Die Beschwerdeführer sind durch den angefochtenen Bescheid weder in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht noch wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in ihren Rechten verletzt worden.
I. Die Beschwerde wird abgewiesen.
II. Der Antrag, die Beschwerde gemäß Art144 Abs3 B VG dem Verwaltungsgerichtshof abzutreten, wird zurückgewiesen.
Entscheidungsgründe
I. Sachverhalt, Beschwerde, Vorverfahren
1. Die Beschwerdeführer sind grundbücherliche Eigentümer mehrerer landwirtschaftlicher Liegenschaften, die durch Zuschlagserteilung des Bezirksgerichtes Schärding vom 26.09.2012 zwangsweise verwertet wurden; der Zuschlag wurde den mitbeteiligten Parteien unter der aufschiebenden Bedingung der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung erteilt. Die Bezirksgrundverkehrskommission Schärding erteilte mit Bescheid vom 04.12.2012 dem Eigentumserwerb der mitbeteiligten Parteien die grundverkehrsrechtliche Genehmigung. Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer Berufung.
2. Mit Bescheid vom 11.03.2013 wies die Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oberösterreichischen Landesregierung diese Berufung zurück. Begründend führte sie aus, es sei ausgeschlossen, dass der Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission die Beschwerdeführer in ihren Rechten verletze. Denn der Eigentumsübertragung von den Beschwerdeführern auf die mitbeteiligten Parteien sei die grundverkehrsrechtliche Genehmigung erteilt worden. Die Beschwerdeführer würden sich in derselben rechtlichen Situation befinden, wie jeder andere Verkäufer, der einen Verkauf unternehme, für den eine erforderliche grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt werde; der einzige Unterschied liege darin, dass die Einwilligung der Beschwerdeführer in den Kaufvertrag durch die gerichtliche Zuschlagserteilung ersetzt werde. Deswegen sei die Berufung der Beschwerdeführer als Verpflichtete des Versteigerungsverfahrens gegen die grundverkehrsrechtliche Genehmigung der Eigentumsübertragung unzulässig.
3. Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende, auf Art144 B-VG gestützte Beschwerde, in der die Verletzung im Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz behauptet und die kostenpflichtige Aufhebung des angefochtenen Bescheides, in eventu die Abtretung der Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof, beantragt wird.
Begründend wird dazu im Wesentlichen Folgendes ausgeführt:
Die Beschwerdeführer als Verpflichtete des Versteigerungsverfahrens würden sich zwar in derselben rechtlichen Position befinden wie Veräußerer, die ihre Grundstücke freiwillig veräußern; sie hätten aber ein rechtliches Interesse daran, die Liegenschaften für die landwirtschaftliche Nutzung zweckgebunden zu veräußern. Daher sei die belangte Behörde verpflichtet gewesen, über die Berufung der Beschwerdeführer materiell abzusprechen und die Rechtmäßigkeit der Erteilung der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung zu überprüfen.
Ferner sei das Eigentumsrecht der Beschwerdeführer nach wie vor durch eine fideikommissarische Substitution beschränkt gewesen, sodass der Zuschlag im Versteigerungsverfahren rechtswidrig zustande gekommen sei.
Die belangte Behörde habe weder das rechtliche Interesse der Beschwerdeführer an der Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Erteilung der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung, noch die Rechtswidrigkeit der Zuschlagserteilung berücksichtigt; deswegen habe sie bei der Erlassung des angefochtenen Bescheides Willkür geübt, sodass die Beschwerdeführer in ihrem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz gemäß Art7 B VG verletzt würden.
4. Die belangte Behörde legte die Verwaltungsakten vor und sah von der Erstattung einer Gegenschrift ab.
5. Die beteiligten Parteien erstatteten eine Äußerung, in der den Beschwerdevorwürfen entgegengehalten wird, die belangte Behörde habe das Grundverkehrsgesetz rechtmäßig angewendet. Es wird angeregt, die Beschwerde zurück- bzw. abzuweisen und beantragt, die Beschwerdeführer zur ungeteilten Hand in den Ersatz näher angeführter Kosten zu verpflichten.
II. Rechtslage
Die im vorliegenden Fall maßgebliche Rechtslage stellt sich wie folgt dar:
Das Landesgesetz vom 7. Juli 1994 über den Verkehr mit Grundstücken (Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 – Oö. GVG 1994), LGBl Nr 194/88 idF LGBl Nr 54/2012, lautet auszugsweise:
1. HAUPTSTÜCK
Allgemeine Bestimmungen
§1
Zielsetzung, Geltungsbereich
(1) Dieses Landesgesetz hat zum Ziel, beim Verkehr mit Grundstücken oder Teilen davon unter Bedachtnahme auf die Grundsätze eines umfassenden Umwelt-, Natur- und Landschaftsschutzes das öffentliche Interesse
1. an einer geordneten Siedlungsentwicklung,
2. an einer wirtschaftlich gesunden und leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft in einem funktionsfähigen ländlichen Raum,
3. an der Sicherung der nicht vermehrbaren Bodenreserven für eine gesunde, leistungs- und wettbewerbsfähige Wirtschaft in einem funktionsfähigen Raum,
4. an der Sicherung der nicht vermehrbaren Bodenreserven zur Begründung eines Hauptwohnsitzes, insbesondere für den Wohnbedarf der ortsansässigen Personen,
5. an einer sparsamen sowie widmungsgemäßen Verwendung von Grund und Boden,
6. am Schutz vor Grundstückserwerb zu vorwiegend spekulativen Zwecken sowie
7. an der Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch Ausländer, sofern sie nicht auf Grund gemeinschaftsrechtlicher Bestimmungen österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt sind,
zu wahren.
(2) Dem Geltungsbereich dieses Landesgesetzes unterliegen folgende zivilrechtliche Rechtserwerbe unter Lebenden an Grundstücken oder Grundstücksteilen (z. B. Wohnung):
1. die Übertragung des Eigentums;
[…]
§2
Begriffsbestimmungen
(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind bebaute und unbebaute Grundstücke, die nach ihrer Beschaffenheit zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung geeignet sind und nicht zweifelsfrei zur Gänze für andere Zwecke als der Land- oder Forstwirtschaft verwendet werden, ausgenommen Grundstücke nach Abs2 Z1.
[…]
2. HAUPTSTÜCK
Rechtserwerb an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken
§4
Genehmigungsbedürftigkeit
(1) Rechtserwerbe gemäß §1 Abs2 Z1 an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder Teilen davon bedürfen der Genehmigung der Behörde. […]
(2) Rechtserwerbe nach Abs1 sind zu genehmigen, wenn den öffentlichen Interessen an der Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und
1. an der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder
2. an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren oder kleinen land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes
entsprochen wird und
1. der Rechtserwerber (die Rechtserwerberin) glaubhaft macht, dass er (sie) das zu erwerbende Grundstück selbst ordnungsgemäß bewirtschaften wird oder
2. der Rechtserwerber (die Rechtserwerberin) glaubhaft macht, dass eine andere Person das zu erwerbende Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaften wird und der Rechtserwerb nicht gemäß §5 zu untersagen ist.
(3) Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung im Sinn des Abs2 ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn der (die) Bewirtschaftende
1. seinen (ihren) Hauptwohnsitz in solcher Nähe zum Grundstück oder Betrieb hat, dass eine regelmäßige persönliche Anwesenheit im Betrieb bzw. eine entsprechende Bewirtschaftung des Grundstücks oder Betriebs durch ihn (sie) selbst oder unter seiner (ihrer) Anleitung erwartet werden kann und
2. über eine land- oder forstwirtschaftliche Schul- bzw. Berufsausbildung in Österreich oder eine gleichwertige Ausbildung im Ausland verfügt oder eine mindestens zweijährige praktische Tätigkeit in der Land- oder Forstwirtschaft aufweist.
(4) Eine zweijährige praktische Tätigkeit im Sinn des Abs3 Z2 ist jedenfalls dann gegeben, wenn der (die) Bewirtschaftende innerhalb eines zusammenhängenden Zeitraums von zwei Jahren
1. einer selbständigen land- oder forstwirtschaftlichen Tätigkeit nachging oder
2. als land- oder forstwirtschaftliche(r) Arbeitnehmer (Arbeitnehmerin) jährlich mindestens acht Monate tatsächlich gearbeitet hat.
(5) Rechtserwerbe nach Abs1, die die Voraussetzungen nach Abs2 nicht erfüllen, dürfen nur genehmigt werden, wenn sie in einem das öffentliche Interesse gemäß Abs2 überwiegenden Interesse liegen und den sonstigen Zielen dieses Landesgesetzes nicht widersprechen. Dabei darf der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung nicht mehr Grund und Boden als notwendig entzogen und die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundstücke nicht erheblich erschwert oder unmöglich gemacht werden. (Anm: LGBl Nr 59/2006)
(6) Rechtserwerbe nach Abs1 sind jedenfalls zu untersagen, wenn anzunehmen ist, daß
1. der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung gewidmete Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von Eigenjagdgebieten erworben und sie der ihrer Beschaffenheit nach entsprechenden land- oder forstwirtschaftlichen Bestimmung entzogen werden;
2. Grundstücke ohne zureichenden Grund der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werden;
3. der Grundstückserwerb zu vorwiegend spekulativen Zwecken beabsichtigt ist;
4. die Gegenleistung den Verkehrswert erheblich übersteigt;
5. die im Zug von Maßnahmen der Bodenreform erzielte günstige Bodenbesitzgestaltung ohne stichhaltigen Grund wieder zerstört wird.
[…]
§16
Grundbuch
(1) Rechtserwerbe, die diesem Landesgesetz unterliegen (§1 Abs2), dürfen im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn dem Grundbuchsgesuch für sämtliche Grundstücksflächen - allein oder in Verbindung miteinander - Folgendes angeschlossen ist:
1. ein rechtskräftiger Genehmigungsbescheid oder
2. ein rechtskräftiger Feststellungsbescheid (§11) darüber, dass der Rechtserwerb nach diesem Landesgesetz genehmigungsfrei zulässig ist, oder
3. eine schriftliche Erklärung des Rechtserwerbers, dass der Rechtserwerb nach diesem Landesgesetz genehmigungsfrei zulässig ist.
[…]
(5) Wenn der Verbücherung ein rechtskräftiger Zuschlag oder ein rechtskräftiger Beschluss über die Annahme eines Überbots zugrunde liegt, haben die Grundbuchsgerichte eine Ausfertigung des Grundbuchsbeschlusses an die örtlich zuständige Grundverkehrsbehörde weiterzuleiten. Die Grundbuchsgerichte haben der örtlich zuständigen Grundverkehrsbehörde ferner eine Ausfertigung des Grundbuchsbeschlusses über die Verbücherung eines originären Rechtserwerbs von Rechten im Sinn von §1 Abs2 Z1 bis 3 zu übermitteln.
[…]
Versteigerung
§19
Verständigung der Behörde
Das Exekutionsgericht hat die Beschlüsse, mit denen die Zwangsversteigerung von Grundstücken bzw. von Teilen davon bewilligt oder mit denen die Exekution aufgeschoben oder eingestellt wird, der Behörde zuzustellen; die Behörde ist zur Befundaufnahme und Beschreibung der Liegenschaft gemäß §141 Abs3 EO zu laden; betreffen die Beschlüsse land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke, ist hievon auch der Landwirtschaftliche Siedlungsfonds für Oberösterreich zu verständigen. Die Behörde ist vom Ergebnis der Schätzung und von der Erteilung des Zuschlags (§20 Abs1) zu verständigen.
§20
Verfahren bei Zuschlagserteilung
(1) Das Exekutionsgericht hat den Zuschlag unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass dieser erst bei Vorliegen einer erforderlichen Eintragungsvoraussetzung gemäß §16 Abs1 rechtswirksam wird. Der Meistbietende ist aufzufordern, binnen einer angemessen festzusetzenden Frist bei der Behörde die Genehmigung oder die Feststellung, dass der Rechtserwerb genehmigungsfrei zulässig ist, zu beantragen oder dem Exekutionsgericht eine Erklärung gemäß §16 Abs1 Z3 vorzulegen.
(2) Stellt die Behörde rechtskräftig fest, dass der Zuschlag an den Meistbietenden genehmigungsfrei zulässig ist, erteilt sie rechtskräftig die Genehmigung oder legt der Meistbietende eine Erklärung gemäß §16 Abs1 Z3 vor, ist der Beschluss über die Erteilung des Zuschlags vom Exekutionsgericht für wirksam zu erklären, auszufertigen und zu verlautbaren. Gleiches gilt, wenn dem Exekutionsgericht innerhalb von vier Monaten nach dem Einlangen eines Antrags gemäß Abs1 zweiter Satz bei der zuständigen Behörde ein Bescheid dieser Behörde nicht zukommt.
(3) Wird innerhalb der Frist gemäß Abs1 kein Antrag an die Behörde gestellt, wird dem Exekutionsgericht innerhalb der Frist gemäß Abs1 keine Erklärung gemäß §16 Abs1 Z3 vorgelegt oder kommt dem Exekutionsgericht binnen der im Abs2 genannten Frist ein Bescheid der Behörde zu, mit dem die Genehmigung versagt wird, und wird die Versagung rechtskräftig, hat das Exekutionsgericht auf Antrag eine neuerliche Versteigerung anzuordnen.
(4) Die Behörde hat dem Exekutionsgericht den Zeitpunkt des Einlangens eines Genehmigungsantrages gemäß Abs1 unverzüglich mitzuteilen und den diesen Antrag erledigenden Bescheid zuzustellen. Weiters hat die Behörde das Exekutionsgericht in der Folge vom Eintritt der Rechtskraft dieses Bescheides oder von der Einleitung eines Berufungsverfahrens und in weiterer Folge von dessen Ausgang jeweils unverzüglich in Kenntnis zu setzen.
III. Erwägungen
1. Die – zulässige – Beschwerde ist nicht begründet.
2. Bedenken gegen die dem angefochtenen Bescheid zugrunde liegenden Rechtsvorschriften sind – aus der Sicht des Beschwerdefalles – nicht entstanden:
3. Eine Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz kann nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes (zB VfSlg 10.413/1985, 14.842/1997, 15.326/1998 und 16.488/2002) nur vorliegen, wenn der angefochtene Bescheid auf einer dem Gleichheitsgebot widersprechenden Rechtsgrundlage beruht, wenn die Behörde der angewendeten Rechtsvorschrift fälschlicherweise einen gleichheitswidrigen Inhalt unterstellt oder wenn sie bei Erlassung des Bescheides Willkür geübt hat.
Angesichts der verfassungsrechtlichen Unbedenklichkeit der angewendeten Rechtsvorschriften und des Umstandes, dass kein Anhaltspunkt dafür besteht, dass die Behörde diesen Vorschriften fälschlicherweise einen gleichheitswidrigen Inhalt unterstellt hat, könnte der Beschwerdeführer im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz nur verletzt worden sein, wenn die Behörde Willkür geübt hätte.
Ein willkürliches Verhalten der Behörde, das in die Verfassungssphäre eingreift, liegt unter anderem in einer gehäuften Verkennung der Rechtslage, aber auch im Unterlassen jeglicher Ermittlungstätigkeit in einem entscheidenden Punkt oder dem Unterlassen eines ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahrens überhaupt, insbesondere in Verbindung mit einem Ignorieren des Parteivorbringens und einem leichtfertigen Abgehen vom Inhalt der Akten oder dem Außer-Acht-Lassen des konkreten Sachverhaltes (zB VfSlg 8808/1980 mwN, 14.848/1997, 15.241/1998 mwN, 16.287/2001, 16.640/2002).
4. Keiner dieser Mängel liegt hier jedoch vor:
4.1. Wie die belangte Behörde zutreffend ausführt, befinden sich die Beschwerdeführer im grundverkehrsrechtlichen Verfahren in derselben Situation wie andere Verkäufer, deren Verkauf grundverkehrsrechtlich genehmigt wird. Dass die Einwilligung der Beschwerdeführer in den Kaufvertrag durch die gerichtliche Zuschlagserteilung ersetzt wurde, ändert daran nichts. Der Verfassungsgerichtshof hat in seinem Erkenntnis VfSlg 19.600/2011 ausgesprochen, dass es mangels einer Beschwer unzulässig ist, gegen einen Bescheid, mit dem eine grundverkehrsrechtliche Genehmigung erteilt wird, Beschwerde gemäß Art144 B VG zu führen. Der belangten Behörde ist aus verfassungsrechtlicher Sicht nicht entgegenzutreten, wenn sie annimmt, die Beschwerdeführer konnten durch den Bescheid der Grundverkehrsbehörde erster Instanz, mit dem die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt wurde, nicht in ihren Rechten verletzt sein.
4.2. Die Behauptung, die belangte Behörde habe Willkür geübt, weil sie nicht berücksichtigt habe, dass der Zuschlag durch das Exekutionsgericht wegen einer aufrechten fideikommissarischen Substitution nicht hätte erteilt werden dürfen, vermag der Beschwerde schon deswegen nicht zum Erfolg zu verhelfen, weil es insoweit den Zivilgerichten obliegt, über die Zulässigkeit der betreffenden Vollstreckungsakte zu befinden. Die belangte Behörde ist an die diesbezügliche Anschauung des Exekutionsgerichts gebunden.
4.3. Ob der angefochtene Bescheid in jeder Hinsicht dem Gesetz entspricht, ist vom Verfassungsgerichtshof nicht zu prüfen, und zwar auch dann nicht, wenn sich die Beschwerde – wie im vorliegenden Fall – gegen die Entscheidung einer Kollegialbehörde nach Art133 Z4 B VG richtet, die beim Verwaltungsgerichtshof nicht bekämpft werden kann (vgl. zB VfSlg 10.659/1985, 12.915/1991, 14.408/1996, 16.570/2002 und 16.795/2003).
IV. Ergebnis
1. Die behauptete Verletzung verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte hat sohin nicht stattgefunden.
2. Das Verfahren hat auch nicht ergeben, dass der Beschwerdeführer in von ihm nicht geltend gemachten verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten verletzt wurde. Angesichts der Unbedenklichkeit der angewendeten Rechtsgrundlagen ist es auch ausgeschlossen, dass er in seinen Rechten wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm verletzt wurde.
3. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Da es sich bei der belangten Behörde um eine Kollegialbehörde nach Art133 Z4 B VG handelt und der Gesetzgeber die Bekämpfung der Entscheidung beim Verwaltungsgerichtshof nicht für zulässig erklärt hat, ist der Antrag zurückzuweisen, die Beschwerde dem Verwaltungsgerichtshof gemäß Art144 Abs3 B VG abzutreten.
4. Der beteiligten Partei waren (trotz Beschwerdeabweisung) die begehrten Kosten nicht zu zusprechen, weil die von ihr erstattete Äußerung nichts zur Rechtsfindung beigetragen hat (vgl. VfSlg 14.214/1995, 15.916/2000).
Diese Entscheidung konnte gemäß §19 Abs4 erster Satz VfGG ohne mündliche Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung getroffen werden.
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