6Ob686/77 – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Sperl als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Petretto, Dr. Resch, Dr. Schubert und Dr. Vogel als Richter in der Rechtssache der klagenden Partei R* P*, Gastwirtin, *, vertreten durch Dr. Paul Demetz, Rechtsanwalt in Imst, wider die beklagten Parteien 1.) W* S*, Gastwirt, 2.) S* S*, Gastwirtin, beide *, beide vertreten durch Dr. Reinhold Wolf, Rechtsanwalt in Reutte, wegen Räumung (Streitwert S 30.000,–), infolge Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes Innsbruck als Berufungsgerichtes vom 5. Mai 1977, GZ 3 R 239/77 15, womit infolge Berufung der beklagten Parteien das Urteil des Bezirksgerichtes Reutte vom 7. März 1977, GZ C 512/76 9, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, den beklagten Parteien die mit S 1.554,– bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin enthalten S 96,– Barauslagen S 108,– Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin begehrte in ihrer am 27. Oktober 1976 überreichten und den Beklagten am 28. Oktober 1976 zugestellten Klage den Ausspruch, dass der zwischen ihr und den Beklagten abgeschlossene Pachtvertrag über die Liegenschaft Gasthaus-Cafe-“E*“ in V*, samt Hofraum, Parkplatz, Holzschuppen, Waschküche, Garage, und angrenzender Wiese * Gp * und * alle EZ * Kat Gem V* aufgehoben sei und die Beklagten schuldig seien, der Klägerin diese Liegenschaften zu übergeben. Sie brachte in der Klage vor, dass es mit der Bezahlung des Pachtzinses immer wieder Schwierigkeiten gebe und der Pachtschilling für Oktober 1976 noch nicht bezahlt sei. Die Klägerin sei daher gemäss Punkt VII des Pachtvertrages zur vorzeitigen Auflösung des Pachtverhältnisses berechtigt. Sie mache von diesem Recht nunmehr Gebrauch. In der Streitverhandlung vom 30. Nobember 1976 brachte sie ergänzend vor, mit der Übernahme der Betriebspflicht sei die Einhaltung der gewerberechtlichen und sanitätspolizeilichen Vorschriften verbunden. Auch in dieser Richtung hätten die Beklagten Anlass zu mehreren Beanstandungen der Gewerbeabteilung der Bezirkshauptmannschaft Reutte gegeben.

Die Beklagten beantragten, das Klagebegehren abzuweisen und wendeten ein, sie hätten der Raiffeisenkasse V* einen Dauerauftrag zur Zahlung des Pachtzinses erteilt, der im wesentlichen pünktlich eingehalten worden sei. Lediglich für Oktober 1976 sei der Zinstermin mangels Kontodeckung nicht eingehalten worden, doch hätten die Beklagten den Pachtzins am 15. Oktober 1976 an die Klägerin überwiesen.

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt. Es stellte folgenden Sachverhalt fest:

Mit Pachtvertrag vom 16. Dezember 1974 verpachtete die Klägerin das ihr gehörige Gasthaus in V* samt Einrichtungsgegenständen gegen einen monatlichen Pachtzins von S 4.000,– auf die Dauer von 10 Jahren an die Beklagten. Sie übertrug auch die ihr zustehende Konzession zum Betrieb des Gast-Schank- und Beherbergungsgewerbes an die Zweitbeklagte. Mit der Errichtung des Vertrages wurde Rechtsanwalt Dr. Oswald Kaspar betraut. Dieser ging den Vertrag mit beiden Parteien in allen Punkten durch und besprach ihn. Hiebei einigte man sich beispielsweise darauf, dass der Zins immer im vorhinein und zwar bis zum 10. eines jeden Monats bezahlt werden sollte. Im Zuge der Besprechung wurde auch Punkt VII. des Vertrages im einzelnen durchgegangen. Dieser lautet: „Sollten die Pächter die in diesem Vertrag festgelegten Bedingungen nicht ordnungsgemäss, pünktlich und vollständig erfüllen, wird die Verpächterin jederzeit zur vorzeitigen Auflösung des Pachtverhältnisses berechtigt. Dies gilt insbesondere auch für den Fall, dass der Pachtzins nicht pünktlich bezahlt werden sollte“. Hiebei wurde der letzte Satz dieses Punktes, der die Zahlung des Pachtzinses noch einmal besonders hervorhebt, ausdrücklich deshalb aufgenommen, weil die Klägerin erklärt hatte, dass ihr am wichtigsten erscheine, ihr Geld pünktlich zu erhalten. Ob dabei auch gesagt wurde, dass dieser Vertragspunkt ganz krass ausgelegt werden könnte, sodass eine Aufhebung bereits bei einmaligem auch geringfügigen Verzug möglich sei, steht nicht fest. Mündliche Nebenabreden gab es zu diesem Punkt keine, insbesondere wurde auch nicht darauf eingegangen, ob durch diesen Punkt die Bestimmung des § 1118 ABGB, welche die vorzeitige Aufhebung des Bestandvertrages regelt, außer Kraft gesetzt werden sollte oder nicht. In der Folge gerieten die Beklagten trotz Bestehens eines Dauerauftrages sechsmal mit der Bezahlung des Pachtzinses in Verzug und zwar im August 1975 (Zahlung 13. 8. 1975) Oktober 1975 (Zahlung 30. 10. 1975), November 1975 (Zahlung 13. 11. 1975), Jänner 1976 (Zahlung 12. 1. 1976), Februar 1976 (Zahlung 12. 2. 1976) und Oktober 1976 (Zahlung 19. 10. 1976).

Im Betrieb der Beklagten wurden sechs sanitätspolizeiliche Kontrollen durchgeführt. Die 2. Beklagte wurde zweimal wegen Übertretung nach dem Lebensmittelgesetz bestraft. Es konnte nicht festgestellt werden, in welchem Zustand sich das Haus im Zeitpunkt der Klagseinbringung befunden hatte. Bei dem vom Gericht am 2. Februar 1977 vorgenommenen Lokalaugenschein machte das gesamte Haus einen im wesentlichen sauberen Eindruck. Insbesondere war die Küche sauber gehalten, die WCs waren rein und ebenso die Gästezimmer. In einem Raum im Dachboden, der eher verschmutzt war, hingen Würste und Speck, wobei eine Wurst mit einer Spinnwebe bedeckt war. Der Boden dieses Raumes war nicht aufgekehrt. Von den Kellerräumen waren die meisten in Ordnung, in einem Abstellraum im Keller befanden sich Biergläser, die angeblich nicht mehr verwendet werden.

Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt dahin, dass durch Punkt VII des Pachtvertrages die Bestimmung des § 1118 ABGB abgeändert worden sei. Die Beklagten hätten durch den sechsmaligen Verzug bei der Zahlung des Pachtzinses gegen den Vertrag verstoßen weshalb die Klägerin die Auflösung des Vertrages verlangen könne. Hingegen könne nicht festgestellt werden, dass sich das Gasthaus auch im Zeitpunkt der Klagseinbringung noch in dem für 1975 festgestellten schlechten Zustand befunden habe, sodass dieser Auflösungsgrund nicht gegeben sei.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten Folge, änderte das erstgerichtliche Urteil im Sinne einer Abweisung des Klagebegehrens ab und sprach aus, dass der von der Abänderung betroffene Wert des Streitgegenstandes S 2.000,– übersteige. Es nahm die geltend gemachten Feststellungsmängel als nicht gegeben an und vertrat die Ansicht, ein Vergleich des Gesetzestextes des § 1118 ABGB mit Punkt VII des Pachtvertrages und mit den dazu gehörigen Feststellungen über die Umstände des Vertragsabschlusses ergebe unter Bedacht auf die Auslegungsregel des § 914 ABGB keinen völligen Ausschluss der Bestimmungen des § 1118 ABGB. Vielmehr sei anzunehmen, dass die Parteien durch Punkt VII des Pachtvertrages bezüglich des Zahlungsverzuges inhaltlich das Vertragsrücktrittsrecht im Sinn des § 1118 ABGB schlechthin vereinbart hätten, allerdings mit der Änderung, dass dieses Rücktrittsrecht sofort bei Auflaufen eines Zahlungsrückstandes (und nicht erst bei einem qualifizierten Rückstand) gegeben sein sollte. Das Recht, den Bestandvertrag wegen eines Pachtzinsrückstandes zur sofortigen Auflösung zu bringen, entfalle aber, wenn der Rückstand bezahlt worden sei, bevor die Auflösung des Bestandverhältnisses erklärt wurde. Da die Rücktrittserklärung erst in der Klage erfolgt sei, im Zeitpunkt der Zustellung derselben an die Beklagten aber der Rückstand bereits bezahlt gewesen sei, wäre die Vertragsauflösung rechtlich unwirksam. Das Vorbingen der Klägerin zur Frage der Betriebspflicht unter Einhaltung der gewerberechtlichen und sanitätspolizeilichen Vorschriften sei jedoch zu unpräzise, um darin die Behauptung eines weiteren Auflösungsgrundes erblicken zu können. Überdies habe das Erstgericht zutreffend ausgeführt, dass ein nachteiliger Gebrauch nicht festgestellt sei.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision der Klägerin aus dem Revisionsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, es dahin abzuändern, dass das Urteil des Erstgerichtes wieder hergestellt werde.

Die Beklagten beantragen, der Revision nicht Folge zu gehen.

Die Revision ist nicht gerechtfertigt.

Die Klägerin bekämpft die Auslegung des Punktes VII des Vertrages durch das Berufungsgericht, wonach die Parteien damit bezüglich des Zahlungsverzuges inhaltlich das Vertragsrücktrittsrecht im Sinn des § 1118 ABGB schlechthin vereinbart hätten, allerdings mit der Änderung, dass dieses Rücktrittsrecht sofort bei Auflaufen eines Zahlungsrückstandes (und nicht erst hei einem qualifizierten Rückstand) gegeben sein solle. Eine solche Bekämpfung ist schon deshalb nicht zulässig, weil das Berufungsgericht die Auslegung dieser Vertragsbestimmung nicht allein auf Grund des Textes der Urkunde unter Bedachtnahme auf die Auslegungsregeln des § 914 ABGB, sondern auch in Verbindung mit den vom Erstgericht auf Grund anderer Beweismittel getroffenen Feststellungen über die Umstände des Vertragsabschlusses vorgenommen hat. Damit wurden aber tatsächlich Feststellungen getroffen (SZ 43/175; SZ 44/22 uva), die im Rahmen der Revision nicht mehr bekämpft werden können.

Geht man aber davon aus, dass Punkt VII des Vertrages die Bestimmung des § 1118 ABGB lediglich im oben wiedergegebenen Sinn abgeändert hat, dann hat das Berufungsgericht mit Recht ausgesprochen, dass die Räumungsklage deshalb nicht zum Erfolg führen kann, weil der Zinsrückstand noch vor der Zustellung der die Auflösungserklärung enthaltenen Klage bezahlt wurde (MietSlg 19.154, 27.209 ua).

Soweit die Klägerin aber vorbringt, die Beklagten seien auch nach Beendigung des Verfahrens erster Instanz mit der Bezahlung des Zinses in Verzug geraten, handelt es sich um ein im Rechtsmittelverfahren unzulässiges neues Vorbringen.

Die Klägerin meint schließlich, ihrem Begehren hätte auch wegen des nachteiligen Gebrauches der Bestandsache durch die Beklagten stattgegeben werden müssen. Diesbezüglich hat bereits das Berufungsgericht mit Recht ausgeführt, dass das Vorbringen – die Beklagten hätten Anlass zu mehreren Beanstandungen der Gewerbeabteilung der Bezirkshauptmannschaft Reutte gegeben, nicht ausreicht, um darauf allein eine Aufhebung des Bestandvertraggs stützen zu können. Überdies ergibt sich aber aus dem Akt der Gewerbebehörde, auf welchen sich die Klägerin berufen hat, dass gegen die Zweitbeklagte zwar zwei Strafverfügungen vom 31. Juli 1975 und 13. August 1975 wegen Übertretung nach dem Lebensmittelgesetz ergangen sind; die letzte derartige Bestrafung liegt aber bereits mehr als ein Jahr vor Einbringung der Klage. Seither ist es nach dem Inhalt des Aktes der Gewerbebehörde offenbar zu keiner weiteren Beanstandung mehr gekommen. Nach Lehre und Rechtsprechung ist unter einem erheblich nachteiligen Gebrauch eine wiederholte oder lange andauernde bewusste oder grob fahrlässige vertragswidrige Benützung der Bestandsache zu verstehen, wobei es darauf ankommt, dass wichtige Interessen des Bestandgebers verletzt werden (MietSlg 23.184, 25.156 uva). Die beiden kurz nacheinander erfolgten Beanstandungen nach dem Lebensmittelgesetz, welche schon längere Zeit zurückliegen und für die Verpächterin offensichtlich keinerlei nachteilige Folgen nach sich gezogen haben, rechtfertigen daher gleichfalls nicht die Auflösung des Pachtvertrages nach .