5Ob65/26h – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger, Dr. Pfurtscheller und Mag. Einberger als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft EZ * GB *, vertreten durch Dr. Michael Buresch, Mag. Georg Buresch, MBA, Rechtsanwälte in Wien, gegen die beklagte Partei ba*gesellschaft m.b.H., FN *, vertreten durch Dr. Gerhard Richter, Dr. Rudolf Zahlbruckner, Rechtsanwälte in Graz, wegen Verbesserung, über die Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Graz als Berufungsgericht vom 26. Februar 2026, GZ 5 R 157/25g-89, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Graz-West vom 18. Juni 2025, GZ 2 C 811/22y-80, bestätigt wurde, den

Beschluss

gefasst:

Die Revision wird zurückgewiesen.

Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 602,54 EUR (darin 100,42 EUR USt) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Begründung:

[1] Die klagende Eigentümergemeinschaft begehrt von der Beklagten, die als Bauträgerin die Wohnungseigentumsanlage errichtet und die einzelnen Wohnungen sukzessive abverkauft hat, die Verbesserung von Mängeln an der Dachausstiegskonstruktion der Wohnung Top 8 durch Austausch der Konstruktion, sowie als Eventualbegehren durch die Vornahme sach- und fachgerechter Reparaturmaßnahmen.

[2] Gegenstand des Revisionsverfahrens ist nur mehr die Frage der Aktivlegitimation der Klägerin. Die Klägerin beruft sich auf Abtretungserklärungen der einzelnen Wohnungseigentümer aus dem Jahr 2021, mit denen diese sämtliche die Liegenschaft betreffenden Ansprüche aus dem Titel der Erfüllung, der Gewährleistung, des Schadenersatzes oder jedem sonstigen erdenklichen Rechtsgrund gegen die beklagte Partei im Zusammenhang mit der Errichtung des Gebäudes bzw der Wohnungseigentumsobjekte sowie deren untauglichen Verbesserungsversuche an die Eigentümergemeinschaft abgetreten haben. Die Beklagte wendete ein, die Klägerin hätte laut Schreiben der ehemaligen Hausverwalterin vom 1. 10. 2018 sämtliche Forderungen gegenüber der Beklagten an die ehemalige Hausverwalterin abgetreten. Die Klägerin sei daher nicht aktivlegitimiert.

[3] Das Erstgericht gab dem Eventualbegehren auf Verbesserung durch die Vornahme sach- und fachgerechter Reparaturmaßnahmen teilweise statt.

[4] Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung. Es bejahte die Aktivlegitimation der Klägerin mit der Begründung, die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft beschränke sich gemäß § 18 Abs 2 WEG auf den Erwerb der von den einzelnen Wohnungseigentümern abgetreten Ansprüche und deren Geltendmachung. Hingegen komme der Eigentümergemeinschaft keine Rechtsfähigkeit zu, die ihr abgetretenen Ansprüche an die damalige Verwalterin abzutreten. Eine solche habe das Erstgericht auch nicht festgestellt. Das Berufungsgericht bewertete den Wert des Entscheidungsgegenstands mit 5.000 EUR, nicht aber 30.000 EUR übersteigend und ließ die ordentliche Revision zu, weil Rechtsprechung zur Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft nach § 18 WEG zur Abtretung ihr von den Wohnungseigentümern abgetretenen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen an die Hausverwaltung fehle.

[5] Dagegen wendet sich die ordentliche Revision der Beklagten, in der sie die Klageabweisung begehrt; hilfsweise stellt sie einen Aufhebungsantrag.

[6] Die Revision ist – entgegen dem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden Ausspruch des Berufungsgerichts – nicht zulässig.

[7] 1. Nach § 18 Abs 2 WEG können Wohnungseigentümer die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche an die Eigentümergemeinschaft abtreten, wodurch die Eigentümergemeinschaft diese Ansprüche erwirbt und in eigenem Namen geltend machen kann. Diese Abtretung kann sowohl Ansprüche bezüglich allgemeiner Teile der Liegenschaft als auch solche bezüglich der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte erfassen (5 Ob 174/20d [Rz 16]; 2 Ob 78/23v [Rz 19]).

[8] Die klageweise Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen durch die Eigentümergemeinschaft iSd § 18 Abs 2 WEG erfordert eine wirksame Abtretung dieser Ansprüche vom Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft (5 Ob 174/20d [Rz 53]; 2 Ob 78/23v [Rz 20]). § 18 Abs 2 WEG sieht somit keinen gesetzlichen – und damit erzwungenen – Übergang der betroffenen Ansprüche vor, sondern behält die Entscheidung über die Abtretung dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Eigentümergemeinschaft vor („Abtretungslösung“; siehe Painsi in GeKo Wohnrecht II 2§ 18 WEG 2002 Rz 55 [Stand 15. 1. 2024, rdb.at]).

[9] 2. Die Klägerin stützt ihre Aktivlegitimation auf eine Abtretung der klagsgegenständlichen Ansprüche durch die einzelnen Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft aus dem Jahr 2021.

[10] Die Beklagte erhob den Einwand der mangelnden Aktivlegitimation der Klägerin und behauptet, die Eigentümergemeinschaft habe die hier geltend gemachten Ansprüche laut Schreiben der damaligen Verwalterin an diese abgetreten. Als Beweis dafür legte sie ein Schreiben der damaligen Verwalterin vom 1. 10. 2018 vor, in dem die Verwalterin die Beklagte verständigte, dass die Eigentümergemeinschaft „als Zedent von ihren gesamten Forderungen und Rechten gegen sie am 25.9.2018 an uns […] abgetreten hat“.

[11] 2.1.Grundsätzlich hat jede Partei die für ihren Rechtsstandpunkt günstigen Tatsachen zu beweisen (RS0037797). Derjenige, der den Anspruch bestreitet, hat die anspruchshindernden, anspruchsvernichtenden und anspruchshemmenden Tatsachen zu behaupten und zu beweisen (RS0037797 [T10]). Die Behauptungs- und Beweislast für die mangelnde Aktivlegitimation der Klägerin oblag daher der Beklagten.

[12] 2.2. Die Beklagte hat lediglich behauptet, dass die Eigentümergemeinschaft die klagsgegenständlichen Ansprüche am 25. 9. 2018 an die damalige Verwalterin abgetreten habe, nicht hingegen, dass die einzelnen Wohnungseigentümer zuvor ihre Ansprüche gegen die Beklagte an die Eigentümergemeinschaft abgetreten haben. Die Abtretung der Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft wäre aber unerlässliche Voraussetzung dafür, dass die Eigentümergemeinschaft diese Ansprüche ihrerseits an die Verwalterin überhaupt (weiter-)abtreten hätte können.

[13] 3. Wenn sich die Beklagte in ihrer Revision auf Feststellungen des Erstgerichts beruft, wonach die Wohnungseigentümer die verfahrensgegenständlichen Ansprüche der Eigentümergemeinschaft abgetreten hätten und die Eigentümergemeinschaft ihrerseits diese Ansprüche an die damalige Verwalterin abgetreten hätte, so verkennt sie, dass das Erstgericht – entsprechend dem eigenem Vorbringen und dem Beweisanbot der Beklagten – nur den Inhalt des Schreibens der damaligen Verwalterin an die Beklagte vom 1. 10. 2018 festgestellt hat. Entgegen dem Rechtsstandpunkt der Beklagten gibt dieses Schreiben lediglich die Ansicht der damaligen Verwalterin über eine erfolgte Abtretung wieder. Der Beurteilung des Berufungsgerichts, dass damit noch nicht feststeht, dass eine solche Abtretung tatsächlich erfolgte, tritt die Beklagte auch nicht entgegen. Da die Beklagte insofern nicht vom festgestellten Sachverhalt ausgeht, ist ihre Rechtsrüge nicht gesetzesgemäß ausgeführt.

[14] 4. Zusammenfassend hat die Beklagte weder ausreichende Behauptungen für eine Abtretung der klagsgegenständlichen Ansprüche von den einzelnen Wohnungseigentümern an die Eigentümergemeinschaft aufgestellt noch nachweisen können, dass ein Forderungsübergang erfolgt ist. Die vom Berufungsgericht und von der Beklagten in ihrer Revision als erheblich erachtete Rechtsfrage, ob die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft nach § 18 WEG auch die Abtretung ihr von den Wohnungseigentümern abgetretenen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen an die Hausverwaltung umfasse, stellt sich somit nicht.

[15] 5. Die Revision ist mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage zurückzuweisen.

[16] 6.Die Kostenentscheidung stützt sich auf §§ 50, 41 ZPO.

[17] Die Vorinstanzen gaben dem Eventualbegehren auf Verbesserung der Dachausstiegskonstruktion durch sach- und fachgerechte Reparaturmaßnahmen nur hinsichtlich der Herstellung der Dichtheit, nicht hingegen hinsichtlich der Einbruchssicherheit statt. Die Beklagte bekämpft mit ihrer Revision die Teilstattgebung des Eventualbegehrens. Wird für mehrere geltend gemachte Ansprüche eine Gesamtbewertung vorgenommen, so wird im Zweifel eine Gleichwertigkeit der einzelnen Ansprüche angenommen (5 Ob 166/19a [Pkt 3.2.] mwN). Der Streitwert im Revisionsverfahren beträgt daher nur die Hälfte des Gesamtstreitwertes, somit 5.000 EUR. Da die Klägerin auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen hat, hat die Beklagte der Klägerin auf Basis dieses Streitwertes die Kosten der Revisionsbeantwortung zu ersetzen.