B784/98 – Vfgh Entscheidung

Der Beschwerdeführer ist durch den angefochtenen Bescheid weder in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht noch wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in seinen Rechten verletzt worden.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

Der Antrag auf Abtretung der Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof wird abgewiesen.

Entscheidungsgründe:

I. 1. Der Beschwerdeführer ist Rechtsanwalt in Wien. Mit Erkenntnis des Disziplinarrates der Rechtsanwaltskammer Wien (im folgenden: Disziplinarrat) vom 24. April 1996 wurde er für schuldig erkannt, die Disziplinarvergehen der Berufspflichtenverletzung und der Beeinträchtigung von Ehre und Ansehen des Standes dadurch begangen zu haben, daß er im Frühjahr 1993 als Vertreter seines Sohnes, P W, von Frau Mag. D G eine verbotene Investitionsablöse betreffend die Wohnung top. Nr. .. in 1130 Wien, ..., begehrte und daß er Mag. D G im Frühjahr 1993 veranlassen wollte, eine Erklärung über die Übertragung der Wohnung an C W - eine Tochter des Beschwerdeführers - zu unterfertigen, um Frau Mag. D G an der Rückforderung der Ablöse zu hindern. Über den Beschwerdeführer wurde hiefür gemäß §16 Abs1 Z2 Disziplinarstatut 1990, BGBl. 1990/474 (im folgenden: DSt 1990) die Disziplinarstrafe der Geldbuße in der Höhe von S 15.000,- verhängt.

2. Der Berufung des Beschwerdeführers gegen dieses Erkenntnis gab die Oberste Berufungs- und Disziplinarkommission für Rechtsanwälte und Rechtsanwaltsanwärter (im folgenden: OBDK) mit Erkenntnis vom 15. Dezember 1997 keine Folge, wobei sie ihrem Erkenntnis folgende Tatsachenfeststellungen zugrundelegte:

"Der Sohn des Disziplinarbeschuldigten war Nutzungsberechtigter der Genossenschaftswohnung in 1130 Wien, ..., top Nr. .., die im Eigentum der 'Familie' Gemeinnützige Wohn- und Siedlungsgenossenschaft reg.Gen.m.b.H. steht, welche in die Ingerenz der 'Sozialbau', ebenfalls einer gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft, fällt.

Diese Wohnung sollte aus privaten Gründen, da sich der Sohn längere Zeit im Ausland aufgehalten hat, veräußert respektive weitergegeben werden und der Disziplinarbeschuldigte hat es übernommen, die notwendigen Veranlassungen für seinen Sohn zu treffen.

Dem Sohn des Disziplinarbeschuldigten stand als Nutzungsberechtigtem ein Nominierungsrecht für einen Nachmieter zu. Die Höhe eines zu fordernden Ablösebetrages unterlag, da es sich um eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung handelt, den hiefür geltenden gesetzlichen und auch vertragsmäßig festgelegten Bestimmungen.

Dem Disziplinarbeschuldigten war aus vorangegangenen Übertragungen der gegenständlichen Wohnung von ihm persönlich auf eine Bekannte und von dieser wiederum auf seinen Sohn der Modus bei der Abwicklung der Übertragung der Mietrechte geläufig.

Über Auftrag des Disziplinarbeschuldigten organisierte E A im Frühjahr 1993 Besichtigungstermine mit Interessenten, wobei der Ablösebetrag, beinhaltend die Genossenschaftsanteile und das Inventar, gegenüber den Interessenten mit 1,5 Mio S beziffert wurde.

Mag. D G stellte sich als ernsthafte Interessentin heraus und sie schien auch dem Disziplinarbeschuldigten genehm.

Nach dem Gespräch mit der abwickelnden 'Sozialbau' hat der Disziplinarbeschuldigte auftrags seines Sohnes P W den Mietvertrag aufgekündigt (GZ 6 C597/93 des Bezirksgerichtes Hietzing). Diese Aufkündigung erwuchs in Rechtskraft. In weiterer Folge nominierte der Disziplinarbeschuldigte die in Aussicht genommene Nachmieterin, Mag. D G, und übermittelte der 'Familie/Sozialbau' ein ausgefülltes Formblatt, welches vom Disziplinarbeschuldigten und Mag. G unterfertigt wurde, in dem unter Punkt IV/ 1 bis 4 die genauen Bestimmungen über verbotene Ablösen festgehalten sind und insbesondere in Punkt 3 nachstehendes normiert ist: 'Beide nehmen zur Kenntnis, daß eine Abgeltung für einen Wohnungswert nicht zusteht und auch keine Abgeltung für vom scheidenden Bestandnehmer im Rahmen seines monatlichen Entgeltes geleistete Annuitätenzahlungen, sondern diese vielmehr als Entgeltsbestandteil mit der Benützung der Wohnung als verbraucht gelten.'

Mag. D G hatte zwischenzeitig in der Kanzlei des Disziplinarbeschuldigten zwei Sparbücher hinterlegt und zwar ein Sparbuch in der Höhe des Genossenschaftsbeitrages mit einem Guthabensstand von 181.432 S und die Restsumme auf den 'Kaufpreis' auf einem zweiten Sparbuch, wobei beide Sparbücher mit Losungsworten versehen waren und diese Losungsworte dem Disziplinarbeschuldigten erst bei Unterfertigung des Nutzungsvertrages mit der 'Familie/Sozialbau' bekanntgegeben werden sollten.

Über eine Befristung des Nutzungsvertrages wurde nur insofern gesprochen, als die Zeugin auf eine Frage des Disziplinarbeschuldigten, ob sie die Wohnung später wieder hergeben wolle, dies verneinte.

Am 16. Juni 1993 sollte der Nutzungsvertrag unterfertigt werden. Hiezu kam es jedoch nicht, da zwischenzeitig bei der 'Familie/Sozialbau' eine anonyme Anzeige eingegangen ist.

Es kam zu einem Gespräch zwischen Mag. G und dem zuständigen Mitarbeiter der 'Sozialbau', wobei Mag. G mitgeteilt wurde, daß es sich hiebei eindeutig um eine verbotene Ablöse handle und unter diesen Umständen die 'Sozialbau' sie nicht als Nachmieterin akzeptiere.

Vom Disziplinarbeschuldigten wurde zwischenzeitig die im Akt erliegende Erklärung ... ausgearbeitet, die von Mag. G am 24. Juni 1993 bei einem Besuch in der Kanzlei des Disziplinarbeschuldigten unterfertigt werden sollte.

Inhalt dieser Erklärung war, daß Mag. G sich verpflichtet, die gegenständliche Wohnung bis spätestens 31. Dezember 1996 an C W, eine Tochter des Disziplinarbeschuldigten, zu übertragen und sich diese verpflichtet, den Betrag von 1,500.000 S samt Zinsen sowie alle allfälligen weiteren Investitionen zu bezahlen und sich Mag. G ferner verpflichtet, alle erforderlichen Erklärungen gegenüber 'Familie/Sozialbau' betreffend die Übertragung der gegenständlichen Wohnung abzugeben.

Mag. G hat diese Erklärung nicht unterfertigt.

Nach übereinstimmenden Aussagen sowohl des Disziplinarbeschuldigten als auch der Zeugin Mag. G sollte diese Erklärung als Sicherheit dafür dienen, daß die Ablösesumme von 1,500.000 S innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist nicht zurückgefordert werden kann.

Der Disziplinarbeschuldigte hat in weiterer Folge versucht, durch Vorlage von Sachverständigengutachten des Ing. K P, beide vom 23. August 1993, betreffend Verkehrswert der in der gegenständlichen Wohnung befindlichen Fahrnisse und die Feststellung eines 'Schattenmietwertes' die 'Familie/Sozialbau' zu einer Zustimmung und Akzeptanz von Mag. G zu den von ihm gewünschten Konditionen zu bewegen, was jedoch von der 'Familie/ Sozialbau' mit dem Hinweis auf die verbotene Ablöse abgelehnt wurde. In weiterer Folge kam es weder zu einer Unterfertigung der vom Disziplinarbeschuldigten verfaßten Erklärung, noch zu einer Unterfertigung des Nutzungsvertrages.

Die Sparbücher wurden vom Disziplinarbeschuldigten an Mag. G zurückgestellt."

3. Gegen dieses als Bescheid zu wertende Erkenntnis richtet sich die vorliegende auf Art144 B-VG gestützte Beschwerde, in der die Verletzung der verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechte auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz und auf Unversehrtheit des Eigentums sowie die Verletzung in Rechten wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm (nämlich des §27 Abs1 Z1 Mietrechtsgesetz (im folgenden: MRG) iVm. §20 Abs1 Z1 litb Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (im folgenden: WGG)) geltend gemacht und die kostenpflichtige Aufhebung des bekämpften Bescheides begehrt wird.

4. Die OBDK als belangte Behörde hat die Verwaltungsakten vorgelegt, jedoch keine Gegenschrift erstattet.

II. Der Verfassungsgerichtshof hat über die - zulässige - Beschwerde erwogen:

1. Zu den aufgeworfenen Normbedenken:

1.1. Der Beschwerdeführer behauptet die Verfassungswidrigkeit des hier präjudiziellen §27 Abs1 Z1 MRG (iVm. §20 Abs1 Z1 litb WGG). Gemäß §20 Abs1 Z1 litb WGG ist §27 MRG auf die Überlassung des Gebrauches einer Wohnung aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages im Bereich des WGG auch in den Fällen anzuwenden, in denen §1 des MRG anderes bestimmt. §27 Abs1 Z1 MRG erklärt solche Vereinbarungen als ungültig und verboten, wonach der neue Mieter dafür, daß der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung dem Vermieter, dem früheren Mieter oder einem anderen etwas zu leisten hat.

Der Beschwerdeführer versucht die Ablösesumme von S 1,500.000,- mit Hilfe eines in Auftrag gegebenen Privatgutachtens zu rechtfertigen, in welchem der sog. "Schattenwert" (= der kapitalisierte Differenzbetrag zwischen tatsächlich bezahltem und ortsüblichem Mietzins über eine voraussichtliche Dauer des Mietverhältnisses, siehe etwa OGH 23.3.1999, 1 Ob 237/98d) der Wohnung mit S 1,473.918,- beziffert wurde. Nach Auffassung des Beschwerdeführers wäre vorliegend dieselbe Situation gegeben, wie bei einem nach der Ehescheidung aus der Ehewohnung weichenden Ehegatten, welcher im Rahmen der vermögensrechtlichen Auseinandersetzung eine Abgeltung für die aufgegebene Wohnmöglichkeit zur Wiederbeschaffung einer anderen Wohnmöglichkeit zugesprochen erhalte, deren Ausmaß in der Praxis auf der Basis des "Schattenwertes" der aufgegebenen Wohnung ermittelt werde. Im Hinblick darauf, daß sowohl beim Sohn des Beschwerdeführers, P W, als auch bei einem aus der Ehewohnung weichenden Ehegatten im Aufteilungsverfahren ein inländisches Wohnbedürfnis in gleicher Weise weiter bestehe, widerspreche §27 Abs1 Z1 MRG iVm. §20 Abs1 Z1 litb WGG dem Gleichheitsgrundsatz, weil die Bewertung der Wohnung nach dem "Schattenwert" im Bereich des Aufteilungsverfahrens gemäß der §§81 ff. EheG zulässig sei, außerhalb dieses Verfahrens die Forderung einer Ablöse unter Zugrundelegung dieses Wertes aber verboten sei. Ein sachlich gerechtfertigter Unterschied, der eine Ungleichbehandlung zwischen den die Ehewohnung verlassenden geschiedenen Ehepartnern einerseits und von Vormietern, die ihre Wohnung an einen Nachmieter weitergeben anderseits erlauben würde, sei nicht zu erkennen. In beiden Fällen sei in der Regel das Bedürfnis nach Beschaffung einer neuen Wohnmöglichkeit "dringlich".

1.2. Für die Vergleichbarkeit der hier wohl präjudiziellen Bestimmungen über verbotene Ablösen zwischen Vor- und Nachmieter und der Bestimmungen über die Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse im Fall der Scheidung, Aufhebung oder Nichtigerklärung der Ehe, fehlt - entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers - jeglicher Anhaltspunkt. Es handelt sich dabei um zwei Regelungsregime mit völlig unterschiedlichen Regelungsinhalten und völlig anderen Zielsetzungen. Die Annahme einer sachlich nicht zu rechtfertigenden Schlechterstellung der Gruppe der Vormieter, die ihre Wohnung an Nachmieter weitergeben und dabei dem §27 MRG unterworfen sind, gegenüber Ehegatten, deren Vermögen nach der Scheidung aufgeteilt wird, entbehrt schon deswegen jeder Begründung, als im eherechtlichen Aufteilungsverfahren - auch bei Heranziehung der Marktverhältnisse zur Berechnung des Wertes der Ehewohnung - nach §27 MRG verbotene Investitionsablösen nicht legalisiert werden. Die behauptete Verletzung des Beschwerdeführers in seinem Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz wegen Anwendung einer gleichheitswidrigen Norm hat daher nicht stattgefunden.

1.3. Der Beschwerdeführer ist nicht wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in seinen Rechten verletzt worden.

2. Zu den behaupteten Vollzugsfehlern:

2.1.1. Der Beschwerdeführer bringt vor, der verlangten Ablöse seien Gegenleistungen des Vormieters P W gegenübergestanden, die eine Anwendung des §27 Abs1 Z1 MRG iVm. §20 Abs1 Z1 litb WGG ausgeschlossen hätten.

So hätte die belangte Behörde berücksichtigen müssen, daß Einrichtungsgegenstände des Sohnes des Beschwerdeführers im geschätzten Wert von S 244.330,- ins Eigentum der Mag. D G übergegangen wären.

Auch sei Mag. D G als eine von vielen Interessenten in Ausübung des dem Sohn des Beschwerdeführers eingeräumten "Nominierungsrechtes" der Genossenschaft als Nachmieterin bekanntgeben worden. Rechtlich gesehen sei die Ausübung eines Rechtes auf Benennung eines Nachmieters eine dem konkreten Nachmieter erbrachte vermögenswerte Leistung, die - wenn sie entgeltlich erbracht werde - den dafür bezahlten Betrag vom Regelungsbereich des §27 Abs1 Z1 MRG ausnehme. Da eine Feststellung über den Wert des Nominierungsrechtes nicht getroffen worden sei, hafte dem angefochtenen Bescheid ein Feststellungsmangel an, der eine inhaltliche Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides darstelle. Weiters sei durch die Ausübung des dem Sohn des Beschwerdeführers eingeräumten "Weitergaberechts" der gemeinnützigen Genossenschaft die Möglichkeit zur Erhöhung des Mietzinses genommen worden, sodaß für die Nachmieterin eine erhebliche Mietzinsersparnis eingetreten wäre. Eine solche Mietzinsersparnis des neuen Mieters würde eine gleichwertige Gegenleistung zur in Rede stehenden Ablöse darstellen. Auch zu diesem Thema seien keine Feststellungen von den Disziplinarbehörden getroffen worden, was den angefochtenen Bescheid mit "inhaltlicher Rechtswidrigkeit" belaste.

Der Beschwerdeführer erachtet sich aufgrund der - behaupteten - irrtümlichen Anwendung des §27 Abs1 Z1 MRG iVm. §20 Abs1 Z1 litb WGG sowie aufgrund der der belangten Behörde vorgeworfenen Mängel im Ermittlungsverfahren in seinen verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz und auf Unversehrtheit des Eigentums verletzt.

2.1.2. Ausgehend von der Unbedenklichkeit der materiell-rechtlichen Rechtsgrundlagen könnte die behauptete Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechts auf Unversehrtheit des Eigentums nur im Falle einer denkunmöglichen Rechtsanwendung (vgl. VfSlg. 9708/1983, 9720/1983), eine Verletzung des Gleichheitsgebotes nur bei Willkür (vgl. VfSlg. 9474/1982) vorliegen.

2.1.2.1. Ein willkürliches Verhalten der Behörde, das in die Verfassungssphäre eingreift, liegt ua. in einer gehäuften Verkennung der Rechtslage, aber auch im Unterlassen jeglicher Ermittlungstätigkeit in einem entscheidenden Punkt oder dem Unterlassen eines ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahrens überhaupt, insbesondere in Verbindung mit einem Ignorieren des Parteivorbringens und einem leichtfertigen Abgehen vom Inhalt der Akten oder dem Außerachtlassen des konkreten Sachverhaltes (zB VfSlg. 8808/1980 und die dort angeführte Rechtsprechung; VfSlg. 10338/1985, 11213/1987).

All dies ist jedoch nicht der Fall.

Daß die vom Beschwerdeführer ins Treffen geführten Einrichtungsgegenstände des Sohnes des Beschwerdeführers (geschätzter Wert: S 244.330,-) keine gleichwertige Gegenleistung iS des §27 Abs1 Z1 MRG zur geforderten Ablöse (Höhe S 1,500.000,-) darstellen, ist bereits aus der Gegenüberstellung der beiden in Aussicht gestellten Leistungen zu ersehen.

In den Beschwerdeausführungen wird von zulässigen Gegenleistungen zur Ablöse iS des §27 Abs1 Z1 MRG gesprochen, die dem Nachmieter (Nachnutzungsberechtigten) einerseits durch Ausübung eines dem Vormieter (Vornutzungsberechtigten) eingeräumten "Nominierungs- oder Präsentationsrechts", anderseits durch Ausübung eines diesem vertraglich zugestandenen "Weitergaberechts" zu Gute gekommen wären, ohne dabei zu bedenken, daß dem Vormieter (Vornutzungsberechtigten) P W, nur eines dieser beiden Rechte vertraglich eingeräumt werden konnte (vgl. zum Begriff des "Weitergaberechts" und zur Unterscheidung vom bloßen "Präsentationsrecht" etwa OGH 11.9.1990, 4 Ob 548/90 in MietSlg. XLII/28).

Ungeachtet dessen, welches dieser Rechte dem Vormieter (Vornutzungsberechtigten) vertraglich zugesichert wurde (das Bezirksgericht Hietzing ging im Urteil vom 1. September 1994, 6 C74/94a, in der Streitsache zwischen P W und der "FAMILIE Gemeinnützige Wohn- und Siedlungsgenossenschaft" betreffend die Unzulässigkeit und Einstellung der bewilligten zwangsweisen Räumung der Wohnung vom Vorliegen eines "Präsentationsrechts" aus), ist dem Beschwerdevorbringen die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes entgegenzuhalten, wonach Einmalleistungen in der Art der vom Beschwerdeführer geforderten Ablöse grundsätzlich dann als verbotene Ablöse dem §27 MRG zu unterstellen sind, wenn die Mietzinsbildung durch zwingende Normen (etwa §16 MRG) beschränkt ist, sodaß diese Leistungen nicht als zulässige Form der Mietzinsfestsetzung ("unechte Mietzinsvorauszahlung") gewertet werden können (vgl. die Rechtsprechung zum Verbot derartiger Einmalleistungen im Verhältnis Vermieter - Mieter in MietSlg. 37.383, 37.384, 37.387 42.265, siehe auch Würth in Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht20, Rz 3 zu §27 MRG; wegen der - nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes - erforderlichen Gleichbehandlung des Vormieters mit dem Vermieter darf in den Bereichen der Mietzinsbildung durch zwingende Normen eine Mietzinsersparnis des neuen Mieters nicht in Form einer Einmalzahlung zwischen Vormieter und Nachmieter abgelöst werden, vgl. OGH 23.4.1996, 5 Ob 47/95, mwH auf die Rechtsprechung; Würth aaO, Rz 11 zu §27 MRG). Für den Bereich des WGG bestehen derartige zwingende Normen für die Entgeltsbildung in den §§13 ff. WGG. Danach haben gemeinnützige Bauvereinigungen ein am Kostendeckungsprinzip orientiertes angemessenes Entgelt für die Überlassung von Wohnungen und Geschäftsräumen sowie Liegenschaften zu verlangen, wobei dieses Entgelt weder über- noch unterschritten werden darf (vgl. diesbezüglich OGH 28.4.1992, 5 Ob 44/92).

In Anbetracht dieser Rechtslage kann der belangten Behörde keinesfalls vorgeworfen werden, die Ermittlungstätigkeit in einem entscheidenden Punkt unterlassen oder die Rechtslage grob verkannt zu haben.

Der Beschwerdeführer wurde sohin nicht im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz verletzt.

2.1.2.2. Aus den eben - unter Punkt II.2.1.2.1. - dargelegten Gründen kann der belangten Behörde auch nicht der Vorwurf der denkunmöglichen Gesetzesanwendung gemacht werden.

Der Beschwerdeführer ist daher auch nicht im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Unversehrtheit des Eigentums verletzt worden.

2.1.2.3. Ob der angefochtene Bescheid in jeder Hinsicht dem Gesetz entspricht, ist vom Verfassungsgerichtshof nicht zu prüfen, und zwar auch dann nicht, wenn sich die Beschwerde - wie im vorliegenden Fall - gegen die Entscheidung einer Kollegialbehörde nach Art133 Z4 B-VG richtet, die beim Verwaltungsgerichtshof nicht bekämpft werden kann (vgl. zB VfSlg. 10659/1985, 12915/1991, 13419/1993, 14408/1996 und 15323/1998).

3. Die behauptete Verletzung verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte hat sohin nicht stattgefunden. Das Verfahren hat auch nicht ergeben, daß der Beschwerdeführer in sonstigen verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten verletzt wurde. Angesichts der Unbedenklichkeit der angewendeten Rechtsgrundlagen ist es auch ausgeschlossen, daß er in Rechten wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm verletzt wurde.

Die Beschwerde war daher abzuweisen.

4. Der Antrag des Beschwerdeführers, die Beschwerde dem Verwaltungsgerichtshof gemäß Art144 Abs3 B-VG abzutreten, war abzuweisen, weil die OBDK als Kollegialbehörde im Sinne des Art133 Z4 B-VG eingerichtet (vgl. zB VfSlg. 11512/1987 und 12462/1990) und ein Rechtszug an den Verwaltungsgerichtshof einfachgesetzlich nicht vorgesehen ist.

5. Diese Entscheidung konnte gemäß §19 Abs4 erster Satz VerfGG 1953 ohne vorangegangene mündliche Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung getroffen werden.