G168/2024 – Verfassungsgerichtshof (VfGH) Rechtssatz

Abweisung eines Individualantrags auf Aufhebung des § 17a MaklerG idF BGBl I 24/2023.

Kein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz:

§17a MaklerG legt für Provisionsvereinbarungen für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen das Erstauftraggeberprinzip (Bestellerprinzip) fest. Gemäß §17a Abs1 und 2 MaklerG kann der Immobilienmakler eine Provisionszahlung mit einem Wohnungssuchenden nur dann vereinbaren, wenn dieser als erster Auftraggeber mit einem Vermittlungsauftrag an den Immobilienmakler herantritt. §17a MaklerG verfolgt das legitime Ziel, insbesondere Mieter mit geringem oder mittlerem Einkommen finanziell zu entlasten und ihnen die angemessene Befriedigung ihres Wohnbedürfnisses zu ermöglichen, indem die Bestimmung Vereinbarungen, nach denen Mieter Provisionszahlungen für Vermittlungstätigkeiten, auf deren Zustandekommen und Modalitäten sie keinen Einfluss haben und denen sie auf Grund des angespannten Wohnungsmarktes kaum ausweichen können, für unzulässig erklärt. Insofern bezweckt die Bestimmung, die Auswirkungen der tatsächlichen Machtverhältnisse auf dem Wohnungsmarkt auf die Mieter abzufedern. Die Maßnahme des §17a MaklerG ist zur Erreichung des Ziels auch geeignet.

Der Gesetzgeber hat mit der Regelung des §17a MaklerG den ihm zukommenden weiten rechtspolitischen Gestaltungsspielraum nicht überschritten. Die Bestimmung knüpft an die tatsächlichen Gegebenheiten am Immobilienmarkt an. In der Regel tritt der Vermieter – sofern er nicht selbst nach potentiellen Mietern sucht – mit einem Vermittlungsauftrag für ein konkretes Mietobjekt an einen Immobilienmakler heran. Der Vermieter kann dadurch die Person des Immobilienmaklers aussuchen und mit diesem die Modalitäten des Vermittlungsvertrages vereinbaren. Vor Inkrafttreten der angefochtenen Bestimmung machte der Immobilienmakler in der Regel – sobald ein Mieter Interesse an dem konkreten Mietobjekt bekundete – die Vereinbarung eines Besichtigungstermins oder die Weitergabe von Informationen vom Abschluss eines Vermittlungsvertrages, der den Wohnungssuchenden für den Fall des Mietvertragsabschlusses zur Zahlung einer Provision verpflichtete, abhängig. Obwohl der Immobilienmakler somit meistens als Doppelmakler tätig wurde, mussten die Mieter auf Grund dahingehender Vereinbarungen in vielen Fällen für den Großteil der Vermittlungskosten oder für die gesamte Provision aufkommen. Auf angespannten Wohnungsmärkten können Mieter kaum Einfluss auf solche Vereinbarungen nehmen, weil sie befürchten müssen, dass der Mietvertag mit einem anderen Wohnungsuchenden geschlossen wird, wenn sie der Provisionszahlung nicht zustimmen. Im Hinblick auf die fehlende faktische Einflussmöglichkeit des Wohnungssuchenden auf den Vermittlungsvertrag und das Interesse an der leistbaren Befriedigung seines Wohnbedürfnisses erscheint die Begünstigung des Wohnungssuchenden sachlich gerechtfertigt.

Hinzu kommt, dass dem Vermieter die Vermittlungstätigkeit des Immobilienmaklers in vielen Fällen ungleich mehr zugutekommt als dem Wohnungssuchenden. Dem Antragsteller ist zwar grundsätzlich beizupflichten, wenn er auf die Nützlichkeit der Vermittlungstätigkeit sowohl für den Vermieter als auch für den Wohnungssuchenden verweist, weil der Immobilienmakler im Fall der Doppeltätigkeit zur Interessenwahrung beider Parteien verpflichtet ist. Die Aufwandersparnis des Vermieters ist aber in vielen Fällen – nämlich, wenn der Wohnungssuchende erst bei Interesse an einem konkreten Mietobjekt an den vom Vermieter beauftragten Immobilienmakler herantritt – deutlich höher als jene des Wohnungssuchenden. Während der Vermieter im Wesentlichen seinen gesamten Aufwand (zB die Inserierung der Wohnung, den Kontakt mit Interessenten, die Abwicklung der Wohnungsbesichtigung) an den Immobilienmakler übertragen kann, macht es für den Wohnungssuchenden oft kaum einen Unterschied, ob ihm ein Immobilienmakler oder der Vermieter selbst gegenübersteht. Der Aufwand des Wohnungssuchenden (vor allem Suche von Mietangeboten auf diversen Plattformen, Kontaktaufnahme, Wohnungsbesichtigung) verringert sich durch die Vermittlungstätigkeit in solchen Konstellationen nicht. In Folge ist es auch sachlich gerechtfertigt, dass die Kosten von jener Person, die von der Vermittlungstätigkeit überwiegend profitiert, getragen werden.

Der Umstand, dass §17a MaklerG nicht auf die wirtschaftlichen Verhältnisse des Wohnungssuchenden abstellt, vermag an der Sachlichkeit der Bestimmung vor dem Hintergrund der Zulässigkeit von leicht handhabbaren Regelungen nichts zu ändern, zumal auch vermögende(re) Wohnungssuchende den Machtverhältnissen auf angespannten Wohnungsmärkten – wenn auch möglicherweise nicht in gleicher Weise – ausgesetzt sind.

Kein Verstoß gegen das Recht auf Unversehrtheit des Eigentums:

§17a Abs5 MaklerG untersagt Vermietern die Vereinbarung bestimmter Leistungspflichten der Mieter im Zusammenhang mit den Vermittlungstätigkeiten und dem Vertragsabschluss. Für den Fall, dass ein Vermieter entgegen §17a Abs5 MaklerG eine Leistungspflicht des Wohnungsmieters vereinbart, ist diese Vereinbarung unwirksam. Dieser Eingriff in die Privatautonomie begegnet jedoch keinen verfassungsrechtlichen Bedenken:

Der VfGH geht im Einklang mit der Rsp des EGMR davon aus, dass der Gesetzgeber bei der Gestaltung des Mietrechts über einen weiten Gestaltungsspielraum verfügt. Ziel der angefochtenen Bestimmung ist es, Mieter finanziell zu entlasten, dadurch die Befriedigung ihres Wohnbedürfnisses zu ermöglichen und sie vor den faktischen Machtverhältnissen am Markt zu schützen. Zur näheren Begründung kann auf die Ausführungen des VfGH zum behaupteten Verstoß des §17a MaklerG gegen den Gleichheitsgrundsatz verwiesen werden.