Codara Summary
Sachverhalt, Spruch und rechtliche Beurteilung – kompakt zusammengefasst.
Das Oberlandesgericht Linz hat als Berufungsgericht durch Senatspräsident Mag. Hans Peter Frixeder als Vorsitzenden sowie Mag. Carina Habringer-Koller und Dr. Gert Schernthanner in der Rechtssache der Kläger 1. A* B* , geboren am **, Tischlermeister, und 2. C* B* , geboren am **, Bürokauffrau, beide D* **, **, beide vertreten durch die STTB Rechtsanwälte GmbH&Co KG in Altmünster, gegen die Beklagte E* F* e.U. , FN **, Inhaber G* E*, **straße **, **, vertreten durch Dr. Franz Haunschmidt, Mag. Peter Breiteneder und Mag. Nikolaus Leutgöb, Rechtsanwälte in Linz, wegen EUR 82.581,39 s.A. und Feststellung (EUR 3.000,00) über die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landesgerichtes Steyr vom (richtig) 14. Jänner 2026, Cg*-14, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die Kläger sind schuldig, der Beklagten die mit EUR 4.231,74 (darin EUR 705,29 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Kläger begehren EUR 82.581,39 s.A. sowie die Feststellung der Haftung für zukünftig auftretende Schäden, weil die Beklagte ihre Maklerpflichten gröblich verletzt habe, indem sie bzw ihre Mitarbeiterin nicht auf die Feuchtigkeits- oder Wasserprobleme des Kaufobjekts hingewiesen haben. Sie habe solche sogar ausdrücklich verneint. Aufgrund dieser Angaben seien die Kläger bei ihrer Kaufentscheidung davon ausgegangen, dass es derartige Probleme nicht gebe. Diese Annahme sei entscheidend für den Kauf gewesen. Zwischen den Klägern und der Beklagten habe ein Vertragsverhältnis über eine Vermittlungstätigkeit bestanden. Dies ergebe sich bereits aus der Provisionsabrechnung, welche die Kläger auch bezahlt hätten. Nach dem Kauf seien Probleme mit Feuchtigkeit und Wasser im Kaufobjekt hervorgekommen. Die Beklagte habe aufgrund ihrer Falsch-/Fehlberatung die Kosten für die Behebung der Feuchtigkeits- und Wasserschäden zu tragen bzw hafte sie für die Wertminderung im Umfang von EUR 67.993,89, zumal die Kläger die Liegenschaft bei richtiger Aufklärung nicht um denselben Kaufpreis erworben hätten. Weiters sei die Maklerprovision aufgrund der wesentlichen Pflichtverletzung der Beklagten um 75 %, somit um EUR 14.587,50, zu mäßigen.
Die Beklagte bestritt. Zwischen den Streitteilen habe kein Vertragsverhältnis bestanden. Allein aus diesem Grund könnten keine Aufklärungspflichten bestehen. Eine vertragliche Haftung scheide aus. Die anteilige Zahlung der Maklerprovision durch die Kläger beruhe lediglich auf einer Vereinbarung der Kläger mit der Familie H*. Darüber hinaus hätten weder die Beklagte noch deren Mitarbeiterin Zusicherungen zum Zustand des Gebäudes gemacht. Offensichtliche Schimmelbildung oder modriger Geruch seien nicht vorhanden gewesen. Eine Nachforschungspflicht der Beklagten für nicht sichtbare bzw nicht erkennbare Mängel bestehe nicht. Außerdem habe es überhaupt keine Feuchtigkeitsschäden gegeben. Die Beklagte bzw deren Mitarbeiterin haben ihre Maklerpflichten nicht verletzt, weshalb die Maklerprovision in voller Höhe zustehe. Auch eine deliktische Haftung nach § 1315 ABGB liege nicht vor, weil die Mitarbeiterin der Beklagten weder untauglich sei noch wissentlich gefährlich gehandelt habe.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht die Klage ab. Dieser Entscheidung legte es den auf US 3 und 4 festgestellten Sachverhalt zugrunde, auf den verwiesen wird (§ 500a ZPO). Die Feststellungen lassen sich wie folgt zusammenfassen, wobei die von den Klägern bekämpfte Feststellung kursiv hervorgehoben ist:
I* J*, die Eigentümerin der Liegenschaft EZ ** GB ** D*, wollte im Jahr 2023 ihre Liegenschaft verkaufen und beauftragte am 15. März 2023 die Beklagte mit einem Alleinvermittlungsauftrag mit der Vermittlung der Liegenschaft um einen Verkaufspreis von EUR 769.000,00. Am 31. März 2023 suchten die Ehegatten H* gemeinsam mit dem Inhaber der Beklagten, G* E*, I* J* bei ihr zu Hause auf, bekundeten ihr Interesse am Kauf der gesamten Liegenschaft und unterfertigten das mit 30. März 2023 datierte Kaufanbot für die gesamte Liegenschaft mit einem Kaufpreis von EUR 769.000,00. Zugleich verpflichtete sich K* H* zu einer auf EUR 27.000,00 reduzierten Provisionszahlung an die Beklagte für den Fall der Annahme des Kaufanbotes durch I* J*. Diese nahm das Kaufanbot sogleich an und unterschrieb auch die Annahmeerklärung am Kaufanbot.
Die Ehegatten H* wollten aber nicht die gesamte Liegenschaft für sich haben, sondern waren bestrebt, die Gebäude an andere Interessenten weiter zu geben. Dies wurde den Klägern bekannt, weshalb sie gegenüber den Ehegatten H* ihr Interesse am Kauf der Gebäude bekundeten. Die Kläger vereinbarten mit I* J* einen Besichtigungstermin, von dem I* J* auch G* E* informierte. Dieser sagte zu seiner Mitarbeiterin, L*, dass sie I* J* bei diesem Besichtigungstermin unterstützen solle, was diese auch tat. Beim Besichtigungstermin zeigte I* J* gemeinsam mit L* vorerst dem Erstkläger alleine den Garten rund um die Gebäude, zumal die Zweitklägerin erst etwas später dazu stieß. Anschließend besichtigten sie zu viert das Wohngebäude, wobei hauptsächlich I* J* das Haus vorzeigte und unter anderem mitteilte, dass das Haus 1967 gebaut wurde und später ein Zubau erfolgte, der 2019 renoviert wurde. Feuchtigkeitsprobleme am Haus waren zum Zeitpunkt der Besichtigung nicht erkennbar.
Weder der Erstkläger noch die Zweitklägerin stellten bei der Besichtigung die Frage an L* bzw. I* M*, ob es beim gegenständlichen Wohnhaus Probleme mit Feuchtigkeit oder Wassereintritten gibt. L* machte auch keine Aussagen hinsichtlich allfälligen Problemen mit Feuchtigkeit oder Wassereintritten.
In der Folge einigten sich die Kläger mit den Ehegatten H* darauf, dass sie die Gebäude der Liegenschaft und geringfügige Grundstücksteile zu einem Preis von EUR 554.000,00 kaufen. I* M* war damit einverstanden, dass die Grundstücke geteilt werden und sie Teile davon an die Ehegatten H* und Teile davon an die Kläger überträgt. Mit zwei vom Notar Dr. N* verfassten Kaufverträgen, verkaufte I* J* Teile der Liegenschaft an die Ehegatten H* um EUR 215.000,00 und die restlichen Teile samt Gebäuden um EUR 554.000,00 an die Kläger.
Anschließend übermittelte die Beklagte den Ehegatten H* eine Provisionsrechnung über EUR 7.548,00 und den Klägern eine Provisionsrechnung über EUR 19.450,00, die von den jeweiligen Empfängern bezahlt wurden.
In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus, sowohl Schadenersatzansprüche als auch der Mäßigungsanspruch nach § 3 Abs 4 MaklerG würden ein Fehlverhalten bzw eine Pflichtverletzung des Maklers voraussetzen. Aufgrund des festgestellten Sachverhalts sei aber weder der Beklagten noch ihrer Mitarbeiterin ein solches Fehlverhalten anzulasten. Demnach brauche auf die Frage, ob zwischen den Parteien ein Vertragsverhältnis bestanden habe, nicht weiter eingegangen werden.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Kläger aus den Berufungsgründen der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit einem primär auf Klagsstattgebung gerichteten Abänderungsantrag.
Die Beklagte beantragt in ihrer Berufungsbeantwortung die Bestätigung des Ersturteils.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
I. Zur Tatsachenrüge:
Im Rahmen einer (ordnungsgemäß ausgeführten) Tatsachenrüge ist vom Berufungsgericht zu prüfen, ob die Tatsachenfeststellungen des Erstgerichtes das Ergebnis einer unrichtigen Würdigung der aufgenommenen Beweise, einer unrichtigen Anwendung von Erfahrungssätzen oder der Heranziehung unzutreffender Erfahrungssätze darstellen ( Pimmer in Fasching/Konecny 3 § 467 ZPO Rz 39). Dass ein anderer als der vom Erstgericht festgestellte Sachverhalt möglich wäre, reicht nicht aus; maßgeblich ist, ob für die rechtsrichtige Einschätzung im Rahmen der freien Beweiswürdigung ausreichende Gründe bestanden haben ( Klauser/Kodek 18 § 467 ZPO E 39/1). Das Berufungsgericht hat anhand des vorliegenden Beweismaterials lediglich die Nachvollziehbarkeit und Vertretbarkeit von erstgerichtlichen Feststellungen zu überprüfen, wobei die Überprüfung nach Plausibilitätsgrundsätzen zu erfolgen hat, nicht jedoch eine eigene Beweiswürdigung vorzunehmen bzw ein eigenes Beweisverfahren durchzuführen ist, weil Letzteres zwangsläufig zu einer Beweiswiederholung in jedem Verfahren führen müsste, in dem Feststellungen bekämpft werden. Eine Beweiswiederholung wäre nur durchzuführen, wenn das Berufungsgericht bei seiner Plausibilitätsprüfung Bedenken gegen die vom Erstgericht getroffenen Feststellungen bzw die vorgenommene Beweiswürdigung haben sollte (vgl OLG Linz 2 R 179/03m, 1 R 161/06m, 1 R 50/10v, 1 R 145/11s, 6 R 40/14s ua).
Die Kläger bekämpfen die kursiv hervorgehobene Feststellung auf US 4 und begehren folgende Ersatzfeststellung: „Die Zweitklägerin stellte bei der Besichtigung des Wohnhauses L* die Frage, ob es beim Wohnhaus Probleme mit Feuchtigkeit oder Wassereintritten bzw Wasserschäden gibt. L* verneinte diese Frage und teilte der Zweitklägerin mit, dass es weder Probleme mit Wasser noch mit Feuchtigkeit gibt. Die Zweitklägerin stellte diese Frage, weil sie in ihrer Jugend Probleme mit einem feuchten Haus gehabt hat und dies für sie ein Ausschlusskriterium gewesen wäre. Diesen Umstand teilte die Zweitklägerin L* auch im Zuge ihrer Fragestellung so mit.“ Begründend führen sie aus, es sei den nachvollziehbaren Angaben der Zweitklägerin zu folgen. Die minimalen Unterschiede in der Formulierung ihrer Frage seien nicht geeignet, die Glaubhaftigkeit ihrer Kernaussage zu erschüttern. Hingegen bedeute die fehlende Erinnerung von L* nicht, dass das Ereignis nicht stattgefunden habe. Die Zweitklägerin habe L* die Frage gestellt, als sich sowohl der Erstkläger als auch I* J* in einem anderen Bereich des Gebäudes befunden hätten, weshalb diese von der Konversation – bei lebensnaher Betrachtung – nichts mitbekommen haben könnten. Dass die Zweitklägerin dem Erstkläger erstmals nach Entdeckung der schwarzen Wände von ihrem Gespräch mit der Maklerin erzählt habe, sei nachvollziehbar. Die begehrte Ersatzfeststellung sei entscheidungswesentlich, weil aufgrund dieser eine Haftung der Beklagten zu bejahen sei.
Das Erstgericht begründete auf den US 5 und 6 umfassend, auf welcher Grundlage es die bekämpfte Feststellung traf. Mit ihren Ausführungen in der Berufung können die Kläger nicht darlegen, weshalb der Zweitklägerin Glauben zu schenken gewesen wäre. Das Erstgericht setzte sich mit den einzelnen Aussagen detailliert auseinander und führte insbesondere aus, die Zweitklägerin habe ihre Aussage über Befragen des Klagevertreters angepasst. Diese stehe auch mit ihrem eigenen Vorbringen im Widerspruch. Es sei nicht nachvollziehbar, wieso die Zweitklägerin dem Erstkläger nicht schon direkt nach der Besichtigung, sondern erst nach dem Entdecken der schwarzen Wände von dem Gespräch mit der Mitarbeiterin der Beklagten erzählt habe, wenn der Zweitklägerin das Thema „Feuchtigkeitsprobleme“ – wie von ihr selbst angegeben – so wichtig gewesen wäre. Wieso die Kläger die Frage nicht auch an die Voreigentümerin des Hauses gestellt haben, sei ebenso nicht verständlich. Die Behauptungen in der Berufung, wonach die fehlende Erinnerung einer Zeugin nicht bedeute, dass ein Ereignis nicht stattgefunden habe, gehen schon deshalb ins Leere, weil sie von der Aussage von L* abweichen. Sie konnte sich zwar nicht mehr erinnern, ob die konkrete Frage gestellt wurde, eine Verneinung derselben konnte sie aber ausschließen, weil sie eine derartige Frage immer mit einem Hinweis auf die Möglichkeit einer genaueren Überprüfung durch einen Professionisten beantworte. Sie verwies darauf, kein Installateur zu sein.
Die Beweiswürdigung des Erstgerichtes hält einer Plausibilitätsprüfung jedenfalls stand. Die Kläger vermögen mit ihren (obigen) Ausführungen nicht darzulegen, dass die getroffenen Feststellungen zwingend unrichtig seien oder wenigstens bedeutend überzeugendere Ergebnisse für andere Feststellungen vorliegen würden (vgl Klauser/Kodek 18 § 467 ZPO E 40/1, E 40/3 und E 40/5). Zudem übersehen sie mit ihrer Berufungsargumentation, dass es zum Wesen der freien Beweiswürdigung gehört, sich für eine von mehreren Darstellungen zu entscheiden. Eine unschlüssige oder unrichtige Würdigung der Beweisergebnisse liegt nicht vor, wenn das Erstgericht seiner Begründungspflicht nach § 272 Abs 3 ZPO nachkommt und dabei plausible Gründe darlegt, aus denen es die festgestellten Tatsachen als erwiesen und andere behauptete Tatsachen als nicht erwiesen angenommen hat (RS0043175; Rechberger in Fasching/Konecny 3 III/1 § 272 ZPO Rz 7 mwN). Das Erstgericht, das sich einen unmittelbaren Eindruck von den vernommenen Personen verschaffen konnte, begründete schlüssig und nachvollziehbar, weshalb es den Ausführungen der Zweitklägerin nicht folgte, die Aussage von L* und auch die eindeutigen Angaben von I* J* jedoch als lebensnah erachtete; dies begegnet keinen Bedenken des Senats. Zusammenfassend gelingt es den Klägern nicht, Zweifel an der Beweiswürdigung des Erstgerichtes aufzuzeigen. Der Tatsachenrüge kommt daher keine Berechtigung zu.
II. Zur Rechtsrüge:
Sekundäre Feststellungsmängel liegen nur dann vor, wenn entscheidungserhebliche Tatsachen nicht festgestellt wurden (RS0053317 [T5]). Werden aber zu einem bestimmten Thema (positive oder negative) Feststellungen getroffen, so ist es ein Akt der Beweiswürdigung, wenn die vom Rechtsmittelwerber gewünschten (abweichenden) Feststellungen nicht getroffen werden (RS0053317 [T3]).
Wenn die Kläger in ihrer Berufung nun monieren, bei richtiger rechtlicher Beurteilung wäre das Erstgericht zum Schluss gekommen, die Beklagte sei ihren Hinweis- und Aufklärungspflichten als beauftragte Immobilienmaklerin nicht hinreichend nachgekommen, weshalb Feststellungen zum Geruch im Gebäude und zu den vorherrschenden Feuchtigkeits- und Wasserproblemen zu treffen gewesen wären, so entfernen sie sich von den getroffenen Feststellungen. Das Erstgericht stellte nämlich fest, dass Feuchtigkeitsprobleme am Haus im Zeitpunkt der Besichtigung nicht erkennbar waren. Es traf somit zum von den Klägern angesprochenen Thema ausreichende (von den Vorstellungen der Kläger jedoch abweichende) Feststellungen, sodass ein sekundärer Feststellungsmangel nicht vorliegt.
Auch wenn die rechtlichen Ausführungen in der Berufung zu den Informations- und Aufklärungspflichten eines Immobilienmaklers im Allgemeinen richtig sein mögen, so weichen sie dennoch vom festgestellten Sachverhalt ab. Eine dem Erstgericht unterlaufene unrichtige rechtliche Beurteilung ausgehend vom Sachverhalt (vgl RS0041585, RS0043312, RS0043603 ua) zeigen die Kläger in der Rechtsrüge nicht auf. Ungeachtet dessen bleibt festzuhalten, dass der erkennende Senat der zutreffenden Rechtsansicht des Erstgerichtes, wonach aufgrund des festgestellten Sachverhalts kein Fehlverhalten der Beklagten bzw ihrer Mitarbeiterin zu erkennen war, folgt (vgl RS0112587 [insb auch T4]; vgl OLG Wien 5 R 84/16h).
Im Ergebnis war der Berufung kein Erfolg zuzuerkennen.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 50, 41 ZPO.
IV. Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, weil keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO zu lösen war.
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