G349/2018 – Verfassungsgerichtshof (VfGH) Entscheidung

Der Antrag wird zurückgewiesen.

Begründung

I. Antrag

1. Mit dem vorliegenden, auf Art140 Abs1 Z1 litd B VG iVm §62a VfGG gestützten Antrag begeht der Antragsteller, der Verfassungsgerichtshof möge

"1. in §16 Abs1 Zif. 4 MRG in der derzeit geltenden Fassung die Wortfolge 'an einen nicht zum Eintritt in die Mietrechte des früheren Mieters Berechtigten'

2. und in §46 Abs2 MRG Satz 1 in der derzeit geltenden Fassung die Wortfolgen

 '§16 Abs2 bis 6' sowie

 'höchstens aber 3,60 Euro je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat', sowie

 den Folgesatz 'Dieser Höchstbetrag von 3,60 Euro valorisiert sich entsprechend der Regelung des §16 Abs6'"

als verfassungswidrig aufheben.

II. Rechtslage

Die im vorliegenden Fall maßgebliche Rechtslage stellt sich wie folgt dar:

1. §16 des Bundesgesetzes vom 12. November 1981 über das Mietrecht (Mietrechtsgesetz – MRG), BGBl 520/1981, idF BGBl I 100/2014 lautet auszugsweise (die angefochtenen Wortfolgen sind hervorgehoben):

"§16. (1) Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Höhe des Hauptmietzinses für einen in Hauptmiete gemieteten Mietgegenstand sind ohne die Beschränkungen der Abs2 bis 5 bis zu dem für den Mietgegenstand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag zulässig, wenn

1. […]

4. der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B ist und seine Nutzfläche 130 m2 übersteigt, sofern der Vermieter eine solche Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch den früheren Mieter oder Inhaber an einen nicht zum Eintritt in die Mietrechte des früheren Mieters Berechtigten vermietet; bei Durchführung von Verbesserungsarbeiten verlängert sich diese Frist um ein Jahr;

[…]

(6) Die in Abs5 genannten Beträge vermindern oder erhöhen sich in dem Maß, das sich aus der Veränderung des von der Bundesanstalt Statistik Österreich verlautbarten Verbraucherpreisindex 2000 oder des an seine Stelle tretenden Index gegenüber der für Februar 2001 verlautbarten Indexzahl ergibt, wobei Änderungen solange nicht zu berücksichtigen sind, als sie 5 vH dieser Indexzahl und in der Folge 5 vH der zuletzt für die Valorisierung maßgebenden Indexzahl nicht übersteigen. Bei der Berechnung der neuen Beträge sind Beträge, die einen halben Cent nicht übersteigen, auf den nächstniedrigeren ganzen Cent abzurunden und Beträge, die einen halben Cent übersteigen, auf den nächsthöheren ganzen Cent aufzurunden. Die neuen Beträge gelten ab dem der Verlautbarung der Indexveränderung durch die Bundesanstalt Statistik Österreich folgenden übernächsten Monatsersten. Der Bundesminister für Justiz hat die durch die Valorisierung geänderten Beträge und den Zeitpunkt, in dem deren Änderung mietrechtlich wirksam wird, im Bundesgesetzblatt kundzumachen; die Kundmachung hat in den Fällen einer Erhöhung auch einen Hinweis auf die in Abs9 zweiter Satz angeführten weiteren Voraussetzungen für eine Erhöhung des Hauptmietzinses zu enthalten.

[…]"

2. §46 MRG, BGBl 520/1981, idF BGBl I 124/2006 lautet (die angefochtenen Wortfolgen sind hervorgehoben):

"§46. (1) Treten in einen am 1. März 1994 bestehenden Hauptmietvertrag über eine Wohnung der Ehegatte, der Lebensgefährte oder minderjährige Kinder (§42 ABGB) des bisherigen Hauptmieters allein oder gemeinsam mit anderen Angehörigen ein (§12 Abs1 und 2, §14), so darf der Vermieter vom (von den) in das Hauptmietrecht Eintretenden weiterhin nur den Hauptmietzins begehren, den er ohne den Eintritt begehren dürfte. Das gleiche gilt für den Eintritt auf Grund einer gerichtlichen Anordnung nach §87 Abs2 des Ehegesetzes.

(2) Treten in einen am 1. März 1994 bestehenden Hauptmietvertrag über eine Wohnung ausschließlich Personen ein, die in Abs1 nicht genannt sind, so darf der Vermieter vom (von den) in das Hauptmietrecht Eintretenden ab dem auf den Eintritt folgenden Zinstermin eine Erhöhung des bisherigen Hauptmietzinses bis zu dem für die Wohnung nach §16 Abs2 bis 6 im Zeitpunkt des Eintritts zulässigen Betrag, höchstens aber 2,64 Euro je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat , verlangen, sofern der bisherige Hauptmietzins niedriger ist. Dieser Höchstbetrag von 2,64 Euro valorisiert sich entsprechend der Regelung des §16 Abs6. In den Fällen des Abs1 darf der Vermieter diese Erhöhung des bisherigen Hauptmietzinses ab dem Zinstermin begehren, zu dem alle in Abs1 genannten Eintretenden auf Dauer die Wohnung verlassen haben oder volljährig geworden sind. Gleiches gilt, wenn Personen, die in Abs1 in dessen bis 28. Februar 1994 in Geltung gestandener Fassung genannt waren, nach dem 31. Dezember 1981 und vor dem 1. März 1994 in den Hauptmietvertrag eingetreten sind, aber erst nach dem 28. Februar 1994 die Wohnung auf Dauer verlassen haben oder volljährig geworden sind. Die Anhebung des Hauptmietzinses ist aber solange nicht zulässig, als dem Hauptmieter – unter der Annahme einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses – für vor dem 1. März 1994 getätigte Aufwendungen noch Ersatzansprüche nach §10 zustünden, die der Mieter geltend macht und der Vermieter zu befriedigen nicht bereit ist. Eine sich aus der Anhebung ergebende Unwirksamkeit des Hauptmietzinses ist innerhalb der in §16 Abs8 genannten Fristen ab dem Anhebungsbegehren gerichtlich (bei der Gemeinde, §39) geltend zu machen."

3. Die Kundmachung des Bundesministers für Justiz gemäß §16 Abs6 des Mietrechtsgesetzes, BGBl II 62/2014, lautet auszugsweise wörtlich:

"Entsprechend der durch §16 Abs6 des Bundesgesetzes über das Mietrecht, BGBl Nr 520/1981, auferlegten Verpflichtung wird kundgemacht, dass sich die in §16 Abs5, §15a Abs3, §18 Abs5, §20 Abs1, §45 Abs1 und 2 und §46 Abs2 MRG genannten, zuletzt laut Kundmachung der Bundesministerin für Justiz BGBl II Nr 218/2011 geänderten Beträge infolge der Verlautbarung der Bundesanstalt Statistik Österreich vom 24. Februar 2014 kraft Gesetzes wie folgt erhöht haben:

1. […]

7. In §46 Abs2 MRG

von 3,25 Euro auf 3,43 Euro.

Diese Erhöhung wird am 1. April 2014 mietrechtlich wirksam (§16 Abs6 dritter Satz MRG)."

4. Die Kundmachung des Bundesministers für Verfassung, Reformen, Deregulierung und Justiz gemäß §16 Abs6 des Mietrechtsgesetzes, BGBl II 10/2018, lautet auszugsweise wörtlich:

"Entsprechend der durch §16 Abs6 des Bundesgesetzes über das Mietrecht, BGBl Nr 520/1981, auferlegten Verpflichtung wird kundgemacht, dass sich die in §16 Abs5, §15a Abs3, §18 Abs5, §20 Abs1, §45 Abs1 und 2 und §46 Abs2 MRG genannten, zuletzt laut Kundmachung des Bundesministers für Justiz BGBl II Nr 62/2014 geänderten Beträge infolge der Verlautbarung der Bundesanstalt Statistik Österreich vom 18. Dezember 2017 kraft Gesetzes wie folgt erhöht haben:

1. […]

7. In §46 Abs2 MRG

von 3,43 Euro auf 3,60 Euro.

Diese Erhöhung wird am 1. Februar 2018 mietrechtlich wirksam (§16 Abs6 dritter Satz MRG)."

III. Antragsvorbringen und Vorverfahren

1. Der Antragsteller ist Eigentümer einer Liegenschaft und vermietet in dem darauf befindlichen Haus mehrere Wohnungen. An einer dieser Wohnungen, einer Altbauwohnung der Kategorie A mit einer Nutzfläche von 133 Quadratmetern, erwarben die beteiligten Parteien Mietrechte durch Mietrechtseintritt gemäß §12 MRG. Der Antragsteller hob mit Schreiben an die beteiligten Parteien vom 9. November 2017 den monatlichen Hauptmietzins an, was diese nicht akzeptierten. Nach Durchführung eines Schlichtungsverfahrens beantragte der Antragsteller die gerichtliche Feststellung der Berechtigung seines Mietzinsanhebungsbegehrens und der Höhe des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses.

2. Mit Sachbeschluss vom 6. November 2018 stellte das Bezirksgericht Leopoldstadt die Berechtigung des Anhebungsbegehrens des Antragstellers sowie die Höhe des gesetzlich zulässigen monatlichen Hauptmietzinses fest. Es ging dabei von einem Höchstbetrag von € 3,43 pro Quadratmeter gemäß §46 Abs2 MRG iVm Z7 der Kundmachung des Bundesministers für Justiz gemäß §16 Abs6 MRG, BGBl II 62/2014, zum Stichtag 1. Oktober 2016 aus.

3. Gegen diesen Beschluss erhob der Antragsteller rechtzeitig Rekurs und stellte unter einem den vorliegenden Antrag auf Normenkontrolle.

3.1. Zur Zulässigkeit bringt der Antragsteller zusammengefasst vor, dass er nach §62a VfGG als Partei des zivilgerichtlichen Verfahrens zur Antragstellung legitimiert sei. Der Parteiantrag wende sich gegen die im Gerichtsverfahren anzuwendenden Bestimmungen. Ohne die in §46 Abs2 MRG vorgesehene absolute Mietzinsbeschränkung wäre der Antragsteller berechtigt, den Mietzins auf einen angemessenen, jedenfalls aber den Richtwertmietzins anzuheben. Die angefochtene Wortfolge in §16 Abs1 Z4 MRG schließe es aus, bei Eintritt eines Mieters in die Mietrechte einer Wohnung über 130 Quadratmetern die Ausnahme vom Richtwertmietzins in Anspruch zu nehmen. §16 MRG gelte zur Zeit der Antragstellung idF BGBl I 100/2014, die angefochtene Wortfolge für sich genommen in der Stammfassung des MRG, BGBl 520/1981. §46 Abs2 MRG habe seine derzeitige Fassung durch BGBl 800/1993 erhalten, der darin genannte Höchstbetrag gelte auf Grund der "Valorisierungskundmachungen", zuletzt durch BGBl II 10/2018.

3.2. In der Sache bringt der Antragsteller zusammengefasst vor, dass es sachlich nicht gerechtfertigt sei, dass bei Eintritt einer nicht privilegierten Person kein angemessener oder zumindest der Richtwertmietzins verlangt werden könne. Die Sachlichkeit des Mietzinserhöhungsverbotes des §46 Abs1 MRG hinsichtlich des Ehegatten und minderjähriger Kinder werde nicht bezweifelt. Anderes gelte jedoch hinsichtlich des Eintrittsrechtes sonstiger Personen (§46 Abs2 erster Satz MRG), die nicht in gleicher Weise schutzwürdig seien. Die absolute Deckelung mit einem (sehr niedrigen) Maximalbetrag sei nicht mit dem flexiblen Richtwertsystem in Einklang zu bringen. Es sei sachlich nicht begründet, warum der nicht begünstigt Eintretende beispielsweise nur ein Drittel oder die Hälfte des Richtwertmietzinses bezahlen müsse, der von einem Neumieter verlangt werden könnte, der ohnehin durch den mieterfreundlichen Richtwert geschützt sei. Auch sei durch die absolute Bemessung der Höhe des Mietzinses keine "Weitergabe" der Investitionsablöse an den eingetretenen Neumieter möglich, wie dies nach §10 MRG möglich wäre. Die "starre" Deckelung des Mietzinses in §46 Abs2 MRG sei daher unsachlich und gleichheitswidrig.

4. Im Rahmen des Vorverfahrens erstattete die Bundesregierung eine Äußerung, in der sie zur Zulässigkeit des Antrages zusammengefasst das Folgende vorbringt:

4.1. Der Antragsteller habe den Anfechtungsgegenstand ungenau bezeichnet. Hinsichtlich §46 Abs2 MRG sei nicht eindeutig erkennbar, in welcher Fassung die Aufhebung begehrt werde. Die letzte Änderung des §46 MRG sei mit dem Bundesgesetz BGBl I 124/2006 erfolgt, sodass diese die geltende Fassung darstelle. Der Antragsteller habe jedoch als geltende Fassung die außer Kraft getretene Fassung "BGBl 800/1993" angegeben. Mit den vom Antragsteller ebenfalls erwähnten "Valorisierungskundmachungen" (offenbar gemeint: Kundmachungen gemäß §16 Abs6 MRG) sei der Wortlaut des §46 MRG nicht geändert worden.

4.2. Der Aufhebungsantrag entspreche daher nicht dem im Bundesgesetzblatt kundgemachten Gesetzestext. Der genannte Höchstbetrag von € 3,60 gelte zwar aufgrund der Valorisierungsregelung des §46 Abs2 zweiter Satz MRG iVm §16 Abs6 MRG kraft Gesetzes ab dem Stichtag 1. Oktober 2018. Der im Gesetzestext genannte Betrag von € 2,64 sei aber formell nicht geändert worden. Er bilde die Berechnungsgrundlage für die Valorisierung, die nach den Vorgaben der genannten Bestimmungen vorzunehmen sei. Die Kundmachungen des Bundesministers für Justiz gemäß §16 Abs6 MRG hätten die neuen Beträge und den Zeitpunkt ihrer Wirksamkeit lediglich bekannt zu machen.

4.3. Der Antrag sei auch zu eng gefasst, weil die das Anlassverfahren betreffende Kundmachung des Bundesministers für Justiz gemäß §16 Abs6 MRG nicht angefochten worden sei. Der Verfassungsgerichtshof habe in mehreren Gesetzesprüfungsverfahren Anträge auf Aufhebung des §5 RichtWG wegen zu engen Anfechtungsumfanges zurückgewiesen, weil nicht gleichzeitig die Kundmachungen des Bundesministers für Justiz, die den Richtwert für die Zeit der Mietzinsvereinbarung zwischen den Parteien des Ausgangsverfahrens festlegten, angefochten worden seien. Diese Überlegungen seien auf den vorliegenden Fall zu übertragen. Der Antragsteller hätte daher auch die Aufhebung jenes Teiles der Kundmachung gemäß §16 Abs6 MRG begehren müssen, mit der der im Anlassfall anzuwendende Höchstbetrag gemäß §46 Abs2 MRG sowie der Zeitpunkt seiner mietrechtlichen Wirksamkeit bekannt gemacht worden seien (vgl Z7 der Kundmachung des Bundesministers für Justiz, BGBl II 62/2014).

4.4. Hinsichtlich §16 Abs1 Z4 MRG mangle es darüber hinaus auch an der Präjudizialität. Im Falle einer Aufhebung der angefochtenen Wortfolgen in §46 Abs2 MRG und der (nicht angefochtenen) Z7 der Kundmachung BGBl II 62/2014 wäre der zulässige Höchstbetrag nach §16 MRG zu bestimmen. Eine Anwendung des §16 Abs1 Z4 MRG käme im Anlassverfahren aber dennoch nicht in Betracht, weil die Bestimmung auf eine Vermietung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch den früheren Mieter oder Inhaber abstelle. Sie umfasse somit nur Fälle der Neuvermietung, nicht aber des Mietrechtseintrittes. Folglich sei die Einschränkung "an einen nicht zum Eintritt in die Mietrechte des früheren Mieters Berechtigten" nur in jenen Fällen relevant, in denen innerhalb von sechs Monaten ein neuer Mietvertrag mit einer eintrittsberechtigten Person abgeschlossen werde.

5. Die Antragsgegner des Ausgangsverfahrens erstatteten als beteiligte Parteien eine gemeinsame Äußerung, in der sie sich den Ausführungen der Bundesregierung anschließen und von einer eigenen Stellungnahme absehen.

IV. Zulässigkeit

1. Der vorliegende Antrag ist unzulässig.

2. Gemäß Art140 Abs1 Z1 litd B VG erkennt der Verfassungsgerichtshof über die Verfassungswidrigkeit von Gesetzen auch auf Antrag einer Person, die als Partei einer von einem ordentlichen Gericht in erster Instanz entschiedenen Rechtssache wegen Anwendung eines verfassungswidrigen Gesetzes in ihren Rechten verletzt zu sein behauptet, aus Anlass eines gegen diese Entscheidung erhobenen Rechtsmittels.

3. Gemäß §62 Abs1 erster Satz VfGG muss ein Gesetzesprüfungsantrag das Begehren enthalten, das – nach Auffassung des Antragstellers verfassungswidrige – Gesetz seinem gesamten Inhalt oder in bestimmten Stellen aufzuheben.

Um das strenge Formerfordernis des ersten Satzes des §62 Abs1 VfGG zu erfüllen, muss – wie der Verfassungsgerichtshof in vielen Beschlüssen (zB VfSlg 11.888/1988, 12.062/1989, 12.263/1990, 14.040/1995, 14.634/1996) entschieden hat – die bekämpfte Gesetzesstelle genau und eindeutig bezeichnet werden. Es darf nicht offen bleiben, welche Gesetzesvorschrift oder welcher Teil einer Vorschrift nach Auffassung des Antragstellers tatsächlich aufgehoben werden soll (VfSlg 12.062/1989, 12.487/1990, 14.040/1995, 16.340/2001). Ein Antrag, der die konkrete Fassung der zur Aufhebung begehrten Norm nicht nennt, erfüllt das strenge Formerfordernis des ersten Satzes des §62 Abs1 VfGG nicht. Es ist dem Verfassungsgerichtshof nämlich verwehrt, Gesetzesbestimmungen auf Grund bloßer Vermutungen, in welcher Fassung ihre Aufhebung begehrt wird, zu prüfen und im Fall des Zutreffens der geltend gemachten Bedenken aufzuheben (vgl dazu VfSlg 11.802/1988, 14.261/1995, 14.634/1996, 15.962/2000, 17.570/2005).

Im vorliegenden Aufhebungsantrag wird auf die "geltende Fassung" der angefochtenen Bestimmungen Bezug genommen. Die Bundesregierung weist jedoch einerseits zutreffend darauf hin, dass der Antragsteller in seinen Ausführungen zum Anfechtungsgegenstand zwar angibt, hinsichtlich §46 MRG die "geltende Fassung" anfechten zu wollen, unter dieser jedoch die Fassung BGBl 800/1993 versteht. §46 MRG wurde jedoch durch BGBl I 124/2006 novelliert.

4. Darüber hinaus scheint der Antragsteller die Bestimmung gemeinsam mit der Kundmachung des Bundesministers für Verfassung, Reformen, Deregulierung und Justiz gemäß §16 Abs6 MRG (BGBl II 10/2018) anfechten zu wollen. Diese Annahme ergibt sich daraus, dass im Aufhebungsantrag der zulässige Höchstbetrag iSd §46 Abs2 MRG mit € 3,60 angegeben wird. Dieser Betrag ergibt sich jedoch nicht aus §46 Abs2 MRG, sondern erst aus einer Zusammenschau mit der Kundmachung des Bundesministers für Verfassung, Reformen, Deregulierung und Justiz, die am 1. Februar 2018 in Kraft getreten ist. Diese Kundmachung, die eine Verordnung darstellt, hat der Antragsteller jedoch nicht ausdrücklich mitangefochten (vgl hinsichtlich der Valorisierung gemäß §5 Abs2 RichtWG VfSlg 20.089/2016, 20.179/2017; VfGH 26.9.2016, G134/2016; 28.6.2017, G93/2017 ua).

Die vom Antragsteller behauptete Verfassungswidrigkeit ergäbe sich – seinem Vorbringen entsprechend – erst aus einer Zusammenschau von §46 Abs2 MRG und §16 Abs1 Z4 MRG. Es bleibt aber unklar, auf welche Fassung des §46 MRG sich der vorliegende Aufhebungsantrag bezieht und ob die Kundmachung des Bundesministers für Verfassung, Reformen, Deregulierung und Justiz vom Anfechtungsbegehren des Antragstellers mitumfasst ist.

V. Ergebnis

1. Der Antrag wird als unzulässig zurückgewiesen.

2. Diese Entscheidung konnte gemäß §19 Abs4 VfGG ohne mündliche Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung getroffen werden.