Delegierte Verordnung (EU) 2026/849 der Kommission vom 16. April 2026 zur Ergänzung der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 des Europäischen Parlaments und des Rates durch technische Regulierungsstandards zur Festlegung, was unter einem gleichwertigen Rechtsmechanismus zu verstehen ist, der sicherstellt, dass eine im Bau befindliche Immobilie innerhalb eines vertretbaren Zeitraums fertiggestellt wird
Vorwort/Präambel
(1) Ein Rechtsmechanismus im Sinne von Artikel 124 Absatz 3 Buchstabe a Ziffer iii Nummer 2 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013, der sicherstellt, dass die im Bau befindliche Immobilie innerhalb eines vertretbaren Zeitraums fertiggestellt wird, erfüllt die in den Absätzen 2 bis 13 festgelegten Bedingungen.
(2) Die Fertigstellungsgarantie ist nach dem Recht des Mitgliedstaats, in dem die Wohnimmobilie gebaut wird, vorgeschrieben.
(3) Der Rechtsmechanismus verlangt und gewährleistet die Durchsetzbarkeit einer Fertigstellungsgarantie, die bis zur Fertigstellung des Baus der Wohnimmobilie gültig und schriftlich dokumentiert ist.
Eine Fertigstellungsgarantie wird nur dann in eine Rückzahlungsgarantie umgewandelt, wenn alle folgenden Bedingungen erfüllt sind:
a) Der in Artikel 1 Absatz 12 Buchstabe b genannte Betrag wird von Rechts wegen sofort fällig;
b) zahlt der Sicherungsgeber den in Artikel 1 Absatz 12 Buchstabe b genannten Betrag über den Schuldner, so ist der Schuldner rechtlich verpflichtet, diesen Betrag, sobald er ihn vom Sicherungsgeber erhalten hat, sofort an das kreditgebende Institut zurückzuzahlen;
c) nach Aktivierung der Rückzahlungsgarantie können keine zusätzlichen Beträge der durch die unfertige Immobilie besicherten Risikoposition in Anspruch genommen werden, außer es wird ein neuer gleichwertiger Rechtsmechanismus, der alle in Artikel 1 festgelegten Kriterien erfüllt, eingerichtet, bevor solche Inanspruchnahmen möglich sind.
Amtsblatt der Europäischen Union
(4) Die in Absatz 2 genannte Fertigstellungsgarantie wird von einem Sicherungsgeber gestellt, der entweder ein Kreditinstitut im Sinne von Artikel 4 Absatz 1 Nummer 3 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 oder ein Versicherungsunternehmen im Sinne von Artikel 4 Absatz 1 Nummer 5 der genannten Verordnung ist.
(5) Gehören der Sicherungsgeber und das kreditgebende Institut derselben Gruppe an, so gilt die Fertigstellungsgarantie nicht als gleichwertiger Rechtsmechanismus für die konsolidierte Ebene einer Gruppe, der sowohl das kreditgebende Institut als auch der Sicherungsgeber angehören.
(6) Das auf eine direkte unbesicherte Risikoposition gegenüber dem Sicherungsgeber anwendbare Risikogewicht ist gemäß den Artikeln 120 bis 122 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 nicht höher als 30 % dieser Risikoposition.
(7) Der Umfang der in Absatz 2 genannten Fertigstellungsgarantie ist in den Vertragsdokumenten zwischen dem kreditgebenden Institut, dem Sicherungsgeber und dem Schuldner eindeutig festgelegt.
(8) Die Fertigstellungsgarantie nach Absatz 2 gilt bis zur Fertigstellung der im Bau befindlichen Wohnimmobilie.
(9) Gibt es in einer im Bau befindlichen Wohnimmobilie mehrere Wohneinheiten, so sind alle Wohneinheiten durch eine einzige Fertigstellungsgarantie gedeckt, die entweder von einem einzigen Sicherungsgeber oder von mehreren Sicherungsgebern, die gesamtschuldnerisch für diese einzige Fertigstellungsgarantie haften, gestellt wird.
(10) Die Fertigstellungsgarantie sieht vor, dass die Verpflichtung des Sicherungsgebers zeitnah aktiviert wird, ohne dass die Aktivierung der Fertigstellungsgarantie durch Bedingungen eingeschränkt wird. Ein Ausfall des Schuldners steht der Aktivierung der Fertigstellungsgarantie nicht entgegen.
(11) Die Fertigstellungsgarantie enthält keine Klausel, die dem Sicherungsgeber außer aus vom Schuldner unmittelbar zu verantwortenden Gründen, darunter ein Anstieg des Risikos, dass der Immobilienentwickler die im Bau befindliche Immobilie nicht fertigstellen wird, eine der folgenden Handlungen ermöglicht:
a) Erhöhung der tatsächlichen Kosten der Fertigstellungsgarantie,
b) Aufhebung der Fertigstellungsgarantie,
c) einseitige Herabsetzung des Betrags oder Verkürzung der Laufzeit der Fertigstellungsgarantie,
d) Befreiung des Sicherungsgebers
Buchstabe d gilt nicht im Falle unvorhersehbarer und unvermeidbarer Ereignisse, die die beteiligten Parteien nicht zu verantworten haben, sofern diese Ereignisse durch eine andere Versicherung oder Garantie zugunsten des Sicherungsgebers, des kreditgebenden Instituts oder des Schuldners gedeckt sind.
(12) Sobald nicht mehr sichergestellt ist, dass der Bau der Wohnimmobilie innerhalb eines vertretbaren Zeitraums fertiggestellt wird, ist der Sicherungsgeber verpflichtet,
a) alle verbleibenden Baukosten für die Fertigstellung des Baus der Wohnimmobilie unverzüglich und ohne Einschränkung oder Obergrenze, auch bei etwaigen Budgetüberschreitungen, bis zu dessen Fertigstellung zu finanzieren;
b) wenn eine Fertigstellungsgarantie gemäß Artikel 2 in eine Rückzahlungsgarantie umgewandelt wird, dem kreditgebenden Institut unmittelbar oder über den Schuldner unverzüglich einen Betrag zu zahlen, der mindestens dem Betrag entspricht, den der Schuldner dem kreditgebenden Institut für die unfertige Wohnimmobilie noch schuldet.
(13) Der Schuldner und das kreditgebende Institut haben aus den in Absatz 12 Buchstabe a oder b genannten Verpflichtungen in allen relevanten Mitgliedstaaten einen gegenüber dem Sicherungsgeber rechtlich durchsetzbaren Anspruch.
EUR-Lex