Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Hofmann (Vorsitzender), den Richter Dr. Nowak und den Kommerzialrat Swoboda in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. A* B*, geboren am **, Angestellte, ** und 2. C* B*, geboren am **, Angestellter, **, beide vertreten durch Dr. Alexander Pflaum, LL.M., Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei D* GmbH, FN **, **, vertreten durch Mag. Mag. (FH) Alexander Edelhauser, LL.M., Rechtsanwalt in Wien, und den Nebenintervenienten auf Seiten der beklagten Partei Dr. E*, Rechtsanwalt, **, vertreten durch Mag. Dr. Mario Mittler, Rechtsanwalt in Wien, wegen EUR 5.670 und Feststellung (Streitwert EUR 17.600, Gesamtstreitwert EUR 23.270), über die Berufung der klagenden Parteien gegen das Urteil des Handelsgerichtes Wien vom 20.3.2025, ** 18, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt und beschlossen:
Der Berufung wird teilweise Folge gegeben.
A. Das angefochtene Urteil wird insofern bestätigt, dass es als Teilurteil lautet:
„1. Das Klagebegehren, es werde festgestellt, dass die beklagte Partei für alle Schäden hafte, die den klagenden Parteien aus einer Grundabtretung gemäß § 12 NÖ Bauordnung drohten, wobei davon unter anderem, aber nicht ausschließlich, der Grundstückswert des abzutretenden Grundstücks im Zeitpunkt der Abtretung, abzüglich einer allfälligen dafür geleisteten Entschädigung, der Schaden, der sich aus dem reduzierten Benützungs und Gebrauchswert der Grundstücke 81/2 und 82, beide EZ **, KG **, ergebe, sowie allfällige Verfahrenskosten im Verfahren wegen der Grundabtretung, umfasst seien, wird abgewiesen.
2. Die Kostenentscheidung bleibt der Endentscheidung vorbehalten.“
Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 5.000, nicht aber EUR 30.000.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
B. Im Übrigen, somit in Ansehung des Zahlungsbegehrens, wird das angefochtene Urteil aufgehoben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen.
C. Die Kosten des Berufungsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Entscheidungsgründe
Die Beklagte trat gegenüber den Klägern unter der Bezeichnung „F*“ auf und wurde von G* („Verkäuferin“) mit der Vermittlung der Liegenschaft EZ **, KG ** („Liegenschaft“) beauftragt.
Die Liegenschaft bestand ursprünglich aus den drei Grundstücken 81/2, 82 und 747. Die Grundstücke auf der Liegenschaft sind als Bauland gemäß § 16 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 gewidmet.
Die Gesamtfläche der Liegenschaft beträgt 3.069 m², die Wohnfläche 279 m².
Bei der Beklagten war die angestellte Maklerin H* („Maklerin“) für die Vermittlung der Liegenschaft zuständig. Es fanden mehrere Besichtigungstermine statt, und die Maklerin übermittelte den Klägern zahlreiche Unterlagen zur Liegenschaft.
Am 15.12.2021 unterfertigten die Kläger als Käufer und die Verkäuferin den Kaufvertrag über die Liegenschaft. Mit Honorarnote vom 16.12.2021 verrechnete die Beklagte für die Vermittlung eine Provision von EUR 11.340 (inkl 20 % USt), die die Kläger zahlten.
Weder im Zuge der Besichtigungen noch zu sonst einem Zeitpunkt vor Abschluss des Kaufvertrages am 15.12.2021 erwähnten die Kläger gegenüber der Maklerin, dass sie an einer Herstellung von Einfriedungen gegen öffentliche Verkehrsflächen, eine Änderung von Grundstücksgrenzen, einen Neu oder Zubau eines Gebäudes, die Herstellung einer Abstellanlage für Kraftfahrzeuge oder die Herstellung einer baulichen Anlage als Einfriedung beabsichtigen. Die Maklerin wies die Kläger zu keinem Zeitpunkt darauf hin, dass es bei alldem gemäß § 12 Abs 1 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) zu einer zwangsweisen Abtretung einer Grundstücksfläche kommen kann.
Die Kläger begehrten 1. die Feststellung, dass die Beklagte für alle Schäden hafte, die ihnen aus einer Grundabtretung gemäß § 12 NÖ BO 2014 drohten, sowie 2. Zahlung von EUR 5.670.
Sie brachten im Wesentlichen vor, sie seien Verbraucher und planten einen Umbau des Gebäudes. Nach grundbücherlicher Durchführung des Kaufvertrags habe die Gemeinde sie aufgefordert, die Grundstücke 81/2 und 747 zu vereinen, weil sich das Gebäude auf die genannten Grundstücke erstrecke.
Die klagsgegenständlichen Grundstücke seien als Bauland gemäß § 16 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 gewidmet. Am 15.12.2021 sei der gegenständliche Kaufvertrag unterfertigt worden. Dabei hätten die Kläger keinerlei Informationen darüber gehabt, dass sie allenfalls mit einer Forderung der Gemeinde, 400 m² ihres Grundes abzutreten, konfrontiert würden.
In weiterer Folge habe die Gemeinde die Kläger informiert, dass sie die Einleitung eines Verfahrens zur zwangsweisen Abtretung einer Grundstücksfläche von rund 400 m² beabsichtige; Rechtsgrundlage dafür sei § 12 Abs 1 NÖ BO 2014. Es bestehe die Gefahr, dass die Kläger rund 13 % – rund 400 m² von insgesamt 3. m² – ihres Grundes abtreten müssten.
Die Haftung der Beklagten gründe sich darauf, dass diese dazu verpflichtet gewesen wäre, unter Hinweis auf § 12 NÖ BO 2014 bei der Gemeinde nachzufragen, ob eine allfällige Gefahr einer zwangsweisen Grundabtretung bestehe. Jedenfalls wäre die Beklagte verpflichtet gewesen, die Kläger auf § 12 NÖ BO 2014 hinzuweisen. Die Kläger hätten die Maklerin darauf hingewiesen, dass bauliche Maßnahmen geplant seien.
Auch ohne besondere Erwähnung entspreche es der allgemeinen Erwartungshaltung, dass Käufer einer Liegenschaft mit einem darauf befindlichen 40 Jahre alten Haus Maßnahmen realisieren würden, die die Rechtsfolgen des § 12 NÖ BO 2014 auslösten. Die Verwirklichung eines Tatbestands, der eine Grundabtretung nach § 12 NÖ BO 2014 bewirke, sei weder unwahrscheinlich noch unerwartet. Ganz im Gegenteil, unter Berücksichtigung der konkreten Verhältnisse müsse ein Immobilienmakler mit Baumaßnahmen und allenfalls auch Grundstücksänderungen rechnen.
Da sich das Gebäude über zwei Grundstücke erstreckt habe, ergebe sich schon zwingend aus dem Grundbuchsstand, dass jede bauliche Maßnahme die Rechtsfolgen nach § 12 NÖ Bauordnung auslöse.
Zufolge der unterlassenen Informationen hätten die Kläger überdies einen Anspruch auf Preisminderung der Maklerprovision in Höhe des Klagsbetrags, wobei eine solche von 50 % angemessen erscheine.
Die Beklagte erwiderte insbesondere, die Maklerin habe den Klägern mitgeteilt, dass es sich um ein 1980 errichtetes Gebäude in altersgemäßem Zustand handle. Es sei richtig, dass ein Immobilienmakler alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt zu erteilen habe; es überspanne ihre Aufklärungspflichten als Immobilienmaklerin, wenn von ihr verlangt werde, alle möglichen künftigen Verwendungs und Nutzungsarten zu antizipieren und dann über die Rechtsfolgen zu beraten.
Der Nebenintervenient auf Seiten der Beklagten wendete ein, dass ihm die Kläger nicht mitgeteilt hätten, dass diese die Zusammenlegung der Grundstücke auf der Liegenschaft oder baubewilligungspflichtige Maßnahmen beabsichtigten oder überhaupt einen im § 12 NÖ BO 2014 angeführten Tatbestand hätten setzen wollen. Auch von der Beklagten seien keine derartigen Umstände kommuniziert worden. Darüber hinaus werde das fehlende Feststellungsinteresse der Kläger eingewendet.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht die Klage ab. Neben dem eingangs zusammengefasst wiedergegebenen Sachverhalt, der außer Streit stehe „bzw“ unbestritten geblieben sei, traf es die Negativfeststellung, wonach „ nicht festgestellt werden konnte, dass aus dem Grundbuchstand ersichtlich wäre, dass sich das Gebäude über zwei zu EZ ** der KG ** zusammengefasste Grundstücke erstreckt hätte “. In rechtlicher Hinsicht folgerte es, dass die Klage unschlüssig sei. Die Kläger hätten der Beklagten – ebenso wenig wie dem Vertragserrichter oder der Verkäuferin – nicht mitgeteilt, dass sie einen der in § 12 Abs 1 NÖ BO 2014 genannten Sachverhalte umzusetzen beabsichtigten. Nach dem Vorbringen der Kläger hätte die Beklagte von sich aus auf eine potenzielle Gefahr der Abtretung eines Grundstücksteils an das öffentliche Gut hinweisen müssen, weil (i) es sich um ein sanierungsbedürftiges, über 40 Jahre altes Gebäude gehandelt habe, woraus sich zwingend die Notwendigkeit baulicher Maßnahmen ergebe, (ii) eine allgemeine Erwartungshaltung bestehe, dass Käufer einer solchen Liegenschaft Maßnahmen realisieren würden, die die Rechtsfolgen des § 12 NÖ BO 2014 auslösten, (iii) die Kläger darauf hingewiesen hätten, dass bauliche Maßnahmen geplant seien und (iv) sich das Gebäude über zwei Grundstücke erstreckt habe, woraus sich zwingend schon aus dem Grundbuchsstand ergebe, dass jede bauliche Maßnahme die Rechtsfolgen nach § 12 NÖ BO 2014 auslöse.
Diese Umstände begründeten schon auf Basis des Vorbringens der Kläger keine (Verletzung der) Aufklärungspflicht der Maklerin. Vielmehr würde es diese beträchtlich überspannen.
Dagegen richtet sich die Berufung der Kläger aus dem Berufungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Abänderungsantrag auf Klagsstattgabe; in eventu wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagte und der Nebenintervenient auf ihrer Seite beantragen, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist teilweise im Aufhebungsantrag berechtigt .
zu A.
1. Die Berufungswerber monieren, das Erstgericht habe im angefochtenen Urteil die Feststellung unterlassen, dass die Beklagte Unternehmerin und die Kläger Verbraucher seien.
1.1. Die Feststellungsgrundlage einer Entscheidung ist nur dann mangelhaft, wenn Tatsachen fehlen, die für die rechtliche Beurteilung wesentlich sind und dies Umstände betrifft, die nach dem Vorbringen der Parteien und den Ergebnissen des Verfahrens zu prüfen waren (RS0053317).
1.2. Das Berufungsgericht geht davon aus, dass die Kläger mit den Begriffen „Unternehmerin“ und „Verbraucher“ auf das dahinterstehende Tatsachensubstrat anspielen (vgl RS0043593) – denn „Feststellungen“ der Art, die Kläger seien Verbraucher, die Beklagte Unternehmerin, wäre rechtliche Beurteilung und könnte nicht im Rahmen eines sekundären Feststellungsmangels als fehlende Tatsachenfeststellung mit Aussicht auf Erfolg releviert werden.
1.3. Aus den Konstatierungen des Erstgerichts geht hervor, dass die Kläger ein Wohnhaus (siehe ./E) erwarben und die Beklagte mit der Vermittlung des Objekts ganz offenkundig den Kernbereich ihrer unternehmerischen Tätigkeit entfaltete; auch blieb die klägerische Behauptung (ON 1, Seite 2) unbestritten, die Kläger seien Konsumenten, die Beklagte sei Unternehmerin, es liege ein Verbrauchergeschäft vor.
Die Feststellungsgrundlage ist daher nicht mangelhaft. Im Übrigen geht das Erstgericht in seiner rechtlichen Beurteilung ohnehin - ganz im Sinne der Berufungswerber - von einem Verbrauchergeschäft aus; eine Fehlerhaftigkeit der erstgerichtlichen Entscheidung zeigen sie in diesem Zusammenhang somit nicht auf.
2. Das Erstgericht, so die Berufungswerber weiters, habe keine Feststellungen dazu getroffen, dass die Kläger bei Kenntnis der tatsächlichen Umstände, nämlich der Gefahr einer Grundabtretung von rund 400 m², ihre Kaufentscheidung nicht, jedenfalls aber nicht in der vorliegenden Form getroffen hätten.
2.1. Hat der Makler seine Pflichten gegenüber dem Auftraggeber verletzt, wird er bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen nach allgemeinen Grundsätzen ersatzpflichtig. § 3 Abs 4 Satz 1 MaklerG verweist insoweit auf allgemeines Schadenersatzrecht (RS0116638).
Es gebührt der Vertrauensschaden , nicht aber das positive Erfüllungsinteresse: Der Geschädigte ist so zu stellen wie er stünde, wenn die Pflichtverletzung nicht begangen worden wäre (RS0016374; 1 Ob 75/18p). Das zu leistende Interesse liegt in der Differenz zwischen der Vermögenslage des Geschädigten, wie sie im Beurteilungszeitpunkt ohne schädigendes Ereignis wäre, und dem nach dem schädigenden Ereignis tatsächlich vorhandenen Vermögen (9 Ob 84/15s).
Ein Feststellungsbegehren kommt nicht in Betracht, wenn bereits ein Begehren auf Geldersatz möglich wäre. Voraussetzung ist jedenfalls, dass die Partei ihr Feststellungsinteresse begründet und darlegt, weshalb ihr die an sich mögliche Leistungsklage im konkreten Fall nicht zumutbar ist (stRsp, zB 6 Ob 86/14m mwN).
2.2. Die Berufungswerber wiederholen mit ihrem Berufungsvorbringen im Wesentlichen ihr erstinstanzliches Vorbringen – sie brachten vor: „Hätten die Kläger gewusst, dass die Gefahr einer Grundabtretung von 400 m² an das öffentliche Gut besteht, hätten sie die gegenständliche Liegenschaft nicht [= Variante a], zumindest nicht um den vereinbarten Preis {= Variante b], erworben.“ (ON 11, Seite 2)
Damit sprechen die Kläger also das Vertrauensinteresse an, das ausschließlich im Rahmen des Feststellungsbegehrens eine Rolle spielt (das Zahlungsbegehren bezieht sich dagegen nur auf den behaupteten Mäßigungsanspruch der Maklerprovision).
Wenn sie aber nach Variante b ohnehin auch gekauft hätten, konnte die vermisste Aufklärung nur die Kaufpreishöhe beeinflussen. Der Vermögensvergleich mit bzw ohne schädigendes Ereignis besteht also (nur) in der Differenz zwischen dem tatsächlichen Kaufpreis einerseits zu jenem hypothetischen Kaufpreis andererseits, zu dem sie im Falle der Aufklärung gekauft hätten. Dieser allenfalls ersatzfähige Vertrauensschaden ist allerdings schon bezifferbar; somit wäre bereits ein Begehren auf Geldersatz möglich, sodass es am erforderlichen Feststellungsinteresse nach § 228 ZPO fehlt.
Dasselbe gilt für Variante a sinngemäß: Wiederum besteht der ersatzfähige Vertrauensschaden im Vermögensvergleich mit bzw ohne Kauf, also (im Kern) zwischen dem tatsächlich erhaltenen Grundstückswert einerseits und dem aufgewendeten Kaufpreis andererseits (der sich ohne Kauf noch im Vermögen der Kläger befände).
Das Feststellungsbegehren betreffend die Haftung für den (allenfalls) ersatzfähigen Vertrauensschaden scheitert aufgrund Bezifferbarkeit daher am fehlenden Feststellungsinteresse.
Ein Begehren auf Abgeltung von Nachteilen im Falle stattfindender Grundabtretung spricht hingegen das – von vornherein nicht ersatzfähige – Erfüllungsinteresse an (und würde die Kläger nämlich so stellen, als hätte die Beklagte den Umstand der Grundabtretung selbst abzugelten). Dem fehlt es schon an der Anspruchsgrundlage.
Die erstgerichtliche Abweisung des Feststellungsbegehrens war daher jedenfalls im Ergebnis zu bestätigen und der Berufung insoweit ein Erfolg zu versagen.
Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 Abs 4 ZPO.
Der Ausspruch über den Wert des Entscheidungsgegenstandes folgt der unbedenklichen Bewertung der Kläger.
Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil das Bestehen eines rechtlichen Interesses stets nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen ist (RS0039177 [T1]).
zu B.
3. Die Berufungswerber vermissen Feststellungen dazu, dass die konkrete Gefahr einer Grundabtretung bestehe.
3.1. In Zusammenhang mit dem Hinweis auf die behördliche Vorprüfung (Beil./F) und dem in der Tagsatzung vom 12.3.2025 erstatteten Vorbringen wird hinreichend deutlich, dass die Berufungswerber in Wahrheit darauf abzielen herauszustreichen, dass ihr (vom Erstgericht als unschlüssig qualifiziertes) Vorbringen (siehe oben [i] bis [iv]) zur Beurteilung hätte führen müssen, dass die Maklerin sehr wohl konkrete Anhaltspunkte für die Gefahr einer Grundstücksabtretung - also dass eine solche drohe - gehabt habe, die zur Bejahung einer Aufklärungspflicht geführt hätten.
3.2. Auch mit den übrigen Berufungsausführungen stellen die Berufungswerber die Rechtsansicht des Erstgerichts in Frage, dass eine Aufklärungspflichtverletzung schon unter Zugrundelegung des klägerischen Vorbringens zu verneinen sei.
Dazu war zu erwägen:
3.2.1. Eine Verpflichtung zur Abtretung besteht auch dann, wenn im Bauland eine Bewilligung für die Änderung von Grundstücksgrenzen (§ 10 und V. Abschnitt des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung) erteilt wird (§ 12 Z 2 lit a NÖ BO 2014).
3.2.2. Abschnitt V NÖ Raumordnungsgesetz 2014 normiert die Baulandumlegung und ist hier nicht einschlägig (vgl § 37 NÖ Raumordnungsgesetz 2014).
3.2.3. § 10 NÖ BO 2014 regelt die Änderung von Grundstücksgrenzen im Bauland und umfasst auch die Vereinigung von Grundstücken (vgl § 10 Abs 3 Z 2 NÖ BO 2014).
3.2.4. Neu und Zubauten von Gebäuden sind bewilligungspflichtig (§ 14 Z 1 NÖ BO 2014), daher auch der Umbau und vor allem die Aufstockung des kaufgegenständlichen Einfamilienhauses (./F; RS0121557).
3.2.5. Eine Baubewilligung darf in dem Fall, dass durch das geplante Bauwerk eine Grundstücksgrenze überbaut wird, nur unter der aufschiebenden Bedingung der Vorlage eines Grundbuchsbeschlusses über die Vereinigung der betroffenen Grundstücke erteilt werden (§ 23 Abs 2 NÖ BO 2014).
3.2.6. Die Kläger brachten vor, weil sich das Gebäude über zwei Grundstücke erstreckt habe, ergebe sich schon zwingend aus dem Grundbuchsstand, dass jede bauliche Maßnahme die Rechtsfolgen nach § 12 NÖ BO 2014 auslöse.
Sofern es sich dabei um bewilligungspflichtige Maßnahmen handelt, sind die Kläger nach dem soeben Gesagten mit diesem Vorbringen im Recht.
Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass im vorliegenden Fall nicht bloß die in § 12 Abs 1 NÖ BO 2014 angeführten baulichen Änderungen, sondern sämtliche bewilligungspflichtigen Maßnahmen zum Erfordernis einer Vereinigung der betroffenen Grundstücke führt, was wiederum eine Verpflichtung zur Grundabtretung auslöst.
3.3. Verletzt der Makler die ihn nach § 3 Abs 1 bis 3 MaklerG treffenden Pflichten oder die besonderen vorvertraglichen Pflichten nach § 30b Abs 1 KSchG, kann der Auftraggeber Schadenersatz und – soweit dem Makler ein Provisionsanspruch zusteht – wegen Verletzung wesentlicher Pflichten auch eine Mäßigung nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten geringeren Verdienstlichkeit des Maklers verlangen (§ 3 Abs 4 MaklerG; § 30b Abs 1 letzter Satz KSchG). Voraussetzung für die Mäßigung der Provision ist nur, dass der Makler eine wesentliche Pflicht verletzt hat; wie sich die Pflichtverletzung auf die Abwicklung des Geschäfts ausgewirkt hat, ist hingegen ohne Bedeutung (4 Ob 135/01h; 1 Ob 304/02s; 10 Ob 26/07g).
3.3.1. Gemäß § 30b Abs 2 KSchG zählen zu den „erforderlichen Nachrichten“, die der Immobilienmakler dem Auftraggeber nach § 3 Abs 3 MaklerG zu geben hat, sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind.
Es muss sich um wichtige und entscheidungsrelevante Umstände für den Auftraggeber handeln, die sich aus der konkreten vertraglichen Vereinbarung ergeben können. Des Weiteren sind die Grundsatzinformationen im Zusammenhang mit dem Vermittlungsgegenstand zu erteilen. Auch gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften können von der Informationspflicht des Maklers umfasst sein (2 Ob 176/10m); demnach soll der Makler den Verbraucher etwa über die Beschaffenheit des Kaufobjekts und dessen Eignung für die vorgesehene Nutzung informieren, soweit diese Umstände dem Erwerber als Laien nicht erkennbar sind (vgl 4 Ob 8/02h).
Der Makler ist Sachverständiger iSd § 1299 ABGB, weshalb von ihm erwartet werden kann, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen (4 Ob 8/02h; 1 Ob 209/02w; 4 Ob 186/10x; RS0109996). In dieser Hinsicht hat er seine Marktkenntnisse und sein Hintergrundwissen beratend einzubringen (6 Ob 98/19h mwN).
Er verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind (4 Ob 8/02h mwN).
Eine besondere Nachforschungspflicht des Maklers wird in ständiger Rechtsprechung verneint. Besteht für den Makler keine Veranlassung, an der Richtigkeit einer Information zu zweifeln, darf er sie weitergeben und ist zu Nachforschungen nicht verpflichtet (5 Ob 135/07z; 7 Ob 27/09k; RS0112587).
Es trifft den Makler jedenfalls keine Aufklärungspflicht, die einer anwaltlichen Beratungstätigkeit gleichkommt (RS0112587).
4. Daraus folgt für das vorliegende Verfahren:
4.1. Die Parteien legten im Verfahren ihrem Inhalt nach unstrittige Urkunden vor; diese können daher der Berufungsentscheidung zugrunde gelegt werden, ohne dass es hierzu expliziter Feststellungen oder der Durchführung einer mündlichen Berufungsverhandlung bedürfte (vgl RS0040328, RS0040321, RS0121557, RS0042533, RS0040083; 3 Ob 24/15y):
Das auf der streitgegenständlichen Liegenschaft befindliche Gebäude wurde im Jahr 1980 erbaut (Expose Beil./E) und ist grundlegend sanierungsbedürftig (Kaufvertrag Beil./X).
4.2. Ob (im Sinne des Erstgerichts) ein sorgfältiger Makler allein aus dem Umstand, dass es sich um ein sanierungsbedürftiges, über 40 Jahre altes Gebäude handelt, auf allenfalls beabsichtigte Maßnahmen des Käufers keinen Bedacht zu nehmen braucht und sein grundsätzlich zu unterstellendes Problembewusstsein (§ 1299 ABGB) unerwähnt lassen darf, kann dahingestellt bleiben. Maßgeblich für die Beurteilung von (allfälligen) Aufklärungspflichten ist nämlich ohnehin die konkrete Situation anhand sämtlicher Umstände des Einzelfalls.
4.3. Vorliegend weist das Expose eine Wohnfläche von 279 m² aus. Der Grundbuchsstand zeigt zwei Grundstücke mit Bauflächen von 120 m² (GSt 81/2) und 48 m² (GSt 747). Nach Auffassung des Berufungssenats gebietet bereits dies – aus sachverständiger Sicht eines Immobilienmaklers (§ 1299 ABGB) – zumindest gewisse Überlegungen dahin, ob eine derartige Wohnfläche allein auf einem der beiden Grundstücke Platz finde oder die Baulichkeit über beide Grundstücke indiziere. Dem Makler ist zwar keine rechtliche Detailexpertise oder diesbezügliche Nachforschungspflicht abzuverlangen, sehr wohl aber entsprechendes Hintergrundwissen im Zusammenhang mit dem Kauf von Grundstücken in Niederösterreich, die von der in Rede stehenden Grundabtretungspflicht potentiell betroffen sein können, und damit ein solches Problembewusstsein, dass er einen Kaufinteressenten ohne derartiges Wissen auf die Problematik zumindest im Grundsätzlichen hinzuweisen hat, um diesen überhaupt erst in die Lage zu versetzen, eigenständige nähere Erkundigungen zu veranlassen. Ein solcher Hinweis wird sich insbesondere dann gebieten, wenn einschlägige Baumaßnahmen des Kaufinteressenten (sei es aufgrund des Bauzustandes, sei es – wie hier behauptet – aufgrund diesbezüglicher Gespräche und der Beiziehung eines „befreundeten Ziviltechnikers“) naheliegen.
Für die Beurteilung des Vorliegens einer Aufklärungspflichtverletzung kommt es daher durchaus auch auf die vorgebrachten Hinweise über geplante bauliche Maßnahmen (sei es gesprächsweise, sei es aufgrund des Objektzustandes, sowie auch in Hinblick auf den oben aufgezeigten – mit den Parteien noch zu erörternden – Wohn bzw Bauflächenaspekt).
Gleichermaßen beachtlich sein wird der Beklagteneinwand, wonach die Erstklägerin die Grundabtretungsproblematik ohnehin gekannt habe (ON 12, 4).
Mangels diesbezüglicher Feststellungsgrundlage kann die Frage einer Aufklärungspflichtverletzung und das Ausmaß ihrer (allfälligen) provisionsvermindernden Wirkung noch nicht beurteilt werden.
4.4. Zur vom Erstgericht ins Treffen geführten Entscheidung 4 Ob 242/19w bleibt auszuführen: Die Zurückweisung der außerordentlichen Revision, weil der OGH die dortige Verneinung einer Aufklärungspflicht nach § 12 Abs 1 NÖ BauO im Zusammenhang mit der dort in Rede stehenden Grundstücksteilung in der (dortigen) konkreten Situation als nicht korrekturbedürftig erachtete, besagt nichts über die Richtigkeit, sondern (nur) über die Vertretbarkeit (also über das Fehlen einer krassen Fehlbeurteilung). Im Übrigen ging es um die Aufklärungspflicht des (privaten) beklagten Verkäufers einer Liegenschaft gegenüber einer (privaten) klagenden Käuferin; die als Nebenintervenientin (auf Seiten des Beklagten) beigetretene Maklerin mag dem Verkäufer als Verhandlungsgehilfe zuzurechnen sein. Streitverfangen war aber das Verhältnis von Käufer und Verkäufer – nicht also, wie vorliegend, von Käufer und Makler. Dortige Ausführungen zu Maklerpflichten sind also (bei sonstiger Unterstellung eines obiter dictums) nur in Hinblick auf die Pflichtenlage von Verkäufern gegenüber Käufern zu verstehen (eine Auffassung des OGH, dass Verkäufer im Falle der Beiziehung eines Maklers anstelle bisheriger bloßer Verkäufer nunmehr auch weitergehende Maklerpflichten zu beachten hätten, lässt sich dieser Entscheidung nicht entnehmen). Eine sofortige Klagsabweisung ohne Klärung der näheren Umstände des vorliegenden Falles kann dieses Judikat daher nicht tragen.
5. Das Ersturteil leidet in Ansehung des Zahlungsbegehrens also an sekundären Feststellungsmängeln; dies musste in teilweiser Stattgebung der Berufung zur Aufhebung nach § 496 Abs 1 Z 3 ZPO führen.
Aufgrund einer vom Berufungsgericht nicht geteilten Rechtsansicht ist noch keinerlei taugliche Feststellungsgrundlage geschaffen worden, sodass mit der Zurückverweisung der Sache an das Erstgericht vorzugehen war ( A. Kodek in Rechberger/Klicka, ZPO 5 § 496 Rz 16).
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