Das Oberlandesgericht Graz hat als Berufungsgericht durch den Richter Mag. Tanczos (Vorsitz) und die Richterinnen Dr. in Steindl-Neumayr und Mag. a Binder in der Rechtssache der klagenden Partei A* GmbH , FN **, **, vertreten durch Dr. Franz Unterasinger, Rechtsanwalt in Graz, wider die beklagten Parteien 1. B* GmbH , FN **, **, vertreten durch Mag. Lukas Amsüss, Rechtsanwalt in Wien, und 2. C* GmbH , FN **, **, vertreten durch Mag. Gregor Kohlbacher, Rechtsanwalt in Graz, wegen Feststellung der Unwirksamkeit einer notariell beurkundeten Erklärung, in eventu Feststellung, und Unwirksamerklärung sowie Löschung einer Pfandrechtseintragung (Streitwert: EUR 404.955,90) , über die Berufung der klagenden Partei (Berufungsinteresse: EUR 404.955,90) gegen das Urteil des Landesgerichts Leoben vom 20.10.2025, ** - 39, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, der erstbeklagten Partei die mit EUR 4.966,92 (darin EUR 827,82 USt) und der zweitbeklagten Partei die mit EUR 4.966,92 (darin EUR 827,82 USt) bestimmten Kosten ihrer Berufungsbeantwortungen binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 30.000,00.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig .
Entscheidungsgründe:
Gegenstand des Verfahrens sind eine Feststellungsklage sowie eine Löschungsklage gemäß § 61 Abs 1 GBG der klagenden Wiederkäuferin, mit der sie die Löschung der Eintragung eines Pfandrechts der Zweitbeklagten ob zwei im Eigentum der erstbeklagten Wiederverkäuferin stehenden Liegenschaften mit der Behauptung eines materiell-rechtlichen Scheingeschäfts zwischen den Beklagten anstrebt.
Mit Kaufvertrag vom 10.01.2013 erwarb die Erstbeklagte von der Rechtsvorgängerin der Klägerin (der D*gesellschaft m.b.H) die Liegenschaften EZ E* und EZ F*, je KG G* (in der Folge nur mit „EZ E*“ und „EZ F*“ bezeichnet). In diesem Kaufvertrag wurde ein Wiederkaufsrecht zugunsten der Verkäuferin (Rechtsvorgängerin der Klägerin) vereinbart.
Der Endschiedsspruch vom 31.08.2022 im mit Schiedsklage vom 18.06.2019 eingeleiteten Verfahren der (hier) Klägerin gegen die (hier) Erstbeklagte (dort Beklagte) auf Zuhaltung des Wiederkaufsrechts lautet wie folgt:
1. Die beklagte Partei ist schuldig, binnen 14 Tagen Zug um Zug gegen Zahlung von EUR 704.152,00 in die Einverleibung des Eigentumsrechts an der Liegenschaft EZ E* [...] und an der Liegenschaft EZ F* [...] zugunsten der klagenden Partei einzuwilligen.
2. Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit EUR 232.245,24 (darin enthalten EUR 6.707,54 USt und EUR 192.004,20 Barauslagen) bestimmten Kosten des Schiedsverfahrens binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution zu Händen des Klagevertreters zu ersetzen.
3. Alle anderen Anträge und Begehren der Parteien werden abgewiesen.
Mit Gesellschaftsvertrag vom 24.08.2021 ist die Zweitbeklagte gegründet worden. Als Gesellschafter sind H* (Geschäftsführerin) und I* eingetragen. Gesellschafter der Erstbeklagten sind Mag. J* und I*.
Mit Notariatsakt vom 04.05.2023 unterzeichnete die Erstbeklagte zugunsten der Zweitbeklagten eine Anerkennungs und Vollstreckbarkeitserklärung über ein Schuldanerkenntnis über Forderungseinlösungen und Darlehensgewährungen im Gesamtbetrag von EUR 3,300.000,00 samt Sicherstellung der geforderten Summe auf den simultan haftenden Liegenschaften EZ E* und EZ F*. Dieses Pfandrecht wurde im Grundbuch jeweils im C Blatt der Liegenschaften eingetragen.
Am 06.07.2023 erlegte die Klägerin bei der Verwahrstelle des Oberlandesgerichts Graz EUR 471.906,76. Dieser Betrag wurde mit Beschluss des LGZ Graz vom 11.07.2023, **, als Zahlung gemäß Schiedsspruch vom 31.08.2022 genehmigt. Infolge des Rekurses der Klägerin (damalige Antragstellerin) wurde zur unbekämpft gebliebenen Genehmigung mit Beschluss des OLG Graz zu 2 R 169/23z Folgendes ausgesprochen:
„die Ausfolgung des erlegten Betrags in Höhe von EUR 471.906,76 an die Erlagsgegnerin, die B* GmbH [...] erfolgt nur gegen Nachweis der Lastenfreiheit der Liegenschaften EZ E* und EZ F* [...] mit Ausnahme des Wiederkaufsrechtes in EZ E* [...] zu TZ K* L* und mit Ausnahme des Wiederkaufsrechtes zu TZ K* L* sowie mit Ausnahme der Dienstbarkeiten zu TZ M* und TZ N* O* in EZ F* [...]“.
Ein von der Erstbeklagten dagegen eingebrachter außerordentlicher Revisionsrekurs wurde mit Beschluss des Obersten Gerichtshofs vom 27.02.2025, 8 Ob 20/25m, zurückgewiesen.
Mit Beschluss des Bezirksgerichts Liezen vom 15.04.2024, **, wurde der Zweitbeklagten (als Betreibende) auf Grund des Notariatsakts vom 04.05.2023 wider die Erstbeklagte (als Verpflichtete) zur Hereinbringung der vollstreckbaren Kapitalforderung von EUR 3,300.000,00 samt Zinsen die Exekution durch Zwangsversteigerung der Liegenschaften EZ E* und EZ F* bewilligt. In weiterer Folge wurde im selben Verfahren mit Beschluss vom 29.07.2024 Folgendes ausgesprochen:
„Aufgrund des Umstandes, dass die Wiederkaufsberechtigte A* GmbH [...] fristgerecht von ihren grundbücherlich sichergestellten Wiederkaufsrechten Gebrauch macht, werden die Wiederkaufsrechte der A* GmbH betreffend der Liegenschaften KG G*, EZ E* CLNr. 4a und KG G*, EZ F*, CLNr. 3A, bewilligt.“
Im Verfahren ** des Bezirksgerichts Liezen wurde mit Beschluss vom 09.09.2024 der Klägerin (als Betreibende) auf Grund des Endschiedsspruchs vom 31.08.2022, der Rechtskraft und Vollstreckbarkeitbestätigung vom 18.10.2022, der Intimationsurkunde vom 12.01.2023, der Erlagsbewilligung des Landesgerichtes für ZRS Graz vom 11.07.2023, **, der Unbedenklichkeitsbescheinigung vom 25.03.2024 sowie der Erklärungen gem. § 17 des Stmk GVG vom 24. bzw 25.04.2023 die Exekution unter anderem durch „die Einverleibung des Eigentumsrechtes für die A* GmbH [...] im Eigentumsblatt der Liegenschaften EZ E* [...] und EZ F* [...]“ bewilligt. Die Klägerin wurde – vor Einbringung der gegenständlichen Klage – bei beiden Liegenschaften als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
Die Erstbeklagte brachte (als Verpflichtete) gegen diesen Bewilligungsbeschluss vom 09.09.2024 einen Rekurs ein, dem mit Beschluss des LG Leoben vom 09.05.2025, 32 R 54/24x, teilweise Folge gegeben und die Entscheidung im Sinne einer Antragsabweisung abgeändert wurde. Es wurde demnach der Antrag der Klägerin (als Betreibende) vom 25.03.2024 auf Bewilligung der Exekution durch Einverleibung ihres Eigentumsrechtes im Eigentumsblatt der Liegenschaften EZ I* und EZ J* abgewiesen.
Gegen diesen Beschluss brachte die Klägerin (als Betreibende) einen außerordentlichen Revisionsrekurs ein. Er wurde mit Beschluss des Obersten Gerichtshofs vom 27.02.2025, 3 Ob 101/25m, zurückgewiesen.
In weiterer Folge wurde die Erstbeklagte wieder als grundbücherliche Eigentümerin der Liegenschaften EZ I* und EZ J* eingetragen. Sie war auch bei Schluss der mündlichen Verhandlung am 20.10.2025 Eigentümerin dieser Liegenschaften.
Die Klägerin begehrt die Feststellung der Unwirksamkeit der mit vollstreckbarem Notariatsakt des Notars Mag. P* GZ ** (2023) vom 04.05.2023 beurkundeten Anerkennungs und Vollstreckbarkeitserklärung der Erstbeklagten vom 04.05.2023 gegenüber der Zweitbeklagten über EUR 3,300.000,00 samt 10 % Zinsen seit 09.10.2022. Hilfsweise begehrt sie die Feststellung, dass der vorgenannte Notariatsakt „keine materiell-rechtlich taugliche Grundlage“ für die Eintragung des ob den Liegenschaften EZ E* und EZ F*, je KG G*, zu Gunsten der Zweitbeklagten eingetragenen Pfandrechts von EUR 3,3 Millionen sei. Darüber hinaus begehrt sie die Unwirksamerklärung und Löschung der Eintragung des ob den Liegenschaften EZ E* und EZ F* zu Gunsten der Zweitbeklagten eingetragenen Pfandrechts von EUR 3,3 Millionen „und der bezughabenden Anmerkungen“.
Dazu bringt sie im Wesentlichen vor, die Erstbeklagte habe nach der den Beklagten bekannten Ausübung ihres Wiederkaufsrechts am 01.02.2016 und dem ihnen bekannten Endschiedsspruch vom 31.08.2022 mit Anerkennungs und Vollstreckbarkeitserklärung vom 04.05.2023 in Form eines vollstreckbaren Notariatsakts ein Schuldanerkenntnis zugunsten der Zweitbeklagten für angebliche Forderungseinlösungen von EUR 1,050.442,35 und EUR 50.000,00 und eine angebliche Darlehenszuzählung von EUR 2,199.557,65, also über insgesamt EUR 3,300.000,00 samt Anhang, abgegeben und die Liegenschaften EZ E* und EZ F* zum Pfand bestellt, obwohl sie zur geldlastenfreien Übertragung der Liegenschaften an sie verpflichtet war. Die Ausübung ihres Wiederkaufsrechts werde dadurch vereitelt, weil es wirtschaftlich wertlos sei. Die Zweitbeklagte habe im Wissen, dass die Liegenschaften nicht mehr zum frei verfügbaren Vermögen der Erstbeklagten gehörten, gesetzwidrig (§ 879 ABGB iVm § 156 StGB) die Eintragung des Pfandrechts ob den Liegenschaften erwirkt. Das Wissen um diese Tatsachen ergebe sich schon aus personellen Verflechtungen bei den Beklagten. Die Geschäftsführer und Gesellschafter der Beklagten seien Teil einer „familia suspecta“, die Rechtsgeschäfte in der Absicht vorgenommen habe, sie zu schädigen und ihr nahestehende Personen zu bereichern. Nur zu diesem Zweck sei die Zweitbeklagte am 24.08.2021 während des Schiedsverfahrens gegründet worden.
Die Forderung der Zweitbeklagten gegen die Erstbeklagte sei eine „Erfindung“, um die Liegenschaften zu Lasten der wiederkaufsberechtigten Klägerin mit einer Hypothek belasten zu können. Die Anerkennungs- und Vollstreckbarkeitserklärung der Erstbeklagten vom 04.05.2023 sei eine Scheinurkunde, um Exekution auf die Liegenschaften durch Zwangsversteigerung führen zu können, bevor ihr Eigentumsrecht als Wiederkäuferin einverleibt wird. Die Geschäftsführer der Beklagten hätten dabei bewusst in betrügerischer Absicht zu ihrem Nachteil zusammengewirkt, weil ihr der Verlust der Liegenschaft drohe. Aus diesem Grund seien Strafverfahren gegen die Zweitbeklagte und die Geschäftsführerinnen der Beklagten wegen Betrugs und betrügerischer Krida anhängig. Die notarielle Anerkennungs und Vollstreckbarkeitserklärung der Erstbeklagten vom 04.05.2023 und die zum Schein errichtete Urkunde seien deshalb wegen „Arglist, Betrug und Irreführung“ nichtig und damit unwirksam. Die Feststellung der Unwirksamkeit der mit vollstreckbarem Notariatsakt beurkundeten rechtsgeschäftlichen Erklärung sei erforderlich, weil sie die Einstellung der beim Bezirksgericht Liezen geführten Exekution beantragen wolle.
Sie habe zumindest einen Anspruch auf Eigentumsübertragung. Sie habe das Wiederkaufsrecht im Zwangsversteigerungs-verfahren rechtzeitig geltend gemacht und sei dort Partei. Sie sei deshalb dazu legitimiert, die begehrte Feststellung und die Löschung des Pfandrechts zu verlangen. Sie stütze ihren Löschungsanspruch auf das Fehlen einer materiell-rechtlich tauglichen Grundlage (eines wirksamen Schuldtitels) für die Bestellung und die Eintragung des Pfandrechts. Ein Schuldbekenntnis ohne Rechtsgrund in einer Scheinurkunde habe keine rechtliche Wirkung.
Die Erstbeklagte beantragt die Klageabweisung und wendet – soweit im Berufungsverfahren noch relevant – die mangelnde Aktivlegitimation der Klägerin ein, weil sie nicht (mehr) Eigentümerin der Liegenschaften EZ F* und EZ E* sei. Ferner fehle der Klägerin das Feststellungsinteresse. Ein rechtliches Interesse lasse sich aus der Klagserzählung nicht ableiten. Sie habe auch kein Rechtsschutzbedürfnis, weil sie mit dem zweiten Klagebegehren ohnehin einen Leistungsanspruch erhoben habe.
Die Zweitbeklagte beantragt die Klageabweisung und wendet – soweit im Berufungsverfahren noch von Interesse – ebenso die mangelnde Aktivlegitimation der Klägerin nach dem im Exekutionsverfahren ergangenen Beschluss des Erstgerichts vom 09.05.2025, 32 R 54/24x, sowie ihr fehlendes rechtliches Interesse an der Feststellung der Unwirksamkeit eines sie nicht betreffenden Notariatsakts ein. Die Klägerin könne mit ihren Begehren keinen „für beide Teile nachteiligen Schwebezustand“ beenden.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht die Klage (Haupt und Eventualbegehren) ab (Punkt II.). Es traf neben den eingangs zusammengefasst wiedergegebenen die in den Urteilsseiten 8 bis 11 enthaltenen Feststellungen, auf die das Berufungsgericht verweist.
Rechtlich folgerte es daraus, die Klage sei mangels Aktivlegitimation abzuweisen, weil die Klägerin im Entscheidungszeitpunkt nicht Eigentümerin der Liegenschaften war. Dies begründete das Erstgericht im Wesentlichen wie folgt:
Gegen dieses Urteil richtet sich die aus den Berufungsgründen der Mangelhaftigkeit des Verfahrens und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung erhobene Berufung der Klägerin mit dem auf Klagestattgebung gerichteten Abänderungsantrag. Hilfsweise stellt sie einen Aufhebungs und Zurückverweisungsantrag.
Die Beklagten beantragen in ihren Berufungsbeantwortungen , der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung , über die gemäß § 480 Abs 1 ZPO in nichtöffentlicher Sitzung entschieden werden konnte, ist nicht berechtigt .
I. Zur Mangelrüge
1. Die Klägerin rügt die unterlassene Einvernahme der Parteien, aus der sich ergeben hätte, dass die Eintragung des Pfandrechts in der Absicht der Schädigung der Klägerin erfolgt sei. Da sie keine Abänderung der vom Erstgericht getroffenen Feststellungen (vgl RS0043039 [T5]), sondern ergänzende Feststellungen begehrt, beruft sie sich auf einen sekundären Feststellungsmangel im Sinne des § 496 Abs 1 Z 3 ZPO (RS0053317). Dieser ist der Rechtsrüge zuzuordnen und daher tieferstehend mit ihr zu behandeln.
2. Das Berufungsgericht übernimmt – mangels Vorliegens des behaupteten Verfahrensmangels im Sinne des § 496 Abs 1 Z 2 ZPO – den vom Erstgericht festgestellten Sachverhalt und legt diesen seiner Entscheidung zugrunde (§ 498 Abs 1 ZPO).
II. Zur Rechtsrüge
A) Zur Kritik in der Berufung
1. Zutreffend zeigt die Klägerin auf, dass nicht das gesamte Klagebegehren auf die Unwirksamerklärung und Löschung des Pfandrechts ob den Liegenschaften abzielt. Das erste Klagebegehren ist in seinem Haupt wie auch im Eventualbegehren eine Feststellungsklage (vgl RS0025029), mit der die am Rechtsverhältnis zwischen den Beklagten nicht beteiligte Klägerin die Feststellung der „Unwirksamkeit der in einem Notariatsakt beurkundeten Anerkennungs und Vollstreckbarkeitserklärung vom 04.05.2023“ wegen Nichtigkeit nach § 879 Abs 1 ABGB erreichen will. Das von der Klägerin erhobene zweite Hauptbegehren (auf Unwirksamerklärung und Löschung der Eintragung des Pfandrechts der Zweitbeklagten) ist eine Löschungsklage nach § 61 Abs 1 GBG.
2. Die Klägerin vertritt den Standpunkt, sie sei – entgegen der Beurteilung des Erstgerichts – für das erste Klagebegehren (Feststellungsbegehren) aktiv klagslegitimiert, weil es dafür der Stellung als Eigentümerin der Liegenschaften nicht bedürfe und sie ein Interesse an der begehrten Feststellung habe.
3. Sie sei nach ihrer Ansicht aufgrund des „Endschiedsspruchs vom 31.08.2022 und der Geltendmachung des Wiederkaufsrechts im Zwangsversteigerungsverfahrens“ auch für das zweite Klagebegehren (Löschungsbegehren) aktiv klagslegitimiert, weil sie Eigentümerin sei, zumindest einen Anspruch auf Eigentumsübertragung habe.
B) Zum ersten Feststellungs(haupt)begehren:
1. Voraussetzung der Feststellungsklage nach § 228 ZPO ist ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses oder Rechts.
2. Die Klägerin begehrt die Feststellung der Unwirksamkeit einer „Anerkennungs und Vollstreckbarkeitserklärung“ der Erstbeklagten vom 04.05.2023, mit der sie Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Zweitbeklagten anerkannt und zu deren Sicherstellung sie die Liegenschaften EZ E* und EZ F* als Pfand bestellt hat.
2.1. Die Feststellung der Unwirksamkeit einer (hier: in einem Notariatsakt beurkundeten) Erklärung schlechthin kann nicht im Sinne des § 228 ZPO festgestellt werden. Es kann immer nur ausgesprochen werden, in welcher rechtlichen Beziehung die Erklärung als unwirksam anzusehen ist (RS0038961; RS0039087). Auch die Feststellung der Unwirksamkeit einer Rechtshandlung kommt nicht in Frage (8 ObA 5/08f = RS0039087 [T7]). Im Unterschied zu Rechtsverhältnissen sind Rechtshandlungen Erklärungen und Äußerungen, mit denen einem anderen etwas kundgemacht werden soll, woran sich Rechtsfolgen knüpfen (6 Ob 189/24y mwN; Frauenberger Pfeiler in Fasching/Konecny, ZPO³ § 228 ZPO Rz 40). Eine Rechtshandlung (Erklärung) kann somit nicht Gegenstand eines Feststellungsbegehrens gemäß § 228 ZPO sein, weil es sich dabei nicht um ein Recht oder Rechtsverhältnis, sondern nur um eine Vorfrage für dessen Bestand handelt (6 Ob 189/24y mwN; RS0038804).
2.2. Das Klagebegehren ist so zu verstehen, wie es im Zusammenhalt mit der Klagserzählung vom Kläger gemeint ist (RS0037440). Das Gericht darf dem Urteilsspruch eine klare und deutliche, auch vom Begehren abweichende, Fassung geben, sofern die Neufassung in den Behauptungen des Klägers ihre eindeutige Grundlage findet und sich im Wesentlichen mit seinem Begehren deckt (RS0037440 [T13]). Aus dem Vorbringen der Klägerin (von den Beklagten vorgetäuschtes Darlehens und Pfandbestellungsverhältnis) und dem von ihr verfolgten Zweck (Einstellung des wegen der behaupteten vollstreckbaren Darlehensforderungen eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahrens und Löschung des Pfandrechts ob den Liegenschaften) ergibt sich eindeutig, dass sie sich auf die Unwirksamkeit des im vollstreckbaren Notariatsakt (Exekutionstitel) beurkundeten Darlehens und Pfandbestellungsvertragsverhältnisses zwischen den Beklagten wegen Nichtigkeit beruft. Ihr Feststellungsbegehren ist daher dahin zu verstehen, dass sie die Feststellung der Unwirksamkeit dieser materiell-rechtlichen Rechtsverhältnisse zwischen den Beklagten anstrebt.
3. Die Klägerin ist nicht Vertragspartei des oben genannten Darlehens und Pfandrechtsverhältnisses der Beklagten. Sie ist demnach in Ansehung der als unwirksam bekämpften Rechtsverhältnisse Dritte. Das Recht oder Rechtsverhältnis, das Gegenstand der Feststellungsklage nach § 228 ZPO ist, muss nicht notwendig ein solches zwischen den Parteien (Kläger und Beklagter) sein, sondern es können auch Rechtsverhältnisse zwischen einer Partei und Dritten oder nur zwischen Dritten den Gegenstand einer Feststellungsklage bilden (RS0039068; Frauenberger Pfeiler in Fasching/Konecny , ZPO³ III/1 § 228 ZPO Rz 64 mwN; Planitzer in Kodek/Oberhammer , ZPO ON § 228 ZPO Rz 7 mwN [Stand 9.10.2023, rdb.at]). Es ist demnach grundsätzlich auch die von der Klägerin begehrte Feststellung der Unwirksamkeit eines Rechtsverhältnisses zwischen den Beklagten möglich, wenn sie ihr Feststellungsinteresse im Sinne des § 228 ZPO dartun kann.
4. Entscheidend ist immer der Nachweis des Feststellungsklägers, dass er gerade gegenüber dem Beklagten ein eigenes rechtliches Interesse auf alsbaldige Feststellung des Drittrechtsverhältnisses oder dessen Nichtbestehens besitzt ( Frauenberger-Pfeiler aaO § 228 ZPO Rz 64 mwN; Planitzer aaO § 228 Rz 7 mwN). Das festzustellende Recht oder Rechtsverhältnis – oder hier dessen Nichtbestehen – muss die Rechtssphäre des Klägers unmittelbar berühren (RS0038819), also unmittelbar in seinen Rechtsbereich hineinreichen, diesen stören und beeinträchtigen (RS0038958). Das rechtliche Interesse fehlt, wenn die Rechtsverhältnisse des Klägers durch das Verhalten des Beklagten nicht unmittelbar berührt werden (7 Ob 91/12a mwN; 1 Ob 49/09a; RS0039071). Es kann nur dort als vorhanden angenommen werden, wo das Feststellungsurteil für den Kläger von rechtlich praktischer Bedeutung ist und dieser auf einem anderen Weg als der Feststellungsklage rechtlich außerstande wäre, einen ihm zustehenden Anspruch zum Durchbruch zu verhelfen oder einem ihm drohenden Nachteil zu begegnen (9 ObA 19/12b mwN). Zusammengefasst muss das zum Gegenstand einer Feststellungsklage gemachte Rechtsverhältnis eine unmittelbare rechtliche Wirkung auf die Rechtsstellung des Klägers ausüben und die Feststellungsklage geeignet sein, die Beeinträchtigung der Rechtssphäre durch den Gegner zu beenden und einen künftigen weiteren Rechtsstreit zu vermeiden (RS0039071; 9 ObA 16/97m).
5. Ein solches rechtliches Interesse der Klägerin im Sinne des § 228 ZPO ist hier – entgegen ihrer in der Berufung aufrecht erhaltenen Rechtsansicht – derzeit nicht erkennbar:
5.1. Das aus der Entscheidung 8 Ob 15/01s abzuleiten versuchte Argument, der Klägerin würde die „Ausübung des Wiederkaufsrechts“ durch das von ihr behauptete Vorgehen der Beklagten nicht nur erschwert, sondern sogar vereitelt werden, ist nicht stichhaltig. Sie hat das Wiederkaufsrecht bereits ausgeübt und deshalb einen – mit Endschiedsspruch vom 31.08.2022 titulierten – obligatorischen Anspruch gegen die Erstbeklagte auf Zuhaltung des Wiederkaufvertrags durch Verschaffung/Übertragung des Eigentums an den Liegenschaften EZ E* und EZ F* Zug um Zug gegen Zahlung des Wiederkaufpreises. Nur durch die Ausübung des Wiederkaufsrechts ändert sich aber noch nicht die sachenrechtliche Lage (RS0020771 [T1, T2]; 8 Ob 101/25y [Rz 72] mwN), weil es zum Eigentumserwerb gemäß § 431 ABGB der Einverleibung ihres Eigentumsrechts im Grundbuch bedarf. Die Klägerin kann aufgrund des Zug um Zug Titels nach urkundlich nachgewiesener Erbringung der Gegenleistung (§ 7 Abs 2 iVm § 367 Abs 2 EO) die Bewilligung der Exekution nach § 350 EO beim Grundbuchsgericht beantragen, um ihr Eigentumsrecht im Exekutionsverfahren bücherlich eintragen zu lassen. Sie ist bislang aber mangels Einverleibung ihres Eigentumsrechts im Grundbuch, für die ihr die Einverleibung des Wiederkaufsrechts keinen (besseren) Rang verschafft (8 Ob 52/20k mwN; 5 Ob 58/17s mwN), noch nicht wieder Eigentümerin der Liegenschaften EZ E* und EZ F* geworden. Somit belastet sie das ob den Liegenschaften eingetragene Pfandrecht der Zweitbeklagten mangels Eigentümerstellung bislang nicht. Es schränkt auch ihren obligatorischen Anspruch gegenüber der Erstbeklagten auf Eigentumsverschaffung gegen Erfüllung einer Zug um Zug Verpflichtung rechtlich nicht ein.
5.2. Selbst wenn der Feststellungsklage stattgegeben werden würde, wird die Rechtsposition der Klägerin als bloß obligatorisch berechtigte Wiederkäuferin nicht verbessert.
5.2.1. So kommt etwa weder einem im Grundbuch vorgemerkten Eigentümer (5 Ob 280/01i = RS0111341 [T2]) noch einem bloß aus einem Vertrag obligatorisch berechtigten Käufer, der noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und daher nicht dinglich berechtigt ist, Parteistellung im Zwangsversteigerung der noch nicht in seinem Eigentum stehenden Liegenschaft zu, weil die Zwangsversteigerung seine Rechtsstellung nicht zu berühren vermag (3 Ob 203/06h = RS0111341 [T3]). Die Zwangsversteigerung lässt den schuldrechtlichen Anspruch auf Eigentumsübertragung unberührt (3 Ob 203/06h).
5.2.2. Die Aufschiebung und Einstellung des Exekutionsverfahrens nach den § 39 Abs 1 Z 1, § 42 Abs 1 Z 1 EO bedarf gemäß § 39 Abs 2 EO eines Antrags und kann nicht von Amts wegen durch das Exekutionsgericht erfolgen ( Jakusch in Angst/Oberhammer , EO 3 § 39 EO Rz 74 und § 42 EO Rz 58). Die Klägerin kann mit dem begehrten Feststellungsurteil weder die Aufschiebung nach § 42 Abs 1 Z 1 EO noch die Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens nach § 39 Abs 1 Z 1 EO beantragen, weil sie dazu als bloß obligatorisch Berechtigte in Ansehung der im Eigentum der Erstbeklagten stehenden Liegenschaften – vor Einverleibung ihres Eigentumsrechts – mangels Parteistellung nicht legitimiert ist ( Jakusch aaO § 39 EO Rz 75 und § 42 Rz 59; anderes gälte bei der Aufschiebung etwa für den hier nicht vorliegenden Fall eines obligatorisch berechtigten Exszindierungsklägers, wenn er die Exszindierung von nicht im Eigentum des Verpflichteten stehenden oder formell zwar in seinem Eigentum stehenden, aber wirtschaftlich nicht zu seinem Vermögen gehörenden Sachen verfolgt: Jakusch aaO § 37 EO Rz 33 mwN und § 42 Rz 50).
5.2.3. Erst wenn das Eigentumsrecht der Klägerin infolge des von ihr ausgeübten Wiederkaufsrechts ob den Liegenschaften einverleibt wird, tritt sie durch einen Parteiwechsel an die Stelle der verpflichteten Erstbeklagten und wird Partei des Zwangsversteigerungsverfahrens. Sie ist dann auch legitimiert, die Aufschiebung und die Einstellung der Exekution (§ 138 Abs 1 EO; 3 Ob 153/09k; Angst in Angst/Oberhammer , EO 3 § 138 EO Rz 1 und § 133 EO Rz 36 mwN [Stand 1.7.2015, rdb.at]; Aicher in Rummel , ABGB 3 § 1070 Rz 15 mwN [Stand 1.1.2000, rdb.at]) oder etwa die Streitanmerkung nach § 66 GBG zu beantragen ( Kodek in Kodek , Grundbuchsrecht 2 § 66 GBG Rz 5 mwN). Für den Antrag auf Aufschiebung der Exekution nach § 42 Abs 1 Z 1 EO reicht die Vorlage nur der Klage, die sich gegen die Existenz des Exekutionstitels richtet, der der Exekution zugrunde liegt. Die Vorlage der Entscheidung über eine solche Klage ist nur für den Einstellungsantrag notwendig ( Jakusch aaO § 42 EO Rz 36, 39).
5.2.4. Wie unter Berücksichtigung dieser verfahrensrechtlichen Erwägungen die Klägerin mit dem von ihr angestrebten Feststellungsurteil als bloß obligatorisch berechtigte (Wieder-)Käuferin – vor Einverleibung ihres Eigentumsrechts ob den Liegenschaften – mit einem Einstellungsantrag im Exekutionsverfahren verhindern will, dass ihr die Liegenschaften durch die gerichtliche Zwangsversteigerung entzogen werden (können), ist nicht erkennbar.
5.3. Die Klägerin beruft sich ferner darauf, durch die Verpfändung der Liegenschaften sei ihr „Wiederkaufsrecht“ „wirtschaftlich uninteressant“. Ein bloß wirtschaftliches Interesse allein genügt nicht, um das Feststellungsinteresse im Sinne des § 228 ZPO zu begründen (RS0109286; vgl RS0038978 [T1]). Solange sie nicht Eigentümerin der mit dem gegenständlichen Pfandrecht belasteten und in Zwangsvollstreckung gezogenen Liegenschaften geworden ist, beeinträchtigt das Pfandrecht ihre Rechte nicht unmittelbar.
5.4. Auch eine nur schuldrechtliche Beziehung zwischen zwei Personen (hier das Wiederkaufvertragsverhältnis zwischen der Klägerin und der Erstbeklagten) ist gegen Eingriffe Dritter (hier der Zweitbeklagten) grundsätzlich zu schützen. Ein Dritter darf demnach das fremde Forderungsrecht des Gläubigers nicht beeinträchtigen (RS0025920). Der Dritte beeinträchtigt das Forderungsrecht nicht nur, wenn er auf den schuldnerischen Leistungswillen in Richtung Vertragsbruch einwirkt, sondern auch, wenn er in Kenntnis des fremden Forderungsrechts die schlichte Leistungsbewirkung vereitelt . Das Recht auf Leistungsbewirkung entfaltet absolute Wirkung (RS0025920 [T5, T8]). Der Hinweis der Klägerin auf mögliche Schadenersatzansprüche auch gegen Dritte geht in diesem Verfahren aber ins Leere:
5.4.1. Eine Schädigung der Klägerin kann darin bestehen, dass die Erstbeklagte die dem Pfandrecht zugrunde liegende Forderung rechtsgrundlos anerkannt, als im Grundbuch ausgewiesene Eigentümerin der Liegenschaften diese an die Zweitbeklagte verpfändet und ihr dadurch wissentlich die Erwirkung der Zwangsversteigerung der Liegenschaften ermöglicht hat. Wird einem Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren (vgl RS0013468 [doloses, sittenwidriges Zusammenwirken zwischen dem Verpflichteten und dem Ersteher zur Vereitelung obligatorischer Rechte]; 3 Ob 89/20i mwN; RS0002863; RS0003354) der Zuschlag erteilt, macht dies die Erfüllung des titulierten Anspruchs auf Eigentumsverschaffung der Klägerin unmöglich. Insoweit wird ihre Rechtssphäre beeinträchtigt, wenn das behauptete Vorgehen der Beklagten Erfolg hat. Die Klägerin hätte in diesem Fall nicht nur gegen die Erstbeklagte, sondern auch gegen die Zweitbeklagte einen Schadenersatzanspruch nach § 1295 Abs 2 ABGB, wenn ihr durch das von der Zweitbeklagten beantragte Zwangsversteigerungsverfahren die Liegenschaften endgültig entzogen werden würden.
5.4.2. Die Klägerin erhebt aber kein schadenersatzrechtliches Restitutionsbegehren, mit der sie etwa die (Feststellung der) Haftung der Beklagten für einen in ihrem Vermögen eingetretenen (oder zukünftig eintretenden) Vermögensschaden oder die Herausgabe der Liegenschaften (wie beim Doppelverkauf: RS0083005) oder die Verpflichtung der Beklagten zur Einwilligung in die Einverleibung der Löschung des Pfandrechts ob den Liegenschaften (vgl 2 Ob 59/19v; 3 Ob 193/17d [die Frage, ob die Kläger mangels dinglichen Rechts die Löschung des Vorkaufsrechts begehren könnten, wurde offen gelassen]; insb 2 Ob 137/16k [2 Ob 179/16m]) zum Zwecke der Naturalrestitution verfolgt.
6. Als Ergebnis ist festzuhalten, dass die Klägerin derzeit kein rechtliches Interesse an der begehrten Feststellung hat. Auf die von der Klägerin vermissten Feststellungen kommt es daher nicht mehr an. Das Erstgericht hat die Feststellungsklage im Ergebnis zu Recht abgewiesen.
C) Zum Feststellungs(eventual)begehren:
1. Bei der begehrten Feststellung, dass der Notariatsakt vom 04.05.2023 „keine materiell-rechtlich taugliche Grundlage“ für die Eintragung (Einverleibung) des Pfandrechts (vgl §§ 26 Abs 1, 31 GBG) ist, handelt es sich um eine nicht durch Urteilsspruch feststellbare rechtliche Eigenschaft bzw rechtliche Qualifikation (Tauglichkeit) einer Erklärung (RS0039087 [T8]; RS0038947 [T1]; vgl RS0038902 [T5, T6]; Frauenberger Pfeiler aaO § 228 ZPO Rz 67 mwN) oder einer notariell errichteten Urkunde.
2. Abgesehen davon mangelt es der Klägerin aus den in Punkt II./B genannten Gründen am Feststellungsinteresse im Sinne des § 228 ZPO.
3. Das Erstgericht hat das Feststellungseventualbegehren im Ergebnis ebenso zu Recht abgewiesen.
D) Zum zweiten Hauptbegehren (Löschungsklage):
1. Die Klägerin erhebt mit ihrem zweiten Hauptbegehren eine Löschungsklage gemäß § 61 Abs 1 GBG, mit der sie die Löschung der Eintragung des Pfandrechts der Zweitbeklagten ob den Liegenschaften erreichen will. Mit der Löschungsklage soll dem in seinen bücherlichen Rechten Verletzten – neben dem Rekurs gegen den Eintragungsbeschluss – ein weiterer Rechtsbehelf für den Fall zur Verfügung gestellt werden, dass die Grundbuchseintragung zwar aufgrund eines mängelfreien Verfahrens zustande gekommen ist, dennoch aber materiell unrichtig ist, weil sie auf einem materiellen Rechtsakt beruht, der selbst fehlerhaft ist ( Rassi , Grundbuchsrecht 4 Rz 5.138 [Stand 1.7.2025, rdb.at]).
2. Voraussetzung für eine Löschungsklage nach §§ 61 ff GBG ist die Verletzung eines im Grundbuch eingetragenen dinglichen Rechts des Klägers (RS0126087). Kläger bei der Löschungsklage ist derjenige, der im Grundbuch bereits eingetragen war und durch eine nachfolgende rechtswidrige Eintragung aus dem Grundbuch verdrängt oder belastet wurde (RS0060512; Kodek in Kodek , Grundbuchsrecht 2 § 61 GBG Rz 11 mwN [Stand 1.9.2016, rdb.at]). Die Aktivlegitimation zur Löschungsklage setzt voraus, dass der Kläger bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz (noch) in seinen Rechten verletzt ist (8 Ob 48/15i; Kodek aaO Rz 11/1 mwN).
3. In welchem bücherlichen Recht die Klägerin durch die Eintragung des Pfandrechts der Zweitbeklagten im maßgeblichen Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung erster Instanz verletzt worden sein will, legt sie nicht dar.
3.1. Materiell unrichtige Einverleibungen, etwa eines Pfandrechts, berechtigen den eingetragenen Eigentümer zur Löschungsklage (9 Ob 65/16y = RS0126087 [T1]; RS0124445 [T1]). In einem Eigentumsrecht an den Liegenschaften konnte die Klägerin aber – im maßgeblichen Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung erster Instanz – durch die bücherliche Belastung der Liegenschaften mit einem Pfandrecht nicht (mehr) verletzt sein. Sie war mangels Einverleibung ihres Eigentumsrechts im Grundbuch (§ 431 ABGB; Intabulationsprinzip) bei Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz nicht mehr Eigentümerin der Liegenschaften. Es reicht auch nicht aus, dass der Löschungskläger aufgrund eines behaupteten Eigentumserwerbstitels – hier auf einen obligatorischen Anspruch auf Eigentumseinverleibung aufgrund der Ausübung des Wiederkaufsrechts und des dazu ergangenen Endschiedsspruchs vom 31.08.2022 – erst bücherliches Eigentum erwerben will (7 Ob 12/11g; RS0060629 [T1]; RS0060568; Kodek aaO § 61 GBG Rz 11/5). Das Argument, sie habe einen Anspruch auf Eigentumsübertragung, kann dem Standpunkt der Klägerin somit nicht zum Durchbruch verhelfen.
3.2. Selbst wenn ihr Wiederkaufsrecht im Zeitpunkt der Eintragung des Pfandrechts der Zweitbeklagten bücherlich einverleibt gewesen sein sollte, wurde ihr bücherliches Wiederkaufsrecht durch die nachfolgende Eintragung des Pfandrechts weder aus dem Grundbuch verdrängt noch eingeschränkt. Gegenteiliges behauptet die Klägerin in der Berufung nicht. Dass die Eintragung des Pfandrechts von den Beklagten allenfalls zur Schädigung der Klägerin verwendet wird (im Wege der beantragten Zwangsversteigerung der Liegenschaften, um das Wiederkaufsrecht zu torpedieren), begründet ohne die unmittelbare Verletzung eigener bücherlicher Rechte durch die Pfandrechtseintragung selbst keinen Löschungsanspruch nach § 61 Abs 1 GBG.
4. Das Erstgericht hat demnach die Aktivlegitimation der Klägerin für die Löschungsklage zu Recht verneint. Auf die von der Klägerin vermissten Feststellungen kommt es daher auch insoweit nicht mehr an.
E) Zusammenfassung, Kosten, Bewertungs- und Zulassungsausspruch
1. Der Berufung war aus den genannten Gründen der Erfolg zu versagen.
2. Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf § 50 Abs 1 iVm § 41 Abs 1 ZPO. Die im Berufungsverfahren unterlegene Klägerin hat den Beklagten die – mit Ausnahme eines geringfügigen Rechenfehlers der Erstbeklagten bei der Berechnung der Umsatzsteuer – nach dem RATG richtig verzeichneten Kosten ihrer Berufungsbeantwortungen zu ersetzen.
3. Der nicht in einem Geldbetrag bestehende Entscheidungsgegenstand im Berufungsverfahren macht gemäß § 500 Abs 2 Z 1 ZPO seine Bewertung erforderlich. Das Feststellungs und das Löschungsbegehren stehen in einem tatsächlichen Zusammenhang (§ 55 Abs 1 Z 1 JN iVm § 500 Abs 3 ZPO), weil sie aus demselben Klagegrund (Scheingeschäft der Beklagten zu Lasten der Klägerin als Wiederkäuferin) abgeleitet werden. Das Feststellungsbegehren wurde von der Klägerin in der Klage nicht gesondert, sondern zusammen mit der Löschungsklage im Sinne des § 60 Abs 2 JN (vgl RS0053191; RS0046509) mit dem – als Steuerschätzwert (vgl §§ 4 ff GrEStG) nur mehr ausnahmsweise anwendbaren – dreifachen Einheitswert der Liegenschaften von insgesamt EUR 404.955,90 bewertet. Der Klägerin kommt es auf die Löschung eines im Grundbuch einverleibten Pfandrechts in der Höhe von EUR 3,3 Millionen an, für das die von ihr um EUR 704.152,00 (wieder )gekauften Liegenschaften simultan haften. Auch der geringere Wert der simultan haftenden Liegenschaften (Pfandgegenstände) übersteigt nach den Klagsangaben zusammen jedenfalls EUR 30.000,00, wobei der von der Klägerin herangezogene dreifache Einheitswert der Liegenschaften regelmäßig unter dem Steuerschätzwert (vgl § 60 Abs 2 JN) liegt (vgl 5 Ob 101/15m; 4 Ob 79/21b). Es war daher gemäß § 57 iVm § 60 Abs 2 JN (RS0106972; RS0046507; 4 Ob 79/21b) auszusprechen, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes EUR 30.000,00 übersteigt.
4. Die ordentliche Revision nach § 502 Abs 1 ZPO war nicht zuzulassen, weil sich keine erhebliche Rechtsfrage im Sinne der zitierten Bestimmung stellte.
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