Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Vogel als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Schobel, Dr. Redl, Dr. Kellner und Dr. Schiemer als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Marktgemeinde N*****, vertreten durch Dr.Peter Jesch und Dr.Klaus Kauweith, Rechtsanwälte in Salzburg, wider die beklagte Partei K***** Gesellschaft mbH, ***** vertreten durch Dr.Bernd Sedlazeck, Rechtsanwalt in Salzburg, wegen Grundstücksübergabe und Einwilligung zur grundbücherlichen Einverleibung, infolge Revision der beklagten Partei gegen das zum Urteil des Landesgerichtes Salzburg vom 1. Dezember 1992, GZ 5 Cg 91/91-22, ergangene Berufungsurteil des Oberlandesgerichtes Linz vom 23. Juni 1993, AZ 1 R 40/93 (ON 31), in nichtöffentlicher Sitzung den
Beschluß
gefaßt:
Der Revision wird stattgegeben. Das angefochtene Berufungsurteil und das Urteil erster Instanz werden aufgehoben. Die Rechtsache wird zur ergänzenden Verhandlung und neuerlichen Entscheidung an das Prozeßgericht erster Instanz rückverwiesen.
Die bisherigen Verfahrenskosten sind Kosten des zu ergänzenden Verfahrens.
Begründung:
Die Beklagte ist eine Gesellschaft mbH. Sie kaufte im Sinne der mit 8. Oktober 1975 datierten Vertragsurkunde von einem Landwirtepaar zwei Grundstücke mit einem angegebenen Flächenausmaß von 23.246 m**2 unter Zugrundelegung eines m**2-Preises von 94 S um den ausgewiesenen Preis von 2,185.124 S.
Die Klägerin ist jene Salzburger Gemeinde, in deren Gemeindegebiet die Kaufgrundstücke liegen. Sie war dem Kaufvertrag beigetreten und hatte sich einerseits dem Käufer gegenüber zu einer näher umschriebenen wegmäßigen Aufschließung, zu Anschlüssen für die Wasserversorgung und Oberflächenabwasserbeseitigung sowie zu einer Bachbettbegradigung gegen einen Aufschließungskostenbeitrag von 26 S/m**2, also 604.396 S verpflichtet. Andererseits räumte die Käuferin der Gemeinde eine als "Wiederkaufsrecht" bezeichnete Rechtsstellung an den Kaufflächen für folgende Fälle ein: 1. An einer planlich dargestellten mit "1" bezeichneten Teilfläche nur für den Fall, als
a) die Käuferin nicht innerhalb von drei Jahren, gerechnet vom Zeitpunkt der Teilung der Baugenehmigung an, mit dem Bau einer Betriebsstätte bzw. eines Betriebsobjektes beginnt; dazu verpflichtet sich die Käuferin, die Baugenehmigung sofort einzuleiten und zu betreiben. b) Für den Fall, daß die Käuferin die erwähnte Betriebsstätte oder das Betriebsobjekt nicht innerhalb von sechs Jahren fertigstelle. Was unter der Fertigstellung zu verstehen sei, wurde ausdrücklich festgehalten. Dazu wurde ausdrücklich vereinbart, daß das Recht zur Ausübung des "Wiederkaufsrechtes" jedenfalls mit der Fertigstellung der Betriebsstätte erlösche. 2. An einer planlich dargestellten, mit "2" bezeichneten Teilfläche, wenn die Käuferin diese nicht innerhalb von 10 Jahren, gerechnet von der Rechtswirksamkeit des Vertrages an, einer betrieblichen oder gewerblichen Nutzung welcher Art immer zuführe. Was unter betrieblicher Nutzung zu verstehen sei, wurde beispielsweise festgehalten. Dazu wurde vereinbart, daß die Berechtigung der Gemeinde mit dem Beginn der betrieblichen oder gewerblichen Nutzung erlösche.
"Für den Fall der berechtigten Ausübung des Wiederkaufsrechtes" durch die Gemeinde sollte diese verpflichtet sein, der Käuferin errichtete Baulichkeiten zum Schätzwert abzulösen. Wörtlich wurde festgehalten:
"Dieser Betrag ist Zug um Zug gegen Unterfertigung der einverleibungsfähigen Urkunden an die Käuferin zu leisten. Ebenso ist der heutigen Käuferin der heutige Kaufpreis der entsprechenden Grundfläche rückzuvergüten samt der bankmäßigen Kreditzinsen für den rückzuvergütenden Betrag (jene Bankzinsen, die die Käuferin zu zahlen gehabt hätte, wenn sie diesen Kaufschilling bei einer inländischen Bank aufgenommen haben würde)." Die Grundkäuferin hatte "im Falle der berechtigten Ausübung des Wiederkaufsrechtes" die Kosten der Vertragserrichtung und -durchführung zu bezahlen und "demgemäß" den Vertragsverfasser zu bestimmen.
Die Vertragsurkunde wurde von den beiden Verkäufern, vom Geschäftsführer der Käuferin, für die Gemeinde aber nur durch deren damaligen Bürgermeister unterzeichnet. Die Käuferin teilte ihre ausdrückliche Einwilligung zur "Einverleibung" des Wiederkaufsrechtes für die Gemeinde.
Auf Grund des Kaufvertrages wurde das Eigentumsrecht der Beklagten an der Kaufliegenschaft einverleibt. Die Beklagte übernahm auch den Grund in den körperlichen Besitz. Sie errichtete aber darauf kein Betriebsobjekt und führte den Grund keiner betrieblichen Nutzung zu. Sie leistete anfangs Juli 1975 einen Teilbetrag von 450.000 S und ein Jahr später einen weiteren Teilbetrag von 100.000 S auf den vertraglich mit 604.396 S bezifferten Aufschließungskostenbeitrag, während ein Restbetrag von 54.936 S unbeglichen blieb. Andererseits wurde auch im Einvernehmen zwischen dem Geschäftsführer der Käuferin und dem Bürgermeister die Bachbegradigung bis zur Bauführung der Käuferin aufgeschoben.
Am 22.August 1983 sagte der Bürgermeister namens der Gemeinde der Käuferin mündlich zu, im Falle einer Ausübung des Wiederkaufsrechtes der Käuferin die von dieser geleisteten Aufschließungskostenbeiträge rückzuvergüten. Der Bürgermeister bestätigte in der Folge den Inhalt dieser seiner mündlichen Zusage. Ob diese Verpflichtungserklärung der Gemeinde durch einen Beschluß der Gemeindevertretung gedeckt war, konnte nicht festgestellt werden.
Mit ihrem Schreiben vom 6.Juni 1990 erklärte die Gemeinde der Käuferin, daß die Gemeinde vom "Wiederkaufsrecht" unwiderruflich Gebrauch machen werde, falls die Käuferin nicht bis längstens 1. Oktober 1990 mit der Errichtung eines entsprechenden Betriebsgebäudes auf den Kaufgründen begänne. Dieses Schreiben trägt lediglich die Unterschrift des Bürgermeisters.
Am 13.Juli 1990 beschloß die Gemeindevertretung, den Wiederkauf in die Wege zu leiten, falls die Käuferin nicht bis 1.Oktober 1990 mit dem Bau begänne.
Nach einem Schriftwechsel zu diesem genannten Termin richtete der anwaltliche Vertreter der Gemeinde an die Käuferin das mit 10.Jänner 1991 datierte und der Empfängerin spätestens am 14.Jänner 1991 zugekommene Schreiben, in welchem auf das im Kaufvertrag vom 8. Oktober 1975 beurkundete und grundbücherlich einverleibte Wiederkaufsrecht der Gemeinde, den Eintritt aller Bedingungen zur Ausübung dieses Rechtes und die im Schriftverkehr eingenommenen Standpunkte der Gemeinde hingewiesen und daran die Aufforderung
geknüpft wurde, "bis längstens zum 24.1.1991 ... einen
verbücherungsfähigen Kaufvertrag zu übermitteln, ... welcher den Bedingungen des Kaufvertrages vom 8.Oktober 1975 entspricht". Für den Fall, daß die Käuferin der Aufforderung nicht nachkommen sollte, stellte die Gemeinde in Aussicht, "ohne weitere Vorankündigung das vertraglich vereinbarte Rückkaufsrecht klageweise geltend zu machen".
Am 15.März 1991 brachte die Gemeinde gegen die Käuferin die Klage auf Räumung und Übergabe der Kaufgrundstücke sowie auf Einwilligung in die Einverleibung des Eigentumsrechtes der Gemeinde an der Kaufliegenschaft ein. In der Klage erklärte sich die Gemeinde zum Erlag des vertraglich vereinbarten Wiederkaufspreises ausdrücklich bereit und errechnete diesen mit rund 4,8 Mio S.
Die Beklagte bestritt vor allem die Wirksamkeit des im Kaufvertrag des Jahres 1975 zugunsten der Klägerin beurkundeten Rechtes, die Wertung dieses Rechtes als "Wiederkaufsrecht", eine rechtzeitige, innerhalb der Jahresfrist des § 936 ABGB erfolgte Ausübung einer etwa vereinbarten Option und wendete im Hinblick auf die Behauptung eines auf das Vielfache des 1975 vereinbarten Kaufpreises gestiegenen Liegenschaftswertes die Sittenwidrigkeit eines Bestehens auf dem vereinbarten "Vorkaufspreis" (Umstandsklausel, Wegfall der Geschäftsgrundlage) ein. Die Beklagte machte auch geltend, daß dem Klagebegehren nur unter Bedachtnahme auf die Zug-um-Zug-Verpflichtung der Klägerin stattgegeben werden dürfte.
Das Prozeßgericht erster Instanz gab dem Klagebegehren mit der Einschränkung statt, daß die urteilsmäßige Verpflichtung von der Beklagten nur Zug um Zug gegen Zahlung des Wiederkaufpreises von 9,248.384,24 S und eines weiteren Betrages von 550.000 S zu erfüllen sei.
Das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil mit der Abänderung, daß die Zug-um-Zug-Verpflichtung der Klägerin auf 9,010.000 S zuzüglich des Betrages von 550.000 S herabgesetzt wurde. Dazu sprach das Berufungsgericht aus, daß der Wert des Streitgegenstandes 50.000 S übersteigt. Weiters sprach das Berufungsgericht aus, daß eine Revisionszulässigkeitsvoraussetzung im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO vorliege.
In rechtlicher Beurteilung ging das Berufungsgericht davon aus, daß es grundsätzlich der privatautonomen Gestaltungsfreiheit vorbehalten bleibe, die dem Liegenschaftsverkäufer gegen seinen Käufer einräumbare Rechtsstellung eines Wiederkaufsberechtigten auch einem Dritten einzuräumen. Die Einräumung der Kaufberechtigung nach Art eines Wiederkaufsrechtes belaste den Begünstigten nicht. Die Einräumung der Rechtsstellung an die Gemeinde sei daher nicht den Vorschriften über die namens der Gemeinde abgegebenen rechtsgeschäftlichen Erklärungen unterworfen gewesen, durch die die Gemeinde Verpflichtungen auf sich nahm. Die als Wiederkaufsrecht bezeichnete Rechtsstellung sei von der Gemeinde auch wirksam mit dem anwaltlichen Schreiben vom 10.Jänner 1991 ausgeübt worden, weil mit diesem der Beklagten spätestens am 14.Jänner 1991 zugestellten Schreiben unzweifelhaft zum Ausdruck gekommen sei, daß die Gemeinde die Übernahme der Kaufliegenschaft in ihre Rechtszuständigkeit auf Grund der kaufvertraglichen Regelung anstrebe. Die mit der Höhe des Einlösungspreises verbundenen Fragen seien nach den Verhältnissen zur Zeit des Vertragsabschlusses und nicht der der Ausübung des Rechtes zu beurteilen. Das Berufungsgericht legte das konkret vereinbarte, im Kaufvertrag als Wiederkaufsrecht bezeichnete Recht der Gemeinde als Gestaltungsrecht aus, das auch wirksam ausgeübt worden sei.
Die Beklagte ficht dieses Berufungsurteil aus den Revisionsgründen nach § 503 Z 1 bis 4 ZPO mit einem auf Abweisung des Klagebegehrens zielenden Abänderungsantrag, einem Eventualabänderungsantrag auf Erhöhung der Zug-um-Zug-Verpflichtung auf 10,891.759,08 S zuzüglich 550.000 S sowie mit einem hilfsweise gestellten Aufhebungsantrag an.
Die Klägerin strebt die Bestätigung der angefochtenen Entscheidung an.
Die Revision ist wegen der zu lösenden Rechtsfragen zulässig.
Sie ist auch im Sinne des Aufhebungsbegehrens berechtigt.
Die im Sinne des § 477 Abs 1 Z 9 ZPO gerügte Fassung des Spruches läßt über Identität und Ausmaß der zu räumenden und zu übergebenden Grundflächen nicht den geringsten Zweifel aufkommen. Die wegen unterlassener Aufnahme eines Sachverständigenbeweises über den nunmehrigen Verkehrswert der Kaufliegenschaft durch das Berufungsgericht behauptete wesentliche Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens liegt nicht vor (§ 510 Abs 3 ZPO). Auch die gerügte Aktenwidrigkeit haftet dem Berufungsurteil nicht an, weil das von der Rechtsmittelwerberin bestrittene Zugeständnis eine Wertung von urkundlich belegten Vertragserklärungen und schriftsatzmäßig vorgebrachten Verfahrenserklärungen darstellt.
Zu den in der Rechtsrüge behandelten Fragen ist aber im einzelnen zu erwägen:
1. Entgegen dem Standpunkt der Rechtsmittelwerberin ist aus den einschränkenden Regelungen des § 1070 ABGB nicht die grundsätzliche Unzulässigkeit der Einräumung eines dem Inhalt eines Wiederkaufsrechtes entsprechenden Kaufrechtes an eine vom Verkäufer verschiedene Person zu folgern, weil der offenkundige Zweck der erwähnten Regelungen in der Vermeidung einer vom Käufer auch nicht ungefähr zeitlich abschätzbaren Bindung an die beliebig ausübbare Gestaltungsmacht eines anderen zu sehen ist, nicht aber die privatautonome Gestaltungsfreiheit in rein schuldrechtlichen Rechtsbeziehungen aus einem sonstigen Schutzgedanken beschränken sollte. Soweit die Einräumung einer Kaufoption nicht unter einem besonderen Gesichtspunkt unzulässig ist, ist auch die Einräumung einer inhaltlich dem Wiederkaufsrecht des Verkäufers entsprechende Rechtsstellung an einen Dritten nicht als unstatthaft zu erkennen. In dem zur Beurteilung vorliegenden Fall kommt hinzu, daß eine als unerträglich verpönte unabsehbare zeitliche Bindung dadurch ausgeschlossen erscheint, daß die Voraussetzungen für den Rechtsausübungsfall befristet sind und eine dem Begünstigten erwachsene Befugnis der allgemeinen Verjährung unterläge.
2. Entgegen der Ansicht der Rechtsmittelwerberin ist die rechtsgeschäftliche Einräumung der einem Wiederkaufsberechtigten entsprechenden Rechtsstellung an die Gemeinde nicht nach der Salzburger Gemeindeordnung unwirksam. In der rechtsgeschäftlichen Annahme der einem wiederkaufsberechtigten Verkäufer entsprechenden Rechtsstellung ist keine wie immer geartete Verpflichtungserklärung der Gemeinde gelegen. § 39 SbgGemO 1965, LGBl Nr 63, unterwirft aber nur Erklärungen, durch welche die Gemeinde verpflichtet werden soll, der dort geregelten besonderen Schriftform sowie einer allfälligen Deckung durch einen entsprechenden Beschluß der Gemeindevertretung.
3. Zur Wirksamkeit der Geltendmachung der der Gemeinde vertraglich eingeräumten Rechtsmacht vermengt die Revisionswerberin die organisationsrechtlichen Regelungen der Gemeindeordnung mit den rechtsgeschäftlichen Regelungen des ABGB: Ein Gemeinderatsbeschluß, der ein Vollziehungsorgan zu einer bestimmten, die Gemeinde verpflichtenden Rechtsgeschäftserklärung ermächtigt, kann ohne Einschränkung seiner Wirksamkeit vom Eintritt bestimmter Umstände als Bedingung abhängig gemacht werden, auch wenn die dem Vertragspartner der Gemeinde oder sonstigem Erklärungsempfänger nach Bedingungseintritt abzugebende Rechtsgestaltungserklärung selbst bedingungsfeindlich wäre.
4. Die Rechtswirksamkeit der Rechtsausübung durch die Gemeinde läßt sich nur danach beurteilen, was hiezu als vertraglich vereinbart anzusehen ist. Die im Punkt 12 des Kaufvertrages vom 8.Oktober 1975 gewählte Formulierung:
"die Käuferin räumt der diesem Vertrag beitretenden Marktgemeinde ... das Wiederkaufsrecht an der vertragsgegenständlichen Kauffläche in nachstehendem Umfange und unter den folgenden Bedingungen ein: ..."
deutet auf ein mangels abweichender Vertragsbestimmung inhaltlich dem Wiederkaufsrecht entsprechendes Recht der Gemeinde hin, der damit unter den vertraglich festgestelgten Voraussetzungen ein echtes Gestaltungsrecht eingeräumt worden wäre. Soweit im Wortlaut der Z 3 des erwähnten Kaufvertragspunktes 12 von einer "Unterfertigung der einverleibungsfähigen Urkunden" und den "Kosten der Vertragserrichtung" die Rede ist, besteht in reiner Urkundenauslegung allerdings ein Anhaltspunkt dafür, daß die Parteien von der Notwendigkeit einer Vertragserrichtung ausgegangen seien (was sich inhaltlich auch mit dem anwaltlichen Schreiben vom 10.Jänner 1991 deckte), womit die Käuferin der Gemeinde gegenüber eine vertraglich vorbestimmte Anbotspflicht übernommen hätte.
Im zweiten Fall erschiene das auf Vertragserfüllung gerichtete Begehren auf Räumung und Übergabe der Kaufflächen und Zustimmung zur Einverleibung des Eigentumsrechtes der Gemeinde an der Kaufliegenschaft unschlüssig, weil vorerst ein Kaufvertrag zwischen den nunmehrigen Streitteilen abgeschlossen werden müßte.
Unter den "einverleibungsfähigen Urkunden" müßte allerdings nicht zwingend eine Kaufvertragsurkunde, sondern könnte auch eine bloße Aufsandungserklärung verstanden werden; bei dem Ausdruck "Vertragserrichtung" könnte es sich um eine ungenaue Ausdrucksweise handeln.
Die Tatfrage, ob nach dem seinerzeitigen übereinstimmenden Parteiwillen der Vertragsteile im Falle des Eintrittes der Voraussetzung für die Geltendmachung der der Gemeinde vertraglich eingeräumten Erwerbsrechtslage die Käuferin zu einem der Gemeinde zu erklärenden Verkaufsanbot verpflichtet sein oder aber der Gemeinde ein Gestaltungsrecht zustehen sollte, ist für die Beurteilung des Begehrens wesentlich.
Diese Frage hätte mit den Parteien erörtert werden müssen. Es liegen Feststellungsmängel vor.
5. Die Frage nach einer im Sinne der Rechtsgeschäftslehre wirksamen Rechtsausübung durch die Gemeinde hängt von der Behebung des eben dargestellten Feststellungsmangels ab. Mit dem anwaltlichen Schreiben vom 10.Jänner 1991 forderte die Gemeinde unzweifelhaft die Erfüllung einer Anbotspflicht ein (die aber nach dem Klagebegehren nicht Verfahrensgegenstand ist). Zur Beurteilung des anwaltlichen Schreibens vom 10.Jänner 1991 als Gestaltungserklärung bedürfte es ergänzender Feststellungen über den vorangegangenen Schriftverkehr und einem etwaigen sonstigen Erklärungsaustausch der Streitteile zu der von der Gemeinde offenkundig mehrfach in Aussicht gestellten Ausübung des ihr eingeräumten "Wiederkaufsrechtes".
6. Feststellungsmängel liegen aber auch insoweit vor, als die den vorinstanzlichen Entscheidungen zugrunde gelegte Wertung, die Voraussetzungen für die Geltendmachung der der Gemeinde eingeräumten Rechtsstellung lägen in Ansehung des gesamten Gutsbestandes der Kaufliegenschaft vor (weil nämlich die Teilflächen "1" und "2" in ihrer Summe das gesamte Ausmaß der Kaufliegenschaft ausmachten), mangels Vorlage einer vollständigen Kaufvertragsurkunde (einschließlich des im Text des Vertrages erwähnten Planes mit der Darstellung der beiden Teilflächen) sowie mangels Feststellung über das Ausmaß der beiden Teilflächen auf keiner ausreichenden Tatsachengrundlage beruht.
Das vom Berufungsgericht diesbezüglich zugrunde gelegte Zugeständnis findet im Vorbringen der Beklagten im Sinn der Klagebeantwortung keine zureichende Deckung.
7. Zur Beurteilung des Einlösungspreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt nach § 934 und § 879 Abs 2 Z 4 ABGB treffen entgegen der Ansicht der Rechtsmittelwerberin die berufungsgerichtlichen Ausführungen über die Erheblichkeit der Wertverhältnisse im Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung im Jahre 1975 zu.
8. Der Revisionswerberin ist (sowohl in dem vom Berufungsgericht angenommenen Fall der Einräumung eines Gestaltungsrechtes als auch im Fall einer Anbotsverpflichtung) die Unterwerfung der vertraglichen Bindung der Verkäuferin unter die sogenannte Umstandsklausel im Sinne des § 936 ABGB zuzugestehen. Zutreffendenfalls hat aber das Berufungsgericht dazu dargelegt, daß bei Festsetzung des Einlösungspreises auf die zeitliche Gebundenheit des in Höhe des Kaufpreises eingesetzten Kapitals der Käuferin durch die vertraglich geregelte Verzinsung bewußt Bedacht genommen wurde, eine von der Kaufkraftänderung abweichende Preissteigerung der konkreten Vertragsliegenschaft aber keinen Einwand der Umstandskausel zu rechtfertigen vermöchte, weil die Käuferin nicht einer von ihr unbeeinflußbaren Willensentscheidung eines Dritten ausgesetzt sein sollte, sondern einer Sanktion auf den in das vertragliche Risiko der Käuferin gelegten Nichteintritt bestimmter Verwendungserwartungen hinsichtlich der Kaufliegenschaft. Die Regelung ähnelt daher inhaltlich gesetzlichen Rückabwicklungspflichten.
9. Daß die Klägerin die ihr obliegende Zug-um-Zug-Leistung (an Kauf- oder Einlösungspreis sowie Aufwandersatz) nicht verweigert hat, hat das Berufungsgericht zutreffend dargelegt. Vor der tatsächlichen Bewirkung des Leistungsaustausches kann die Klägerin aber mit ihrer nicht von vornherein verweigerten Leistungspflicht nicht in Verzug geraten sein.
10. Soweit die Beklagte (sei es mit der Erfüllung einer sie treffenden Anbotsverpflichtung, sei es mit der Erfüllung eines durch Rechtsgestaltungserklärung der Klägerin in Wirksamkeit gesetzten Vertrages) in Verzug geraten sein sollte, fielen gemäß § 1419 ABGB auch die Folgen eines verzögerten Aufwandersatzes auf sie.
Im dargelegten Sinn liegen Feststellungsmängel vor, zu deren Behebung eine Ergänzung des Verfahrens erster Instanz erforderlich erscheint.
Die Rechtssache war daher unter Aufhebung beider vorinstanzlichen Urteile zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung an das Prozeßgericht erster Instanz rückzuverweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 25 ZPO.
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