Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragsteller 1. D* P*, 2. E* GmbH, *, beide vertreten durch Mag. Georg Morent, Rechtsanwalt in Wien, wegen Einverleibungen ob EZ * KG *, über den außerordentlichen Revisionsrekurs des Erstantragstellers gegen den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 23. Juli 2025, AZ 46 R 152/25f, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Fünfhaus vom 25. April 2025, TZ 1473/25, bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Begründung:
[1] Die Zweitantragstellerin ist Miteigentümerin einer Liegenschaft. Ob deren zum Zeitpunkt der Antragstellung 140/2350 Anteile (B-LNr 3) ist zu TZ 1628/2024 die Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung bis 10. 4. 2025 angemerkt.
[2] Mit Kaufvertrag vom 8. 5. 2024 verkaufte die Zweitantragstellerin (als Eigentümerin von damals noch 1119/2350 Anteilen) dem Erstantragsteller 80/2350 Anteile an der Liegenschaft. Mit diesen Anteilen soll Wohnungseigentum an Top 23 verbunden werden.
[3] Mit Beschluss des Handelsgerichts Wien vom 11. 11. 2024 wurde über das Vermögen der Verkäuferin (Zweitantragstellerin) das Insolvenzverfahren eröffnet und ein Insolvenzverwalter bestellt.
[4] Mit Vollmacht vom 28. 3. 2025 „erneuerte“ der Insolvenzverwalter die im Kaufvertrag erteilte Vollmacht des Vertragserrichters (hier Antragstellervertreter) zur grundbücherlichen Durchführung des Kaufvertrags vom 8. 5. 2024.
[5] Mit Grundbuchsgesuch vom 31. 3. 2025 beantragten die Antragsteller unter Vorlage (ua) des Kaufvertrags vom 8. 5. 2024, einer Pfandurkunde und diversen Löschungserklärungen die Einverleibung des Eigentumsrechts des Erstantragstellers hinsichtlich von 80/2350 Anteilen an der Liegenschaft im Rang der Ranganmerkung zu TZ 1628/2024, die Löschung der Zwischeneintragungen nach § 57 GBG, die Löschung von Pfandrechten und die Einverleibung einer Höchstbetragshypothek.
[6] In ihrem Antrag wiesen die Antragsteller darauf hin, dass der Beschluss über die Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung TZ 1628/2024, in deren Rang die Einverleibung des Eigentumsrechts beantragt werde, beim Erstgericht zur TZ 4719/2024 erliege.
[7] Das Erstgericht wies die Anträge wegen Bedenken ob der Verfügungsfähigkeit bzw der Befugnis zum Einschreiten iSd § 94 Abs 1 Z 2 GBG ab.
[8] Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Erstantragstellers im Ergebnis nicht Folge.
[9]Die Antragsteller hätten den Rangordnungsbeschluss – entgegen § 56 Abs 1 GBG iVm § 11 Abs 3 ERV 2021 – nicht vorgelegt, sodass eine Einverleibung im Rang der Rangordnung ausscheide. Der Verweis darauf, dass sich der Rangordnungsbeschluss bei einem anderen Gesuch befinde, reiche nicht aus. Angesichts der zwischenzeitig abgelaufenen Rangordnung erübrige sich das Eingehen auf allfällige andere Abweisungsgründe.
[10] Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 30.000 EUR übersteige, und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu.
[11] Gegen diese Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs des Erstantragstellers. Er beantragt, die Entscheidung dahin abzuändern, dass die beantragten Einverleibungen (hilfsweise deren Vormerkung) bewilligt werden.
[12] Der außerordentliche Revisionsrekurs des Erstantragstellers ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig; er ist aber nicht berechtigt.
[13] 1.Die in den §§ 53 ff GBG geregelte Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung dient der Vorbereitung des Verkaufs einer Liegenschaft und bezweckt die vorläufige Absicherung eines grundbücherlichen Rangs, um später in diesem Rang Eintragungen vornehmen zu können. Sie gibt daher eine Anwartschaft auf einen bestimmten Rang für eine später vorzunehmende Eintragung (5 Ob 139/16a).
[14] Von dem Beschluss, mit dem die Anmerkung bewilligt wird, darf gemäß § 54 GBG nur eine Ausfertigung erteilt werden. Nach § 56 Abs 1 GBG ist das Gesuch um Eintragung des Rechts oder der Löschung, für die die Rangordnung angemerkt worden ist, unter Vorlage der Ausfertigung des die Anmerkung bewilligenden Beschlusses anzubringen; wird über dieses Gesuch die Einverleibung oder Vormerkung bewilligt, so kommt der Eintragung die angemerkte Rangordnung zu. § 56 Abs 1 GBG verlangt also ausdrücklich die Vorlage der (einzigen) Beschlussausfertigung (6 Ob 306/99i; 5 Ob 183/01z; RS0113246).
[15]Diese Anordnungen dienen der Sicherung dessen, der vom (einverleibten oder vorgemerkten) Eigentümer bücherliche Rechte im dafür angemerkten Rang erwirbt (5 Ob 183/01z; RS0115745). Essoll sichergestellt werden, dass nur derjenige den angemerkten Rang ausnützen kann, der sich im körperlichen Besitz der Beschlussausfertigung befindet. Dieser Legitimationseffekt ginge verloren, ließe man die Verwendung von Kopien oder auch beglaubigter Abschriften zu (6 Ob 306/99i; 5 Ob 16/00i; 5 Ob 56/05d; RS0113246).
[16] Der Verkäufer einer Liegenschaft muss einen allenfalls vorhandenen Rangordnungsbeschluss daher dem Käufer ausfolgen (RS0020129).
[17] 2. N ach § 87 Abs 1 GBG sind generell alle Urkunden, aufgrund derer eine Eintragung erfolgen soll, im Original vorzulegen. Liegt die Originalurkunde bei dem Grundbuchsgericht entweder in den Amtsakten oder in Aufbewahrung (also in der Regel in der Urkundensammlung) oder ist sie einem im Zug befindlichen Gesuch angeschlossen, so genügt es, eine Abschrift beizubringen und anzugeben, wo sich das Original befindet (§ 87 Abs 2 GBG). § 88 GBG erlaubt dem Antragsteller zudem, eine bei einer anderen Behörde befindliche Originalurkunde nachzureichen; das Eintragungsgesuch ist bei Vorliegen der diesbezüglichen Voraussetzungen rangwahrend bis zum Einlangen der Originalurkunde anzumerken.
[18] 3. Auf den Beschluss über die Bewilligung der Anmerkung der Rangordnung nach § 53 GBG finden die in § 87 Abs 2 GBG und § 88 GBG eröffneten Möglichkeiten wegen der Besonderheit der einzigen Ausfertigung dieses Beschlusses und der Bedeutung der Bestimmungen der §§ 54 und 56 Abs 1 GBG nicht Anwendung.
[19]Für die durch § 88 GBG eröffnete Möglichkeit, die Originalurkunde rangwahrend nachzureichen, hat der Oberste Gerichtshof dies bereits wiederholt ausgesprochen (5 Ob 16/00i; 5 Ob 56/22d; RS0113245 = 6 Ob 306/99i; RS0060874 [T1]) und dies damit begründet, dass andernfalls der vom Gesetzgeber mit der Regelung des § 54 GBG verfolgte Zweck, die Legitimation zur Ausnützung des angemerkten Rangs sicherzustellen und eine missbräuchliche Mehrfachverwendung eines Rangordnungsbeschlusses auszuschließen, in diesem Fall vereitelt wäre (vgl 5 Ob 16/00i; 5 Ob 56/05d).
[20] Diese Erwägungen gelten – jedenfalls, wenn es sich nicht um eine Rangordnung zugunsten einer Person nach § 57a GBG handelt – gleichermaßen für die Anordnung des § 87 Abs 2 GBG, dass dann, wenn sich das Original beim Grundbuchsgericht in einem anderen Grundbuchsantrag befindet, ausnahmsweise die Angabe, wo sich das Original befindet, und die Vorlage einer Abschrift der Grundbuchsurkunde genügt. Die Kenntnis des Aufbewahrungsorts der einzigen Ausfertigung des Rangordnungsbeschlusses ist mit dem körperlichen Besitz dieser Originalurkunde nicht gleichzusetzen und dessen Bekanntgabe sagt (noch) nichts über die Legitimation des Antragstellers, den angemerkten Rang auszunützen, aus. Der vom Gesetzgeber mit den Regelungen der §§ 54 und 56 Abs 1 GBG bezweckte Legitimationsnachweis wäre damit nicht erbracht.
[21] Das zeigt sich gerade im hier zu beurteilenden Fall. In ihrem Antrag weisen die Antragsteller darauf hin, dass der Beschluss über die Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung TZ 1628/2024, in deren Rang die Einverleibung des Eigentumsrechts beantragt werde, zur TZ 4719/2024 erliege. In diesem Akt TZ 4719/2024, den das Erstgericht dem vorliegenden Verfahren (erst) vor Vorlage des Revisionsrekurses angeschlossen hat, erliegt zwar das Original des Rangordnungsbeschlusses. Nach dem Akteninhalt wurde dieses dem Erstgericht aber nicht zu diesem Verfahren sondern bereits zuvor im Verfahren zur TZ 2782/2024 von einem im vorliegenden Verfahren nicht auftretenden Rechtsanwalt namens einer am vorliegenden Verfahren nicht beteiligten Dritten vorgelegt. Im Verfahren TZ 4719/2024 berief sich ein anderer im vorliegenden Verfahren nicht auftretender Rechtsanwalt namens einer anderen am vorliegenden Verfahren nicht beteiligten Dritten und der Zweitantragstellerin darauf, dass der Antragstellervertreter im Verfahren TZ 2782/2024, seine Kanzlei ermächtigt habe, sich auf den bereits beim Erstgericht erliegenden Rangordnungsbeschluss zu berufen. Die Berechtigung oder auch nur Möglichkeit des Erstantragstellers, über den nicht in seinem körperlichen Besitz befindlichen Rangordnungsbeschluss zu verfügen, ergibt sich aus all dem freilich nicht. Die von den Bestimmungen nach den §§ 54 und 56 Abs 1 GBG intendierte Sicherstellung der Legitimation ist damit nicht gegeben.
[22] 4.Kommt die Verweisungsmöglichkeit gemäß § 87 Abs 2 GBG nicht zum Tragen, führt das Fehlen der Originalurkunde grundsätzlich zur Abweisung des Grundbuchsgesuchs (vgl 5 Ob 22/03a).
[23]In der vorliegenden Konstellation, in der nicht das Erstgericht, sondern erst das Rekursgericht das Fehlen der erforderlichen Urkunde erkannte, ist zwar dann, wenn das Fehlen der Urkunde nur als ein Formmangel anzusehen war, ein Verbesserungsauftrag zur Behebung dieses Formmangels auch im Rekursverfahren zulässig. Eine mit dem Revisionsrekurs vorgelegte Urkunde könnte daher iSd § 82a Abs 5 GBG berücksichtigt werden (5 Ob 232/22m mwN; RS0133593). Der Erstantragsteller hat eine solche Verbesserung mit seinem Revisionsrekurs allerdings nicht vorgenommen. Mit dem Anschluss des Aktes TZ 4719/2024, in dem das Original des Rangordnungsbeschlusses TZ 1628/2024 erliegt, durch das Erstgericht und dem Verweis des Erstantragstellers darauf hat dieser die gebotene Vorlage iSd § 56 Abs 1 GBG – wie ausgeführt – nicht nachgeholt.
[24]Die Bewilligung im laufenden Rang stellt zwar gegenüber dem Begehren auf Eintragung im Rang einer vorangehenden Rangordnung ein die Bewilligung nicht hinderndes Minus dar (5 Ob 281/00k; RS0002034 [T1]). Dieser stand hier aber schon jedenfalls die Grundbuchsperre während des Insolvenzverfahrens nach § 13 IO entgegen (vgl RS0034769 [T1]).
[25] 5. Dem Revisionsrekurs kommt somit insgesamt keine Berechtigung zu.
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