§ 16a Unwirksamkeit von Zinsanpassungsklauseln und Mietzinsvereinbarungen

…Unwirksamkeit von Zinsanpassungsklauseln und Mietzinsvereinbarungen § 16a. (1) Vereinbarungen, die eine Erhöhung des Hauptmietzinses für den Fall einer Änderung der gesetzlichen Vorschriften über die Höhe des Hauptmietzinses vorsehen, sind rechtsunwirksam. Darunter sind…

Art. 4 Inkrafttreten und Übergangsbestimmungen

… 39 MRG) anhängigen Verfahren sind, soweit im folgenden nichts anderes bestimmt wird, nach den bisher in Geltung gestandenen Vorschriften durchzuführen. 7. Der § 16a des Mietrechtsgesetzes in der Fassung des Art. I dieses Bundesgesetzes ist auch auf die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Bundesgesetzes noch nicht rechtskräftig abgeschlossenen streitigen und…

Maßgebend für die Beurteilung der Zulässigkeit des Mietzinses ist stets der Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung beziehungsweise - soweit § 16a MRG nicht gegenteiliges normiert - das Wirksamwerden der Vereinbarung.…

…Rechberger, ZPO² § 482 Rz 3). Auf die Frage der Relevanz des nicht berücksichtigten Beweisantrags braucht daher nicht mehr eingegangen zu werden. Dass § 16a MRG seit Einführung des Richtwertgesetzes nicht mehr (oder nur beschränkt) gültig sei, trifft nicht zu. Der Revisionswerber übersieht, dass das Richtwertgesetz als Teil des 3. WÄG…

…4. Maßgebend für die Beurteilung der Zulässigkeit des Mietzinses nach §16 MRG ist stets der Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung beziehungsweise – soweit §16a MRG nicht Gegenteiliges normiert – das Wirksamwerden der Vereinbarung (RIS-Justiz RS0070132). Es erscheint naheliegend, dass die antragstellende Gesellschaft beabsichtigte, jene Fassung des §16 MRG…

…mwN). Nichts anderes gilt, wenn - wie hier - unbedingte, von vornherein für einen späteren Zeitpunkt vorgesehene Änderungen des Mietzinses vereinbart werden (vgl Würth in Rummel2 § 16a MRG Rz 3; Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht20 § 16a MRG Rz 1 mwN); ein Fall durch zukünftige Ereignisse bedingter Mietzinsänderungen (vgl die vom Rekursgericht zitierten…

…11. 7. 1949 getroffene Vereinbarung, wonach sich der Vermieter eine Änderung des Mietzinses im Rahmen der jeweils bestehenden gesetzlichen Bestimmungen ausdrücklich vorbehalte, sei gemäß § 16a MRG unwirksam. Die Berechtigung der Antragsgegnerin, ab 1968 den zweifachen bzw dann dreifachen Friedenskronenzins einzuheben, könne daher nicht auf Punkt 3 des Mietvertrages vom 11. 7…

…Revisionsrekurs zulässig sei, weil zur Frage einer gültigen konkludenten Zinsvereinbarung im Sinne § 16 Abs 1 Z 7 MRG, die ursprünglich durch eine gemäß § 16a Abs 2 MRG rechtsunwirksame Zinsanpassungsklausel veranlaßt wurde, sowie dazu, ob selbst eine Wertsicherungsvereinbarung das Zinsanhebungsbegehren aus dem Grunde des § 46a Abs 2 MRG hindere, keine Rechtsprechung des…

…neuen Mietzinsvereinbarung verpflichtet hat. Nach Art. IV Z 7 des BG vom 12. 12. 1985, BGBl. 559, ist § 16a MRG auch auf die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Bundesgesetzes noch nicht rechtskräftig abgeschlossenen streitigen und außerstreitigen Verfahren anzuwenden. Damit wurde eine Rückwirkung des § …

…vereinbart worden sei; jedenfalls sei eine allfällige Zinsanpassungsklausel nicht wirksam. Das Erstgericht wies das gesamte Klagebegehren ab, da die behauptete Mietzinsanpassungsvereinbarung jedenfalls gemäß § 16a MRG rechtsunwirksam sei. Die Argumentation der Klägerin, dass die genannte Bestimmung hier nicht anzuwenden sei, da bereits im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses die Vorschreibung eines anderen (nämlich…

…nicht nur für Hauptmietzinserhöhungen kraft Wertsicherung, sondern auch für freie Vereinbarungen nach (jetzt) einjähriger Dauer des Mietverhältnisses. Auch aus der Unzulässigkeit von Zinsanpassungsklauseln gemäß § 16a MRG sei für die Antragstellerin nichts zu gewinnen. Wesensmerkmal einer Zinsanpassungsklausel und Zinsvereinbarung im Sinne des § 16a MRG sei die Abhängigkeit der Erhöhung des Hauptmietzinses…

…danach zu beurteilen, ob der Mieter auf den ihm eingeräumten Rechten besteht (Würth, Die MRG-Novelle 1985, 19). Schließlich läßt sich den Gesetzesmaterialien zu § 16a MRG entnehmen, daß die in Absatz 2 leg cit vorgesehene Regelung auch dann gelten sollte, wenn die neue Mietzinsvereinbarung in der Form eines gerichtlichen Vergleichs geschlossen…

…Rechtsanwälte in Wien, wider den Antragsgegner Dr. Johann W*****, Zahnarzt, ***** vertreten durch Dr. Manfred Schiffner, Rechtsanwalt in Köflach, wegen Überprüfung des Hauptmietzinses (§§ 16, 16a MRG), infolge der Revisionsrekurse des Antragstellers und des Antragsgegners gegen den Beschluß des Kreisgerichtes Leoben als Rekursgerichtes vom 18. Oktober 1991, GZ R 728/91-10…

…Gerichtshof bereits mehrmals entschieden hat (6 Ob 660/85, 5 Ob 112/85, 8 Ob 633/85 uva), in eindeutiger Weise eine Rückwirkung des § 16a MRG auf die den genannten Verfahren zu Grunde liegenden Sachverhalte angeordnet (ebenso Rieder in der…

…derzeit nur, dass sie die nach jeweils zwei Jahren angepassten Mietzinsvorschreibungen als vereinbarungs und gesetzeskonform erachtet, dass die Zinsanpassungsklausel ihrer Meinung nach nicht gegen § 16a MRG verstoße und auch in keiner Weise sittenwidrig sei und dass wegen der Antragszurückziehung in einem früheren Mietzinsüberprüfungsverfahren vor der Schlichtungsstelle das Prozesshindernis "ne bis in…

…MRG). Ihm wurde im Zuge einer Überprüfung des Hauptmietzinses beispielsweise auch die Frage unterstellt, ob eine als Zinsanpassungsklausel zu wertende Vereinbarung bei Anwendung des § 16a MRG Bestand hat oder ob sie - kraft Gesetzes - ohne Einfluß auf die Mietzinsbildung ist (WoBl. 1992, 152/109). Einem Analogieschluß, wie ihn das Rekursgericht mit überzeugenden…

…Hilfe eines "hypothetischen Parteiwillens" der unbestimmten Vereinbarung Inhalt zu verleihen (Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht20 Rz 14 zu § 1 und Rz 3 zu § 16a MRG mwN). Der Hinweis auf die Judikatur zum alten Mietrecht nach dem MG, wonach bei gesetzlich geregeltem Mietzins die Bestimmbarkeit bejaht werden könne, scheitert daran, daß…

…abgesehen von dem hier nicht vorliegenden Fall von Mietzinserhöhungen zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten) auf eine gesetzliche Änderung der Mietzinsvorschriften ab. Sie sei daher gemäß § 16a MRG rückwirkend unwirksam. Die Antragsgegnerin bringt auch vor, daß bereits bei Mietvertragsabschluß eine (zumindest konkludente) Vereinbarung getroffen worden sei, wonach der Mietzins nach Rückzahlung des Darlehens…

…auch nach der Rückzahlung des WWF-Darlehens rechtsunwirksam (vgl 5 Ob 37/99y betreffend das auch hier verfahrensgegenständliche Haus der Klägerin) Vorwegvereinbarungen sind durch § 16a MRG beschränkt (Miet 38.368 ua). Aber auch das Argument, durch Rückzahlung des Fondsdarlehens werde der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG geschaffen, versagt…

…1. 1. 1982 abgeschlossen wurden, gemäß § 43 MRG weiterhin Bestand hätten. Die in § 3 Z 3 des Mietvertrages enthaltene Zinsanpassungsklausel sei gemäß § 16a MRG unwirksam. Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung aus folgenden Erwägungen: Das Erstgericht habe den Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG zu Recht verneint…

…eines "unbedingten Staffelmietzinses" qualifiziert, da von vornherein für einen späteren Zeitpunkt eine unbedingte Änderung des Mietzinses vereinbart wurde (vgl Würth/Zingher, Miet- und Wohrecht20, § 16a MRG Rz 1; Würth in Rummel2 § 16a MRG Rz 3; 5 Ob 304/98m). Gemäß § 16 Abs 1 Z 1 MRG seien Vereinbarungen zwischen…