5Ob115/21d – OGH Entscheidung

[4] Der Antragsteller begehrte die Feststellung, dass und inwieweit die zwischen den Parteien getroffene Mietzinsvereinbarung unwirksam sei, die Feststellung der zulässigen Höhe des Hauptmietzinses für die Zukunft, die sich ergebenden Überschreitungsbeträge und deren Rückzahlung. Die für den Lagezuschlag maßgeblichen Umstände seien bloß floskelartig und formularmäßig im Mietvertrag genannt und daher nicht ausreichend, ein Lagezuschlag stehe mangels überdurchschnittlicher Lage nicht zu.

[5] Die Antragsgegnerin beantragte die Abweisung der Anträge und verwies insbesondere auf die ausgezeichnete Verkehrsanbindung und Infrastruktur aufgrund der Lage in der Nähe der Mariahilferstraße und der Wiener Innenstadt. Dies sei dem Antragsteller im Mietvertrag ausreichend bekanntgegeben worden.

[6] Das Erstgericht wies die Anträge ab. Die Wohnung sei in Ausstattungskategorie A e inzuordnen, für die Lage im vierten Stock ohne Aufzug sei ein Abschlag von 12 %, für die Gangküche ein solcher von 2 % vorzunehmen. Die Grundrissgestaltung der Wohnung rechtfertige weder einen Zu noch einen Abschlag. Zuschläge von jeweils 1 % für den Telekabel , Internet /Telefonanschluss und die Gegensprechanlage seien angemessen. Für eine höher wertige Ausstattung der Küche sei kein Zuschlag festzusetzen, ebenso wenig für einen Fahrradabstellplatz, weil es sich um ein Zinshaus mit einer hohen Anzahl von Wohnungen handle und der Abstellplatz nur für maximal sechs Fahrräder ausgelegt sei. Da ein Kellerabteil zwar vorhanden, aber nicht mitvermietet worden sei, sei dafür ein Abschlag von 2,5 % anzusetzen. Die Lärmbelastung der beiden Zimmer sei mit einem Abschlag von 5 % zu berücksichtigen. Der Erhaltungszustand des Hauses selbst entspreche der mietrechtlichen Normwohnung und rechtfertige daher weder Zu noch Abschlag. Einen Lagezuschlag hielt das Erstgericht für berechtigt, weil von der Wohnung aus nicht nur Haltestellen der Straßenbahn und einer Buslinie fußläufig erreichbar seien, sondern sich im näheren Umfeld ein reichhaltiges Nahversorgungsangebot, Grünflächen und ein vielfältiges gastronomisches Angebot finde und auch die medizinische Versorgung sowie das Schul und Betreuungsangebot überdurchschnittlich seien.

[7] Das Rekursgericht gab dem dagegen erhobenen Rekurs des Antragstellers Folge. Aus Anlass des Rekurses hob es den angefochtenen Sachbeschluss als nichtig auf, soweit er sich auf den Zeitraum ab 1. 1. 2019 bezog, weil diese Zinserhöhungen nicht Gegenstand des Schlichtungsstellenverfahrens gewesen seien. Insoweit ist die Entscheidung in Rechtskraft erwachsen. Im Übrigen änderte es ihn dahin ab, dass es das gesetzlich zulässige Zinsausmaß für die Wohnung zum 1. 2. 2016 mit 274,99 EUR festsetzte, sodass die Hauptmietzinsvereinbarung in Höhe von 478,14 EUR das zulässige Zinsausmaß zum 1. 2. 2016 im Ausmaß von 203,15 EUR überschreite und in diesem Ausmaß unwirksam sei sowie die Antragsgegnerin durch Vorschreibung dieses Hauptmietzinses das gesetzlich zulässige Zinsausmaß im Zeitraum 2/ 2016 bis 12/2018 in näher bezeichnetem Ausmaß überschritten habe.

[8] § 16 Abs 4 MRG knüpfe die Zulässigkeit eines Lagezuschlags – abgesehen von einer tatsächlich vorliegenden überdurchschnittlichen Lage – zunächst daran, dass die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich bekanntgegeben worden seien. Diese zwingende Schutzbestimmung zugunsten des Mieters habe den Zweck, ihn durch die verbale Umschreibung mit ausreichender Klarheit darüber zu informieren, warum die Wohnung iSd § 16 Abs 4 erster Halbsatz MRG eine überdurchschnittliche Lage aufweise und ihm daher die Überprüfung der Berechtigung des Zuschlags zu ermöglichen. Zwar genüge nach der herrschenden Rechtsprechung eine schlagwortartige Anführung der den Wohnwert des Hauses beeinflussenden Kriterien im Mietvertrag. Der bloße Hinweis auf eine Lage außerhalb eines Gründerzeitviertels genüge nicht. Auch die Hinweise „Lagezuschlag“ und „die gute Lage“ böten keinen Informationswert zu den Umständen, die die Überdurchschnittlichkeit der Lage im konkreten Fall begründen. Diese seien auch den Begriffen „Nähe zum 7. Bezirk/zur Innenstadt“ nicht zu entnehm en. Eine ausreichende Konkretisierung der im Einzelfall relevanten Faktoren liege darin nicht. Auch die Hinweise „gute Verkehrsanbindung“ und „Infrastruktur“ seien betreffend Überdurchschnittlichkeit des Wohnwerts nicht aussagekräftig, weil im innerstädtischen Gebiet – wie im 8. Bezirk – mit geschlossener mehrgeschoßiger Verbauung die Erschließung der Wohnumgebung mit öffentlichen Verkehrsmitteln und dort bestehende Möglichkeiten der Nahversorgung die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage nicht rechtfertigen. Geschäfte des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Umgebung und die Anbindung an eine U Bahnstation seien im dicht verbauten Stadtgebiet zu erwarten. Der Zweck einer ausreichenden Information des Mieters zur Überdurchschnittlichkeit der Lage werde durch die verwendeten Schlagworte, die auch für durchschnittliche Lagen zutreffen könnten, nicht erreicht. Schon das Formerfordernis zur Berücksichtigung eines Lagezuschlags sei daher nicht erfüllt. Ausgehend vom Richtwert zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses und der vom Erstgericht berücksichtigten Zu und Abschläge errechne sich ein Richtwertmietzins von 4,39 EUR pro Quadratmeter und 274,99 EUR für die Wohnung, daraus erg ä ben sich die festgesetzten Überschreitungsbeträge.

[9] Der Entscheidungsgegenstand übersteige 10.000 EUR, der ordentliche Revisionsrekurs sei mangels erheblicher Rechtsfrage aber nicht zulässig .

[10] Dagegen richtet sich der vom Rekursgericht zutreffend als außerordentlich gewertete (RIS Justiz RS0110049; RS0123405) Revisionsrekurs der Antragsgegnerin.

[11] Der Antragsteller beantragt in der ihm freigestellten Revisionsrekursbeantwortung, den Revisionsrekurs zurückzuweisen, hilfsweise ihm nicht Folge zu geben.

5 Ob 71/16a – Hinweis auf die gute Wohnlage, sehr gute Infrastruktur sowie Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Verkehrsmittel in unmittelbarer Nähe

5 Ob 128/20i – besondere Infrastruktur, exzellente Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Gebrauch und die zentrale Erreichbarkeit durch öffentliche Verkehrsmittel.

[18] N icht ausreichend war (5 Ob 199/98w) der Begriff „außerhalb eines Gründerzeitviertels“ ohne weitere zumindest schlagwortartige Hinweise auf die Qualität der Lage, weil damit kein für den Lagezuschlag maßgebender Umstand bekanntgegeben wird (RS0111202). Auch der Hinweis nur auf „überdurchschnittliche Lage“ und die konkrete Höhe des Lagezuschlags war aus diesem Grund nicht ausreichend (5 Ob 18/17h).

[19] 4. Die Beurteilung des Rekursgerichts, die hier konkret bekanntgegebenen Umstände seien nicht ausreichend konkretisiert, weicht (soweit sie die Wohnumgebung und nicht die Wohnung selbst betreffen) von dieser höchstgerichtlichen Rechtsprechung ab, die an die Bekanntgabeobliegenheit des Vermieters keinen strengen Maßstab anlegt. Der Hinweis auf die überdurchschnittliche Lage außerhalb eines Gründerzeitviertels und den Lagezuschlag wäre zwar – für sich allein – nicht ausreichend. Hier wurde aber der Begriff „gute Lage“ durch die Nähe zum 7. Bezirk und zur Innenstadt konkretisiert und zusätzlich die gute Verkehrsanbindung und Infrastruktur konkret erwähnt. Der Mietvertrag nennt daher drei Kriterien zumindest schlagwortartig, wobei die Verwendung eines Sammelbegriffs wie „Infrastruktur“ nicht schadet. Für den durchschnittlichen Mieter muss aufgrund dieser schlagwortartigen Bekanntgabe klar sein, dass die Vermieterin die Berechtigung des Lagezuschlags aus der Nähe zum Zentrum und zum 7. Bezirk, der guten Verkehrsanbindung und der guten (sonstigen) Infrastruktur ableiten möchte. Der B egriff der Verkehrsanbindung meint Individual und öffentlichen Verkehr und ist eines der vom weiten Begriff Infrastruktur erfassten Merkmale. Unter dem Sammelbegriff der Infrastruktur ist nach allgemeinem Verständnis nicht nur die Verkehrsanbindung und die Versorgung mit Geschäften des täglichen Bedarfs, sondern auch die Versorgung mit Bildungseinrichtungen, Gesundheitsinfrastruktur und kulturellem Angebot zu verstehen. Selbst Erholungsmöglichkeiten im Grünen können (bei weitem Verständnis) darunter subsumiert werden. Entgegen der Auffassung des Rekursgerichts ist daher das Formalerfordernis der Bekanntgabe der relevanten Umstände ausreichend erfüllt. Ob die von der Vermieterin als zuschlagsrelevant angesehenen Kriterien tatsächlich vorliegen und einen Lagezuschlag rechtfertigen , ist im Mietzinsüberprüfungsverfahren zu klären.

[20] 5. Dem Argument des Rekursgerichts, im dicht verbauten innerstädtischen Stadtgebiet sei solchen Schlagworten keine Aussagekraft zuzumessen, weil etwa Geschäfte des täglichen Bedarfs und die Nähe einer U Bahnstation oder anderer öffentlicher Verkehrsmittel dort zu erwarten seien, übersieht, dass dies die Frage der inhaltlichen Voraussetzungen des Lagezuschlags betrifft, nicht aber das Formalerfordernis ihrer Bekanntgabe. Dass die Vermieterin hier derartige Umstände im Mietvertrag anführt, bringt zum Ausdruck, dass ihrer Meinung nach selbst gemessen am innerstädtischen verbauten Gebiet Verkehrsanbindung und sonstige Infrastruktur als gut, somit überdurchschnittlich anzusehen sind. Ob dies tatsächlich der Fall ist, ist eine Frage der materiellen Berechtigung des Lagezuschlags. D ie rechtliche Beurteilung des Rekursgerichts ist daher korrekturbedürftig, die Kriterien für den Lagezuschlag sind inhaltlich zu prüfen.

[21] 6 . Die durchschnittliche Lage ist nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen (RS0111204 [T2]). Zur Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als „besser als durchschnittlich“ zu qualifizieren ist, bedarf es des wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen). In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht regelhaft maximal der jeweilige Gemeindebezirk heranzuziehen, sondern es ist auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bild en (RS0131812). Dass dies für die hier zu beurteilende Wohnung im 8. Bezirk die innerstädtischen Gebiete mit ihrer typischen mehrgeschoßigen Verbauung sind, ist im Revisionsrekursverfahren nicht strittig.

[22] 7 . Im 8. Bezirk wurden Lagen zu 5 Ob 242/18a (insbesondere aufgrund Grünruhelage ohne Lärmbeeinträchtigung trotz innerstädtischen Charakters) und zu 5 Ob 128/20i (Zentrum der Josefstadt) als überdurchschnittlich beurteilt. D ie letztgenannte Liegenschaft liegt in unmittelbarer Nähe der hier zu beurteilenden, die dort angestellten Erwägungen gelten gleichermaßen. D ie auch im Revisionsrekurs noch strittige Frage, ob dabei nur auf die schriftlich bekanntgegebenen Kriterien abzustellen ist, bedarf dabei keiner näheren Erörterung , weil selbst dann, wenn man Umstände wie die ebenfalls fußläufig erreichbaren Grünflächen – bei engem Verständnis – nicht mehr unter den Begriff „Infrastruktur“ subsumieren und daher nicht berücksichtigen wollte, hier von einer überdurchschnittlichen Lage gegenüber dem sonstigen, dicht verbauten innerstädtischen Gebiet auszugehen ist. Die Entfernung zur U Bahnstation Josefstädterstraße von 500 Meter ist gerade noch „fußläufig“ und hat den Vorteil, dass die Wohnung ausreichend weit vom Gürtel entfernt ist. Dafür sind die Straßenbahnstationen auf der Josefstädterstraße in unmittelbarer Nähe (ohne dass die Schienen direkt am Haus vorbeilaufen würden). Schul und Betreuungsangebot, medizinische Versorgung und Gastronomie sind reichhaltig und überdurchschnittlich (all das ist jedenfalls Infrastruktur), das Nahversorgungsangebot ist umfassend. Selbst wenn man eine gewisse Lärmbelastung der Wohnumgebung, die angespannte Individualverkehrslage und das im unmittelbaren Umfeld nur durchschnittliche kulturelle Angebot betrachtet, sind die Lage im Zentrum der begehrten Josefstadt und nahe zum ersten Bezirk lagezuschlagsrelevant. Der vom Erstgericht ermittelte Lagezuschlag, der der Höhe nach unbeanstandet blieb, steht daher zu.

[23] 8 . Die übrigen vom Erstgericht berücksichtigten Zu- und Abschläge vom Richtwertmietzins hat der Antragsteller im Rekurs nicht nur nicht beanstandet, sondern seiner eigenen Berechnung des seiner Ansicht nach höchstzulässigen Hauptmietzinses ausdrücklich zugrunde gelegt. Darauf ist daher im Revisionsrekursverfahren nicht mehr einzugehen.

[24] 9 . Damit war in Stattgebung des Revisionsrekurses – soweit keine Nichtigerklärung erfolgt ist – die den Antrag abweisende Entscheidung des Erstgerichts einschließlich seiner Kostenentscheidung wiederherzustellen.

[25] 10 . Die Entscheidung über die Kosten des Rekurs- und des Revisionsrekursverfahrens beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG. Es entspricht der Billigkeit, der obsiegenden Antragsgegnerin die Kosten ihrer Rekursbeantwortung und ihres Revisionsrekurses zuzusprechen.