefern und Verlegen von Waschbetonplatten auf Terrasse und Zugangsweg samt Unterbau und Isolierung und der Ausfugung) und Garten (das Anlegen des Gartens mit vom Auftragnehmer gelieferter Erde, sowie Besämen), hinsichtlich der Beschwerdeführer 1. und 2. auch Tischlerarbeiten (Lieferung und Montage von acht Innentüren) und Herstellen des Estriches im Keller, sowie Verschießen, „patschokkieren“ und Weißigen der Kellerwände und Decke.

In dem die Beschwerdeführer 1. und 2. betreffenden undatierten Erläuterungsschreiben des Baumeisters hatte er im wesentlichen ausgeführt, diese Beschwerdeführer hätten bei den Auftragsverhandlungen eigene Vorstellungen betreffend Planung und Ausführung des Reihenhauses gehabt, und zwar die Herstellung eines Schlupfbodens unter der Terrasse sowie eine Verbreiterung der Terrasse um 50 cm auf halbe Hausbreite samt Stiegen in den Garten; weiters eine Abmauerung der Nische im Vorraum mit einer Tür, sodaß dahinter ein Abstellraum entstehe.

In dem die Beschwerdeführer 3. und 4. betreffenden undatierten Erläuterungsschreiben des Baumeisters hatte er im wesentlichen folgendes ausgeführt:

„Im Obergeschoß wurde die Wand zwischen den zwei Zimmern verschoben. Die Eingangstüren in die 2 Zimmer mußten ebenfalls verschoben werden.

Im Schlafzimmer wurde eine 2. Wand aufgestellt, sodaß ein begehbarer Schrank entstand.

Im Erdgeschoß wurde im Vorraum eine Wand und eine Türe hergestellt, sodaß dahinter ein Abstellraum entsteht. Im Vorraum u. Küche wurde anstelle eines Kunststoffbodensein Klinkerbodenbelag hergestellt.

Im Wohnzimmer wurde die Türe von rechts nach links versetzt und das Fenster von links nach rechts. Die Terrasse wurde ca. auf die halbe Länge unterkellert mit einer Zugangsrampe vom Garten, sodaß ein Schlupfkeller f. Gartengeräte u. Spielzeug d. Kinder entsteht.

Des weiteren wurde die andere Terrassenhälfte von 1,50 m auf 3,00 m verbreitert und eine Stufenanlage in den Garten angeordnet.

Im Keller wurde der große Raum durch eine Mauer mit Türe unterteilt, sodaß ein getrennter Vorratsraum entsteht. Weiters wurde der Heizraum durch eine Mauer u. Türe vom übrigen Raum abgetrennt.

In diesem Heizraum wurde anstelle einer Gaskombitherme ein Gaskessel und ein Gasboiler aufgestellt und anstelle der Radiatoren eine Fußbodenheizung eingebaut.

Weiters wurde im Heizraum und Keller zusätzlich je 1 Kellerfenster angeordnet.“

In den die Beschwerdeführer 1. und 2. betreffenden Verwaltungsakten der belangten Behörde befinden sich auch fünf die in Rede stehende Reihenhausanlage betreffende Farbfotos, auf denen die Reihenhäuser Nr. 1-7 und 8-10 abgebildet sind.

In den vorliegenden vom Verwaltungsgerichtshof wegen ihres engen sachlichen und rechtlichen Zusammenhanges zur gemeinsamen Beratung und Entscheidung verbundenen sechs verwaltungsgerichtlichen Verfahren ist die Beantwortung der Frage streitentscheidend, ob (wie alle Beschwerdeführer vermeinen) sie die betreffenden Arbeiterwohnstätten im Sinn des § 4 Abs. 1 Z. 2 lit. a GrEStG 1955 (in der Folge: GrEStG) geschaffen bzw. als Eigenheim im Sinn des § 4 Abs. 1 Z. 2 lit. b GrEStG übernommen haben oder (im Sinn der jeweiligen Begründung der im Spruch dieses Erkenntnisses näher bezeichneten sechs Berufungsentscheidungen) nicht.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Die Parteien der vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren gehen übereinstimmend und gemäß § 12 Abs. 2 erster Satz GrEStG 1987 auch zutreffend davon aus, daß für die Lösung der hier maßgebenden Rechtsfragen noch die Bestimmungen des GrEStG anzuwenden sind.

Die Beschwerdeführer übersehen jedoch schon folgendes:

Gemäß § 4 Abs. 1 Z. 2 lit. b GrEStG, und zwar in der Fassung durch Abschnitt VIII Art. I Z. 2 des nach seinem Artikel II Abs. 1 mit 1. Jänner 1986 in Kraft getretenen Abgabenänderungsgesetzes 1985, BGBl. Nr. 557, ist beim Arbeiterwohnstättenbau der erste Erwerb einer geschaffenen oder vom Veräußerer zu schaffenden Arbeiterwohnstätte durch eine Person, die die Wohnstätte als Eigenheim übernimmt, von der Besteuerung ausgenommen.

Ganz abgesehen davon, daß nach dieser Befreiungsbestimmung die Wohnstätte vom Veräußerer bereits errichtet sein oder auf Grund des Vertrages von diesem errichtet werden muß (siehe z.B. Czurda, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz, Wien-Stand nach dem 15. Nachtrag Juli 1987, Tz 87b zu § 4), steht ein Reihenhaus im Wohnungseigentum nicht im Alleineigentum des Benützers und ist daher kein Eigenheim (siehe z.B. die von Czurda, a.a.0., Tz 87i zu § 4, erwähnte, hier in gleicher Weise wie die in der Folge zitierten Erkenntnisse gemäß § 43 Abs. 2 zweiter Satz VwGG-ergänzend mit den jeweiligen Veröffentlichungen-angeführten Erkenntnisse des Verwaltungsgerichtshofes vom 18. November 1982, Zl. 82/16/0079, Slg Nr. 5722/F, und vom 23. Februar 1984, Zl. 82/16/0093, ÖStZB 24/1984, S. 466).

Nach § 4 Abs. 1 Z. 2 lit. a GrEStG ist beim Arbeiterwohnstättenbau der Erwerb eines Grundstückes zur Schaffung von Arbeiterwohnstätten von der Besteuerung ausgenommen.

Wie der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Rechtsprechung (siehe z.B. die von Czurda, a.a.O., Tz 84 Z. 2 zu § 4, zitierten Erkenntnisse) dargetan hat, ist beim Erwerb von Liegenschaftsanteilen, mit denen Wohnungseigentum verbunden werden soll, der Auftrag zur Errichtung des Wohnhauses bzw. der Reihenhausanlage (siehe z.B. zuletzt das Erkenntnis vom 15. Dezember 1988, Zlen. 88/16/0056-0059) von der Eigentümergemeinschaft zu erteilen, wofür die Fassung eines gemeinsam darauf abzielenden Beschlusses erforderlich ist. Inhaltsgleiche Einzelerklärungen der Miteigentümer vermögen den gemeinsamen Beschluß nicht zu ersetzen.

Nun muß der Erwerber des Grundstückes auf die bauliche Gestaltung des Hauses bzw. der Reihenhausanlage Einfluß nehmen können, und zwar auf die Gestaltung der Gesamtkonstruktion. Die Berücksichtigung unwesentlicher Details (Versetzung von Zwischenwänden und Türen, Ersetzen einer Türe durch ein Fenster, Änderung des Kellergrundrisses, übliche Verbesserungen der Innenausstattung) genügen nicht (siehe z.B. die von Czurda, a.a.0., Tz 83e lit. a Abs. 1 zu § 4, zitierten Erkenntnisse).

Bedenkt man, daß der Baumeister die in Rede stehende Reihenhausanlage in ihrer Gesamtheit im wesentlichen nicht mehr abänderbar geplant hatte, mit der Bauausführung der Reihenhausanlage schon vor den vorliegenden Erwerbsvorgängen begonnen worden war, dann vermag der Verwaltungsgerichtshof unter besonderer Berücksichtigung des Umstandes, daß für die Gesamtbaukosten jeweils ein-das (auch nach dem von den Beschwerdeführern zitierten-in der ÖStZB 6/1983, S. 138, veröffentlichten-Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 22. April 1982, Zl. 81/16/0077) wesentlichste Merkmal der Bauherrneigenschaft darstellende finanzielle Risiko der Beschwerdeführer ausschließender Fixpreis vereinbart worden war (siehe z.B. das bereits zitierte Erkenntnis vom 15. Dezember 1988), selbst unter Bedachtnahme auf die oben erwähnten „Übertragungen der Bauherrnschaft“, die teilweise Selbstdurchführung von Vollendungsarbeiten, die Berücksichtigung der angeführten (unwesentlichen) Details, die allfällige grundbücherliche Sicherstellung des gewährten Wohnbauförderungsdarlehens auf den Grundstücken der Beschwerdeführer, und den Umstand, daß das (in Verbindung mit dem nach ursprünglicher „Kommissionierung“ errichteten Reihenhaus Nr. 1 stehende) Reihenhaus Nr. 2 gegenüber der diesbezüglich ursprünglichen Planung mit etwas veränderter Tiefe und nur ebenerdig mit einem Flachdach errichtet worden war, keine Rechtswidrigkeit darin zu erblicken, wenn die belangte Behörde im Ergebnis bei allen vorliegenden Erwerbsvorgängen auch die Voraussetzungen für die besondere Ausnahme von der Besteuerung nach § 4 Abs. 1 Z. 2 lit. a GrEStG mangels Bauherrneigenschaft der Beschwerdeführer verneinte.

Entgegen der von den Beschwerdeführern vertretenen Auffassung vermag auch die ihnen vom Baumeister in Rechnung gestellte Umsatzsteuer nicht den Erfolg ihrer Beschwerden zu bewirken, denn zur Entscheidung darüber, welcher Teil einer Gegenleistung als Kaufpreis für ein Grundstück der Grunderwerbsteuer unterliegt, War ausschließlich das mit der Vollziehung des GrEStG betraute Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in Wien in erster Instanz und die belangte Behörde in zweiter Instanz berufen (siehe z.B. Czurda, a.a.O., Tz 34 der Einleitung und das dort zitierte-in der Sammlung Nr. 3840/F veröffentlichte-Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes). Im übrigen hat der Verwaltungsgerichtshof mit seinem Erkenntnis vom heutigen Tag, Zl. 88/16/0097, auf dessen ausführliche Entscheidungsgründe zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird, dargetan, daß die Einbeziehung der Umsatzsteuer in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht rechtswidrig ist.

Aus allen dargelegten Erwägungen erweisen sich die vorliegenden Beschwerden als unbegründet, weshalb sie gemäß § 42 Abs. 1 VwGG durch den gemäß § 12 Abs. 1 Z. 2 VwGG gebildeten Senat abzuweisen sind.

Die Entscheidung über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG in Verbindung mit der Verordnung des Bundeskanzlers BGBl. Nr. 243/1985. Das Mehrbegehren ist abzuweisen, weil die Vorlage der gemeinsam für jedes der drei beschwerdeführenden Ehepaare angelegten Verwaltungsakten jeweils nur einmal erfolgte.

Wien, am 26. Jänner 1989