Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragstellerin P*gmbH, *, vertreten durch Saxinger Rechtsanwalts GmbH in Wels, wegen Einverleibung einer Simultanhypothek, über den Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Beschluss des Landesgerichts Linz als Rekursgericht vom 12. Juni 2025, AZ 32 R 34/25p, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Perg vom 31. Jänner 2025, TZ 4026/2024, bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Begründung:
[1] Unter Vorlage einer Pfandbestellungsurkunde begehrte die Antragstellerin die Einverleibung eines ihr laut dem Inhalt dieser Urkunde von ihrer Vertragspartnerin eingeräumten Simultanpfandrechts (Höchstbetragspfandrecht) auf mehreren Liegenschaften sowie auf Superädifikaten, die im Eigentum der Vertragspartnerin der Antragstellerin stehen.
[2] Das Erstgericht wies den Antrag ab.
[3] Die Anmerkung einer Simultanhaftung sei nur bei verschiedenen Grundbuchseinlagen zulässig und die Eintragung einer Simultanhypothek an Superädifikaten sei nach den Bestimmungen der §§ 105 ff GBG nicht möglich. Darüber hinaus sei dem Grundbuchsantrag keine Grundverkehrserklärung nach dem OÖ GVG 1994 angeschlossen und in der Pfandbestellungsurkunde eine unrichtige KG angeführt worden. Außerdem sei gemäß § 2 Abs 1 UHG für die Bewilligung und den Vollzug der Urkundenhinterlegung das Bezirksgericht zuständig, in dessen Sprengel die nicht verbücherte Liegenschaft (das Bauwerk) liege, und dies sei nicht das Erstgericht.
[4] Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin dagegen nicht Folge.
[5] Ein Superädifikat sei nicht Gegenstand des Grundbuchs; für solche nicht verbücherte Objekte sei im UHG ein eigenes Verfahren geregelt. Dieses sehe erst für die Übertragung des Eigentums am Bauwerk und für eine dingliche Belastung desselben eine Urkundenhinterlegung vor, während das Eigentum am Superädifikat allein durch die Errichtung erworben werde. Eine Simultanhypothek könne zwar auf mehreren Baurechtseinlagen einverleibt werden, an unverbücherten Liegenschaften scheitere dies aber am Wortlaut des Gesetzes. Es gebe zwar (rechtspolitische) Argumente in der Lehre, die für eine Änderung des § 15 Abs 1 GBG eingetreten seien, die Bestimmung sei jedoch bislang unverändert geblieben. Dieser Umstand sowie die nach wie vor bestehende eingeschränkte Publizität von Superädifikaten sprächen gegen die Zulässigkeit der Begründung einer Simultanhaftung an Superädifikaten.
[6] Der ordentliche Revisionsrekurs sei zuzulassen, weil höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage fehle, ob Superädifikaten im Hinblick auf die Grund buchs-Novelle 2008 sowie die exekutionsrechtlichen Novellen eine Simultanhypotheken-Tauglichkeit zukomme.
[7] In ihrem Revisionsrekurs beantragt die Antragstellerin die Abänderung des Beschlusses im stattgebenden Sinn, hilfsweise die Aufhebung und Zurückverweisung zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht.
[8] Der Revisionsrekurs ist zur Klarstellung zulässig . Er ist jedoch nicht berechtigt .
[9] Die Antragstellerin ist der Auffassung, dass auch Superädifikate simultanhypotheken-taugliche Pfandgegenstände seien, weshalb die begehrte Eintragung zu bewilligen sei. Der Fachsenat hat zu dieser Frage bisher noch nicht Stellung genommen, weshalb es sich um eine Rechtsfrage iSd § 62 Abs 1 AußStrG iVm § 126 Abs 2 GBG handelt.
[10] 1.1 Gemäß § 15 Abs 1 GBG kann ein Pfandrecht für dieselbe Forderung ungeteilt auf zwei oder mehrere Grundbuchskörper oder Hypothekarforderungen eingetragen werden (Simultanhypothek). Gemäß § 15 Abs 2 GBG ist der Gläubiger in solchen Fällen berechtigt, die Bezahlung der ganzen Forderung aus jeder einzelnen Pfandsache zu verlangen. Wenn dem Gläubiger für dieselbe Forderung mehrere Sicherheiten zustehen, haftet grundsätzlich jede Sicherheit für die ganze Forderung und der Gläubiger kann frei entscheiden, welche Sicherheit er zunächst in Anspruch nimmt oder ob er etwa mehrere Sicherheiten gleichzeitig durchsetzen will ( RS0003455 ). Das Institut der Simultanhypothek durchbricht den Spezialitätsgrundsatz, weil die Geldsumme, für die die Liegenschaft im Zeitpunkt der Geltendmachung der Hypothek letztlich haften wird, im Zeitpunkt der Einverleibung noch unbestimmt ist ( Rassi in Kodek , Grundbuchsrecht 2 § 15 Rz 4 mwN).
[11] 1.2 Das in der Bestimmung des § 105 GBG erwähnte System von Haupt- und Nebeneinlage wurde durch die mit 1. Jänner 2009 in Kraft getretene Grundbuchs-Novelle 2008 (BGBl I Nr 100/2008) beseitigt: Gemäß § 18b Abs 1 GUG hat nun bei Simultanhypotheken die Bezeichnung einer Einlage als Haupteinlage und der übrigen als Nebeneinlagen zu unterbleiben, jedoch ist in allen Einlagen die Simultanhaftung mit den jeweils anderen Einlagen anzumerken. Die Bestimmungen der §§ 105, 108, 109 und 111 bis 115 GBG, die zwischen Haupt- und Nebeneinlagen unterscheiden, sind daher insoweit – jedenfalls seit der elektronischen Umschreibung des Grundbuchs mit 7. Mai 2012 (näher dazu Feil / Friedl / Bayer , GBG § 15 Rz 14 und § 105 Rz 1 mwN ) – nicht mehr anzuwenden ( ErläutRV 542 BlgNR 23. GP 10 ; Hinteregger / Pobatschnig in Schwimann / Kodek , ABGB 5 § 451 Rz 20; Rassi in Kodek , Grundbuchsrecht 2 § 18b GUG Rz 1 mwN).
[12] 2.1 In der Literatur überwiegt die Auffassung, dass in Anbetracht des klaren Wortlauts des § 15 Abs 1 GBG nur bücherliche Rechte Gegenstand einer Simultanhypothek sein können und dass dieser Umstand einer Begründung von Simultanhypotheken an Superädifikaten entgegensteht:
[13] 2.1.1 Nach Rassi (in Kodek , Grundbuchsrecht 2 § 15 GBG Rz 7; ebenso derselbe , Grundbuchsrecht 4 Rz 4.60) sei der Begriff „Grundbuchskörper“ iSd § 15 Abs 1 GBG zwar „extensiv auszulegen“ und erfasse daher auch die für ein Baurecht zu eröffnende Grundbuchseinlage, sodass eine Simultanhypothek auch auf mehreren Baurechtseinlagen einverleibt werden könne. Die Eintragung einer Simultanhypothek an unverbücherten Liegenschaften scheitere jedoch am Wortlaut des Gesetzes. Auch an „Fahrnissen (zB Bauwerken)“ könne eine Simultanhypothek iSd § 15 bzw der §§ 105 ff GBG nicht begründet werden. Die Bestimmungen der §§ 105 ff GBG hätten nur bei im Grundbuch verbücherten Pfandrechten einen sinnvollen Anwendungsbereich; das System der Querverweise zwischen den betroffenen Einlagen setze die Verbücherung der Pfandobjekte voraus.
[14] 2.1.2 Feil / Friedl / Bayer (GBG § 15 Rz 1 f) verweisen ebenfalls auf den Wortlaut des § 15 Abs 1 GBG, der nur die dort genannten Pfandgegenstände für eine Simultanhypothek vorsehe. Eine Simultanhypothek als besonderes Gesamtpfandrecht sei daher nur jene, die ausschließlich an den in § 15 Abs 1 GBG taxativ aufgezählten Pfandgegenständen begründet sei. Es sei die simultane Verpfändung jedes bücherlichen Rechts, wenn es nur überhaupt verpfändbar ist, zusammen mit anderen verpfändbaren Objekten gleicher oder verschiedener Art zulässig, wobei es nicht darauf ankomme, ob sie sich alle auf einen Grundbuchskörper bezögen oder auf verschiedene; damit könne alles, was überhaupt Objekt eines Hypothekarrechts sein könne, auch mit Simultanhypotheken belastet werden. Allerdings sei die Begründung einer Simultanhypothek bei Haftung mit nicht verbücherten Liegenschaften und Hypotheken ausgeschlossen.
[15] 2.1.3 Hoyer (Die Simultanhypothek 2 22) verwies darauf, dass die Bestimmung des § 15 Abs 1 GBG als Gegenstand einer Simultanhypothek ausdrücklich „Grundbuchskörper“ verlange, und verortete den sachlichen Grund dafür im Verfahrensrecht. Simultanhypotheken lägen daher nur bei ungeteilter Pfandhaftung von Buchkörpern oder Hypothekarforderungen für eine ungeteilte Forderung vor. An nicht verbücherten Liegenschaften und an Hypotheken könne eine solche nicht begründet werden.
[16] 2.1.4 Auch Arnold (in Kletečka / Rechberger / Zitta , Bauten auf fremdem Grund 2 453 f) führt aus, man könne infolge der gesetzlichen Regelungen (auch im Gebührenrecht) von einer Simultanhypothek nur dann sprechen, wenn das Gesamtpfandrecht an zwei oder mehreren Grundbuchskörpern (oder an – in Grundbuchskörpern verbücherten – Hypothekarforderungen) bestehe.
[17] 2.1.5 Nach der Ansicht von Heller / Berger / Stix , EO 4 II § 222 (1510), sind Gegenstand von Simultanhypotheken zwei oder mehrere Grundbuchskörper, nicht aber etwa Liegenschaften einerseits und Fahrnisse andererseits.
[18] 2.1.6 Auch Hinteregger / Pobatschnig (in Schwimann / Kodek , ABGB 5 § 451 ABGB Rz 18) führen aus, dass als Gegenstand einer Simultanhypothek alle bücherlichen Rechte in Betracht kommen, die Gegenstand eines Pfandrechts sein können.
[19] 2.1.7 Auch nach der Ansicht von Illedits ( Lexis Briefings Zivilrecht „Simultanhypothek“ ) könne von einer Simultanhypothek nur dann gesprochen werden, wenn die in § 15 Abs 1 GBG aufgezählten Pfandgegenstände betroffen seien.
[20] 2.1.8 Schließlich gehen auch Angst (in Angst / Oberhammer , EO 3 § 222 EO Rz 1) und Markowetz (in Deixler-Hübner , EO § 222 EO Rz 2b) erkennbar davon aus, dass Simultanhypotheken iSd § 15 GBG nur solche sein können, durch die ein und dieselbe Forderung auf mehreren Grundbuchskörpern sichergestellt ist.
[21] 2.2 Eine ausdrücklich gegenteilige Auffassung vertreten hingegen Rechberger / Kieweler in ihrem Beitrag „Zur Simultanhypothek an Baurechten und Superädifikaten“ (in FS Bittner [2018] 495 bis 511). Sie meinen, dass eine Simultanhypothek iSd § 15 Abs 1 GBG (auch) an Superädifikaten, also an Bauwerken iSd § 435 ABGB, begründet werden könne und dass der Wortlaut des § 15 Abs 1 GBG an die mittlerweile eingetretene Rechtsentwicklung angepasst und ausdrücklich auch auf Superädifikate erweitert werden sollte ( Rechberger / Kieweler , aaO 511).
[22] Sie argumentieren zunächst mit dem Hinweis darauf, dass § 15 Abs 1 GBG auch Hypothekarforderungen als taugliche Pfandobjekte erwähne, dass aber die innere Rechtfertigung dafür, diese den Grundbuchskörpern gleichzustellen, nicht leicht erkennbar sei, weil ein Zusammenhang dieses – unmittelbar an der Forderung begründeten – (After-)Pfandrechts mit einem Grundbuchskörper nur mittelbar bestehe ( Rechberger / Kieweler , aaO 501). Die Rechtsprechung sowie die einhellige Lehre habe den Kreis der simultanhypotheken-tauglichen Pfandobjekte auf das Baurecht erweitert. Das Baurecht sei als Pfandsache nicht nur in den Kombinationsfällen für eine Simultanhypothek geeignet, sondern eine solche könne auch ausschließlich auf unterschiedlichen (also mehreren) Baurechtseinlagen einverleibt werden ( Rechberger / Kieweler , aaO 503 f mwN).
[23] Durch die Grundbuchs-Novelle 2008 sei die Erfassung einer Simultanhypothek im Grundbuch geändert worden. Die Aufgabe des Systems der Querverweise durch diese Novelle liefere ein zusätzliches Argument dafür, dass auch Superädifikate als simultanhypotheken-tauglich anzusehen seien, weil die Anordnung, dass nun bei jeder Grundbuchseinlage sämtliche Pfandobjekte einer Simultanhypothek aufzulisten seien, das Publizitätsproblem verringere, das grundsätzlich mit der Einbeziehung der Superädifikate in den Kreis der tauglichen Pfandsachen verbunden sei. Die damit bewirkte Erhöhung der Transparenz kompensiere die geringe Publizitätswirkung der Pfandrechte an Superädifikaten ( Rechberger / Kieweler , aaO 507). Exekutionsrechtliche Überlegungen sprächen ebenfalls dafür, Superädifikate in den Kreis der simultanhypotheken-tauglichen Pfandgegenstände einzubeziehen: Seit den EO-Novellen 2000 und 2008 würden Superädifikate exekutionsrechtlich als unbewegliche Sachen behandelt.
[24] 2.3 Die Antragstellerin schließt sich dieser Argumentation an und meint, das Rekursgericht sei zu Unrecht den ablehnenden Lehrmeinungen gefolgt, die sich zentral auf das – infolge der Rechtsentwicklung nicht mehr zutreffende – Argument stützten, dass Superädifikate grundsätzlich als bewegliche Sachen zu qualifizieren seien. Infolge seiner unzutreffenden Beurteilung sei das Rekursgericht auf die Ausführungen im Rekurs gegen die weiteren Abweisungsgründe nicht eingegangen.
[25] 3.1 Wie bereits das Rekursgericht zutreffend ausführte, ist beim Eigentumserwerb an einem Superädifikat zwischen dem originären Erwerb durch die Bauführung selbst ohne Erfordernis einer Urkundenhinterlegung (RS0011102) und dem derivativem Erwerb zu unterscheiden, der als Modus die Urkundenhinterlegung erfordert (RS0011241; RS0010982 [T2]; RS0011244). Superädifikate entstehen somit bereits durch die Errichtung des Bauwerks unter den Voraussetzungen des § 435 ABGB; mit dem Eintritt dieser Voraussetzungen wird originär Eigentum erworben, also mit einem Vorgang, der urkundlich nicht erfasst ist (RS0011245 [T1]). Die Behauptung der Antragstellerin, dass der Qualifikation des Superädifikats als bewegliche Sache durch die Entwicklung im Exekutionsrecht die Grundlage entzogen worden sei, überzeugt nicht. Die Zulässigkeit der Begründung einer Simultanhypothek an Superädifikaten lässt sich auch aus dem Umstand der Erweiterung des Kreises der Pfandobjekte iSd § 15 Abs 1 GBG auf Baurechte oder aus der Grundbuchs-Novelle 2008 nicht herleiten.
[26] 3.2 Ein Grundstück kann gemäß § 1 Abs 1 BauRG mit dem dinglichen, veräußerlichen und vererblichen Recht, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben, belastet werden (Baurecht). Das Baurecht ist ein in Voraussetzungen und Wirkungen besonders geregeltes dingliches Recht (5 Ob 111/23v). Es kann gemäß § 3 Abs 1 BauRG für nicht weniger als zehn Jahre und für nicht mehr als hundert Jahre eingeräumt werden. Es entsteht gemäß § 5 Abs 1 BauRG durch die bücherliche Eintragung als Last des Grundstücks (näher dazu Spruzina in GeKo Wohnrecht II 2 § 5 BauRG Rz 9 ff). Das Baurecht gilt gemäß § 6 Abs 1 BauRG als unbewegliche Sache; das aufgrund des Baurechts erworbene oder hergestellte Bauwerk ist als dessen Zugehör daher ebenfalls unbeweglich ( Höller in Kodek , Grundbuchsrecht 2 § 9 Rz 10).
[27] Um ein Baurecht zu begründen, wird konstitutiv im C-Blatt der damit belasteten Liegenschaft eine eigene Baurechtseinlage eröffnet, die dann wie ein selbständiger Grundbuchskörper behandelt wird ( Höller in Kodek , Grundbuchsrecht 2 § 9 Rz 14 mwN). Der – in der Literatur völlig unbestrittenen – Einbeziehung (auch) eines dinglichen, wie ein selbständiger Grundbuchskörper behandelten Baurechts in den Kreis der tauglichen Pfandobjekte iSd § 15 Abs 1 GBG steht daher der Wortlaut der Bestimmung („Grundbuchskörper“) nicht entgegen.
[28] Die – von der Antragstellerin angestrebte – Ausdehnung des § 15 Abs 1 GBG auch auf Superädifikate, die kein Gegenstand des Grundbuchs sind ( Rassi , Grundbuchsrecht 3 Rz 4.150 und 4.157) und den im UHG über die Hinterlegung und Einreihung von Urkunden über Rechte an Überbauten und nichtverbücherten Liegenschaften unterliegen, würde hingegen voraussetzen, dass deren Nichterwähnung im Gesetz auf eine planwidrige Lücke zurückzuführen wäre (RS0098756 [T1]). Eine solche ist aber nur anzunehmen, wenn Wertungen und Zweck der Regelung die Annahme rechtfertigen, der Gesetzgeber hätte einen nach denselben Maßstäben regelungsbedürftigen Sachverhalt übersehen (RS0008866 [T10, T27]). Eine Analogie ist jedenfalls dann unzulässig, wenn Gesetzeswortlaut und klare gesetzgeberische Absicht in die Gegenrichtung weisen (RS0106092 [T2]).
[29] 3.3 Weder im Zuge der Grundbuchs-Novelle 2008 noch im Zusammenhang mit exekutionsrechtlichen Novellen hat der Gesetzgeber die Bestimmung des § 15 Abs 1 GBG geändert. Auch der Anregung, Superädifikate zwecks Erhöhung der Publizität in das Baurechtsregime zu überführen ( Hoyer , Probleme mit der neueren Grundbuchsgesetzgebung, NZ 2012, 353), ist der Gesetzgeber nicht gefolgt. Der Wortlaut des § 15 Abs 1 GBG, dessen Ergänzung im Beitrag von Rechberger / Kieweler (FS Bittner 511) angeregt wurde, erfasst weiterhin ausdrücklich nur „Grundbuchskörper oder Hypothekarforderungen“. Dass eine Erweiterung dieser Regelung auf Superädifikate vom Gesetzgeber bisher auch nur in Betracht gezogen worden wäre, vermag auch die Antragstellerin nicht aufzuzeigen.
[30] Auch die von Rechberger / Kieweler (FS Bittner 511) als publizitätswirksam erwähnte Aufgabe des Systems von Querverweisen durch die Grundbuchs-Novelle 2008 ist kein überzeugendes Argument, weil die nun in § 18b Abs 1 GUG angeordnete Anmerkung sämtlicher Pfandobjekte einer Simultanhypothek bei jeder Grundbuchseinlage („in allen Einlagen“) solche Grundbuchseinlagen voraussetzt. Bei einem Superädifikat existiert aber eine solche gerade nicht.
[31] 4. Der Senat kommt daher zu dem Ergebnis, dass ein Pfandrecht für dieselbe Forderung ungeteilt – als Simultanhypothek iSd § 15 Abs 1 GBG – nicht (auch) an Superädifikaten als (weitere) Pfandobjekte eingetragen werden kann.
[32] 5.1 Die Frage, ob im vorliegenden Fall – im Sinn eines Minus – eine teilweise Bewilligung der beantragten Einverleibung des Simultan-Höchstbetragspfandrechts (nur auf den im Antrag genannten Liegenschaften, nicht aber auf den Superädifikaten) in Betracht gekommen wäre, oder ob es sich bei einer solchen teilweisen Bewilligung um ein Aliud gehandelt hätte (näher dazu Rassi in Kodek , Grundbuchsrecht 2 § 15 Rz 22 mwN), kann dahinstehen, weil die Antragstellerin in ihren Rechtsmitteln auf der uneingeschränkten Eintragung ihres Begehrens beharrte (vgl RS0083797 [T3]).
[33] 5.2 Auf die Ausführungen der Antragstellerin zu anderen Abweisungsgründen ist mangels Relevanz nicht mehr einzugehen (vgl RS0060544).
Rückverweise
RIS