6R436/25v – OLG Wien Entscheidung

2.3. Dass die Verfahrensbestimmungen eingehalten wurden und insoweit keine Gesetzwidrigkeit vorliegt, wird im Rekurs nicht in Frage gestellt. Bestritten wird vielmehr die Zweckmäßigkeit der Veräußerungen.

3.1. Konkret wird kritisiert, dass lediglich der Verkehrswert der Immobilie der Schuldnerin sowie der sonstigen Vermögenswerte, die für die Aufrechthaltung des Hotelbetriebs unerlässlich seien, nicht aber der Marktwert des Hotelbetriebs als „Going Concern“ festgestellt worden sei. Es wäre ein integriertes Gutachten, das den Hotelbetrieb mitberücksichtige, geboten gewesen.

Weiters sei der Verkaufsprozess voreilig abgeschlossen worden und stehe damit im Widerspruch zum Grundsatz der bestmöglichen Gläubigerbefriedigung. Im G*-Gutachten seien die historische und architektonische Einzigartigkeit des E*, dessen herausragende Lage, die boomende Nachfrage nach Unterkünften in **, das hohe internationale Ansehen und die äußerst geringe Zahl vergleichbarer Immobilien am Markt nur unzureichend berücksichtigt worden; diese Faktoren hätten zu einer höheren Bewertung führen müssen. Auch gemäß einer Bewertung der international renommierten N* Gruppe vom September 2025 sowie auf Basis eines von O* erstellten Gutachtens sei das Verkaufspotenzial deutlich höher.

Die eingelangten Angebote seien allesamt signifikant unter dem realistischen Verkaufswert gelegen. Dies sei auch auf die aktuelle Wirtschafts- und Immobilienkrise zurückzuführen, weshalb ein Verkauf derzeit nachteilig sei, zumal Prognosen eine mittelfristige Verbesserung der Marktbedingungen, etwa mit Beginn des zweiten Quartals 2026, erwarten ließen. Ein umsichtiger und am Gläubigerinteresse orientierter Masseverwalter hätte erkannt, dass ein Abwarten geboten gewesen wäre. Eine Situation, in der eine derzeitige Veräußerung zur Abwendung unmittelbar drohender Vermögensnachteile zwingend geboten wäre, liege nicht vor.

Überdies hätte im Verkaufsprozess eine integrierte Bewertung der verflochtenen Vermögenswerte des E* und des (im Eigentum der D* AG stehende) P* erfolgen müssen, diesbezüglich seien erhebliche Synergiepotenziale ungenutzt geblieben. Dargestellt wurden zwei als vergleichbar bezeichnete Verkaufsvorgänge der jüngeren Vergangenheit.

Auch sei die – werterhöhende - künftige Flexibilität beim Management außer Acht gelassen worden, welche daraus resultiere, dass das E* derzeit nicht durch Bestand- und Management- oder Franchiseverträge an eine internationale Hotelbetreiberkette gebunden sei. Investoren würden sich dadurch erheblich größere Gestaltungsspielräume eröffnen, was die Attraktivität der Immobilie im Vergleich zu branchenüblich gebundenen Luxushotels signifikant steigere.

Schließlich verstoße das G*-Gutachten gegen elementare Marktstandards und Bewertungsgrundsätze. Die G* verfüge über keine ausreichende Expertise in der Hospitality-Branche; es wäre die Einbindung von Spezialisten der Hotelbewertung und die Anwendung internationaler Standards erforderlich gewesen. Nach der üblichen Fachpraxis würden bei großvolumigen Hoteltransaktionen zwei voneinander unabhängige Gutachten eingeholt. Methodisch hätte eine sachgerechte Bewertung zwingend einen einkommensbasierten „DFC-Ansatz unter Berücksichtigung normalisierter Kennzahlen (EBITDA, Auslastung, ADR, RevPAR, GOP-Marge, FF E-Reserve, CAPEX-Prognosen)“ erfordert.

Dem Rekurs waren angeschlossen:

- ein Bewertungsgutachten der Q* Ltd vom 17.10.2025, welches zu einem Marktwert von EUR 110.000.000 gelangte (ON 76.3 S 35);

- ein Investment Memorandum von O* vom April 2025;

- ein Presseartikel betreffend Kaufverhandlungen des R* vom 29.10.2025;

- ein Presseartikel vom 23.1.2025 sowie

- der Kaufvertrag vom 25.9.2025, jeweils betreffend den Verkaufsvorgang des S*.

3.2. Die Verwertung der Insolvenzmasse ist eine der grundsätzlichen Aufgaben des Insolvenzverwalters (§§ 114 Abs 1, 180 Abs 2 IO). Diese hat unter abgestufter Mitwirkung der dazu sonst noch berufenen Organe des Insolvenzverfahrens außerhalb des kridamäßigen Versteigerungsverfahrens nach rein marktorientierten geschäftlichen Grundsätzen möglichst rasch und frei von bürokratischen Hemmnissen zu erfolgen. Dieses Postulat verträgt sich mit der Einräumung einer umfassenden gerichtlichen Kontrolle wirtschaftlicher Entscheidungen im Instanzenzug grundsätzlich nicht. Die Insolvenzordnung bestimmt auch den Zeitpunkt der Verwertung der Masse nicht. Es obliegt allein dem Insolvenzverwalter, diesen unter Beobachtung seiner in § 81 IO umschriebenen Pflichten unter Anwendung der durch den Gegenstand seiner Geschäftsführung gebotenen Sorgfalt (§ 1299 ABGB) festzusetzen. Er hat dabei die vom Gesetz vorgesehenen Förmlichkeiten zu beobachten, wobei jedoch die Insolvenzordnung immer wieder Ausnahmen zulässt, um eine möglichst flexible, den wirtschaftlichen Gegebenheiten angepasste Vorgangsweise zu ermöglichen (8 Ob 2294/96b).

Zweck der besonderen Genehmigungserfordernisse und der Veröffentlichungspflicht ist ein Schutz vor einer Verschleuderung von zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögenswerten ( Kodek in Bartsch/Pollak/Buchegger , InsR 4 , § 117 KO Rz 1 ff).

3.3. Fraglich ist (zumal die IO abgesehen von den verpflichtenden Verfahrensschritten des § 117 Abs 2 und 3 IO keine einschlägigen Handlungsgebote vorsieht), wann konkret eine Unzweckmäßigkeit anzunehmen ist, bzw welche Maßnahmen von den Insolvenzorganen zur Erzielung einer Zweckmäßigkeit zu treffen sind ( Nunner-Krautgasser , Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]).

Zweckmäßigkeit liegt grundsätzlich vor, wenn das Angebot deutlich über dem Schätzwert oder zumindest nicht unter dem Schätzwert liegt und eine andere Verwertungsart nicht vorteilhafter gewesen wäre. Unzweckmäßig kann das Vorhaben sein, wenn der Preis nicht angemessen ist oder die Angemessenheit nicht beurteilt werden kann. Weitere Anhaltspunkte sind aus der Rechtsprechung zu Rekursen zu gewinnen, mit denen versucht wird, einem nachträglichen Überbot zum Durchbruch zu verhelfen ( Jelinek in KLS² § 117 IO Rz 58; Kodek , aaO § 117 KO Rz 54). Dies kann jedoch stets nur im Einzelfall beurteilt werden.

Ein Preis kann auch dann angemessen sein, wenn der gerichtliche Schätzwert deutlich höher liegt. Dieser kann nämlich für die Beurteilung der Angemessenheit des Kaufpreises nicht allein maßgebend sein ( Mohr , IO 11 § 117 E 51). Wesentlich ist, dass die Beurteilung der Zweckmäßigkeit nicht zu einer bürokratischen Behinderung der Verwaltung führen darf ( Nunner-Krautgasser , aaO; 8 Ob 2294/96b).

3.4. Dem Konzept des Insolvenzverwalters muss von einem die Zweckmäßigkeit bestreitenden Rekurswerber ein überprüfbar besseres Konzept gegenübergestellt werden, wenn sich nicht schon aus dem Akteninhalt ergibt, dass die beabsichtigte Maßnahme nachteilig für die Masse ist. Es muss eine konkrete, die Erzielung eines höheren Erlöses versprechende Verkaufsgelegenheit angeführt werden ( Kodek , aaO § 117 KO Rz 65; Mohr , aaO § 117 E 46; vgl auch Nunner-Krautgasser , aaO; 8 Ob 2294/96b). Beispielsweise reicht die bloße Behauptung, es hätten sich bei Ankündigung des beabsichtigten Verkaufs in den Medien und Durchführung neuerlicher Schätzungen bessere Anbote ergeben, bei weitem nicht aus, Zweifel an der Zweckmäßigkeit einer vom Gläubigerausschuss mehrheitlich beschlossenen Maßnahme zu erwecken (vgl 8 Ob 2294/96b). Auch der Hinweis auf weitere Kaufinteressenten steht der Genehmigung nicht entgegen, wenn kein Finanzierungsnachweis dieser Bieter vorliegt ( Mohr , aaO § 117 E 55; OLG Wien 6 R 303/25k).

3.5. Für den hier vorliegenden Sachverhalt ergibt sich daraus Folgendes:

3.5.1. Ein überprüfbar besseres Konzept hat die Rekurswerberin ebenso wenig vorgelegt wie bessere Angebote. Dass Kaufinteressenten ausfindig gemacht worden seien, die einen höheren Kaufpreis zu zahlen bereit wären, wird auch gar nicht behauptet.

Auch die im Rekurs vorgelegten Privatgutachten von N* und O* – deren Vorlage aufgrund der Neuerungserlaubnis nach § 260 Abs 1 IO grundsätzlich zulässig ist – vermögen nicht zu bescheinigen, dass in concreto zur Leistung eines entsprechend höheren Kaufpreises bereite Kaufinteressen vorhanden sind.

Erwähnt sei überdies, dass im Gutachten von N* (ON 76.3) nicht belegt ist, inwiefern der technische Zustand und der daraus resultierende Instandsetzungs- und Instandhaltungsbedarf, wie er sich aus den technischen Bericht des Bmstr DI L* ergibt, ausreichend berücksichtigt wurde. Das – nur in englischer Sprache vorliegende – Investment Memorandum von O* (ON 76.4) basiert offenbar ausschließlich auf Angaben des Auftraggebers („client“, s S 2), der aber - soweit ersichtlich - in der Urkunde gar nicht offengelegt wird. Schon deshalb entspricht die eher einer Verkaufsunterlage gleichende Urkunde nicht den Vorgaben an eine objektive Wertermittlung.

3.5.2. Der Verweis auf angeblich vergleichbare Transaktionen bzw Verhandlungen (das R* soll demnach um EUR 300 Mio veräußert werden; der S* wurde um rund EUR 150 Mio veräußert) geht schon deshalb ins Leere, weil die tatsächliche Vergleichbarkeit der Objekte nicht beurteilt werden kann (die Masseverwalterin bestreitet in der Rekursbeantwortung eine Vergleichbarkeit aus prinzipiell nachvollziehbaren Gründen [etwa dass das R* eine bessere Objektqualität aufweise und zudem über hochwertige Einzelhandelsflächen von etwa 3.000 m³ im „T*“ verfüge]).

Konkrete Versäumnisse der Masseverwalterin im Rahmen der gegenständlichen Verwertungshandlungen oder aber eindeutige Hinweise auf eine mangelhafte Bewertung durch die R* werden dadurch im Rekurs nicht aufgezeigt.

3.5.3. Auch die Behauptung, eine integrierte Bewertung unter Einschluss des P*, das im Eigentum der ebenfalls im Konkurs befindliche Muttergesellschaft D* AG steht, hätte einen deutlich höheren Gesamterlös ermöglicht, bleibt unbelegt. Indem die Masseverwalterin darstellte, dass für Interessenten durchaus die Möglichkeit von Kombinationsangeboten bestand, jedoch keine annahmefähigen höheren Angebote gelegt wurden, besteht kein stichhaltiger Grund zur Annahme, dass bei der Beauftragung einer – von der Rekurswerberin nicht näher beschriebenen – „integrierten Bewertung“ tatsächlich höherpreisige Angebote gelegt worden wären.

3.5.4. Dass der das G*-Gutachten erstellende Sachverständige nicht über die erforderliche Expertise verfüge und das Gutachten methodische Unzulänglichkeiten aufweise, stellt ebenso eine durch nichts belegte Behauptung dar. Die G* hat vielmehr ein Capability Statement abgegeben (s ON 65.7), aus dem sich ergibt, dass die unabhängige Bewertungsabteilung innerhalb der G*-Gruppe über langjährige Erfahrung in der Immobilienbewertung nach nationalen und internationalen Bewertungsstandards in allen Immobilienbereichen verfüge. Im Bereich Hotelbewertungen seien demnach im laufenden Jahr 2025 Aufträge mit einem kumulierten Verkehrswert von rund EUR 350 Mio bearbeitet worden. Das im Gutachten verwendete Pachtwertmodell sei als anerkannte Sonderform des Ertragswertverfahrens beschrieben und stelle die korrekte Herangehensweise dar. Das Gutachten bewerte keinen Unternehmenswert. Beim Pachtwertmodell werde unterstellt, dass die Hotelimmobilie an einen unabhängigen Betreiber zu marktüblichen Konditionen verpachtet sei und diene die nachhaltig erzielbare Pacht als Grundlage der Ertragswertberechnung. Die Marktüblichkeit sei anhand der jüngsten sowie historischen betriebswirtschaftlichen Kennzahlen der Betreibergesellschaft sowie branchenüblicher Kennzahlen definiert worden.

Zweifel an der Sachkunde des beauftragten Sachverständigen vermag die Rekurswerberin nicht zu wecken.

3.5.5. Dass – auftragsgemäß – der Wert der Liegenschaftsanteile sowie der sonstigen Vermögenswerte ermittelt wurde und keine Unternehmensbewertung erfolgte, ist ebenso nicht zu beanstanden. Der Verkauf erfolgte im Wege eines Asset Deals, bei der der bestehende Hotelbetrieb von der Käuferin nicht übernommen wird. Die Feststellung des Marktwerts des Hotelbetriebs als Going Concern war daher entbehrlich. Dass die meisten Kaufinteressenten – nach dem Bericht der Masseverwalterin (ON 65.1, 7) – am Erwerb der Assets nur bei aufrechtem Hotelbetrieb interessiert seien und nach einer Hotelschließung der zu erzielende Verkaufserlös wohl deutlich niedriger wäre, steht dem nicht entgegen.

Der Sachverständige legte zudem ergänzend dar (s ON 78.2), dass für die Verkehrswertermittlung der Hotelimmobilie der laufende Hotelbetrieb insofern berücksichtigt worden sei, als die Umsatz- und Ertragsdaten aus Ausgangsbasis zur Ableitung eines fiktiven, marktüblichen und nachhaltig erzielbaren Pachtzinses herangezogen worden seien; damit sei der betriebliche Status als fortgeführte Nutzung nicht ausgeblendet, sondern in der für die Immobilienbewertung zulässigen Form – über den Pachtansatz – abgebildet worden.

Die „sonstigen Vermögenswerte“ wurden gemäß dem Schätzgutachten von Ing. I* ohnehin mit dem als „Fortführungswert“, auch „Going Concern Wert“, definierten Verkehrswert von EUR 1.440.320 zugrunde gelegt; der Liquidationswert würde demgegenüber nur EUR 599.180 betragen (ON 65.9, S 5f und 11f). Dass jene Werte, die keiner Schätzung unterzogen wurden (Marken, Reisebuchungen, Kunden- und Lieferantendaten), zu einer Unangemessenheit des Kaufvertrags führen würden, wird im Rekurs nicht behauptet.

3.5.6. Die begehrte Einholung eines zweiten Gutachtens über den Verkehrswert der Immobilie war nicht geboten. Eine Rechtsgrundlage hierfür findet sich in der Insolvenzordnung nicht; die damit verbundenen Kosten würden vielmehr die Masse belasten, ohne dass sich daraus ein konkreter Mehrwert ergäbe.

Inwiefern sich aus der ins Treffen geführten unternehmerischen Unabhängigkeit des E* eine Bedenklichkeit des G*-Gutachtens ergeben soll, ist nicht ersichtlich. Eine konkrete Möglichkeit eines Mehrerlöses ist daraus nicht ableitbar.

3.5.7. Insgesamt schlagen daher die Versuche der Schuldnerin, das G*-Gutachten zu entkräften, fehl und wird die Angemessenheit der ermittelten Schätzwerte nicht wirksam in Frage gestellt. Wie ausgeführt steht die der Masseverwalterin auferlegte rasche und möglichst unbürokratische Verwertung nach marktorientierten geschäftlichen Grundsätzen einer umfassenden gerichtlichen Kontrolle der getroffenen Verkaufsentscheidung entgegen.

Vielmehr ist, da der in den beiden Kaufverträgen erzielte Preis deutlich über den Schätzwerten liegt, die Zweckmäßigkeit dieser Veräußerungen grundsätzlich zu bejahen.

3.5.8. Soweit im Rekurs weiters auf die derzeit bestehende ungünstige Marktlage verwiesen wird, ist zu erwidern, dass die ins Treffen geführte günstige Prognose nicht zur Unzweckmäßigkeit der getätigten Veräußerungen führt. Der tatsächliche Eintritt einer Markterholung in naher Zukunft ist ebenso ungewiss wie die Bereitschaft am Markt, diesfalls eine deutlich höhere Kaufsumme zu leisten.

Zu berücksichtigen ist überdies die Darstellung der Masseverwalterin, dass der Fortbetrieb wegen personeller Probleme zunehmend schwieriger wird und im November 2025 zu einem Verlust geführt hat. Das im Rekurs unterstellte „positive operative Ergebnis bei stabiler Buchungslage und nachhaltig gesichertem Cashflow“ ist daher zweifelhaft; einen Nachweis hierfür lieferte die Schuldnerin nicht.

3.5.9. Letztlich legte die Masseverwalterin den Ablauf des Verwertungsprozesses detailliert, transparent und nachvollziehbar dar. Ihre Verkaufsbemühungen haben entgegen der Argumentation der Schuldnerin gezeigt, dass der vereinbarte Kaufpreis dem tatsächlichen aktuellen Verkehrswert der Liegenschaft entspricht.

3.6. Die Aufgabe der Masseverwalterin, die Insolvenzmasse zu verwerten, wobei eine flexible, den wirtschaftlichen Gegebenheiten angepasste Vorgehensweise stattfinden soll, lässt es im vorliegenden Fall somit geboten bzw jedenfalls zweckmäßig erscheinen, das konkret erstattete Kaufanbot, das deutlich über den ermittelten Schätzwerten liegt, anzunehmen.

Dass die Gläubigerinteressen dadurch nicht ausreichend gewahrt seien, ist nicht hervorgekommen.

3.7. Zusammengefasst stellte die Schuldnerin dem Konzept der Masseverwalterin kein überprüfbar besseres Konzept gegenüber. Das Rekursgericht hegt keine Bedenken an der Zweckmäßigkeit der gegenständlichen Verwertung und des vorliegenden Kaufvertrags. Dem Rekurs bleibt ein Erfolg somit versagt.

4. Der Ausspruch über die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses beruht auf § 528 Abs 2 Z 2 ZPO iVm § 252 IO.