1. Abschnitt
§ 2Durchführung
§ 3§ 4
2. Abschnitt
§ 5Förderungsvoraussetzungen
§ 6Förderbare Nutzflächen sowie
§ 7Art und Höhe der Förderung
§ 8Aus- und vorzeitige Rückzahlung des Förderungsdarl
§ 9Miete
§ 10Wohnbeihilfe
§ 11Miet-Kauf
§ 12Aufteilungsschlüssel
§ 13Endabrechnung
§ 14§ 15
3. Abschnitt
§ 16Inkrafttreten
Vorwort
1. Abschnitt
Allgemeine Bestimmungen
Zielsetzung und Förderung
§ 1
(1) Ziel dieses Gesetzes ist es, dem hohen Bedarf an Mietwohnungen in der Stadt Salzburg durch Maßnahmen zur verstärkten Neuerrichtung von Mietwohnungen zu begegnen.
(2) In Verfolgung dieses Ziels gewährt das Land Salzburg finanzielle Hilfen für die Errichtung von 200 Mietwohnungen in der Stadt Salzburg (Sonder-Mietwohnbauförderung). Der Anteil der Mietwohnungen mit Kaufoption darf dabei 50 % nicht überschreiten.
Durchführung
§ 2
(1) Die Durchführung von Förderungen nach diesem Gesetz fällt in den Aufgabenbereich des Landeswohnbaufonds (§ 2 ff Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 1990).
(2) Soweit es Bedarf und zur Verfügung stehende Mittel erforderlich machen, ist eine Reihung der Förderungsansuchen vorzunehmen. Dabei ist auf wohnbaupolitische Erfordernisse Rücksicht zu nehmen. Auf eine Förderung nach diesem Gesetz besteht kein Rechtsanspruch.
(3) Rückflüsse aus Förderungen nach diesem Gesetz fließen dem Landeswohnbaufonds zu.
Anwendung von Bestimmungen des S.WFG 1990 und der WFV
§ 3
Auf Förderungen nach diesem Gesetz sind die Bestimmungen des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes 1990 (S.WFG 1990) und der Wohnbauförderungs-Durchführungsverordnung (WFV) für die Errichtung von Mietwohnungen sinngemäß anzuwenden, soweit im 2. Abschnitt nicht Sondervorschriften getroffen sind.
2. Abschnitt
Sonder-Mietwohnbauförderung
Förderungsgegenstand
§ 4
(1) Gegenstand der Förderung ist die Neuerrichtung von Wohnungen in der Stadt Salzburg zum Zweck der Vermietung an Personen gemäß § 9 Abs 3. Als Neuerrichtung gelten dabei auch Nachverdichtungen und Umbauten bereits bestehender Bauten, soweit die dafür anfallenden Gesamtbaukosten zumindest 80 % der förderbaren Baukosten gemäß § 19 Abs 1 WFV erreichen.
(2) Die geförderten Wohnungen müssen sich in einem Bauvorhaben mit mindestens drei neu errichteten Wohnungen befinden oder bei Nachverdichtungen oder Umbauten in einem Wohnhaus, das nach Fertigstellung der Baumaßnahmen mindestens drei Wohnungen aufweist.
(3) Die Förderung muss sämtliche Wohnungen des Bauvorhabens umfassen. Eine Förderung nur einzelner Wohnungen ist unzulässig.
Förderungsvoraussetzungen
§ 5
(1) Eine Förderung nach diesem Gesetz kann nur gewährt werden:
1. natürlichen Personen;
2. Baugewerbetreibenden, Immobilienmaklern oder Bauträgern im Sinn der §§ 99, 117 bzw 149 der Gewerbeordnung 1994.
(2) Die Gewährung der Förderung setzt außer der Erfüllung der allgemeinen und besonderen Förderungsvoraussetzungen für die Errichtung von Mietwohnungen gemäß dem S.WFG 1990 und der WFV voraus, dass
1. die Finanzierung der Gesamtbaukosten ausschließlich mittels Förderungsdarlehen und Eigenmitteln erfolgt;
2. die Finanzierung der Grund- und Aufschließungskosten bei Mietwohnungen mit Kaufoption ausschließlich mit
Eigenmitteln und bei Mietwohnungen ohne Kaufoption zumindest zu 50 % mit Eigenmitteln erfolgt;
3. der Stadt Salzburg, soweit drei oder mehr Wohnungen neu errichtet werden, das Vergaberecht für zumindest ein Drittel der Wohnungen davon eingeräumt ist; und
4. die sonstigen Bedingungen erfüllt sind, die von der Landesregierung in bautechnischer Hinsicht oder betreffend die Lage und Erschließung des Baugrundstücks zwecks Sicherstellung des Förderungsziels durch Richtlinien festgelegt werden können.
(3) Die Richtlinien gemäß Abs 2 Z 4 sind bei der für die Wohnbauförderung zuständigen Abteilung des Amtes der Landesregierung zur öffentlichen Einsichtnahme während der für den Parteienverkehr bestimmten Amtsstunden aufzulegen und zusätzlich im Internet auf der Homepage des Landes Salzburg (www.salzburg.gv.at) bekannt zu machen.
(4) Der Förderungswerber oder die Förderungswerberin hat sich zu verpflichten:
Förderbare Nutzflächen sowie
Grund-, Bau- und Aufschließungskosten
§ 6
(1) Für Förderungen nach diesem Gesetz kann einer Überschreitung der gemäß § 10 S.WFG 1990 festgesetzten förderbaren Nutzflächen auf gesonderten Antrag bei Vorliegen berücksichtigungswürdiger Gründe zugestimmt werden.
(2) Für die Ermittlung der maßgeblichen Grund-, Bau- und Aufschließungskosten sind außer dem § 7 Abs 1 S.WFG 1990 die §§ 2, 3 und 4 Abs 3 ERVO 1994 sinngemäß anzuwenden. Allfällig erzielte Rabatte, Skonti und Provisionen sind Baukosten mindernd zu berücksichtigen.
Art und Höhe der Förderung
§ 7
(1) Die Förderung besteht in der Gewährung eines Förderungsdarlehens bis zur Höhe der förderbaren Baukosten gemäß § 19 WFV.
(2) Die Verzinsung des Förderungsdarlehens beträgt 1,5 % jährlich und wird zum Ende eines Kalenderjahres, dekursiv, auf der Basis von 360 Zinstagen (360/360) berechnet. Die Verzinsung beginnt mit dem Kalendermonat, der auf die Auszahlung folgt. Vor Beginn der Laufzeit anfallende Zinsen sind monatlich zu entrichten.
(3) Die Laufzeit des Förderungsdarlehens beginnt mit dem Kalendermonat, der auf die Übergabe folgt. Die Rückzahlung hat monatlich zu erfolgen. Die jährliche Annuität beträgt im ersten Jahr 1,75 % der Darlehensnominale. Dieser Prozentsatz erhöht sich jeweils nach Ablauf eines Jahres um 0,125 %.
Aus- und vorzeitige Rückzahlung des Förderungsdarlehens
§ 8
(1) Die Auszahlung des Förderungsdarlehens erfolgt unter Berücksichtigung des festgestellten Baufortschritts. Sie setzt voraus:
1. die Annahme der Zusicherung und die Rückübermittlung der vom Förderungswerber und im Fall eines Baurechts auch vom Baurechtsgeber oder von der Baurechtsgeberin unterfertigten Zweitschrift;
2. die grundbücherliche Sicherstellung des Förderungsdarlehens durch Einverleibung eines Pfandrechts im ersten ungeteilten Rang und des Veräußerungs- und Belastungsverbots gemäß § 55 S.WFG 1990 sowie die Übermittlung der diesbezüglichen Grundbuchsverfügungen, der Originalurkunden und eines Grundbuchsauszugs;
3. die Vorlage einer Bankgarantie eines Kreditinstituts, das nach bundesrechtlichen Bestimmungen zur Ausübung von Bankgeschäften berechtigt ist, in Höhe des Förderungsdarlehens befristet mit der Anerkennung der Endabrechnung durch die Landesregierung und
4. die Vorlage eines Abbuchungsauftrags für die zu leistenden Zahlungen zu Gunsten des Landes Salzburg.
(2) Eine vorzeitige gänzliche oder teilweise Rückzahlung des Förderungsdarlehens ist nur mit schriftlicher Zustimmung der Landesregierung zulässig. Eine solche Zustimmung darf nur erfolgen, wenn sich der Förderungswerber oder die Förderungswerberin verpflichtet, für jedes angefangene Kalenderjahr der Laufzeit eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 5 % der Darlehensnominale, berechnet auf der Basis von 360 Zinstagen (360/360) zu leisten. Nach einer Laufzeit von mehr als 20 Jahren ist der aushaftende Restbetrag des Förderungsdarlehens in Höhe des jeweiligen Barwerts zurückzuzahlen. Die näheren Bestimmungen dazu sind durch Verordnung der Landesregierung festzulegen.
Miete
§ 9
(1) Eine nach diesem Gesetz geförderte Wohnung darf vom Förderungswerber oder von der Förderungswerberin nur durch schriftlichen Vertrag vermietet werden. Der Mietvertrag ist bei Abschluss innerhalb von 20 Jahren nach erstmaliger Aufnahme der Benützung unbefristet oder auf die Dauer bis zum Ablauf dieses Zeitraums befristet abzuschließen. Im Mietvertrag ist zu vereinbaren, dass unabhängig von Ausnahmen im Mietrechtsgesetz sämtliche Bestimmungen dieses Gesetzes Anwendung finden, soweit im Folgenden nicht Sondervorschriften getroffen sind.
(2) Der Mietvertrag muss sämtliche Teile des Mietgegenstands (Wohnung, Garagen, Garten, Terrassen udgl) umfassen.
(3) Mieter oder Mieterin einer geförderten Wohnung können sein:
1. begünstigte Personen im Sinn des § 9 S.WFG 1990. Dabei kann bei Personen, die bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes gemäß § 30 Abs 2 Z 9, 11 oder 14 bis 16 MRG der Nutzung der Wohnung als Ersatz zustimmen, von den Voraussetzungen einer bedarfsgerechten Wohnungsgröße und eines höchstzulässigen Jahreseinkommens abgesehen werden;
2. natürliche oder juristische Personen zur Weitergabe an deren Dienstnehmer;
3. Gebietskörperschaften zur Weitergabe an begünstigte Personen in Miete;
4. gemeinnützige juristische Personen, die auf Grund ihrer Satzung die Aufgabe haben, Menschen mit Behinderung, ältere oder sozial- und einkommensschwache Menschen zu betreuen, zur Überlassung an solche Personen für Wohnzwecke;
5. die Stadt Salzburg zur Weitergabe an sozial- und einkommensschwache Menschen sowie Menschen mit Behinderung.
Der Mieter oder die Mieterin muss Hauptmieter bzw -mieterin (§ 2 MRG) sein. Eine Vermietung an nahe stehende Personen (§ 6 Abs 1 Z 11 S.WFG 1990) des Förderungswerbers oder der Förderungswerberin und bei juristischen Personen an Gesellschafter oder sonstige Personen mit maßgeblichem Einfluss auf den Geschäftsbetrieb des Förderungswerbers oder der Förderungswerberin oder an eine diesem Personenkreis nahe stehende Person ist unzulässig.
Wohnbeihilfe
§ 10
Dem Mieter oder der Mieterin einer nach diesem Gesetz geförderten Wohnung wird Wohnbeihilfe gemäß den §§ 34 bis 37 S.WFG 1990 gewährt. Der für die Berechnung der Wohnbeihilfe maßgebliche Wohnungsaufwand besteht aus:
1. der Tilgung und Verzinsung von Förderungsdarlehen;
2. der Verzinsung der durch den Förderungswerber oder die Förderungswerberin zur Finanzierung der Grund- und Aufschließungskosten eingesetzten Eigen- und Fremdmittel, und zwar höchstens mit einem Zinssatz gemäß § 14 Abs 1 Z 3 WGG;
3. bei Einräumung eines Baurechts:
a) dem jeweils zu entrichtenden Baurechtszins gemäß § 14 Abs 1 Z 4 WGG und
b) der Verzinsung und Rückzahlung der zur Finanzierung der Baurechtsnebenkosten eingesetzten Eigenmittel gemäß § 14 Abs 1 Z 3 WGG;
4. einem Betrag für die Erhaltung und Verbesserung der Wohnung bis zur Höhe des Betrags gemäß § 14d Abs 2 Z 3 WGG.
Miet-Kauf
§ 11
(1) Eine nach diesem Gesetz geförderte Mietwohnung, die vor mehr als zehn Jahren erstmals für Wohnzwecke genutzt worden ist und bei der der Förderungswerber oder die Förderungswerberin nicht bloß Bauberechtigter bzw Bauberechtigte des Grundstücks ist, kann dem Mieter oder der Mieterin nach Maßgabe des § 38 S.WFG 1990 auf Grund eines vertraglichen Anspruchs ins Eigentum übertragen werden.
(2) Für die Einräumung eines Anspruchs auf den nachträglichen Erwerb der Wohnung darf höchstens ein Betrag gemäß § 15c lit a WGG und höchstens in der Höhe der halben Grund- und Aufschließungskosten für die Wohnung verlangt werden (Finanzierungsbeitrag). Der Finanzierungsbeitrag ist förderungsrechtlich als Beitrag zu den Grundkosten zu behandeln und vom Förderungswerber oder von der Förderungswerberin für den Fall des Nichterwerbs durch Bankgarantie zu besichern. Für die Rückzahlung des Finanzierungsbeitrages ist § 17 WGG sinngemäß anzuwenden.
(3) Bei der Einräumung des vertraglichen Anspruchs ist dem Mieter oder der Mieterin der Kaufpreis in einem Betrag bekannt zu geben.
Dieser setzt sich zusammen:
1. aus den anerkannten Baukosten abzüglich der Absetzung für Abschreibung (AfA) in der Höhe von 2 % jährlich;
2. aus den zur Finanzierung der Grund- und Aufschließungskosten eingesetzten Eigenmitteln;
3. aus einer Rücklage in der Höhe von 2 % für die Kosten gemäß Z 1 und 2 vor Berücksichtigung der AfA;
4. aus einem Pauschalsatz zur Risikoabgeltung in der Höhe von 3 % für die Kosten gemäß Z 1 und 2 vor Berücksichtigung der AfA;
5. aus den anteiligen Kosten für die Begründung des Wohnungseigentums;
6. aus den anteiligen Kosten für die gesetzlichen Abgaben.
(4) Die vom Mieter oder von der Mieterin geleisteten und zum Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums noch nicht verbrauchten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge sind in die Rücklage gemäß § 31 WEG 2002 einzubringen.
Aufteilungsschlüssel
§ 12
Der auf den Mietgegenstand entfallende Anteil an den Gesamtkosten des Bauvorhabens (Grund- und Aufschließungs-, Bau- und Baunebenkosten), an dem Förderungsdarlehen und den eingesetzten Eigenmitteln bestimmt sich nach dem Verhältnis der Nutzfläche der Wohnung zur Nutzfläche des Bauvorhabens.
Endabrechnung
§ 13
Der Förderungswerber oder die Förderungswerberin hat der Landesregierung die Endabrechnung längstens binnen zwei Jahren nach Anzeige der Vollendung der baulichen Maßnahme gemäß § 17 des Salzburger Baupolizeigesetzes 1997 unter Bekanntgabe der Finanzierungskosten vorzulegen. Der Endabrechnung sind beizulegen:
1. die saldierten Rechnungen im Original;
2. das Prüfprotokoll gemäß § 1 Abs 1 lit b WFV für die Einhaltung der schallschutztechnischen Anforderungen;
3. die Erklärungen gemäß § 1 Abs 2, 3 und 4 WFV;
4. die endgültige Nutzflächenaufstellung;
5. die Erklärung des Bauherrn und die Bestätigungen der Professionisten über die zusicherungsgemäße Ausführung der förderbaren Maßnahme.
Befassung des Wohnbauförderungsbeirats
§ 14
(1) Über die nach diesem Gesetz erteilten Zusicherungen ist der Wohnbauförderungsbeirat zumindest zweimal jährlich zu informieren.
(2) Vor der Entscheidung über die Gewährung einer Förderung nach diesem Gesetz ist der Wohnbauförderungsbeirat anzuhören, soweit dadurch die Obergrenze der im Wohnbauförderungsprogramm festgelegten Anzahl an Mietwohnungen überschritten wird.
3. Abschnitt
Schlussbestimmungen
Verweisungen
§ 15
Die in diesem Gesetz enthaltenen Verweisungen auf bundesrechtliche Vorschriften gelten als solche auf die zitierte Stammfassung oder die Fassung, die sie durch Änderungen bis zu der im Folgenden letztzitierten erhalten haben:
1. Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002), BGBl I Nr 70, zuletzt geändert durch das Gesetz BGBl I Nr 25/2009;
2. Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), BGBl Nr 139/1979, zuletzt geändert durch das Gesetz BGBl I Nr 25/2009;
3. Gewerbeordnung 1994 (GewO 1994), BGBl Nr 194, zuletzt geändert durch das Gesetz BGBl I Nr 68/2008;
4. Mietrechtsgesetz (MRG), BGBl Nr 520/1981, zuletzt geändert durch das Gesetz BGBl I Nr 25/2009;
5. Entgeltrichtlinienverordnung 1994 (ERVO 1994), BGBl Nr 924/1994, zuletzt geändert durch die Verordnung BGBl II Nr 125/2008.
Inkrafttreten
§ 16
(1) Dieses Gesetz tritt mit 1. Jänner 2010 in Kraft.
(2) Förderungen nach diesem Gesetz können nur auf Grund von Ansuchen gewährt werden, die bis längstens 31. Dezember 2011 eingebracht und bis spätestens 31. Dezember 2012 zugesichert werden. Eine Förderung für bauliche Maßnahmen, die vor Inkrafttreten dieses Gesetzes baubehördlich bewilligt worden sind, ist unzulässig.
1. eingesetzte Eigenmittel höchstens mit einem Zinssatz gemäß § 14 Abs 1 Z 3 WGG zu verzinsen, die Zinsen jährlich dekursiv auf der Basis von 360 Zinstagen im Jahr (360/360) zu berechnen und die rechnerische Verminderung der eingesetzten Eigenmittel in monatlich gleich hohen Beträgen jeweils zum Monatsende durchzuführen;
2. für die eingesetzten Eigenmittel einen Abschreibungszeitraum vorzusehen, der bei Grundstücken im Eigentum 50 Jahre beträgt und bei Baurechten der Laufzeit des Baurechts entspricht;
3. die erforderlichen Eigenmittel unvermindert einzusetzen und außer Barauslagen (zB öffentliche Abgaben) keine weiteren Kosten jedweder Art zu verrechnen; und
4. die geförderten Wohnungen nach Maßgabe des § 9 zu vermieten.
(5) Ist der Förderungswerber oder die Förderungswerberin Bauberechtigter bzw Bauberechtigte, so hat sich der Grundeigentümer oder die Grundeigentümerin für sich und seine bzw ihre Rechtsnachfolger zu verpflichten, bei vorzeitigem Heimfall der geförderten Wohnungen in sämtliche Rechte und Pflichten des Förderungsvertrags einzutreten.
(4) Dem Mietzins dürfen nur folgende Mietzinsbestandteile zugrunde gelegt werden:
1. die Verzinsung und Tilgung des Förderungsdarlehens;
2. die Verzinsung der zur Finanzierung der Grund- und Aufschließungskosten durch den Förderungswerber oder die Förderungswerberin nachweislich eingesetzten Eigen- und Fremdmittel, und zwar höchstens mit einem Zinssatz gemäß § 14 Abs 1 Z 3 WGG;
3. bei Einräumung eines Baurechts:
a) der jeweils zu entrichtende Baurechtszins gemäß § 14 Abs 1 Z 4 WGG und
b) die Verzinsung und Rückzahlung der für die angefallenen Nebenkosten des Baurechtserwerbs eingesetzten Eigenmittel gemäß § 14 Abs 1 Z 3 WGG;
4. die Verzinsung und Rückzahlung der Eigenmittel für die durch das Förderungsdarlehen nicht gedeckten Baukosten;
5. der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag gemäß § 14d WGG;
6. die Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben gemäß § 21
MRG;
7. die Auslagen für die Verwaltung gemäß § 22 MRG;
8. die Aufwendungen für die Hausbetreuung gemäß § 23 MRG;
9. die Anteile an den besonderen Aufwendungen gemäß § 24 MRG;
10. eine Rücklage in Höhe von 2 % der Bestandteile gemäß den Z 1 bis 5, für die Z 5 jedoch höchstens mit dem Betrag, der sich unter Anwendung des § 14d Abs 2 Z 3 WGG ergibt;
11. die gesetzliche Umsatzsteuer.
Der Mietzins darf bei Veränderung der Bemessungsgrundlagen (Z 1 bis 11) frühestens mit Beginn des auf die Änderung folgenden Kalendermonats angepasst werden. Eine rückwirkende Anpassung, ausgenommen im Fall der Hauptmietzinsabrechnung (§ 20 MRG), ist unzulässig.
(5) Die Vereinbarung einer Kautionszahlung gemäß § 16b MRG in der Höhe bis zu drei Bruttomonatsmieten ist zulässig. Der Förderungswerber hat allfällige Makler-Provisionen für die von ihm in Auftrag gegebene Vermittlung der Wohnung sowie allfällige Kosten der Mietvertragserrichtung mit Ausnahme der Vergebührungskosten selbst zu tragen.
(6) Im Mietvertrag ist zu vereinbaren, dass eine Kündigung oder vorzeitige Auflösung des Vertrags durch den Vermieter oder die Vermieterin auch dann erfolgen kann, wenn die Mieter
1. ihrer Verpflichtung zur Aufgabe der Rechte an der bisherigen Wohnung im Sinn des § 9 Abs 1 Z 3 S.WFG 1990 nicht nachkommen;
2. die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung ihres dringenden Wohnbedürfnisses oder eines solchen einer ihnen nahestehenden Person regelmäßig verwenden; oder
3. die Wohnung ganz oder teilweise weitergeben und diese offenbar in naher Zeit nicht für sich oder eine ihnen nahestehende Person dringend benötigen.
(7) Ungeachtet der vorstehenden Bestimmungen kann die Landesregierung vom Förderungswerber oder von der Förderungswerberin verlangen, dass
1. sämtliche oder bestimmte geförderte Mietwohnungen des Bauvorhabens als für Menschen mit Behinderung oder ältere Menschen besonders geeignet errichtet, ausgestattet und vorrangig an solche Personen vermietet werden, wobei diesfalls § 9 Abs 1 Z 4 S.WFG 1990 nicht anzuwenden ist;
2. die Wohnungen nur mittels befristeter Mietverträge vermietet werden;
3. von ihm bzw ihr sicherzustellen ist, dass die Mieter eine ihren Einkommen entsprechende zumutbare Miete leisten. Nähere Bestimmungen dazu sind von der Landesregierung durch Verordnung zu treffen.
(8) Vor Abschluss eines Mietvertrags ist dieser samt den Unterlagen zur Feststellung der Förderungswürdigkeit des Mieters oder der Mieterin der Landesregierung vorzulegen.
