Vorwort
(1) Für Wohnungsmietverträge ist die vertraglich vereinbarte Wertsicherung durch das in Abs. 2 festgelegte Berechnungsmodell begrenzt. Als Wohnungsmietverträge gelten Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), BGBl. Nr. 520/1981, in der jeweils geltenden Fassung einschließlich der Verträge über die in § 1 Abs. 4 MRG genannten Mietgegenstände.
(2) Das Berechnungsmodell laut Abs. 1 hat folgenden Inhalt:
1. Das Entgelt erhöht oder vermindert sich am 1. April des vollen Kalenderjahrs nach Vertragsabschluss und in der Folge jährlich am 1. April in dem Maß, das der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 oder des an seine Stelle tretenden Index in dem dem Valorisierungszeitpunkt vorangegangenen Kalenderjahr entspricht. Die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex ergibt sich aus dem Vergleich der aufeinanderfolgenden Jahresdurchschnittswerte. Wenn die durchschnittliche jährliche Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 oder des an seine Stelle tretenden Index drei Prozent übersteigt, ist der drei Prozentpunkte übersteigende Teil aber nur zur Hälfte zu berücksichtigen.
2. Bei der ersten Valorisierung nach Vertragsabschluss ist die nach Z 1 errechnete Veränderung nur in dem Ausmaß zu berücksichtigen, das dem Verhältnis der Anzahl der vollen nach Vertragsabschluss verstrichenen Monate des vor dem Valorisierungszeitpunkt liegenden Kalenderjahres zu zwölf Monaten entspricht.
3. Bei der Berechnung des neuen Entgelts sind Beträge, die einen halben Cent nicht übersteigen, auf den nächstniedrigeren ganzen Cent abzurunden und Beträge, die einen halben Cent übersteigen, auf den nächsthöheren ganzen Cent aufzurunden.
(3) Bei Wohnungsmietverträgen, auf die Mietzinsbeschränkungsvorschriften des Mietrechtsgesetzes zur Anwendung kommen, ist die vertragliche Wertsicherung überdies dadurch begrenzt, dass bei der Veränderung des Entgelts die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex nach Abs. 2 Z 1 für das Jahr 2025 nur mit höchstens einem Prozent und für das Jahr 2026 nur mit höchstens zwei Prozent zu berücksichtigen ist.
(4) Wird in einem Wohnungsmietvertrag zum Nachteil der Mieterin bzw. des Mieters von Abs. 2 oder Abs. 3 abgewichen, so kann die Erhöhung des Entgelts nicht früher und nicht in größerem Umfang eintreten als nach Abs. 2 und 3 vorgesehen. Erhöhungen können demnach nur am 1. April eintreten, wobei ungeachtet einer damit verbundenen Verschiebung der Valorisierung die Erhöhung zum 1. April nur in jenem Umfang eintritt, in dem sie zum vertraglich vorgesehenen Zeitpunkt eingetreten wäre. Darüber hinaus kann die Erhöhung jenen Betrag nicht übersteigen, der sich aus der in Abs. 2 und 3 festgelegten Berechnung ergibt. Diese Beschränkungen gelten auch dann, wenn die Erhöhung des Entgelts im Vertrag betragsmäßig oder prozentuell festgelegt ist, es sei denn, die vereinbarte Erhöhung hat einen von der Wertsicherung verschiedenen Grund.
(5) § 16 Abs. 9 MRG bleibt ebenso wie die Mietzinsvorschriften in förderungsrechtlichen Bestimmungen unberührt.
(6) Die Abs. 1 bis 5 gelten nicht für Verträge im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG), BGBl. Nr. 139/1979, in der jeweils geltenden Fassung, es sei denn, die zulässige Höhe des Entgelts richtet sich nach § 13 Abs. 4 WGG.
In einem Vertrag über eine Raummiete kann eine Wertsicherung auch durch bloße Bezugnahme auf § 1 Abs. 2 sowie gegebenenfalls § 1 Abs. 3 wirksam vereinbart werden, etwa indem im Zusammenhang mit der Festlegung des Entgelts die Wendung „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes“ angeführt wird oder indem bei Wohnungsmietverträgen, auf die Mietzinsbeschränkungen des Mietrechtsgesetzes zur Anwendung kommen und die vor dem 1. Dezember 2026 geschlossen werden, die Wendung „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 und 3 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes“ angeführt wird.
Mit der Vollziehung dieses Bundesgesetzes ist die Bundesministerin für Justiz betraut.
(1) Dieses Bundesgesetz tritt mit 1. Jänner 2026 in Kraft und ist vorbehaltlich der Abs. 2 und 3 nur auf Verträge anzuwenden, die ab diesem Zeitpunkt geschlossen werden.
(2) § 1 ist auch auf Verträge anzuwenden, die vor dem 1. Jänner 2026 geschlossen wurden und gilt für Erhöhungen, die ab dem 1. Jänner 2026 eintreten oder eingetreten wären. Bei Verträgen, die vor dem 1. Jänner 2026 geschlossen wurden, gilt – sofern bereits eine Valorisierung stattgefunden hat – als Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Sinne von § 1 Abs. 2 Z 1 und 2 jener Monat, auf den sich der für die letzte Valorisierung maßgebliche Wert bezogen hat. Abweichend von § 1 Abs. 2 Z 2 kann nicht nur das vor dem Valorisierungszeitpunkt liegende Kalenderjahr berücksichtigt werden.
(3) Ist bei einem vor dem 1. Jänner 2026 geschlossenen Wohnungsmietvertrag eine Wertsicherungsvereinbarung unwirksam, dann sind daraus resultierende Rückforderungsansprüche auf Zahlungen beschränkt, die in den letzten fünf Jahren vor Vertragsbeendigung geleistet wurden. Ist das Vertragsverhältnis im Zeitpunkt der Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs noch aufrecht, dann gilt diese Beschränkung auf Zahlungen, die in den letzten fünf Jahren vor dieser Kenntnis geleistet wurden. In beiden Fällen verjähren diese Ansprüche in drei Jahren ab Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs, längstens aber in dreißig Jahren ab Zahlung. Für Ansprüche, die aufgrund einer Unwirksamkeit nach § 16 Abs. 9 MRG entstanden sind, und deren Verjährung bleiben § 16 Abs. 9 und § 27 Abs. 3 MRG unberührt. Sätze 1 bis 3 gelten nicht für Ansprüche, die vor dem 1. Jänner 2026 bereits gerichtlich geltend gemacht wurden. Eine Anwendung dieser Bestimmung ist auch dann ausgeschlossen, wenn die unwirksame Wertsicherungsvereinbarung missbräuchlich im Sinne der Richtlinie 93/13/EWG über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen, ABl. Nr. L 95 vom 21.04.1993 S. 29, war.
