Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Guggenbichler als Vorsitzenden und die Räte Dr. Borotha, Dr. Schimetschek, Penzinger und Dr. Kadecka als Richter, im Beisein des Richters Dr. Kirschner als Schriftführer, über die Beschwerde des H F in G, gegen den Bescheid der Niederösterreichischen Landesregierung vom 13. Oktober 1958, Zl. L. A. VI/4 56/10 Gw 1958, betreffend Zustimmung zu einer Liegenschaftsübertragung, nach durchgeführter Verhandlung, und zwar nach Anhörung des Vortrages des Berichters sowie der Ausführungen des Vertreters der Beschwerde, Rechtsanwalt Dr. Alfred Pribik, und des Vertreters der belangten Behörde, Oberregierungsrat Dr. Otto Heindl, zu Recht erkannt:
Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.
Der Beschwerdeführer zeigte am 4. Dezember 1956 durch den öffentlichen Notar Dr. F H der Grundverkehrsbezirkskommission für den Gerichtsbezirk Neulengbach an, daß er die ihm gehörige Liegenschaft EZ. x, Grundbuch der KG. E mit den Grundstücken y, z und a zu 4/5 Anteilen an die „Gesellschaft zur Förderung der Jugend“ in Wien XV, und zu 1/5 Anteil an Frau M E in W um den Gesamtpreis von S 57.000, verkauft habe. Der Beschwerdeführer sei nunmehr in G sesshaft und nicht in der Lage, die Liegenschaft selbst zu bewirtschaften. Die Käufer hätten die Absicht, auf der Liegenschaft Heim bzw. Erholungsstätten für Kinder und Jugendliche zu errichten.
Mit Bescheid vom 8. Februar 1957 versagte die angerufene Behörde unter Hinweis auf die §§ 1 und 9 Abs. 3 lit. e und h des Grundverkehrsgesetzes, LGBl. f. d. Land Niederösterreich Nr.79/756, diesem Rechtsgeschäft die Zustimmung. In der Begründung kam zum Ausdruck, daß die Liegenschaft hervorragend geeignet sei, einen bestehenden landwirtschaftlichen Betrieb aufzustocken und daß deshalb das Interesse an der Erhaltung der ursprünglichen landwirtschaftlichen Nutzung das Interesse an der beabsichtigten Verwendung überwiege. Auch würde die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert deshalb erheblich übersteigen, weil der Beschwerdeführer die Liegenschaft im Jahre 1954 um S 15.000, gekauft habe und nunmehr um S 57.000, weiterverkaufen wolle.
Der Beschwerdeführer bzw. seine Vertragspartner ergriffen durch den öffentlichen Notar Dr. F H gegen diesen Bescheid die Berufung und machten darin geltend, daß die Liegenschaft nur zu einem ganz geringen Teile zur Errichtung eines Heimes verwendet werden solle. Für die verbleibende Fläche sei weiterhin eine landwirtschaftliche Nutzung sowie die Einrichtung einer Kleintierzucht vorgesehen. Der höhere Preis der Liegenschaft resultiere aus der Tatsache, daß der Verkäufer größere Aufwendungen getätigt habe, wie das Setzen von 1000 Obstbäumen und Planierungsarbeiten. Stelle man noch eine gewisse Wertsteigerung in Rechnung, dann sei der vereinbarte Kaufpreis angemessen und übersteige nicht den ortsüblichen Verkehrswert. Für die allfällige Aufstockung eines landwirtschaftlichen Betriebes müßten die vorhandenen Obstkulturen entfernt werden.
Die Bezirks Bauernkammer Neulengbach gab zu diesen Berufungsausführungen am 10. März 1957 eine Äußerung dahingehend ab, daß der Kaufpreis den ortsüblichen Verkehrswert übersteige. Die Liegenschaft sei nach ihrer Lage für den gedachten Zweck wenig geeignet, weil sie große Anmarschzeiten zu Autobus und Bahn bedinge. In E sei schon viel Grund für Siedlungszwecke verbaut worden, weshalb es unverantwortlich wäre, die geringe landwirtschaftliche Nutzfläche noch zu verkleinern. Es wäre vielmehr vorliegend eine Gelegenheit geboten, klein bis mittelbäuerliche Betriebe aufzustocken.
Die Gemeinde E teilte am 18. Juni 1957 mit, daß bis jetzt nur der Landwirt F B in E Interesse für die Erwerbung der fraglichen Liegenschaft gezeigt habe, dies deshalb, weil er unmittelbarer Anrainer sei. Der Genannte wolle die nötigen Geldmittel beschaffen, F B gib hiezu eine schriftliche Erklärung ab, wonach er über 6 ha Eigengrund besitze und an der Vergrößerung dieser Betriebsfläche interessiert sei.
Mit Bescheid vom 13. September 1957 gab die Grundverkehrs Landeskommission beim Amte der Niederösterreichischen Landesregierung der Berufung keine Folge. In der Begründung wurde im ausgeführt, daß das gegenständliche Rechtsgeschäft im Hinblick auf die Aufstockungsbedürftigkeit des angrenzenden landwirtschaftlichen Betriebes dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes im Sinne des § 9 Abs. 1 des Grundverkehrsgesetzes widerspreche.
Gegen diesen Bescheid richteten sich Berufungen der Käufer und des Beschwerdeführers, in denen geltend gemacht wurde, daß die Interessen eines Einzelbetriebes nicht mit dem allgemeinen Interesse des Bauernstandes gleichgestellt werden dürften. Es sei auch auf § 10 Abs. 1 lit. c des Grundverkehrsgesetzes Bedacht zu nehmen, wonach das Rechtsgeschäft mit Rücksicht auf die geplante Durchführung kultureller und gemeinnütziger Aufgaben genehmigt werden müsse, zumal der Großteil des Grundes der landwirtschaftlichen Nutzung erhalten werden solle. Es sei noch fraglich geblieben, ob die Liegenschaft für die angestrebte Aufstockung geeignet sei und durch den von den Käufern verfolgten Zweck der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen werde. Der Anrainer habe bisher kein Kaufangebot gestellt und sei nicht bereit, den geforderten Kaufpreis zu erlegen.
In einer weiteren Äußerung vom 21. Februar 1958 vertrat die Bezirks Bauernkammer Neulengbach die Ansicht, daß der Anrainer laut dessen Erklärung in der Lage wäre, den Kaufpreis zu erlegen, daß er aber an einer Fortführung des Obstbaubetriebes nicht interessiert sei, sondern die Fläche als Ackerland nützen wolle.
Aus einem Bericht der Gemeinde E vom 28. Februar 1958 geht hervor, daß der Vorbesitzer E Z die fragliche Liegenschaft im Rückstellungweg an seinen Besitzvorgänger zurückgeben mußte, der sie wiederum an den Beschwerdeführer verkaufte. Der Beschwerdeführer habe infolge Einspruches der Grundverkehrskommission den Plan eines Hausbaues auf dieser Liegenschaft fallengelassen und Obstbäume gepflanzt.
In einer Äußerung vom 10. April 1958 behauptete der Beschwerdeführer u. a., daß der Anrainer nicht in der Lage sei, die notwendigen Barmittel für den Ankauf aufzubringen. Daraufhin gab F B zu einer Erklärung verhalten am 24. April 1958 bekannt, daß er am Kauf interessiert sei, aber nur den der Grundbonität entsprechenden Preis zu bezahlen bereit sei. Er wolle eine Anzahlung bis S 20,000, bar leisten und könne sich den Restbetrag auf den vollen Kaufpreis verschaffen.
Nunmehr erging der Berufungsbescheid der Niederösterreichischen Landesregierung vom 13. Oktober 1958, mit welchem den Berufungen nicht Folge gegeben wurde.
Über die gegen diesen Bescheid wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes und infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften erhobene Beschwerde hat der Verwaltungsgerichtshof erwogen:
Die belangte Behörde hat ihre Entscheidung darauf gegründet, daß die kaufgegenständlichen Grundstücke nach dem Gutachten der Bezirks Bauernkammer zur Aufstockung bäuerlicher Betriebe, geeignet seien und daß anderseits der Betrieb des F B aufstockungsbedürftig sei. B sei auch in der Lage, den Kaufpreis zu entrichten. Bei den Käufern fehle das schutzwürdige Interesse im Sinne des § 9 Abs. 1 des Grundverkehrsgesetzes, weil die Käufer die Liegenschaft nach ihren Angaben durch Faltung von Kleintieren nutzen wollten, also keine bäuerliche Bewirtschaftung stattfinden solle, abgesehen davon, daß diese Nutzung nur Nebenzweck sei. Im Falle des F B aber dienten die Grundstücke der Erhaltung eines bäuerlichen Betriebes, weshalb das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 9 Abs. 1 des Grundverkehrsgesetzes widerspreche. § 10 Abs. 1 lit. c dieses Gesetzes finde keine Anwendung, weil der landwirtschaftliche Nutzgrund in der Gemeinde knapp sei.
Wenn die Beschwerde zunächst unter dem Gesichtspunkt der Verletzung von Verfahrensvorschriften vorbringt, es sei dem Beschwerdeführer die Äußerung der Bezirks Bauernkammer nicht vorgehalten worden, steht dies im Widerspruch zu der Tatsache, daß der Beschwerdeführer laut Aktenvermerk der belangten Behörde vom 9. Februar 1959 nachweislich aufgefordert wurde, in die Akten des Verwaltungsverfahrens, darunter auch in die Äußerungen der Bezirks Bauernkammer (vom 21. Februar 1958) Einsicht zu nehmen, und daß er am 10. April 1958 eine schriftliche Stellungnahme „zu den bisherigen Erhebungsergebnissen“ abgegeben hat. Diesem Beschwerdevorbringen kann daher Bedeutung ebensowenig zukommen wie den anschließenden Ausführungen über die Einwendungen, welche der Beschwerdeführer bei Wahrung des angeblich nicht gewährten Parteigehörs zur Kenntnis der Behörde gebracht hätte.
Unrichtig ist auch die Auffassung des Beschwerdeführers, daß eine mit Obstbäumen bepflanzte Grundfläche da sie einen Obstgarten vorstelle nicht den Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes unterliege. § 1 Abs. 1 dieses Gesetzes unterstellt Rechtsgeschäfte, die die Übertragung des Eigentums an einem land oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstück zum Gegenstand haben, der Genehmigungspflicht. Daß der Obstbau eine Art der landwirtschaftlichen Grundnutzung darstellt, ist allgemein bekannt. Eine derartige Einwendung könnte mithin nur dann rechtlich bedeutsam sein, wenn dargetan würde, daß die Liegenschaft primär nicht der Obstgewinnung, sondern anderen Zwecken dient und es sich deshalb nicht um ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück handle. Damit erledigt sich auch die Rüge der Beschwerde über die Nichtdurchführung eines Lokalaugenscheines hinsichtlich des Bestandes eines Obstgartens.
Im Recht ist der Beschwerdeführer aber, wenn er der belangten Behörde eine unrichtige Anwendung des § 9 des Grundverkehrsgesetzes zum Vorwurf macht.
Dieses Gesetz unterstellt bestimmte Rechtsgeschäfte der Zustimmung der Grundverkehrskommission.
Unter welchen Voraussetzungen diese Zustimmung zu geben ist, wurde im Gesetz nicht allgemein geregelt. Doch enthält § 9 eine Aufzählung von Fällen in welchen die Zustimmung nicht erteilt werden darf, während § 10 anordnet, unter welchen Voraussetzungen die Zustimmung gegeben werden muß.
§ 9 verbietet in seinem Absatz 1 die Erteilung der Zustimmung, wenn das Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes und, soweit ein solches nicht in Frage kommt, dem Interesse an der Erhaltung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren oder kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes oder an dem Bestand eines rationell bewirtschafteten, für die Versorgung der Bevölkerung mit Bodenerzeugnissen wichtigen Großbesitzes widerstreitet.
Aus diesen Bestimmungen ergibt sich zunächst, daß der Sinn des Gesetzes im Schutz allgemeiner Interessen der Landwirtschaft zu erblicken ist. Es ist mithin jeweils festzustellen, ob das Rechtsgeschäft an sich bei Bedachtnahme auf die Partner and das Objekt des Rechtsgeschäftes geeignet ist, den nach allgemeinen, also grundsätzlichen Gesichtspunkten geprüften Interessen der Landwirtschaft zuwiderzulaufen.
Allerdings hat es der Gesetzgeber bei dieser Festlegung der das Verfahren der Grundverkehrskommission beherrschenden Grundsätze nicht bewenden lassen. Offenbar aus der Erkenntnis, daß es notwendig sei, bestimmte Fälle wegen ihrer Gegensätzlichkeit gegen die Grundtendenz des Gesetzes besonders herauszustellen, hat er es unternommen, im Absatz 3 des § 9 einzelne Sachverhalte zu schildern, deren Vorliegen die Erteilung der Zustimmung insbesondere verbietet. Darunter hat er in lit. a den Verkauf eines Grundstückes im Ausmaße von mehr als 2 ha unter der Voraussetzung als unzulässig erklärt, daß das Interesse einer agrarpolitisch notwendigen Vergrößerung oder Stärkung bäuerlicher Betriebe das Interesse an der einheitlichen Bewirtschaftung des Grundstückes überwiegt, sofern die Inhaber dieser bäuerlichen Betriebe bereit und imstande sind, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen. Die Hervorhebung dieser Bestimmung des Grundverkehrsgesetzes erwies sich deshalb als notwendig, weil die belangte Behörde ihre Entscheidung formell zwar nur auf § 9 Abs. 1 gestützt, in Wahrheit aber auch Abs. 3 lit. a angewendet hat. Denn sie ging nach der Bescheidbegründung davon aus, daß die hier in Frage kommende Liegenschaft im Falle des Erwerbes durch F B der Erhaltung eines bäuerlichen Betriebes diene, da dieser Betrieb aufstockungsbedürftig sei, des weiteren, daß F B in der Lage sei, den Kaufpreis zu entrichten und dies schriftlich erklärt habe. All dies sind Momente, die nur bei Heranziehung der Bestimmung des § 9 Abs. 3 lit. a des Gesetzes von entscheidender Bedeutung sein können. Diese Ausführungen zeigen in nicht zu übersehender Weise an, daß sich die belangte Behörde bei ihrer Entscheidung keineswegs darauf beschränkt hat, die Zulässigkeit des Rechtsgeschäftes ohne Bedachtnahme auf das Kaufinteresse dritter Personen zu prüfen. Eine solche Bedachtnahme war aber nur gerechtfertigt, wenn sämtliche Voraussetzungen eines der in § 9 Abs. 3 lit. a des Grundverkehrsgesetzes geregelten Fälle zutrafen. Eat nämlich der Gesetzgeber in den lit. a bis i des § 9 Abs. 3 dieses Gesetzes gegenüber dem im Absatz 1 enthaltenen Generaltatbestand Sozialtatbestände aufgestellt, bei deren Zustimmung die Ausbildung zu verweigern ist, dann muß davon ausgegangen werden, daß ein solcher Spezialtatbestand nur dann als gegeben angenommen und die Verweigerung nur dann auf ihn gegründet werden darf, wenn die im Gesetze geschilderte, zur Verwirklichung des Tatbestandes notwendigen Merkmale voll zutreffen. Die Bestimmung darf also nicht etwa unter Berufung auf das Zutreffen einer solcher Merkmale in Verbindung mit Überlegungen versagt werden, die auf den Generaltatbestand des § 8 Abs. 1 gestützt sind. Denn damit würde die Absicht, die der Gesetzgeber bei der Schaffung der Spezialtatbestände verfolgt hat, sichtlich umgangen werden. Es handelt sich hier um eine ähnliche Rechtslage wie sie sich aus § 19 Abs. 1 und 2 des Mietengesetzes ergibt und zu welcher der Oberste Gerichtshof in ständiger Rechtsprechung auf gleiche Weise Stellung genommen hat (vgl. hiezu die Sammlung mietrechtlicher Entscheidungen, Ausgabe Heller Radl Nr. 4555).
§ 9 Abs. 3 lit. a des Grundverkehrsgesetzes durfte mithin im vorliegenden Falle keine Anwendung finden, weil die fragliche Liegenschaft ein Ausmaß von weniger als 2 ha (1.4204 ha) besitzt, außerdem diese Gesetzesstelle nur dann angewendet werden kann, wenn ein minderes Interesse an der einheitlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes festgestellt werden kann, demnach künftig eine nicht einheitliche Bewirtschaftung stattfinden sollte. Auch dieses Merkmal war hier ganz offenkundig nicht gegeben, weil F B die Liegenschaft doch sicherlich im Rahmen seines landwirtschaftlichen Betriebes also einheitlich bewirtschaftet wollte.
Die belangte Behörde ist somit einem Rechtsirrtum unterlegen, wenn sie von der Auffassung ausging, die Vorschrift des § 9 Abs. 3 lit. a auch dann anwenden zu können, wenn die dort aufgezählten Merkmale eines Spezialtatbestandes nicht voll zutrafen.
Der angefochtene Bescheid mußte deshalb gemäß § 42 Abs. 2 lit. a VwGG 1952 wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben werden.
Wien, 7. April 1960
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