0291/79 – VwGH Entscheidung

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Hinterauer und die Hofräte Dr. Salcher, Dr. Hoffmann, Dr. Hnatek und Dr. Fürnsinn als Richter, im Beisein des Schriftführers Dr. Aigner, über die Beschwerde der A, vertreten durch B, gegen den Bescheid der Grundverkehrslandeskommission vom 16. November 1978, Zl. GVLK-4/74/7-1978, betreffend Zustimmung zum Grunderwerb eines Ausländers, zu Recht erkannt:

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufgehoben.

Das Land hat der Beschwerdeführerin Aufwendungen in der Höhe von S 3.320,--binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Das Mehrbegehren wird abgewiesen.

Laut dem Spruch des vor dem Verwaltungsgerichtshof angefochtenen Bescheides der belangten Behörde wies diese den Antrag der Beschwerdeführerin vom 6. März 1978 auf grundverkehrsbehördliche Zustimmung zu dem am 10. Februar 1978 von der Beschwerdeführerin als Käuferin geschlossenen Kaufvertrag vom 10. Februar 1978 über das 749 m2 große, an das Betriebsgrundstück der Beschwerdeführerin angrenzende Grundstück, das zum Kaufpreis von S 1,300.000,--erworben wurde, gemäß § 13 Abs. 1 lit. a des Salzburger Grundverkehrsgesetzes 1974, LGBl. Nr. 8/1974 (GVG), ab. Die Beschwerdeführerin hatte in ihrem Antrag an die belangte Behörde erklärt, das von ihr gekaufte Grundstück als zusätzliche Parkfläche zu benötigen, aber auch die Möglichkeit erwähnt, daß ein Teil des Kaufobjektes zum Ausbau ihres Restaurantbetriebes verwendet werde. Die belangte Behörde führte zur Begründung ihres Bescheides aus, die Beschwerdeführerin besitze die österreichische Staatsbürgerschaft nicht und sei deshalb Ausländer im Sinne des § 11 lit. a GVG. Als Rechtsgeschäft unter Lebenden, das die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück zum Gegenstand habe, bedürfe der Kaufvertrag daher gemäß § 12 Abs. 1 der Zustimmung nach dem II. Teil des Salzburger Grundverkehrsgesetzes. Gemäß § 13 Abs. 1 dieses Gesetzes dürfe die Zustimmung nur erteilt werden, wenn der Rechtserwerb staatspolitischen, volkswirtschaftlichen, sozialpolitischen oder kulturellen Interessen nicht widerspreche; ein Widerspruch zu solchen Interessen liege insbesondere dann vor, wenn die Gegenleistung vom gemeinen Wert erheblich abweiche (§ 13 Abs. 1 lit. a). Folgender Sachverhalt werde als maßgeblich festgestellt und der rechtlichen Beurteilung zugrunde gelegt: Das Kaufgrundstück sei im rechtskräftigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde als Bauland ausgewiesen. Die Käuferin habe wohl einen Erweiterungsplan der Fremdenpension auf der angrenzenden Grundparzelle eingereicht, doch habe das Bauverfahren wegen der mangelnden Abstände verschoben werden müssen. Eine Baubewilligung liege demnach nicht vor. Gemessen an den allgemeinen Verhältnissen in ... könne der Parkraum auf der bereits im Eigentum der Beschwerdeführerin befindlichen Parzelle als ausreichend angesehen werden. Die Fremdenpension habe 46 Gästebetten, wofür ca. 16 Pkw-Abstellplätze erforderlich seien. Der Parkplatz könne daher bei sachgemäßer Einteilung ungefähr 20 Kraftfahrzeuge fassen. Der vereinbarte Kaufpreis von S 1.735,--/m2 liege im Gebiet ... in der KG. ... weit über den bisher erzielten Kaufpreisen. Der höchste bisher erzielte Kaufpreis liege bei S 800,--/m2. Diesen Sachverhalt entnehme die belangte Behörde einer Mitteilung der Gemeinde vom 19. Juli 1978 und einer Auskunft der Bewertungsstelle des Finanzamtes vom 27. Juli 1978. Der vorliegende Kaufvertrag widerspreche den durch § 13 Abs. 1 allgemein aufgezählten Interessen und im besonderen der lit. a. Ohne eine besondere schon vorhandene Verknappung des Grundangebotes in der Gemeinde und insbesondere im Gemeindeteil beweisen zu müssen, werde durch den Verkauf dieses Grundstückes an einen Ausländer gerade jene Verknappung der Grundstücksreserve herbeigeführt bzw. verschärft, die, wenn sie, wie hier, ohne zureichende Rechtfertigung geschehe, volkswirtschaftlichen Interessen widerspreche. Die Käuferin habe für die Erweiterung ihres Pensionsbetriebes keine Baubewilligung erhalten, sodaß der Parkraum, der sich vor dem errichteten Fremdenverkehrsbetrieb befinde, gemessen an den allgemeinen Verhältnissen in ... als ausreichend angesehen werden könne. Eine solche, ohne zureichenden Grund herbeigeführte Verknappung des Baulandes erhöhe die Grundpreise ungerechtfertigt und erschwere damit Inländern den Erwerb eines Baugrundes. Auf Grund dieser Verknappung stiegen die Grundpreise derartig, daß für österreichische Staatsbürger der Kauf eines solchen Grundstückes unerschwinglich werde. Dies aber widerspreche sowohl volkswirtschaftlichen als auch sozialpolitischen Interessen. Die Behauptung des Parteienvertreters im Schreiben vom 9. November 1978, daß der Verkäufer ebenfalls Ausländer sei, entspreche nicht den Tatsachen. Zum überhöhten Kaufpreis müsse festgehalten werden, daß selbst, wenn im Zuge einer Abtrennung eines Teiles des Grundstückes zugunsten der Gemeinde der Kaufpreis von S. 1.735,--/m2 auf S 1.300,--/m2 reduziert werden sollte, die Gegenleistung vom Wert noch immer um S 600,--erheblich abweiche.

Die Beschwerdeführerin erachtet sich durch diesen Bescheid in ihrem Recht auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen verletzt und beantragt, den angefochtenen Bescheid wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufzuheben.

Die belangte Behörde beantragt in ihrer Gegenschrift, die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Von der Beschwerdeführerin wird zutreffenderweise nicht in Zweifel gezogen, daß der Kaufvertrag vom 10. Februar 1978 zu seiner Wirksamkeit (§ 15 Abs. 1 GVG) im Hinblick auf die §§ 11 lit. a, 12 Abs. 1 lit. a GVG der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde bedarf.

Die belangte Behörde versagte diese Zustimmung, wie dem Spruch ihres Bescheides zu entnehmen ist, allein wegen des Zustimmungshindernisses gemäß § 13 Abs. 1 lit. a GVG. Danach widerspricht ein Rechtserwerb den im ersten Satz des § 13 Abs. 1 GVG genannten Interessen insbesondere dann, wenn die Gegenleistung vom gemeinen Wert erheblich abweicht.

Wie die belangte Behörde in ihrer Gegenschrift richtig erwähnt, ist der gemeine Wert der Wert, den eine Sache am Orte und zur Zeit der Schätzung für jedermann hat; er ist also durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Lage, Beschaffenheit, Verwertbarkeit und den sonstigen Eigenschaften des Wertermittlungsgegenstandes ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der gemeine Wert ist eine objektive Größe, er muß festgestellt (nicht von der Behörde willkürlich festgesetzt) und damit also gefunden werden (vgl. etwa die hg. Erkenntnisse vom 30. Jänner 1969, Zl. 1788/67, vom 9. April 1970, Zlen. 353 und 365/69, und vom 17. Dezember 1970, Zl. 520/69). Der gemeine Wert eines Wirtschaftsgutes ist überdies eine angenommene Größe, die aber auf Preisschätzung beruht, die ihrerseits auch auf Preisbeobachtungen beruhen kann, die im Zuge von Kauf und Verkauf anderer Liegenschaften gemacht wurden, sofern diese nach ihrer Art, Größe, Lage, Form und Beschaffenheit dem im Einzelfall zu bewertenden Grundstück, im zeitlichen Zusammenhang gesehen, gleich-oder nahekommen (vgl. etwa die hg. Erkenntnisse vom 8. Jänner 1970, Zl. 1246/68, und vom 15. Dezember 1976, Zl. 2201/75).

Die Beschwerdeführerin macht zur Begründung der von ihr behaupteten Rechtswidrigkeit des Bescheides infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend, daß die von der belangten Behörde als Grundlage für ihre Annahme, der vereinbarte Kaufpreis weiche vom gemeinen Wert des Grundstückes erheblich ab, herangezogenen Ermittlungsergebnisse, nämlich die Mitteilung der Gemeinde und die Auskunft der Bewertungsstelle des Finanzamtes ungenügend seien.

Damit ist die Beschwerde im Recht. Um beurteilen zu können, ob der Kaufpreis vom gemeinen Wert des Kaufgegenstandes erheblich abweicht, ist es erforderlich, den gemeinen Wert im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses zu ermitteln. Zur Beantwortung der Frage nach dem gemeinen Wert des Grundstückes in diesem Zeitpunkt ist die von der belangten Behörde auf Grund der Mitteilung der Gemeinde und der Auskunft der Bewertungsstelle des Finanzamtes getroffene Feststellung, der Kaufpreis von S 1.735,--/m2 liege im Gebiet und der KG. ... weit über den bisher erzielten Kaufpreisen, der höchste bisher erzielte Kaufpreis liege bei S 800,--/m2, untauglich. Es läßt sich daraus nämlich weder entnehmen, für welchen Zeitpunkt die zum Vergleich herangezogenen bisher erzielten höchsten Kaufpreise tatsächlich vereinbart wurden (entscheidend wäre nicht der Zeitpunkt der Beurkundung der Kaufverträge, sondern der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses), noch lassen sich Lage, Beschaffenheit, Verwertbarkeit und sonstige für die Wertermittlung maßgebende Eigenschaften der zum Vergleich herangezogenen Kaufvertragsgegenstände und damit deren Tauglichkeit als Vergleichsobjekt erkennen. Durch die Unzulänglichkeit der von der belangten Behörde angestellten Ermittlungen über den gemeinen Wert des Kaufgegenstandes im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist der Sachverhalt im wesentlichen Punkt ergänzungsbedürftig geblieben.

Die belangte Behörde stützte im Spruch ihres Bescheides die Abweisung des Antrages auf Erteilung der Zustimmung zu Recht nicht auf die Generalklausel des § 13 Abs. 1 erster Satz GVG. Die von der belangten Behörde, in der Begründung des angefochtenen Bescheides angestellten weiteren Erwägungen wären nämlich nicht geeignet gewesen, darzutun, daß der Rechtserwerb den im § 13 Abs. 1 erster Satz GVG genannten Interessen widerspricht. Eine Verknappung von Grundstücksreserven für den inländischen Kaufinteressenten wird durch jeden Verkauf von Grundstücken an Ausländer herbeigeführt. Das Interesse an der Vermeidung einer derartigen Verknappung an sich kann daher vom Gesetzgeber nicht unter den von ihm in § 13 Abs. 1 erster Satz GVG aufgezählten Interessen verstanden worden sein, hätte der Gesetzgeber doch andernfalls jeden Grundstückserwerb durch Ausländer untersagen müssen. Vorkehrung dafür, daß durch die Veräußerung von Grundstücken an Ausländer eine Verknappung des Angebotes für Inländer nicht eintritt, hat der Gesetzgeber in § 13 Abs. 2 GVG und § 13 Abs. 1 lit. a und b GVG getroffen.

Der Umstand, daß über den Baubewilligungsantrag der Beschwerdeführerin bisher noch nicht entschieden worden war, stellt ebensowenig einen Widerspruch zu den in § 13 Abs. 1 erster Satz GVG genannten Interessen dar, wie das Projekt der Beschwerdeführerin auf Erweiterung ihres Restaurationsbetriebes und auf Schaffung der für den Umfang ihres Betriebes erforderlichen Parkplätze. Eine Begründung dafür, daß für 46 Gästebetten lediglich ca. 16 Pkw-Abstellplätze erforderlich seien, ist die belangte Behörde nämlich ebenso schuldig geblieben, wie dafür, daß bei sachgemäßer Einteilung des vorhandenen Parkplatzes ungefähr 20 Kraftfahrzeuge untergebracht werden könnten und die Unterbringung einer Anzahl von 20 Kraftfahrzeugen für den Betrieb der Beschwerdeführerin „gemessen an den allgemeinen Verhältnissen in ...„ als ausreichend angesehen werden könne.

Die belangte Behörde war auf Grund des von ihr ermittelten Sachverhaltes auch nicht in der Lage zu beurteilen, ob das Projekt etwa der Struktur der Gemeinde oder ihren Entwicklungszielen widerspricht (§ 13 Abs. 1 lit. e GVG).

Der angefochtene Bescheid war daher gemäß § 42 Abs. 2 lit. c Z. 2 VwGG 1965 aufzuheben.

Die Entscheidung über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG 1965 in Verbindung mit der Verordnung des Bundeskanzlers vom 31. Oktober 1977, BGBl. Nr. 542.

Danach beträgt der Schriftsatzaufwand nur S 3.000,--(Art. I/A/I der Verordnung); Anspruch auf Ersatz der Umsatzsteuer besteht nicht, weil es sich beim Schriftsatzaufwand um eine Pauschalsumme handelt, mit der der gesamte mit der Einbringung der Beschwerde anfallende schriftliche Aufwand als abgegolten zu gelten hat. Das Aufwandersatzmehrbegehren (Schriftsatzaufwand S 600,--8 % Umsatzsteuer S 288,--) war daher abzuweisen.

Wien, am 15. April 1980