E1125/2026 – VfGH Entscheidung

I. Die beschwerdeführende Gesellschaft ist durch das angefochtene Erkenntnis wegen Anwendung gesetzwidriger Verordnungen in ihren Rechten verletzt worden.

Das Erkenntnis wird aufgehoben.

II. Das Land Salzburg ist schuldig, der beschwerdeführenden Gesellschaft zuhanden ihrer Rechtsvertreterin die mit € 3.484,– bestimmten Prozesskosten binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Entscheidungsgründe

1 1. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Landeshauptstadt Salzburg (Baubehörde) vom 20. Mai 2025 wurde der beteiligten Partei unter anderem eine Baubewilligung für den Neubau eines Bürogebäudes samt Tiefgarage und Haustechnik auf den Grundstücken Nr 244/2 und 244/7, EZ1220, KG Maxglan, sowie Nr 1240/1, 1240/2 und 1240/3, EZ983, KG Siezenheim II, in der Stadt Salzburg erteilt. Diese Grundstücke sind im Flächenwidmungsplan als Bauland, Kategorie Gewerbegebiet (GG), gewidmet.

2 2. Die gegen diesen Bescheid erhobene Beschwerde der beschwerdeführenden Gesellschaft, einer Nachbarin, wies das Landesverwaltungsgericht Salzburg mit Erkenntnis vom 4. März 2026 als unbegründet ab und führte begründend – soweit hier relevant – im Wesentlichen Folgendes aus:

3 Es sei unstrittig, dass im Bebauungsplan der Aufbaustufe "Bürogebäude Hofer IFA 2/A1" der Abstand der Baufluchtlinie von der Achse der Verkehrsfläche nicht den Vorgaben des §55 Abs4 zweiter Satz Sbg ROG 2009 entspreche. Sohin sei zu klären, ob die Einhaltung des Mindestmaßes von "zwei Drittel[n] der für das oberste Gesimse oder die oberste Dachtraufe festgelegten Höchsthöhe" zur Achse der Verkehrsfläche im konkreten Fall nicht "tunlich" im Sinne dieser Bestimmung sei. Aus diesem Grund habe das Landesverwaltungsgericht Salzburg ein raumordnungsfachliches Gutachten eingeholt, aus dem hervorgehe, dass die Einhaltung des in §55 Abs4 Sbg ROG 2009 normierten Mindestmaßes im vorliegenden Fall nicht tunlich gewesen sei, weil ein übergeordnetes städtebauliches Ziel in Form einer geschlossenen, hohen Bebauung in der Gegend des Baugrundstückes bestehe, das einen geringeren Abstand rechtfertige.

4 3. Gegen diese Entscheidung richtet sich die vorliegende, auf Art144 B-VG gestützte Beschwerde, in der die Verletzung im Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz (Art7 B-VG, Art2 StGG) sowie in sonstigen Rechten wegen Anwendung rechtswidriger genereller Normen, nämlich des Bebauungsplanes der Grundstufe "Taxham-Wals – 24/G1" sowie des Bebauungsplanes der Aufbaustufe "Bürogebäude Hofer IFA 2/A1" behauptet und die Aufhebung des angefochtenen Erkenntnisses beantragt wird. Dazu führt die Beschwerde im Wesentlichen wie folgt aus:

5 3.1. Im Bebauungsplan der Grundstufe "Taxham-Wals – 24/G1" sei die zuvor festgelegte Baugrenzlinie in eine Baufluchtlinie umgewandelt, zugleich die zulässige Gebäudehöhe auf dem Baugrundstück von bisher vier Vollgeschoßen auf 24 m und die Baumassenzahl von 5,0 auf 7,0 erhöht worden. Gemäß §55 Abs4 Sbg ROG 2009 solle der Abstand der Baufluchtlinie "von der Achse der Verkehrsfläche nach Tunlichkeit wenigstens zwei Drittel der für das oberste Gesimse oder die oberste Dachtraufe festgelegten Höchsthöhe jener Bauten betragen, für die die Baufluchtlinien oder Baulinien gelten". Der gesetzlich gebotene Abstand zur Verkehrsfläche bei einer gemäß Bebauungsplan zulässigen Gebäudehöhe von 24 m betrage daher 16 m. Dieser Abstand sei im genannten Bebauungsplan aber nicht eingehalten worden. Der Verordnungsgeber habe auch jegliche Feststellungen oder Würdigungen zur Frage der Einhaltung der Vorgaben des §55 Abs4 Sbg ROG 2009 unterlassen und damit keine ausreichende Grundlagenforschung vorgenommen.

6 3.2. Ähnlich verhalte es sich im Bebauungsplan der Aufbaustufe "Bürogebäude Hofer IFA 2/A1": So sei der Abstand im Bebauungsplan zwischen der Baufluchtlinie und der östlich des Baugrundstückes gelegenen Verkehrsfläche im angefochtenen Erkenntnis mit 12,045 m festgehalten worden. Der gesetzlich gebotene Abstand betrage bei einer Traufenhöhe von 23,8 m jedoch 15,87 m und werde folglich durch den Bebauungsplan unterschritten. Wiederum habe sich der Verordnungsgeber nicht mit den Vorgaben des §55 Abs4 Sbg ROG 2009 auseinandergesetzt und sohin keine ausreichende Grundlagenforschung vorgenommen.

7 3.3. Die jeweils mangelhafte Grundlagenforschung werde auch nicht durch das vom Landesverwaltungsgericht Salzburg eingeholte raumordnungsfachliche Gutachten behoben, weil die Grundlagenforschung bereits im Rahmen der Verordnungserlassung vom Verordnungsgeber durchzuführen sei und nicht im Bauverfahren nachgeholt werden könne.

8 3.4. Sohin sei die beschwerdeführende Gesellschaft in ihrem subjektiv-öffentlichen Recht auf Erhaltung einer ihrem Zweck entsprechenden Besonnung und Belichtung der auf ihrem Grundstück befindlichen Gebäude verletzt worden.

9 4. Der Magistrat der Stadt Salzburg hat die Verwaltungs- und Verordnungsakten vorgelegt.

10 5. Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat die Gerichtsakten vorgelegt und von der Erstattung einer Gegenschrift abgesehen.

11 6. Die beteiligte Partei des Verfahrens vor dem Landesverwaltungsgericht Salzburg hat eine Äußerung erstattet, in der sie vorbringt, dass weder die Aufstellung des Bebauungsplanes der Grundstufe noch jene des Bebauungsplanes der Aufbaustufe in gesetzwidriger Weise erfolgt seien.

12 7. Der Bürgermeister und der Gemeinderat der Landeshauptstadt Salzburg haben gleichlautende Äußerungen erstattet, in denen sie die Abweisung der Beschwerde beantragen.

13 8. Aus Anlass der Beschwerde leitete der Verfassungsgerichtshof gemäß Art139 Abs1 Z2 B-VG von Amts wegen ein Verfahren zur Prüfung der Gesetzmäßigkeit des Bebauungsplanes der Grundstufe "Taxham-Wals – 24/G1", beschlossen vom Gemeinderat der Landeshauptstadt Salzburg am 7. Februar 2024, kundgemacht durch Auflegung zur öffentlichen Einsicht (ABl. der Landeshauptstadt Salzburg 36/2024), sowie des Bebauungsplanes der Aufbaustufe "Bürogebäude Hofer IFA 2/A1", beschlossen vom Stadtsenat der Landeshauptstadt Salzburg am 3. Februar 2025, kundgemacht durch Auflegung zur öffentlichen Einsicht (ABl. der Landeshauptstadt Salzburg 16/2025), ein.

14 9. Mit Erkenntnis vom 21. September 2026, V67-68/2026, hob der Verfassungsgerichtshof die in Prüfung gezogenen Bebauungspläne als gesetzwidrig auf.

15 10. Die – zulässige – Beschwerde ist begründet.

16 Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat gesetzwidrige Verordnungen angewendet. Es ist nach Lage des Falles nicht ausgeschlossen, dass ihre Anwendung für die Rechtsstellung der beschwerdeführenden Gesellschaft nachteilig war.

17 Die beschwerdeführende Gesellschaft wurde sohin durch das angefochtene Erkenntnis wegen Anwendung gesetzwidriger Verordnungen in ihren Rechten verletzt (zB VfSlg 10.303/1984, 10.515/1985).

18 Das Erkenntnis ist daher aufzuheben.

19 11. Diese Entscheidung konnte gemäß §19 Abs4 VfGG ohne mündliche Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung getroffen werden.

20 12. Die Kostenentscheidung beruht auf §88 VfGG. In den zugesprochenen Kosten ist Umsatzsteuer in Höhe von € 524,– sowie eine Eingabengebühr gemäß §17a VfGG in der Höhe von € 340,– enthalten.