Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch die Senatspräsidentin des Oberlandesgerichts Dr. in Primus als Vorsitzende, die Richterin des Oberlandesgerichts Mag. a Zwettler-Scheruga und den Kommerzialrat Mag. Alexander Hayn MBA, in der Rechtssache der klagenden Partei A* GmbH , FN **, **, vertreten durch die Trapichler Rechtsanwalts GmbH in Wien, wider die erstbeklagte Partei Dr. B* C* , geb. am **, eingetragener Unternehmer, und die zweitbeklagte Partei D* C* , geb. am **, beide **, beide vertreten durch Dr. Martin Getreuer, Rechtsanwalt in Wien, sowie der Nebenintervenientin auf Seiten der beklagten Parteien E* GmbH , FN **, **, vertreten durch Dr. Fritz Arlamovksy, Rechtsanwalt in Wien, wegen EUR 183.230,16 sA, über die Berufung der beklagten Parteien und der Nebenintervenientin gegen das Zwischenurteil des Landesgerichts Wiener Neustadt als Handelsgericht vom 30.10.2024, GZ: **-20.1, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Den Berufungen der Nebenintervenientin und der beklagten Parteien wird nicht Folge gegeben.
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens bleibt der Endentscheidung vorbehalten.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Beklagten waren jeweils Hälfteeigentümer von 549/7744-Anteilen und 1098/7744-Anteilen an der Liegenschaft EZ **, KG ** (**), mit welchen Wohnungseigentum einerseits am Lokal 1 Stiege 2 und andererseits am Büro Stiege 1 untrennbar verbunden waren (= Objekt; idF auch Liegenschaft).
Die Beklagten beauftragten die Nebenintervenientin mittels Alleinvermittlungsauftrages mit dem Verkauf dieses Objektes, wobei die Zweitbeklagte in die Vertragsverhandlungen nicht involviert war, sondern nur der Erstbeklagte, der mit Hilfe des Juristen Dr. F* den Verkauf im Auftrag und im Namen der Beklagten durchführte.
Der Geschäftsführer der Klägerin, welche langfristig in Immobilien investiert, wurde im Internet auf das Objekt aufmerksam, trat an die Nebenintervientin heran und ersuchte um Übermittlung von diesbezüglichen Unterlagen. Die Nebenintervientin übermittelte daraufhin per E-Mail das das Objekt betreffende Exposé (Beilage ./A) und den Mietvertrag G*.
In diesem Exposé lautete es auszugsweise: „… Eckdaten Objektnummer **, Nutzfläche: ca. 673 m², Stockwerk: EG, Kaufpreis: 1.600.000,00 €, Kaufpreis pro m²: 2.377,41 € […] Detailbeschreibung: Das zu erwerbende Objekt besteht aus einem als Gemeinschaftsraum genutzten Büro (Stiege 1) und einem Geschäftslokal (Stiege 1) im Gesamtausmaß von ca. 673 m²“.
Punkt 1.2 des Mietvertrages mit G* lautet: „ Der mit den unter 1.1 bezeichneten Wohnungseigentumsanteilen verbundene Mietgegenstand besteht aus einem Geschäftslokal im unverbürgten Gesamtausmaß von 673 m 2 gemäß beiliegendem Grundriss […]“.
Der Geschäftsführer der Klägerin besichtigte das Objekt, wobei ihm nicht auffiel, dass es kleiner war als im Exposé angegeben. Weder die Nebenintervientin noch der von den Beklagten mit der Verkaufsabwicklung beauftragte Dr. F* überprüften die im Mietvertrag G* aufscheinende Quadratmeterzahl auf deren Richtigkeit.
Am 22.7.2022 legte die Klägerin ein unterfertigtes Kaufanbot (Beilage ./C), das sie am 22.7.2022 um 9:57 Uhr an die Nebenintervientin übermittelte und welches von den Beklagten noch am selben Tag angenommen wurde. Die Klägerin erwarb das Objekt um einen Kaufpreis von EUR 1.600.000.
Die Objektfläche beträgt insgesamt 603,45 m² (ohne Müllraum).
Die Klägerin begehrte mit ihrer auf jeden erdenklichen Rechtsgrund, insbesondere auf Irrtum (Vertragsanpassung), Gewährleistung (Preisminderung) und Schadenersatz gestützten Klage die Zahlung von EUR 183.230,16 samt unternehmerischen Zinsen und brachte vor, der Kaufpreis pro Quadratmeter und die Größe des Objektes seien für sie - wie im professionellen Immobiliengeschäft üblich - die wesentlichen Faktoren für die Angemessenheit des Kaufpreises gewesen. Die Klägerin sei, zumal auch in dem von der Nebenintervenientin übermittelten Mietvertrag diese Fläche angegeben gewesen sei, davon ausgegangen, dass das Objekt 673 m² aufweise und habe keinerlei Veranlassung gehabt, von einem anderen Flächenausmaß auszugehen oder dieses gesondert zu hinterfragen. Der Kaufvertrag sei am 22.7.2022 durch das Angebot der Klägerin und der am selben Tag erfolgten Annahme der Beklagten mit dem für die Parteien verbindlichen und den Kaufgegenstand eindeutig beschreibenden Inhalt (gemäß dem Exposé Beilage ./A und dem Mietvertrag mit der G* GmbH [idF „G*“]) zustande gekommen. Demnach sei die Nutzfläche von 673 m² eine zugesicherte Eigenschaft („Beschaffenheit“) gewesen.
Kurze Zeit nach der grundbücherlichen Durchführung und Bezahlung des gesamten Kaufpreises samt Nebenkosten habe der Mietvertrag mit G* insolvenzbedingt geendet. Im Zuge der Neuvermietung habe die Klägerin Einsicht in den bei der Baubehörde befindlichen Bauakt genommen, bezüglich der Fläche Ungereimtheiten festgestellt und eine Vermessung durch ein Architektenbüro vornehmen lassen, wobei sich herausgestellt habe, dass das Kaufobjekt nur eine Fläche von 603,45 m² aufweise.
Den zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses vorliegenden Irrtum der Klägerin über die Nutzfläche hätten die Beklagten adäquat verursacht, indem sie - vermittelt durch die von ihnen beauftragte und ihnen zurechenbare Nebenintervenientin - die Nutzfläche im Exposé mit 673 m² angegeben hätten.
Hätte die Klägerin die tatsächliche Größe gekannt, hätte sie das Objekt zwar ebenso zum vereinbarten Quadratmeterkaufpreis von EUR 2.377,41 gekauft, wegen der verminderten Nutzfläche aber nur einen Kaufpreis von EUR 1.434,648,06 (603,45 m² x 2.377,41) bezahlt. Es liege ein beachtlicher, aber unwesentlicher Geschäftsirrtum vor, weil die Vertragsparteien – und auch verständige Parteien aus dem Verkehrskreis der Immobilienwirtschaftstreibenden – den Vertrag auch ohne Irrtum abgeschlossen hätten, allerdings zu einem geringeren Gesamtpreis, zumal die Nutzfläche ein bzw. der wertbestimmende Faktor bei Gewerbeimmobilien sei.
Der Klagebetrag setze sich zusammen aus der Preisminderung (EUR 1.600.000 minus EUR 1.434.648,06 = EUR 165.351,94) zuzüglich der davon zu berechnenden Eintragungsgebühr (EUR 1.818,87), der Kreditzinsen (EUR 7.213,02), der Bearbeitungsgebühr (EUR 1.157,46), der Vertragserrichtungskosten (EUR 1.736,20) und der Maklerprovision inklusive Umsatzsteuer (EUR 5.952,67). Der Klägerin stünden unternehmerische Verzugszinsen gemäß § 456 UGB ab 10.6.2023 zu, weil die Beklagten Gewerbeobjekte im Rahmen ihrer Unternehmungen vermieten würden und daher ein Geschäft zwischen Unternehmen gegeben sei.
Die Beklagten bestritten das Klagebegehren und brachten zusammengefasst vor, sie hätten die Nebenintervenientin mit der Vermittlung eines Kaufinteressenten beauftragt und ihr hierfür alle die Liegenschaft betreffenden Dokumente zur Weitergabe an Interessenten zur Verfügung gestellt. Trotz anfangs schwacher Nachfrage seien die Beklagten mit einer Herabsetzung des Kaufpreises nicht einverstanden gewesen, weil sie die Liegenschaft anderenfalls nicht verkauft, sondern behalten hätten. Die Nebenintervenientin habe die Streitteile vermittelt und den Beklagten ein Kaufanbot der Klägerin weitergeleitet, welches sich auf diverse andere Dokumente, unter anderem auf ein Exposé der Maklerin bezogen habe, von dessen Inhalt sich die Beklagten distanziert hätten.
Dem Kaufvertragsabschluss am 2.9. seien ausgiebige Vertragsverhandlungen vorausgegangen. In keinem der Entwürfe sei die Fläche des Kaufgegenstandes erwähnt worden, weil diese den Vertragsparteien unwichtig gewesen sei und in Vertragspunkt 7.3, der die Gewährleistung der Beklagten für die der Klägerin wichtigen Eigenschaften regle, nicht zugesichert worden sei. Die Parteien hätten nicht einen Quadratmeterkaufpreis von EUR 2.377,41 vereinbart, sondern einen Pauschalpreis von EUR 1,6 Millionen. Die Fläche des Kaufgegenstandes sei nicht Vertragsgegenstand und keine wertbildende Eigenschaft gewesen.
Ein allfälliger Geschäftsirrtum sei nicht von den Beklagten veranlasst worden. Selbst unter Annahme der Verletzung einer Aufklärungspflicht hätte die Klägerin die Liegenschaft entweder um den vereinbarten Kaufpreis oder gar nicht gekauft, weil die Beklagten nicht bereit gewesen wären, die Liegenschaft zu einem niedrigen Kaufpreis zu veräußern. Dasselbe gelte für die geltend gemachten Kosten, Schäden und Kreditzinsen.
Bei Schadenersatzverpflichtung aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis sei der Vertrauensschaden (negatives Vertragsinteresse) zu ersetzen. Die Klägerin begehre jedoch das Erfüllungsinteresse, indem sie mit dem Schadenersatzanspruch eine Preisminderung argumentieren wolle, welches Recht jedenfalls nicht die von der Klägerin geltend gemachten „ Kosten, Schäden und Kreditzinsen “ umfasse.
Ein Verschulden liege nicht vor. Die Beklagten seien auch keine Unternehmer, weswegen der achte Abschnitt des UGB für sie nicht gelte.
Die Nebenintervenientin brachte insbesondere vor, sie habe zu der Liegenschaft ein Exposé basierend auf den Unterlagen der Beklagten erstellt, in welchem auch eine Fläche des Wohnungseigentumsobjektes angeführt gewesen sei, die sich aus einem ihr von den Beklagten zur Verfügung gestellten Mietvertrag ergeben habe. Den Vertragsparteien sei die Fläche des Kaufgegenstandes unwichtig gewesen, vielmehr sei dessen Rendite thematisiert worden. Alle wesentlichen Unterlagen, Pläne und Verträge seien der Klägerin vorgelegen, die den Kaufgegenstand nicht selbst nutzen, sondern weiterhin vermieten habe wollen. Die Beklagten hätten mehrfach erklärt, die Liegenschaftsanteile um keinen geringeren Kaufpreis als EUR 1,6 Millionen veräußern zu wollen.
Für die Richtigkeit einer bloß weitergegebenen Information eines Dritten, insbesondere eines von zwei Auftraggebern, hafte der Makler grundsätzlich nicht. Die Nebenintervenientin treffe kein Verschulden.
Bei der Beilage ./A handle es sich lediglich um die zum damaligen Zeitpunkt online abrufbare Objektinformation auf der Homepage der Nebenintervenientin, die von der Klägerin heruntergeladen und offenbar ausgedruckt worden sei. Das Exposé gemäß Beilage ./XI sei der Klägerin mit E-Mail vom 27.6.2022 übermittelt worden.
Mit dem angefochtenen Zwischenurteil erkannte das Erstgericht das Klagebegehren als dem Grunde nach zu Recht bestehend. Über die eingangs zusammengefasst wiedergegebenen unbekämpften Feststellungen ging es vom Sachverhalt auf den Seiten 2 und 3 sowie 13 bis 23 der Urteilsausfertigung aus, auf welchen zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird.
In rechtlicher Hinsicht bejahte das Erstgericht sowohl das Vorliegen eines Geschäftsirrtums als auch einen auf Preisminderung gerichteten Gewährleistungsanspruch, weshalb die Beklagten für den nach der relativen Berechnungsmethode zu berechnenden Minderwert zu haften hätten. Zudem bestehe das Recht auf Preisminderung selbst dann, wenn die Parteien gemeinsam geirrt hätten, weshalb ein allfälliger Irrtum der Beklagten hinsichtlich der Fläche des Objekts nicht maßgeblich sei. Der Müllraum sei bei der Vermessung nicht zu berücksichtigen, weil es sich dabei um einen allgemeinen Teil der Liegenschaft handle, an dem kein Wohnungseigentum begründet werden könne. Zur Berechnung des Wertes der Liegenschaft unter Zugrundelegung einerseits der 673 m² und andererseits der 603,45 m² (relative Berechnungsmethode) bedürfe es des beantragten Sachverständigengutachtens. Auch die als Schadenersatz geltend gemachten Forderungen (die Eintragungsgebühr, die Kreditzinsen, das Bearbeitungsentgelt, die Vertragserrichtungskosten und die Maklerprovision) bestünden gemäß § 349 UGB dem Grunde nach zu Recht. Die Beklagten seien als Unternehmer zu qualifizieren.
Gegen dieses Urteil wenden sich die Berufungen der Beklagten und der Nebenintervenientin jeweils wegen „unrichtiger Tatsachenfeststellung“ und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, das angefochtene Urteil im Sinne einer Klageabweisung abzuändern.
Die Klägerin beantragt in ihren Rechtsmittelbeantwortungen, den Berufungen jeweils nicht Folge zu geben.
Die Berufungen der Beklagten und der Nebenintervenientin sind jeweils nicht berechtigt .
I. Berufung der Beklagten
1. Zur Beweisrüge:
1.1. Zunächst bekämpfen die Beklagten folgende Feststellungen des Erstgerichts [ F1 ]:
„Aufgrund dessen kam es zu einem Gespräch zwischen dem von der Klägerin beauftragten Dr. H* und Dr. F*, in welchem Dr. H* nochmals darauf hinwies, dass das Exposé gegenständlich ist, weil die Verkäufer schon dafür haften müssten. Dies da die Verkäufer schon über das Objekt Bescheid wissen müssen, weil sie es ja verkaufen. Als Alternative nannte Dr. H* gegenüber Dr. F*, dass die Käufer eine umfangreiche Prüfung der Liegenschaft vornehmen könnten, das aber zeitaufwändig und auch kostenintensiv gewesen wäre und dass man das dann vom Kaufpreis entsprechend abziehen hätte müssen, sodass es dann einen geringeren Kaufpreis gegeben hätte. Dr. H* teilte F* in diesem Gespräche weiters mit, dass das nicht die geplante Vorgehensweise ist und dass man mit einer einfachen Zusage der Verkäufer eine Prüfung vermeiden kann. Aufgrunddessen war für die Klägerin und Dr. H* das Exposé nach wie vor Grundlage für das Angebot und wurde daher in diesem explizit angeführt.“
Stattdessen begehren die Beklagten folgende Ersatzfeststellung:
„ Es kann nicht festgestellt werden, dass Dr. H* in einem Telefonat Dr. F* darauf hinwies, dass die Verkäufer für die Angaben im Exposé einstehen müssen .“
Das Erstgericht gründete die bekämpfte Feststellung auf die als schlüssig und glaubhaft beurteilte Aussage des Zeugen Dr. H*, wohingegen es jene des Zeugen Dr. F* dazu als nicht nachvollziehbar würdigte und die Gründe dafür darlegte (US 27f).
1.1.1. Die Beklagten erachten nun aber die Aussage des Zeugen Dr. F* als lebensnah, hingegen jene des Zeugen Dr. H* als lebensfremd, wenn Letzterer als Vertragserrichter lediglich telefonisch die Eigenschaften des Kaufgegenstandes geregelt haben wolle, nicht jedoch im schriftlichen Kaufvertrag, in welchem nie eine Gewährleistungszusage der Beklagten für die Richtigkeit der Angaben im Exposé der Maklerin erwähnt worden sei.
Zur Untermauerung der Unglaubwürdigkeit des Zeugen Dr. H* verweisen die Beklagten auf dessen E-Mail (Beilage ./I) an den Geschäftsführer der Klägerin über den Inhalt seines Gespräches mit dem Zeugen Dr. F*, insbesondere auf die Passage, dass „man andere Themen ohne großes Risiko auf ein ‚die Verkäufer wüssten nichts davon‘ einschränken könne und bei anderen Themen hart bleiben müsse. Tatsächlich stützt diese Passage aber die Aussage des Zeugen Dr. H* vom 13.9.2024 (S 31ff in ON 18.5), spricht doch das angekündigte „Hartbleiben“ gerade für das weitere Beharren der Klägerin auf dem Exposé als Vertragsinhalt, wohingegen ihr andere Themen (laut Aussage des Zeugen Dr. H* etwa Baumängel) offenkundig nicht so wichtig waren.
1.1.2. Der bloße Umstand, dass nach den Beweisergebnissen allenfalls auch andere Feststellungen möglich gewesen wären, reicht noch nicht aus, eine unrichtige oder bedenkliche Beweiswürdigung aufzuzeigen (RES0000012; RS0041830).
1.1.3. Wenn sich die Beklagten im Gesamten auf die umfassendere Glaubwürdigkeit des Zeugen Dr. F* stützen, so ist hervorzuheben, dass er seiner Aussage vom 13.9.2024 (S 21 in ON 18.5) zufolge mit Dr. H* überhaupt nur den Kaufvertrag Beilage ./D und nicht die Beilage ./C, somit das Angebot, besprochen habe. Dies ist insofern nicht ganz nachvollziehbar, als die von den Beklagten zitierte E-Mail vom 20.7.2022 stammt, also zwei Tage vor der Angebotslegung und der Annahme durch die Beklagten verfasst wurde, woraus folgt, dass Dr. F* sehr wohl mit Dr. H* die Beilage ./C besprochen haben muss.
1.1.4. Im Ergebnis gelingt es den Beklagten nicht, gegen die sorgfältige Beweiswürdigung des Erstgerichts, das sich einen persönlichen Eindruck von den vernommenen Personen verschaffte und plausibel darlegte, weshalb es der Aussage des Zeugen Dr. H* mehr Glaubwürdigkeit beimaß als jener des Dr. F*, stichhaltige Gründe darzulegen, warum die angefochtenen Feststellungen unzweifelhaft oder zumindest überwiegend wahrscheinlich unrichtig sein sollten (vgl Kodek in Rechberger/Klicka , ZPO 5 § 482 Rz 3 mwN; Klauser/Kodek , JN-ZPO 18 § 467 ZPO E 40/1).
1.2. Weiters wenden sich die Beklagten gegen nachstehende Feststellung des Erstgerichts:
„ Der 1. Beklagte verfügt über weitere 12 Objekte, wobei es sich um relativ große Häuser mit einer Größe von rund 3.000/4.000 m² handelt, deren Verwalter Dr. F* ist .“
Stattdessen begehren sie folgende Ersatzfeststellungen:
„ Der Erstbeklagte ist Inhaber des protokollierten Einzelunternehmens ‚I* e.U. **‘. Weiters ist der Erstbeklagte unbeschränkt haftender Gesellschafter der J* KG, FN **, und damit alleiniges selbständig vertretungsbefugtes Organ.
Beide Beklagten sind Gesellschafter der K* GmbH, FN **. Der Erstbeklagte ist darüber hinaus in dieser Gesellschaft auch selbständig vertretungsbefugter Geschäftsführer. Beide Beklagten sind auch 50%-Gesellschafter der L* Holding GmbH, FN **. Der Erstbeklagte ist darüber hinaus in dieser Gesellschaft auch selbständig vertretungsbefugter Geschäftsführer.
Beide Beklagten sind auch 50%-Gesellschafter der L* M* GmbH, FN **. Der Erstbeklagte ist darüber hinaus in dieser Gesellschaft auch selbständig vertretungsbefugter Geschäftsführer.
Die L* M* GmbH ist wiederum mit 91% beteiligt an der L* N* GmbH, FN **, in welcher der Erstbeklagte ebenfalls (alleiniger) Geschäftsführer ist. Geschäftszweig der L* N* GmbH ist die Durchführung von Immobilienprojekten.
Weiters ist die L* M* GmbH mit 87% beteiligt an der O* GmbH, FN **, in welcher der Erstbeklagte ebenfalls (alleiniger) Geschäftsführer ist. Geschäftszweig der O* GmbH ist die Durchführung von Immobilienprojekten.
Weiters ist die L* M* GmbH mit 70% beteiligt an der P* GmbH, FN **, in welcher der Erstbeklagte ebenfalls (alleiniger) Geschäftsführer ist. Geschäftszweig der P* GmbH ist die Vermietung von Immobilien. Weiters ist die L* M* GmbH (durchgerechnet) mit 77% beteiligt an der Q* GmbH, FN **, in welcher der Erstbeklagte ebenfalls (alleiniger) Geschäftsführer ist. Geschäftszweig Q* GmbH ist der An- und Verkauf die Vermietung und Verpachtung sowie die Verwaltung von Immobilien jeder Art.
Weiters ist der Erstbeklagte alleiniger Geschäftsführer der R* GmbH, FN **, deren Geschäftszweig ua Vermietung und Verpachtung, Betrieb und Beteiligung an Gastronomiebetrieben ist. Weiters ist die L* M* GmbH mit 40% beteiligt an S* GmbH, FN **, einem Lebensmittelhandelsunternehmen .“
1.2.1. In Wahrheit streben die Beklagten zahlreiche Zusatzfeststellungen im Zusammenhang mit der Erwerbstätigkeit der Beklagten an, machen damit einen – der Rechtsrüge zuzuordnenden - sekundären Feststellungsmangel geltend und bringen die Beweisrüge deshalb nicht gesetzmäßig zur Ausführung. Denn zwischen der bekämpften Feststellung und der Ersatzfeststellung muss ein inhaltlicher Widerspruch bestehen (RS0041835 [T2]), was hier nicht der Fall ist.
1.2.2. Im Übrigen würde sich der relevierte sekundäre Feststellungsmangel unabhängig von einer allfälligen (im derzeitigen Verfahrensstadium des bekämpften Zwischenurteils tatsächlich nicht vorliegenden) rechtlichen Relevanz schon deshalb faktisch nicht auswirken, weil es sich bei den Zusatzfeststellungen um von den Beklagten zugestandene (vgl S 7 Punkt 5. der Replik vom 30.11.2023, ON 10) Tatsachenbehauptungen der Klägerin (vgl S 14 Punkt 7.1 des Schriftsatzes vom 23.11.2023, ON 8) handelt. Diese könnte das Berufungsgericht selbst dann seiner Entscheidung zugrunde legen, wenn das Erstgericht dazu keine Feststellungen getroffen hat (vgl RS0040095 [T1]; RS0040101 [T2]). In der derzeitigen Verfahrenslage ist aber die Unternehmereigenschaft der Beklagten, wie sich bei der Behandlung der Rechtsrüge noch zeigen wird, nicht relevant.
1.2.3. Aus Gründen der Vollständigkeit ist noch darauf zu verweisen, dass die bekämpfte Feststellung sehr wohl vom Parteienvorbringen und insbesondere von den Klagebehauptungen gedeckt ist (vgl S 2 in ON 1, Punkt I. 1. dritter Absatz), weshalb es sich nicht um eine überschießende Feststellung handelt. Da die bekämpfte Feststellung überdies die Aussage des Erstbeklagten korrekt wiedergibt (S 17 in ON 18.5), diese Aussage auch nicht als Antwort auf eine Suggestivfrage zu werten ist und die bekämpfte Feststellung somit Deckung in den Beweisergebnissen findet, hat das Berufungsgericht keine Bedenken gegen die vom Erstgericht vorgenommene Würdigung der Beweismittel (vgl RS0040123), wollte man der Beweisrüge ihre gesetzmäßige Ausführung zuerkennen.
2. Zur Rechtsrüge:
Die Klägerin stützte ihre Ansprüche – ohne eine besondere Reihung – „insbesondere“ auf Irrtum (Vertragsanpassung), Gewährleistung (Preisminderung) und Schadenersatz.
2.1. Gewährleistung
2.1.1. Eine Leistung ist mangelhaft, wenn sie nicht dem Vertrag entspricht (§§ 922, 923 ABGB), wenn sie also qualitativ oder quantitativ hinter dem Geschuldeten, das heißt hinter dem Vertragsinhalt, zurückbleibt (RS0018547). Die Mangelhaftigkeit eines Leistungsgegenstandes ist immer aufgrund des konkreten Veräußerungsvertrages zu beurteilen (RS0107680), woraus sich ergibt, welche konkreten Eigenschaften die versprochene Leistung haben muss (RS0126729).
Der geschuldete Vertragsgegenstand wird dabei durch die gewöhnlich vorausgesetzten oder die ausdrücklich oder stillschweigend zugesicherten Eigenschaften bestimmt (RS0018547 [T5]). So entspricht es etwa der allgemeinen Lebenserfahrung, dass eine bestimmte Wohnungs- oder Grundstücksfläche wertbestimmend ist (vgl RS0014781).
Der Preisminderungsanspruch wegen Sachmängel der gekauften Liegenschaft ist von einem Verschulden der Verkäufer unabhängig (RS0018537).
2.1.2. Entscheidend ist daher zunächst, ob das von der Klägerin gekaufte Objekt (Geschäftslokal samt Büro) nach dem Vertragsinhalt eine bestimmte Quadratmetergröße aufzuweisen hatte, wie die Klägerin behauptet oder aber ob – dem Standpunkt der Beklagten folgend - die konkrete Größe infolge des vereinbarten Pauschalpreises völlig irrelevant war.
2.1.3. In ihrer Rechtsrüge verweisen die Beklagten darauf, dass den Feststellungen des Erstgerichts zufolge nur die Klägerin (nicht jedoch die Beklagten) davon ausgegangen sei, dass das Exposé Grundlage für das Angebot sei, sodass ein einheitlicher Wille fehle und der Wortlaut der Erklärung Ausgangspunkt der Interpretation sei, wofür man die Entstehungsgeschichte berücksichtigen müsse. Die dem Kaufanbot vorangegangene Erklärung von Seiten der Beklagten sei beachtlich, eindeutig und für die Interpretation heranzuziehen: „ Grundsätzlich möchte ich noch anmerken, dass uns weder das Exposé der Maklergesellschaft noch das Verkehrswertgutachten bekannt seien. Für deren Inhalt übernehmen wir keine Haftung .“ Die Beklagten hätten daher keine konkrete Fläche zugesichert, weshalb diesbezügliche Gewährleistungsansprüche ausscheiden würden.
2.1.4. Zum Parteiwillen der Klägerin stellte das Erstgericht fest (US 20), dass das Exposé nach wie vor Grundlage für deren Angebot war und in diesem explizit angeführt wurde. Dieses Angebot wurde von den Beklagten am 22.7.2022 angenommen (US 18).
2.1.5. Für die Frage, was nun konkret Vertragsinhalt wurde, sind die Vertragserklärungen der Parteien iSd § 914 ABGB auszulegen. Dafür ist vom Wortsinn auszugehen, dabei aber nicht stehen zu bleiben, sondern der Wille der Parteien zu erforschen (RS0017915 [T22]). Ist ein (übereinstimmender) konkreter Parteiwille nicht zu ermitteln, kommt der objektiven Vertragsauslegung unter Berücksichtigung des üblichen Verständnisses bestimmter Formulierungen und der redlichen Verkehrsübung (RS0017797 [T18]), aber auch dem Zweck der Regelung, den beide Teile redlicherweise unterstellen, entscheidende Bedeutung zu (RS0017915 [T23]).
Maßgebend ist also weder allein der Wille des Erklärenden noch die subjektive Auslegung des Erklärungsempfängers. Die Erklärung ist vielmehr so zu verstehen, wie ein redlicher Erklärungsempfänger die Erklärung verstehen konnte (RS0014205 [T30]). Unerheblich ist, was der Erklärende sagen wollte oder was der Erklärungsempfänger darunter verstanden hat, solange die andere Partei das nicht erkennen kann. Der Vertrauenstheorie entsprechend kommt es auf den objektiven Erklärungswert und nicht auf den Willen des Erklärenden oder das tatsächliche Verständnis des Empfängers an (4 Ob 98/13k mwN; RS0113932).
2.1.6. Bei der Beurteilung, was der Übung des redlichen Verkehrs entspricht, ist der Geschäftszweck des Vertrages entscheidend, wobei die einzelnen Bestimmungen des Vertrages im Zusammenhang mit dem übrigen Vertragsinhalt unter Berücksichtigung aller Umstände, aus denen Schlüsse auf die Absicht der Parteien gezogen werden können, zu beurteilen sind (RS0017902; RS0017817; Heiss in Kletečka/Schauer ABGB-ON 1.01 § 914 Rz 65). Dabei sind auch die konkreten Vertragsverhandlungen miteinzubeziehen (RS0042871 [T30]), und es können die sonstigen von den Parteien vor und bei Abschluss des Vertrages abgegebenen Erklärungen herangezogen werden (RS0017934). Bei der Ermittlung der „Absicht der Parteien“ ist somit das gesamte Verhalten der Vertragsteile, das sich aus Äußerungen in Wort und Schrift sowie aus sonstigem Tun oder Nichttun zusammensetzen kann, zu berücksichtigen (RS0017915 [T29]).
2.1.7. Bei der Erforschung des wahren Parteiwillens handelt es sich um eine gemischte Frage („quaestio mixta“), bei der zwischen der Sammlung von Indizien für den Parteiwillen als Tatsachenfeststellung und deren rechtlicher Bewertung zu unterscheiden ist (RS0017797 [T11]; Rummel in Rummel/Lukas 4 § 914 ABGB Rz 43 mwN; vgl RS0043419; RS0017911; RS0017830).
2.1.8. Für die Auslegung einer Urkunde ist der Wortlaut maßgeblich, so lange nicht behauptet und bewiesen ist, dass aufgrund außerhalb der Urkunde liegender Umstände sich ein übereinstimmender Parteiwillen oder ein vom allgemeinen Sprachgebrauch abweichender objektiver Sinn der Erklärung ergibt (RS0043422 [T6, T13]).
2.1.9. Da, wie zuvor dargelegt, das gesamte Verhalten der Vertragsteile, insbesondere die konkreten Vertragsverhandlungen und die sonstigen von den Parteien vor und bei Abschluss des Vertrages abgegebenen Erklärungen miteinzubeziehen sind, ist auch auf die festgestellte Entstehungsgeschichte des Kaufanbotes Bedacht zu nehmen. Demnach hatte die Klägerin vor der Legung ihres Kaufanbotes unmissverständlich klargelegt, dass sie das Exposé (und somit die darin beinhalteten Angaben, wie etwa die Größe des Objektes) als Grundlage für ihr Angebot erachtet, worauf die Beklagten zunächst schriftlich erklärten, das Exposé und das Verkehrswertgutachten nicht zu kennen und dafür keine Haftung zu übernehmen. In einem darauffolgenden Gespräch zwischen den Vertretern der Vertragsteile wurde noch einmal der Inhalt des Exposés und eine allfällige, den Kaufpreis reduzierende und zeitaufwändige Prüfung der Liegenschaft besprochen, die mit einer einfachen Zusage der Verkäufer vermieden werden könnte. Letztlich legte die Klägerin unter Bezugnahme ua auf das Exposé und den Mietvertrag als Beschreibung des Kaufgegenstandes ihr Kaufanbot, welches noch am selben Tag von den Beklagten angenommen wurde. Dies konnte insbesondere auch für die Klägerin nicht anders verstanden werden, als dass die Beklagten letztlich doch den Inhalt des Exposés und des Mietvertrages G* als Vertragsgrundlage akzeptierten. Anderenfalls hätte eine redliche Vertragspartei an Stelle der Beklagten, worauf auch das Erstgericht zutreffend verweist (US 29), entweder eine Streichung der Bezugnahme auf das Exposé etc vorgenommen und in diesem Sinne ein neues Angebot gelegt, oder aber überhaupt von einer Annahme des Angebots Abstand genommen.
2.1.10. Aufgrund dessen und unter Berücksichtigung des Umstandes, dass aus der Beschreibung des Kaufgegenstandes im Exposé in der maßgeblichen Fassung Beilage ./A hervorgeht, dass das Objekt (Geschäftslokal) eine Nutzfläche von ca 673 m² aufweist, der Kaufpreis EUR 1,6 Millionen beträgt und auch der Kaufpreis pro m² mit EUR 2.377,41 beziffert wurde [Anm: 673x2.377,41=1.599.996,93] sowie der weiteren Anführung der Objektgröße mit 673 m² im ebenfalls dem Angebot zugrunde gelegten Mietvertrag G*, kann unter redlichen Geschäftspartnern kein Zweifel daran bestehen, dass das Gewerbeobjekt vereinbarungsgemäß eine Fläche von 673 m² aufzuweisen hatte und die (quantitativ) davon nun relevant abweichende geringere Fläche eine mangelhafte Vertragserfüllung bedeutet (vgl auch 4 Ob 98/13k). Die Zirka-Angabe im Exposé ändert daran insofern nichts, als sich die Geschäftsraumgröße von 673 m² auch im zugrunde gelegten Mietvertrag G* wiederspiegelte.
2.1.11. Die Streitteile einigten sich demnach am 22.7.2022 (und nicht etwa erst später durch Errichtung des schriftlichen Vertrages) über den Kaufgegenstand und dessen nähere Beschaffenheit, insbesondere seine Größe, und den Kaufpreis. Am beiderseitigen Abschlusswillen ist aufgrund der Beilage ./C nicht zu zweifeln, sodass der Kaufvertrag über die klagsgegenständlichen Liegenschaftsteile am 22.7.2022 wirksam zustande kam (vgl RS0038607).
2.1.12. Auch beim Liegenschaftskauf ist der Kaufvertrag grundsätzlich schon dann perfekt, also für beide Vertragsteile voll verbindlich, wenn sie sich – gegebenenfalls auch bloß mündlich – über den Kaufgegenstand und Kaufpreis geeinigt haben (RS0019951; vgl 2 Ob 210/13s; 2 Ob 131/13y mwN). Selbst wenn die endgültige Errichtung der Vertragsurkunde in einverleibungsfähiger Form einem späteren Zeitpunkt vorbehalten wurde, tritt die Wirksamkeit eines so geschlossenen Vertrages nicht erst mit der Einhaltung dieser Form ein (vgl RS0017166 [T2, T3]; auch RS0017217). Der Vertrag gilt vielmehr als Punktation iSd § 885 ABGB, die bereits einen unmittelbaren Anspruch auf Vertragserfüllung gewährt (2 Ob 131/13y mwN; RS0017166; RS0108821). Nach ständiger Rechtsprechung ist nämlich bei Konsensualverträgen, so auch beim Liegenschaftskauf, im Zweifel nicht anzunehmen, die Parteien hätten lediglich einen Vorvertrag iSd § 936 ABGB geschlossen und damit den umständlicheren Weg des neuerlichen Vertragsabschlusses gewählt (2 Ob 33/05z; 3 Ob 58/10s; RS0017974).
Ein Hinweis darauf, dass am 22.7.2022 wesentliche Punkte offengeblieben wären und die Streitteile etwa überhaupt den Vertragsschluss von der Einigung über weitere Vertragspunkte abhängig machen hätten wollen (vgl RS0013973), lässt sich den Feststellungen ohnedies nicht entnehmen. Vielmehr gehen offenkundig selbst die Beklagten davon aus, dass bereits am 22.7.2022 der Kaufvertrag wirksam abgeschlossen wurde.
2.1.13. Als weiteren Kritikpunkt an der rechtlichen Beurteilung des Erstgerichts führen sie nämlich ins Treffen, dass es durch den Abschluss des schriftlichen Kaufvertrages Beilage ./D zu einer Schuldänderung gemäß § 1379 ABGB gekommen sei, weil erst dieser Vertrag das Rechtsverhältnis zwischen den Streitteilen abschließend regeln habe sollen. Allfällige Unklarheiten bei der Auslegung des Kaufvertrages Beilage ./D würden hier zu Lasten der Klägerin gehen, weil Dr. H* die Klägerin vertreten und den Vertrag entworfen habe. Das Unterlassen einer Feststellung zur Vertretung der Klägerin durch Dr. H* und den Vertragsentwurf durch ihn rügen die Beklagten zudem als sekundäre Mangelhaftigkeit.
2.1.14. Eine Schuldänderung (§ 1379 ABGB) liegt vor, wenn die näheren Bestimmungen, wo, wann und wie eine schon vorhandene Verbindlichkeit erfüllt werden soll, und andere Nebenbestimmungen, wodurch mit Rücksicht auf den Hauptgegenstand oder den Rechtsgrund keine Umänderung geschieht, geändert werden (6 Ob 31/06m mwN; RS0032332). Schuldänderungen lassen also das ursprüngliche Schuldverhältnis fortbestehen, auch wenn es, eben weil es geändert ist, in manchen Beziehungen als neues zu behandeln ist. Es gilt die gesetzliche Fiktion der Nichtveränderung der Schuld mit den gleichen Folgen, als wäre die alte Verbindlichkeit nicht untergegangen (7 Ob 19/89 mwN). Entscheidendes Abgrenzungskriterium zur Novation ist, ob das ursprüngliche Rechtsverhältnis trotz der Änderungen noch als das alte angesehen werden kann ( Neumayr in KBB 4 §§ 1378-1379 Rz 3).
2.1.15. Bei der Novation wird der Rechtsgrund oder der Hauptgegenstand einer Forderung geändert, sodass die alte Verbindlichkeit in eine neue übergeht (§§ 1376, 1377 ABGB).
Weder eine Änderung des Kaufpreises (RS0032385), noch eine Verminderung des Kaufgegenstands oder die Beifügung einer Befristung (RS0032332; zur zeitlichen Verlegung der Übergabe vgl 5 Ob 235/13i; ggt 1 Ob 2342/96k) können für sich allein eine Novation bewirken.
2.1.16. Sowohl eine Novation iSd §§ 1376, 1377 ABGB als auch eine Schuldänderung nach § 1379 ABGB setzt voraus, dass die Parteien einen Verwechslungs-/Umänderungswillen haben und die vereinbarte Änderung eines Rechts vorliegt, wobei sich dies auch schlüssig ergeben kann ( Kogler in Rummel/Lukas/Geroldinger, ABGB 4 § 1379 [Stand 31.7.2024, rdb.at] Rz 4).
2.1.17. Entgegen den Ausführungen der Beklagten lässt sich hier eine für die Annahme einer Schuldänderung notwendige Änderung von Nebenbestimmungen aus dem festgestellten Sachverhalt nicht ableiten. Vielmehr geht daraus nur hervor, dass der durch Angebot und Annahme am 22.7.2022 wirksam zwischen den Streitteilen geschlossene Kaufvertrag, der die Beschaffenheit des Kaufobjektes unter Bezugnahme insbesondere auf das Exposé und den Mietvertrag G* präzisierte, später in eine einverleibungsfähige Form gebracht wurde und anlässlich dessen nur noch weitere Punkte ausformuliert wurden, wie etwa die von den Beklagten erwähnten Passagen in Punkt 7. (Gewährleistung, Haftungen).
Zu einer Änderung von Nebenbestimmungen oder gar des Rechtsgrundes oder des Hauptgegenstandes der Verbindlichkeit kam es dadurch gerade nicht, was sich etwa auch anhand des Punktes 1.4 des schriftlichen Vertrages Beilage ./D zeigt (RS0121557 [T3]). Darin wurde nämlich nicht etwa der Kaufgegenstand noch einmal beschrieben, sondern auf die Informationen der Vertragsparteien und auf die durch die Verkäufer offengelegten Unterlagen verwiesen; dies ist insofern konsequent und ein Zeichen dafür, dass es durch Beilage ./D nicht zu einer Änderung kam, weil sich eben die konkrete Beschreibung ohnedies schon aus dem von den Beklagten angenommenen schriftlichen Angebot Beilage ./C ergab, wodurch der Vertrag bereits perfekt geworden war. Und für diese Beschaffenheit des Kaufobjektes haben die Verkäufer gewährleistungsrechtlich einzustehen.
Daran ändern auch die in den schriftlichen Vertrag aufgenommenen zusätzlichen und nicht etwa die Gewährleistung im Übrigen ausschließenden Bestimmungen nichts (Punkt 7. in Beilage ./D). Denn auch dabei handelt es sich nicht um eine Schuldänderung, sondern nur um zusätzlich aufgenommene Vereinbarungen für konkrete Umstände wie Kontaminationen etc. Zudem ist dem konstatierten Sachverhalt keinerlei Hinweis auf einen zumindest schlüssigen Änderungswillen der Parteien zu entnehmen.
Wie die Klägerin in ihrer Berufungsbeantwortung zutreffend ausführt, lässt sich auch aus Punkt 14.2 der Beilage ./D, wonach festgehalten wurde, dass keine mündlichen Nebenabreden getroffen wurden (siehe US 21f), gerade nicht ableiten, dass die Vertragsparteien das schriftliche und beidseitig unterfertigte Kaufanbot Beilage ./C mit der schriftlichen, einverleibungsfähigen Vertragsurkunde für unwirksam erklären hätten wollen, wie die Beklagten meinen. Um eine mündliche Nebenabrede handelt es sich bei der Beilage ./C gerade nicht, auf das mündlich geführte Telefonat kommt es hier nicht an.
2.1.18. Der auf eine Schuldänderung gestützten Argumentation der Beklagten kommt demnach keine Berechtigung zu. Ebensowenig ist der schriftliche Vertrag Beilage ./D im Sinne der Unklarheitenregel nach § 915 ABGB auszulegen. Es ist daher rechtlich nicht relevant, dass Dr. H* den Vertrag abfasste. Der hierzu gerügte Feststellungsmangel ist somit zu verneinen.
2.1.19. Aus Gründen der Vollständigkeit ist noch darauf zu verweisen, dass die rechtlichen Ausführungen des Erstgerichts, das Handeln der Nebenintervenientin sei ihnen aufgrund des Alleinvermittlungsauftrages zuzurechnen, bei der Vermittlung durch einen Immobilienmakler, wie hier, in dieser Generalität für Irrtums- und auch Gewährleistungsfolgen nicht zutreffend ist (vgl etwa RS0127175). Im vorliegenden Fall ist diese Differenzierung jedoch unerheblich, weil die Beschreibung des Kaufgegenstandes gemäß Exposé und Mietvertrag G* ohnedies explizit von der zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvereinbarung umfasst ist.
2.1.20. Aus dem Gesagten folgt, dass die Klägerin einen Preisminderungsanspruch gegen die Beklagten hat, eine Quadratmeterdifferenz von rund 10 % ist nicht als vernachlässigbar hinzunehmen. Der geltend gemachte Preisminderungsanspruch ist – wie im Übrigen auch eine auf Irrtum gestützte Vertragsanpassung - nach der "relativen Berechnungsmethode" (RS0018764) zu ermitteln, worauf das Erstgericht unter Verweis auf die Notwendigkeit des beantragten und noch einzuholenden Sachverständigengutachtens zutreffend hinwies (US 32). Davon geht daher nun auch die Klägerin aus, die in der Klage noch eine lineare Berechnung vorgenommen hat.
2.2. Schadenersatz
Die Klägerin begehrt unter dem Titel des Schadenersatzes den Zuspruch anteilig zu viel bezahlter Kosten (Eintragungsgebühr, Kreditzinsen, Bearbeitungsgebühr, Vertragserrichtungskosten und Maklerprovision inklusive Umsatzsteuer) aufgrund der mangelhaften Leistung.
2.2.1. Wenngleich sich das Erstgericht diesbezüglich auf § 349 UGB bezog, stützte die Klägerin ihren Schadenersatzanspruch insbesondere auch auf § 933a ABGB, also auf einen gewährleistungsrechtlichen Schadenersatzanspruch (S 13 im vorbereitenden Schriftsatz vom 23.11.2023, ON 8).
2.2.2. Der Mangelfolgeschaden, der hier tatsächlich geltend gemacht wird, ist ein Schaden, der wegen der Mangelhaftigkeit der Sache entsteht, nicht im Mangel selbst und auch nicht in den Kosten der Mangelbeseitigung liegt. Er ist eine Folge der mangelhaften Leistung ( Reischauer in Rummel/Lukas , ABGB 4 [Stand 1.5.2018, rdb.at] § 933a Rz 119 u 121; auch RS0022885).
2.2.3. Für die Geltendmachung von Mangelfolgeschäden gelten die allgemeinen Regeln des Schadenersatzrechtes. Der Übernehmer hat die Vertragsverletzung, deren Ursächlichkeit für den eingetretenen Schaden und die Schadenshöhe zu beweisen. Weiters muss den Übergeber ein Verschulden treffen. Die Haftung des Übergebers ist dann zu bejahen, wenn er den Mangel aktiv herbeigeführt hat, wenn er den Mangel vor der Übergabe schuldhaft nicht beseitigt hat, wenn er schuldhaft ein mangelhaftes Stück aus der geschuldeten Gattung ausgewählt oder wenn er über einen anfänglichen unbehebbaren Mangel schuldhaft nicht aufgeklärt hat. Hinsichtlich des Verschuldens kommt dem Übernehmer die Beweislastumkehr des § 1298 ABGB zugute. Der Übergeber muss also beweisen, dass ihn an der Herbeiführung des Schadens kein Verschulden trifft ( Zöchling-Jud in Kletečka/Schauer, ABGB-ON 1.03 § 933a [Stand 15.10.2024, rdb.at] Rz 2, 9 u 46; siehe auch Reischauer aaO § 1298 Rz 18 zum Kaufvertrag). Mangelfolgeschäden sind als Nichterfüllungsschäden bei jedem Verschuldensgrad zu ersetzen ( Reischauer aaO § 933a Rz 144).
Die Vertragsverletzung und die Ursächlichkeit ergeben sich schon aus der Abweichung des Objektes vom vertraglich Geschuldeten (die Schadenshöhe ist derzeit noch nicht zu beurteilen). Ein fehlendes Verschulden daran hätten die Beklagten unter Beweis stellen müssen.
2.2.4. Dies gelang den Beklagten hier nicht, wenn man berücksichtigt, dass sie hinsichtlich des gegenständlichen Kaufobjektes zunächst im September 2018 mit der T* KG einen Mietvertrag geschlossen hatten, dem eine Fläche von 619 m² und ein an die Quadratmeteranzahl gekoppelter monatlicher Nettomietzins zugrunde gelegt worden war (US 14 und 22). Nach diesem Mietvertrag schlossen die Beklagten mit der Mieterin G* einen Mietvertrag, in welchem angeführt wurde, dass der Mietgegenstand aus einem Geschäftslokal im unverbürgten Gesamtausmaß von 673 m² besteht. Zuvor hatte der Erstbeklagte dem damals beauftragten Immoblilienmakler Pläne zur Verfügung gestellt, aus denen der Makler eine Quadratmeteranzahl von 673 m² ermittelt hatte (US 15).
Angesichts dieser von den Beklagten mit jeweils unterschiedlichen Größenangaben geschlossenen Mietverträgen, der dem gegenständlichen Vertragsabschluss am 22.7.2022 vorangegangenen Korrespondenz und Gespräche (US 19f) und des Umstandes, dass die Beschaffenheit des Kaufobjektes mit dem Exposé und dem Mietvertrag G* definiert wurde, welche beide eine Quadratmeteranzahl von (ca) 673 m² beinhalteten, hätten die Beklagte der Klägerin das Geschäftslokal nicht unter Angabe der unrichtigen Quadratmeteranzahl anbieten dürfen bzw hätten sie die Klägerin als Kaufinteressentin auf eine auf Seiten der Beklagten bestehende Unsicherheit über die Größe des Objektes ausdrücklich hinweisen müssen. Die festgestellte subjektive Unkenntnis des Erstbeklagten (US 15, 2. Absatz) und jene des den Beklagten zuzurechnenden Vertreters Dr. F* (US 18) ändern nichts daran, dass die unrichtige vertragliche Zusage einer falschen (und erheblich [10 %] von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichenden) Quadratmeteranzahl zumindest auf Fahrlässigkeit der Beklagten beruht.
2.2.5. Der Beweis eines fehlenden Verschuldens am Mangel ist den Beklagten daher nicht gelungen, weshalb sie dem Grunde nach auch für die Mangelfolgeschäden einzustehen haben.
2.2.6. Wenn die Beklagten im Zusammenhang mit dem Schadenersatzanspruch ausführen, das Erstgericht habe keine Feststellungen getroffen, aus denen ableitbar wäre, dass der Klägerin überhaupt ein Schaden entstanden sei, weshalb der Schadenersatzanspruch abzuweisen sei, so trifft es zwar zu, dass den Urteilsgründen keine Feststellungen im Zusammenhang mit der Eintragungsgebühr, den Kreditzinsen etc zu entnehmen sind. Dies schadet im vorliegenden Fall eines Zwischenurteils, aus dem hervorgeht, dass das Kaufobjekt nicht der Vereinbarung entsprochen hat, weil es eine um rund 70 m² geringere Fläche als vereinbart aufweist, aus nachstehenden Gründen nicht.
2.2.7. Im Verfahren über den Grund des Anspruchs müssen alle Anspruchsvoraussetzungen geklärt und alle den Grund des Anspruchs betreffenden Einwendungen erledigt sein (RS0040990). Zum Grund des Anspruchs gehören alle rechtserzeugenden Tatsachen, aus denen der Anspruch abgeleitet wird, und alle Einwendungen, die seinen Bestand berühren (RS0122728). Bei Schadenersatzansprüchen muss neben dem Verschulden und der Rechtswidrigkeit auch der Kausalzusammenhang mit einer der in der Klage behaupteten Schadensfolgen feststehen (RS0040945 [T2]; RS0122728 [T5]; RS0040990 [T3]; RS0102003 [T6; T10; T11]; RS0040986).
2.2.8. Wird – wie hier - ein globaler Schadensbetrag verlangt, der sich aus einer großen Anzahl einzelner Sachschäden und Mängelbehebungskosten zusammensetzt, kann ein Zwischenurteil über den Grund des Anspruches erlassen werden, ohne dass das Zu Recht Bestehen jedes einzelnen Anspruchsteiles geprüft werden müsste. Es reicht also aus, wenn auch nur ein Teilanspruch mit irgendeinem Betrag zu Recht besteht und die anspruchsbegründenden Tatbestandsvoraussetzungen auch für die anderen Teilansprüche zu bejahen sind (RS0041036; RS0041039; insb [T2] und [T3 = 4 Ob 208/23a]; 4 Ob 96/20a).
Dies trifft hier aufgrund des bejahten Gewährleistungsanspruches auf Preisminderung, der wiederum die verschuldensabhängige Haftung für Mangelfolgeschäden (hier Eintragugnsgebühr etc) nach sich zieht, zu. Weiterer Feststellungen bedurfte es dazu somit nicht.
2.3. Irrtum
Neben Gewährleistung stützte die Klägerin ihren Anspruch auch auf Irrtum. Diese beiden Anspruchsgrundlagen (für die in erster Instanz auch noch behauptete listige Irreführung bietet der festgestellte Sachverhalt keine Grundlage) bestehen neben der Gewährleistung (RS0014814).
2.3.1. Das Recht zur Vertragsanpassung setzt das Vorliegen eines vom Gegner veranlassten Geschäftsirrtums voraus, während ein Motivirrtum, den die Beklagten hier verwirklicht sehen, nur in bestimmten Ausnahmefällen zur Anfechtung berechtigt. Bei einem Geschäftsirrtum muss sich die unrichtige Vorstellung des Irrenden auf innerhalb, beim Motivirrtum muss sie sich auf außerhalb des Geschäfts liegende Punkte beziehen (RS0014902 [T1]; auch RS0014910; Bollenberger/Bydlinski in Bydlinski/Perner/Spitzer , Kommentar zum ABGB 7 [2023] zu § 871 ABGB Rz 7). Ob ein Irrtum über eine bestimmte Eigenschaft des Vertragsgegenstands Geschäfts- oder Motivirrtum ist, hängt somit davon ab, ob die betreffende Eigenschaft Vertragsinhalt war ( Bollenberger/Bydlinski aaO § 871 Rz 7). Dies kann erst durch Vertragsauslegung ermittelt werden (7 Ob 111/06h; 5 Ob 195/09a; 4 Ob 65/10b; 8 Ob 25/10z). Nach ständiger Rechtsprechung ist der Irrtum über den gemeinen Wert des Vertragsgegenstands als Motivirrtum anzusehen (RS0014920), ein solcher über eine wertbildende Eigenschaft gehört hingegen zum Inhalt des Geschäfts und ist deshalb Geschäftsirrtum (RS0014922). Er ist aber nur dann verwirklicht, wenn er für die Bestimmung der Gegenleistung maßgebend war und deshalb zum Inhalt des Geschäfts gehört (SZ 54/88; 4 Ob 549/88; Bollenberger/Bydlinski aaO § 871 Rz 7).
2.3.2. Der Irrtum eines Erwerbers von Wohnungsrechten über die Größe der Wohnfläche nach Quadratmetern ist ein Geschäftsirrtum, der in aller Regel auch als beachtlich anzusehen sein wird (RS0014781).
2.3.3. Nichts Anderes kann für das hier erworbene Geschäftslokal gelten, wenn man berücksichtigt, dass die Quadratmeteranzahl in der Regel - wie auch hier im Besonderen (für den Geschäftsführer der Klägerin; siehe US 18) - erhebliche Bedeutung beigemessen wird, etwa für zu lukrierende Mieteinnahmen, wie dies anhand der Ausgestaltung des zwischen den Beklagten und der T* KG abgeschlossenen Mietvertrages deutlich wird. Zudem nahm die Klägerin in ihrem Angebot explizit Bezug auf den Mietvertrag G* und das Exposé, worin einerseits die Quadratmeteranzahl (ca 673 m²) und andererseits der Kaufpreis pro m² von EUR 2.377,41 sowie folglich der Gesamtkaufpreis von EUR 1,6 Millionen (rechnerisch genau EUR 1.599.966,93) explizit dargelegt wurden und somit – insbesondere auch für die Beklagten - offenkundig war, dass das Geschäft unter Zugrundelegung dieser Kalkulation zustande kommen sollte. Dieser adäquat kausale Irrtum über die Größe als wesentliches Element der Preisbildung ist nun aber ein Geschäfts- und kein Motivirrtum (siehe 1 Ob 32/98g = RS0014894 [T3]; vgl auch RS0014904). In der zitierten Entscheidung bezeichnete der Oberste Gerichtshof die wegen Irrtums des Käufers über die Grundstücksgröße unrichtige Berechnung des Kaufpreises für eine Liegenschaft gerade als Schulbeispiel eines zur Vertragsanpassung berechtigenden unwesentlichen Geschäftsirrtums.
2.3.4. Ein Irrtum im Sinne des § 871 ABGB ist auch dann "durch den anderen Teil veranlasst", wenn er nicht vom Vertragsgegner selbst, sondern von einer Person hervorgerufen wurde, die für den Vertragsgegner bei Vertragsabschluss oder bei dessen Vorbereitung tätig war (RS0016196; auch RS0127175). Auf die Zurechnung der Erklärungen der Nebenintervenientin und des die Gespräche führenden Dr. F* zu den Beklagten (vgl dazu etwa RS0016309; RS0016200; auch 2 Ob 176/10m mwN) erübrigt sich ein weiteres Eingehen, weil die Beklagten trotz vorheriger gegenteiliger Aussage des Dr. F* letztlich die auf dem Exposé und dem Mietvertrag G* beruhende Beschreibung des Objektes im Angebot der Klägerin akzeptierten und selbst ein gemeinsamer Irrtum einer Vertragsanpassung nicht entgegenstehen würde (vgl dazu RS0016226; 9 Ob 67/23b; 4 Ob 96/24g).
2.3.5. Der Einwand der Beklagten zum nur vorliegenden Motivirrtum ist daher nicht berechtigt.
2.3.6. Die Vertragsanpassung ist nur bei einem unwesentlichen Irrtum und nur dann möglich, wenn der Gegner im Zeitpunkt des Kontrahierens hypothetisch den Willen gehabt hätte, gegebenenfalls auch zu den Bedingungen, die der andere Teil nunmehr durchzusetzen bestrebt ist, abzuschließen (RS0016237, insb [T3, T7, T8]; auch RS0016262). Die Behauptungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des § 872 ABGB trifft grundsätzlich die Vertragsanpassung begehrende Partei (RS0016262; RS0014792 [T4]; zur allfälligen Umkehr der Beweislast bei einer Ware mit verkehrsüblichen Preis siehe RS0014781 [T2]).
Nur wenn positiv feststeht, dass der Vertragspartner nicht zu den geänderten Bedingungen abgeschlossen hätte, ist die Vertragsanpassung abzulehnen. Anderenfalls ist darauf abzustellen, mit welchem Inhalt redliche, nicht in einem Irrtum verfangene Parteien den Vertrag abgeschlossen hätten (RS0016237 [T8]; RS0016262 [T7]). Kann der hypothetische Parteiwille nicht ermittelt werden, ist danach zu fragen, wie redliche Parteien gehandelt hätten (RS0016237 [T2]; RS0016228 [T3]).
2.3.7. Die Beklagten kritisieren nun in ihrer Rechtsrüge die rechtliche Beurteilung des Erstgerichts dahingehend, dass dieses auch die auf Irrtum gestützte Vertragsanpassung bejaht habe. Wie es nämlich auf Seite 15f des Urteils festgestellt habe, hätte der Erstbeklagte den Kaufgegenstand nicht um einen geringeren Kaufpreis verkauft, weshalb es selbst unter der Annahme, die Klägerin wäre zur Irrtumsanfechtung berechtigt, nicht zu der von ihr begehrten Vertragsanpassung kommen könne.
2.3.8. Diese die Vertragsanpassung vermeintlich hindernde Feststellung traf das Erstgericht aber im Zusammenhang mit der Beauftragung der Nebenintervenientin. Es stellte fest (US 15f), dass der Erstbeklagte dieser mehrfach mitteilte, das Objekt nur um einen Kaufpreis von EUR 1,6 Millionen verkaufen zu wollen (in diese Richtung ging auch das Vorbringen der Beklagten iZm der anfangs schwachen Nachfrage auf S 2 in ON 7). Das Berufungsgericht teilt die Ansicht der Klägerin in ihrer Berufungsbeantwortung, dass die Feststellung den von den Beklagten gezogenen Schluss, eine auf Irrtum gestützte Vertragsanspassung scheide deshalb aus, nicht zu tragen vermag. Denn aus dieser Feststellung geht lediglich der Inhalt der Verkaufsvorgabe der Beklagten an ihre Vertragspartnerin, die Nebenintervenientin, hervor. Eine Feststellung dahingehend, dass die Beklagten nicht zu den von der Klägerin als der irrenden Partei gewünschten geänderten Bedingungen abgeschlossen hätte, ist daraus nicht abzuleiten.
2.3.9. Es steht also weder positiv fest, dass die Beklagten zu den geänderten Bedingungen nicht abgeschlossen hätten, noch lässt sich aus den Feststellungen ein Anhaltspunkt dafür finden, dass das Erstgericht diesen hypothetischen Willen der Beklagten überhaupt geprüft hätte, zumal sich auch in seiner rechtlichen Beurteilung dazu nichts findet. Nur dann, wenn nach den (hier aber nicht getroffenen) Feststellungen der hypothetische Parteiwille nicht ermittelt werden kann, ist danach zu fragen, wie redliche, nicht in einem Irrtum verfangene Parteien den Vertrag geschlossen hätten (vgl 2 Ob 176/10m). Das angefochtenen Urteil leidet insofern an einem sekundären Feststellungsmangel, als die irrtumsrechtlich relevante Feststellung dazu fehlt, ob die Beklagten entweder zu den von der Klägerin gewünschten geänderten Bedingungen den Vertrag tatsächlich nicht abgeschlossen, sondern auf einem Preis von EUR 1,6 Millionen beharrt hätten, ob sie allenfalls doch zu den geänderten Bedingungen abgeschlossen hätten oder ob sich dies nicht feststellen lässt.
2.3.10. Auch wenn demnach das Vorliegen der Voraussetzungen für die Irrtumsanfechtung abschließend nicht rechtlich beurteilt werden kann, schadet dies nicht, weil ein Zwischenurteil über den Grund des Anspruchs dann gefällt werden darf, wenn das erhobene Begehren – zumindest aus einer von mehreren hierfür vorgetragenen rechtserzeugenden Tatsachen – gerechtfertigt und keine einzige dagegen vorgetragene Einwendung [richtig:] berechtigt ist ( Deixler-Hübner in Fasching/Konecny 3 III/2 § 393 ZPO [Stand 1.11.2017, rdb.at] Rz 5/1 mwN; vgl auch 1 Ob 2370/96b).
2.3.11. Da das Klagebegehren aufgrund des geltend gemachten Gewährleistungsanspruchs, sohin aufgrund einer von mehreren hierfür vorgetragenen rechtserzeugenden Tatsachen, gerechtfertigt ist, schadet es nicht, wenn die auf Irrtum gestützte Anspruchsgrundlage nicht abschließend beurteilt werden kann, zumal die anzuwendende Methode der Ermittlung der Höhe der Vergütung bei der Vertragsanpassung wegen Irrtums oder Arglist gleich der Preisminderung bei der Gewährleistung ist („relative Berechnungsmethode“) (RS0014772). Die sekundäre Mangelhaftigkeit ist daher rechtlich nicht relevant.
Auf die weiteren zum Irrtum getätigten Berufungsausführungen erübrigt sich somit ein weiteres Eingehen.
Nur der Vollständigkeit halber ist noch zu erwähnen, dass die Beklagten hinsichtlich eines vermeintlichen sekundären Feststellungsmangels zur Irrtumsveranlassung wegen der Kenntnis der Klägerin vom Wohnungseigentumsvertrag nicht auf den hier relevanten Zeitpunkt (= 22.7.2022) abstellen. Für den 22.7.2022 steht gerade nicht fest, dass der Klägerin der Wohnungseigentumsvertrag bereits vorgelegen wäre (was sich im Übrigen auch nicht aus der von ihnen zitierten Aussage des Geschäftsführers der Klägerin [S 7 unten und S 8 oben in ON 18.5] ableiten ließe).
2.4. Unternehmereigenschaft der Beklagten:
2.4.1. Weiters rügen die Beklagten, die Feststellungen würden keinen Anhaltspunkt dafür bieten, dass die Zweitbeklagte Unternehmerin wäre. Bei richtiger rechtlicher Beurteilung hätte das Erstgericht daher die Unternehmereigenschaft der Zweitbeklagten zu verneinen und somit gegenüber der Zweitbeklagten sowohl das Zinsenbegehren gemäß § 456 UGB als auch den Schadenersatzanspruch gemäß § 349 UGB abzuweisen gehabt.
2.4.2. Die dem Erstbeklagten vom Erstgericht zugerechnete Unternehmereigenschaft ziehen die Beklagten in ihrer Rechtsrüge nicht in Zweifel. Im Zusammenhang mit der unternehmerischen Tätigkeit ist zunächst auf die Ausführungen des Berufungsgerichts bei der Behandlung der Beweisrüge zu verweisen, wonach die Beklagten das Vorbringen der Klägerin zu Punkt 7.1 in ihrem vorbereitenden Schriftsatz vom 23.11.2023 (ON 8), soweit sie darin aus dem Firmenbuch zitierte, außer Streit gestellt haben (Replik der Beklagten vom 30.11.2023, ON 10, Punkt 5. auf S 7).
2.4.3. Die Beurteilung der Unternehmereigenschaft der Beklagten kann derzeit noch dahingestellt bleiben, weil § 456 UGB erst im weiteren Verfahren bei der Entscheidung über die Höhe des zu Recht bestehenden Anspruchs eine Rolle spielt und der Anspruch der Klägerin auf Ersatz der Mangelfolgeschäden im Sinne obiger Ausführungen des Berufungsgerichts auch ohne einen Rückgriff auf § 349 UGB zusteht.
2.4.4. Die Frage der Unternehmereigenschaft ist daher im Verfahren über die Anspruchshöhe noch einer näheren Prüfung zu unterziehen. Die derzeitigen Feststellungen lassen eine abschließende Beurteilung der Unternehmereigenschaft des Erst- und der Zweitbeklagten aus nachstehenden Gründen nicht zu.
2.4.5. Gemäß § 343 Abs 1 UGB ist das Vierte Buch auf Unternehmer im Sinn der §§ 1 bis 3 sowie auf juristische Personen öffentlichen Rechts anzuwenden. Der Erstbeklagte ist Inhaber eines protokollierten Einzelunternehmens und selbstständig vertretungsbefugter Geschäftsführer diverser GmbHs. Die Zweitbeklagte ist mit dem Erstbeklagten Gesellschafterin diverser GmbHs. Nach Abs 2 leg. cit. sind unternehmensbezogene Geschäfte alle Geschäfte eines Unternehmers, die zum Betrieb seines Unternehmens gehören, wobei nicht erforderlich ist, dass die Geschäfte in dem betreffenden Betrieb ständig vorkommen oder dem Betrieb sein Gepräge geben. Notwendig ist nur, dass das Geschäft mit dem Betrieb in irgendeinem Zusammenhang steht, wobei schon ein mittelbarer Zusammenhang genügt, solange das Geschäft nur irgendwie dem Interesse des Handelsgewerbes, der Erhaltung der Substanz oder der Erzielung eines Gewinnes dient (7 Ob 94/14w; RS0062307 [T1]; RS0062274 [T5]).
2.4.6. Ob es sich beim gegenständlichen Liegenschaftsverkauf um ein unternehmensbezogenes Geschäft handelt, lässt sich derzeit nicht beurteilen.
2.4.7. Ist eine Zuordnung zum Unternehmen nicht eindeutig herstellbar oder liegt ein Geschäft sowohl im privaten als auch im Unternehmensinteresse („Dual Use“-Problematik), kommt § 344 UGB zum Tragen, wonach im Zweifel die von einem Unternehmer vorgenommenen Rechtsgeschäfte als zum Betrieb seines Unternehmens gehörig gelten (RS0065326 [T2]). Auch nach der Rechtsprechung des EuGH (zur Auslegung des Art 13 Abs 1 EuGVÜ) ist bei gemischter privater und gewerblicher Tätigkeit ein Geschäft nur dann als Verbrauchergeschäft anzusehen, wenn der berufliche Zweck so nebensächlich ist, dass er im Gesamtzusammenhang nur eine ganz untergeordnete Rolle spielt (EuGH 20.01.2005 Rs C - 464/01, Gruber , Slg 2005, I-439) (RS0065326 [T3]). Die Vermutung des § 344 UGB wird nur dadurch widerlegt, dass nachgewiesen wird, dass das Geschäft nach objektiven Kriterien (Verkehrsauffassung) ein Privatgeschäft war, und dass dieser private Charakter dem Vertragspartner auch erkennbar war (RS0062319 [T1]; RS0065326 [T2]). Reine Privatgeschäfte des Unternehmers, wie etwa ein Bürgschaftsvertrag ohne Zusammenhang mit seiner unternehmerischen Tätigkeit, sind auf seiner Seite als nicht unternehmensbezogen (und damit gleichzeitig als Verbrauchergeschäfte) zu qualifizieren ( Ratka in U. Torggler , UGB 3 § 343 [Stand 01.01.2019, rdb.at] Rz 25).
2.4.8. § 456 UGB betreffend unternehmerische Verzugszinsen knüpft an den Unternehmensträger an ( Haberer/Zehetner in Straube/Ratka/Rauter , UGB I 4 § 455 Rz 10), weiters muss das Geschäft zum Betrieb des Unternehmens gehören. Gesellschafter einer rechtsfähigen Gesellschaft betreiben das Unternehmen der Gesellschaft nicht, da die unternehmensbezogenen Geschäfte nicht in ihrem Namen abgeschlossen werden ( Straube in Straube/Ratka/Rauter , UGB I 4 § 1 Rz 26 mwN; Dehn in Krejci , RK, § 1 UGB Rz 14). Dennoch hat die Rechtsprechung in Fällen, in denen ein Unternehmen von einer Gesellschaft betrieben wird, die Gesellschafter im Verhältnis zu Dritten vielfach vom Anwendungsbereich verbraucherschützender Bestimmungen ausgenommen und sie als Unternehmer iSv § 1 Abs 1 Z 1 KSchG qualifiziert. Nach ständiger Rechtsprechung ist die Verbraucher- bzw Unternehmereigenschaft eines Gesellschafters in wirtschaftlicher Betrachtungsweise zu beurteilen (6 Ob 43/13m mwN). Darin liegt der Sache nach - worauf im Schrifttum F. Schumacher (wbl 2012, 71 ff) und der Oberste Gerichtshof zu 4 Ob 232/12i mit ausführlicher Begründung hingewiesen haben - eine teleologische Reduktion. Maßgeblich ist demnach, ob der betroffene Vertragspartner angesichts der Interessenidentität zwischen Gesellschafter und Gesellschaft in Wahrheit selbst unternehmerisch tätig wird (6 Ob 126/18z).
2.4.9. Sollte sich im über die Anspruchshöhe noch durchzuführenden Verfahren allenfalls ergeben, dass die Unternehmereigenschaft nur auf einen der beiden Beklagten zutrifft, müsste berücksichtigt werden, dass Bestimmungen eines Rechtsgeschäfts, die mit Verbrauchern nicht vereinbart werden dürfen, gegenüber dem Verbraucher unwirksam sind ( Krejci in Rummel ABGB 3 § 1 KSchG [Stand 01.01.2002, rdb.at] Rz 35; Ratka aaO § 343 Rz 30).
3. Aus den angeführten Gründen konnte der Berufung der Beklagten kein Erfolg beschieden sein.
II. Berufung der Nebenintervenientin
1. Zur Beweisrüge:
1.1. Die Nebenintervenientin wendet sich zunächst gegen die folgende Feststellung des Erstgerichts:
„ Für den Geschäftsführer der Klägerin war die Höhe der Quadratmeterzahl relevant, da er davon ausging, dass sich der von ihm zukünftig lukrierende Mietpreis auch an der Größe des Objekts und sohin an der Quadratmeterzahl bemisst.“
Stattdessen begehrt sie nachstehende Ersatzfeststellung:
"Für die Klägerin war die Flächenangabe im (allenfalls: in den) erhaltenen Expose nicht relevant, sie war für die Klägerin nicht preisbestimmend. Eine andere, und in welchem Ausmaß auch immer, geringere Fläche als 673 m²
nahm die Klägerin vielmehr in Kauf".
Das Erstgericht hat plausibel die Gründe dargelegt, weshalb es die Aussage des Geschäftsführers der Klägerin zur Relevanz der konkreten Größe des Objektes – insbesondere aufgrund des gewonnenen persönlichen Eindrucks und seinen mit den Denkgesetzen im Einklang stehenden Angaben (siehe US 26 unten bis 28) als glaubwürdig erachtete.
1.1.1. Der Geschäftsführer erwähnte in seiner Aussage vom 13.09.2024 (S 3 bis 13 in ON 18.5) mehrmals die Relevanz der Größe des Objektes und des Quadratmeterpreises, so etwa im ersten Absatz auf Seite 4 („ Diese Größe und der Quadratmeterpreis das gibt es nirgends sonst im 13. Bezirk“) , im dritten Absatz auf dieser Seite („ Für mich war es attraktiv aufgrund des Quadratmeterpreises. Ich hätte es zu einer niedrigeren Quadratmeterzahl nicht um diesen Preis gekauft “) und im fünften Absatz dieser Seite („ Ich habe mich dann entschieden aufgrund des Quadratmeterpreises es zu kaufen […] dass man es eben auch wie hier weiterverkaufen kann, aufgrund dieses Quadratmeterpreises“ ). Weitere Bezugnahmen finden sich beginnend im letzten Absatz der Seite 4, auf Seite 5, Seite 7 („ je höher die Quadratmeterzahl, je höher sind die Mieteinnahmen. Das ist immer relevant, wenn wir eine Liegenschaft kaufen “) und auf den weiteren Seiten. Die von der Nebenintervientin relevierten widersprüchlichen Angaben zur Rendite vermag das Berufungsgericht daraus nicht zu erkennen.
1.1.2. Der Berufung gelingt es nicht, stichhaltige Argumente dafür aufzuzeigen, dass die angefochtenen Feststellungen unzweifelhaft oder zumindest überwiegend wahrscheinlich unrichtig wären (vgl Kodek in Rechberger/Klicka , ZPO 5 § 482 Rz 3 mwN; Klauser/Kodek , JN-ZPO 18 § 467 ZPO E 40/1). Gegen die detailliert begründete Beweiswürdigung des Erstgerichts, nachdem sich dieses einen persönlichen Eindruck von den vernommenen Personen verschaffen konnte, bestehen daher keine Bedenken (vgl RS0040123).
1.2. Weiters wendet sich auch die Nebenintervenientin gegen die schon bei der Behandlung der Beweisrüge der Beklagten dargestellte, von ihnen bekämpfte Feststellung [F1], die zur Vermeidung von Wiederholungen nicht noch einmal wiedergegeben wird.
Statt dieser Feststellung [F1] begehrt die Nebenintervenientin wie folgt :
a) aus den eingangs dieses Punktes zitierten Feststellungen der Entfall der Formulierung (Passagen) ‚Dr. H* nochmals darauf hinwies, dass das Expose gegenständlich ist, weil die Verkäufer schon dafür haften müssten. Dies da die Verkäufer schon über das Objekt Bescheid wissen müssen, weil sie es ja verkaufen. Als Alternative" sowie "Aufgrunddessen war für Die Klägerin und Dr. H* das Expose nach wie vor Grundlage für das Angebot und wurde daher in diesem explizit angeführt."
b) und statt dieser die Ersatzfeststellungen: "Dass die Verkäufer für das Expose haften müssten oder dieses sonst Vertragsgrundlage sei, erwähnte Dr H* in diesem Telefonat nicht." und "Für die Klägerin und Dr. H* war das in Anbot genannte Expose und eine Haftung der Verkäufer für dieses nicht Vertragsgrundlage.";
c) eventualiter die Negativfeststellung: "Dass Dr H* in diesem Telefonat erwähnte, dass die Verkäufer für das Expose haften müssten oder dieses sonst Vertragsgrundlage sei, und dass das Expose bzw eine Haftung der Beklagten für dieses für die Klägerin und Dr H* Vertragsgrundlage sein sollte, konnte nicht festgestellt werden."
1.2.1. Diesen Ausführungen lässt sich nicht eindeutig entnehmen, welche konkreten Feststellungen nun bekämpft werden und vor allem nicht, welche Feststellung dafür ersatzweise konkret begehrt werden, weil bei der Eliminierung der bekämpften Passagen und dem Ersatz durch die begehrten Passagen unvollständige „Rumpfsätze“ ohne Sinngehalt verbleiben. Die Nebenintervenientin bringt ihre Beweisrüge daher nicht gesetzmäßig zur Ausführung (vgl Kodek in Rechberger/Klicka, ZPO 5 , § 471 Rz 15; RS0041835).
1.2.2. Aber selbst wenn man eine solche unterstellen würde, wäre sie nicht berechtigt. Wie schon die Beklagten nimmt nämlich auch die Nebenintervenientin zur Darlegung der Unrichtigkeit der Beweiswürdigung des Erstgerichts insbesondere Bezug auf das E-Mail Beilage ./I und bezieht sich im Wesentlichen auf jene Kritikpunkte, die auch von den Beklagten vorgetragen wurden. Das Berufungsgericht verweist daher auf seine Ausführungen bei der Behandlung der Beweisrüge der Beklagten zur Feststellung [F1]. Auch der Nebenintervenientin gelingt es nicht, wollte man die gesetzmäßige Ausführung der Beweisrüge unterstellen, Bedenken gegen die sorgfältige Beweiswürdigung des Erstgerichts hervorzurufen bzw die Unrichtigkeit der bekämpften Feststellungen darzulegen.
1.3. Somit kommt auch der Beweisrüge der Nebenintervenientin keine Berechtigung zu.
2. Zur Rechtsrüge:
In ihrer Rechtsrüge bekämpft auch die Nebenintervenientin die rechtliche Beurteilung des Erstgerichts insofern als unrichtig, als dieses den Gewährleistungsfall, das Vorliegen eines Irrtums bzw die Berechtigung zur Vertragsanpassung und den Schadenersatzanspruch in Bezug auf die Eintragungsgebühr, die Kreditzinsen, das Bearbeitungsentgelt, die Vertragserrichtungskosten und die Maklerprovision zu Unrecht bejaht habe und zudem von der Unternehmereigenschaft der Zweitbeklagten ausgegangen sei.
Die Nebenintervenientin wird daher grundsätzlich auf die Ausführungen des Berufungsgerichts bei der Behandlung der Rechtsrüge der Beklagten verwiesen. Nur auf von der Nebenintervenientin zusätzlich vorgetragene Argumente wird nachstehend noch kurz eingegangen.
2.1. Gewährleistung:
2.1.1. Sollte die Nebenintervenientin mit ihrer Formulierung in Punkt B.1.3 der Berufung („keine Feststellungen betreffend die Werdung der [Endversion der] Beilage ./D“ und dazu, welche Seite sich iSd § 915 ABGB der Formulierungen in Beilage ./D bedient habe) eine sekundäre Mangelhaftigkeit rügen, so scheitert diese an der nicht gesetzmäßigen Ausführung, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. Auch die weiteren Ausführungen (Punkt B.1.4) zur mangelnden Herleitbarkeit der Gewährleistung aus Beilage ./C vermögen nicht zu überzeugen. Auch hierzu ist auf die Ausführungen des Berufungsgerichts bei der Behandlung der Rechtsrüge der Beklagten zu verweisen.
2.1.2. Wie die Beklagten übersieht auch die Nebenintervenientin, dass zwar der den Beklagten zuzurechnende Dr. F* vor der Legung des Angebots Beilage ./C in einem Telefonat erklärt hatte, für das Exposé keine Haftung zu übernehmen. Dies spielt jedoch für die Beurteilung der Gewährleistung keine Rolle, weil die Beklagten das letztlich dennoch auf das Exposé Bezug nehmende Angebot der Klägerin ohne jeden Widerspruch oder dergleichen angenommen haben. Das konnte für die Klägerin nicht anders verstanden werden, als dass sich die Beklagten nun doch mit den von der Klägerin genannten Bedingungen einverstanden erklärten, von einer unbeachtlichen Mentalreservation kann hier keine Rede sein. Einer expliziten Feststellung dazu bedurfte es nicht, weil es sich dabei um eine rechtliche Schlussfolgerung handelt. Auch hierzu bezieht sich die Nebenintervenientin wiederum auf eine sekundäre Mangelhaftigkeit, ohne diese aber gesetzmäßig auszuführen, weshalb darauf nicht näher einzugehen ist.
2.1.3. Die Ausführungen der Nebenintervenientin im Zusammenhang mit der Unterlassung einer Due-Diligence-Prüfung und somit einem Kauf auf Risiko gehen unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhalts und der Bezugnahme des Angebots ausdrücklich auf den Inhalt des Exposés, das den Kaufgegenstand mehr als deutlich beschreibt, und den Mietvertrag G* ebenfalls ins Leere.
2.2. Schadenersatz:
2.2.1. Auch hierzu ist auf die Ausführungen bei der Behandlung der Rechtsrüge der Beklagten zu verweisen. Ein allfälliges nun von der Nebenintervenientin in der Berufung erstmals erwähnte Mitverschulden der Klägern steht dem im Berufungsverfahren geltenden Neuerungsverbot (§ 482 ZPO) entgegen und ist daher unbeachtlich.
2.3. Irrtum:
2.3.1. Da die Beklagten ohnedies schon aus dem Titel der Gewährleistung dafür einzustehen haben, dass der Kaufgegenstand nicht der Vereinbarung entsprach, und, wie schon oben dargelegt (und entgegen den Ausführungen der Nebenintervenientin zu Punkt B.2.5), eine für die Vertragsanpassung wegen Irrtums notwendige Feststellung fehlt, erübrigt sich ein weiteres Eingehen zu den im Vergleich zur Berufung der Beklagten dazu noch zusätzlich vorgetragenen Argumenten der Nebenintervenientin (B.2.1).
2.3.2. Der Vollständigkeit halber ist zu anzumerken, dass die zu den Punkten B.2.3 (und auch Punkt B.2.4) erhobene sekundäre Feststellungsrüge an einer gesetzmäßigen Ausführung scheitert und sich auch die Nebenintervenientin mit ihrem Hinweis auf den Wohnungseigentumsvertrag vom festgestellten Sachverhalt entfernt, weil der Wohnungseigentumsvertrag in den auf Seite 19 des angefochtenen Urteils aufgezählten Unterlagen nicht erwähnt ist und im Sinne des festgestellten Sachverhalts erst nach Legung des Angebots (09:57 Uhr) übermittelt wurde. Die Ausführungen der Nebenintervenientin zur mangelnden Irrtumsveranlassung sind daher nicht berechtigt.
2.4. Unternehmereigenschaft der Zweitbeklagten:
2.4.1. Diese Frage ist, wie bereits bei der Behandlung der Rechtsrüge der Beklagten dargelegt, derzeit noch nicht relevant. Die Feststellungen hierzu wären zur abschließenden Beurteilung auch nicht ausreichend.
3. Aus den dargelegten Gründen war somit auch der Berufung der Nebenintervenientin nicht Folge zu geben.
III. Die Kostenentscheidung war gemäß § 54 Abs 4 iVm § 393 Abs 4 ZPO vorzubehalten (RS0035896, vgl auch Obermaier, Kostenhandbuch 4 Kapitel 1 [Stand 8.1.2024, rdb.at] Rz 1.443) .
IV. Mangels Vorliegens einer Rechtsfrage von der Qualität des § 502 Abs 1 ZPO war die ordentliche Revision nicht zuzulassen.
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