Das Oberlandesgericht Graz hat als Berufungsgericht durch die Richterinnen Mag. a Gassner (Vorsitz) und Mag. a Schiller sowie den Richter Mag. Scheuerer in der Rechtssache der klagenden Partei Mag. A* B* , geboren am **, Rechtsanwalt, **, vertreten durch Mag. Michael Medwed, Mag. Johann Sparowitz, Rechtsanwälte in Graz, gegen die beklagte Partei C* GmbH , FN **, **, vertreten durch die ScherbaumSeebacher Rechtsanwälte GmbH in Graz, und die Nebenintervenientin auf Beklagtenseite D* Aktiengesellschaft , FN **, **, vertreten durch Dr. Alexander Scheitz, Rechtsanwalt in Wien, wegen Unwirksamkeit und Löschung einer Urkundenhinterlegung in eventu Feststellung sowie Räumung , über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Graz vom 26. Februar 2025, ** 26, nach nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird teilweise Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird teilweise bestätigt und teilweise abgeändert , sodass es insgesamt neu lautet:
„1. Die Urkundenhinterlegung in der Liegenschafts und Bauwerkskartei zur UH EZ E* der KG F*, einkommend beim Bezirksgericht Graz West, zum Bauwerk mit der Bauwerksbezeichnung „Betriebsgebäude (Lebensmittelmarkt) mit Büro , Lager und Parkflächen und befestigten Außenanlagen“ hinsichtlich der Grundstücke Nr. .95/2 und 252/4, inneliegend in der EZ G*, KG F* ist unwirksam und zu löschen.
2. Das Mehrbegehren, die beklagte Partei sei schuldig, die Grundstücke .95/2 und 252/4, inneliegend in der EZ G*, KG F* samt dem darauf befindlichen Gebäude ** zu räumen und geräumt von eigenen Fahrnissen der klagenden Partei binnen 14 Tagen zu übergeben, wird abgewiesen.
3. Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei binnen 14 Tagen EUR 778,00 an anteiligen Barauslagen zu ersetzen.“
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei binnen 14 Tagen EUR 1.258,40 an anteiligen Barauslagen des Berufungsverfahrens zu ersetzen.
Der Wert der Entscheidungsgegenstände übersteigt jeweils EUR 30.000,00.
Entscheidungsgründe:
Der Kläger ist seit 2015 Eigentümer der Liegenschaft EZ G*, KG F*, BG Graz West, mit der Liegenschaftsadresse **, bestehend aus den Grundstücken Nr. 252/4, .95/1 und .95/2. Sein Vater und Rechtsvorgänger vermietete diese mit Mietvertrag vom 26.11.1986 an die Nebenintervenientin [F1a:] zum Zweck der Errichtung eines Superädifikates samt Parkplätzen.
[F1b:] Zwischen der Nebenintervenientin und der Beklagten wurde am 17./28.2.2023 ein Kaufvertrag über das von der Nebenintervenientin auf der Liegenschaft errichtete Superädifikat abgeschlossen , mit dem die Nebenintervenientin das Gebäude an die Beklagte veräußerte.
[F1c:] Mit Beschluss des BG Graz West vom 5.5.2023 wurde die Eröffnung der neuen UH EZ E* für das Superädifikat auf den Grundstücken .95/2 und 252/4 mit der Bauwerksbezeichnung „Betriebsgebäude (Lebensmittelmarkt) mit Büro , Lager und Parkflächen und befestigten Außenanlagen“ und in dieser die Einreihung der Neueintragung sowie die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung bis 5.5.2024 hinsichtlich des der Nebenintervenientin gehörigen Superädifikatsgebäudes bewilligt.
Der Vertragstext des Mietvertrages aus 1986 stammte von der Nebenintervenientin. Diese übermittelte den Entwurf des Mietvertrages an den Vater des Klägers, der damals selbst als Rechtsanwalt tätig war und ihn nach Prüfung unterfertigte. [F2:] Der Rechtsvorgängers des Klägers besprach im Vorfeld des Vertragsabschlusses mit dem Verantwortlichen der Nebenintervenientin, dass eine Kündigungsmöglichkeit des Bestandverhältnisses nicht vor Ablauf von 30 Jahren möglich sein sollte. [F3:] Auch war den Vertragsteilen klar, dass die Nebenintervenientin ein Gebäude auf der Liegenschaft EZ G* KG F* errichten werde und es sich dabei um ein Superädifikat handeln würde.
Der Vater des Klägers beschäftigte sich mit dem Inhalt des Vertrages und den Kündigungsmöglichkeiten nicht näher, weil Mietrechtsangelegenheiten damals nicht sein Spezialgebiet waren. Für die Nebenintervenientin als Mieterin ist es üblich, Gebäude auf fremden Grundstücken zu errichten, die in weiterer Folge bis zur Beendigung des Grundnutzungsverhältnisses in ihrem Eigentum verbleiben.
[F1d:] Der Kläger wusste von seinem Vater, dass der Mietvertrag auf 30 Jahre abgeschlossen worden sei, ein Superädifikat bestehe und dieses nach 30 Jahren an seinen Rechtsvorgänger oder an ihn fallen werde .
Im Mietvertrag wird der Begriff „Superädifikat“ zur Beschreibung des Gebäudes, welches im Zuge des Mietverhältnisses errichtet werden sollte, verwendet.
Unter anderem finden sich darin folgende Klauseln zur Dauer und Aufkündigung des Bestandverhältnisses:
„VI.
(…) Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem halben Jahr zum Ende eines jeden Kalenderjahres aufgekündigt werden, von Seiten des Vermieters erstmals zum 31.12.2016.
Unabhängig von dieser Kündigungsvereinbarung ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist für aufgelöst zu erklären, wenn
a) die Mieterin trotz Mahnung und Setzung einer Nachfrist von vier Wochen mittels eingeschriebenen Briefes mit der Bezahlung des Mietzinses und/oder der Nebenkosten während zweier Zinsperioden säumig bleibt oder
b) über das Vermögen der Mieterin das Konkursverfahren eröffnet wird und der Masseverwalter nicht binnen vier Wochen nach Konkurseröffnung erklärt, dass er bereit ist, das Mietverhältnis auf Kosten der Konkursmasse zu den bisherigen Bedingungen fortzusetzen,
c) ein Antrag auf Eröffnung eines Konkursverfahrens über das Vermögen der Mieterin mangels kostendeckenden Vermögens abgewiesen wird.
Der Vermieter verzichtet ausdrücklich darauf, das Mietverhältnis aus einem anderen Grund aufzulösen oder aufzukündigen, insbesondere auch nicht auf Grund der Bestimmungen des MRG oder des § 1118 ABGB. (…)“
Für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses wurde ein wie folgt formuliertes Heimfallrecht zugunsten des Bestandgebers vereinbart:
„VII.
Das Superädifikat steht während der gesamten Dauer dieses Vertrages im alleinigen Eigentum der Mieterin. Diese ist berechtigt, es zu verpfänden, zu veräußern und durch Dritte nach ihrem Gutdünken benützen zu lassen, doch dürfen dabei die Rechte des Vermieters, insbesondere jene des Punktes VI., nicht beeinträchtigt werden.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses geht das Superädifikat, sofern dies der Vermieter fordert, unentgeltlich in das Eigentum des Vermieters über und die Mieterin ist verpflichtet, sämtliche hierfür erforderliche Erklärungen abzugeben. Eine Wiederherstellung des zu Beginn des Mietverhältnisses bestandenen Zustandes durch die Mieterin wird ausgeschlossen.
Weitere Vertragspunkte des Mietvertrages lauten:
„VIII.
Sämtliche Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag gehen auf die jeweiligen Rechtsnachfolger über, sofern der Rechtsübergang nicht auf Grund des Gesetzes erfolgt, verpflichten sich die Parteien dieses Vertrages, diese Rechte und Pflichten auf ihre Rechtsnachfolger zu überbinden.
Die Mieterin ist berechtigt, alle Rechte aus diesem Vertrag, auch wiederholt, auf ein anderes Unternehmen der Holding der Unternehmungen des Herrn H*, I* Aktiengesellschaft, zu übertragen.
IX.
Die Mieterin ist berechtigt, während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses an der mietgegenständlichen Liegenschaft sowie am und im Superädifikat bauliche Veränderungen durchzuführen sofern sie dies zur Bewahrung des Verwendungszweckes des Superädifikates für nützlich oder notwendig hält. Der Vermieter verpflichtet sich schon jetzt, alle Erklärungen abzugeben, die für die Errichtung des Superädifikates und bauliche Änderungen an diesem während des Mietverhältnisses erforderlich sind; Kosten dürfen dem Vermieter durch die Abgabe solcher Erklärungen nicht erwachsen. (…)“.
Beim Gebäude handelt es sich um einen Lebensmittelmarkt, dessen übliche Nutzungsdauer 15 bis 25 Jahre beträgt, bevor es baulich verändert oder abgerissen wird. Bei der Nebenintervenientin wurde das Gebäude in den firmeninternen Standortaufzeichnungen als „Superädifikat“ kategorisiert. Üblicherweise handhabt sie es so, dass Superädifikate nach der Vertragsbeendigung ins Eigentum des Grundstückseigentümers übertragen werden. Die Vereinbarung des Kündigungsverzichtes diente insbesondere der Verbücherung des Bestandrechtes, da im Jahr 1986 Bestandrechte nur auf bestimmte Dauer einverleibt werden konnten. Auch von den Abgabenbehörden wurde das Objekt als Superädifikat behandelt. Das Gebäude wurde in Massivbauweise errichtet.
In der Annahme der freien Verfügbarkeit nach 30 Jahren richtete der Vater des Klägers am 1.2.2016 ein Schreiben an die Nebenintervenientin mit der Frage, ob sie das Bestandverhältnis fortsetzen möchte, woraufhin diese auf die Unkündbarkeit des Vertrages hinwies. Seit 2016 ärgerte sich der Kläger über das Weiterbestehen des Mietvertrages. [F1e:] Mit Email vom 12.5.2023 erhielt er die Mitteilung der Beklagten, das Superädifikat sei an sie verkauft worden und sie sei in den Bestandvertrag eingetreten. Der Kläger ist nicht damit einverstanden, dass die Beklagte in den Mietvertrag vom 26.11./4.12.1986 eingetreten ist und das Bestandverhältnis mit ihm fortsetzen will. Dies teilte er der Beklagten mit Schreiben vom 17.5.2023 und der Nebenintervenientin mit Schreiben vom 25.5.2023 mit, nahm weitere Mietzinse nicht mehr an und löste das Konto, auf das die Bestandzinszahlungen erfolgten, auf. [F4:] Die Nebenintervenientin verfolgte mit dem Verkauf des Gebäudes und dem Eintritt der Beklagten in ihre Bestandrechte nicht die Absicht, das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und ihr selbst aufzulösen. [F5:] In weiterer Folge bezahlte die Nebenintervenientin weiterhin den geschuldeten Mitzins auf das Konto des Klägers. Eine Aufkündigung des Mietvertrages durch die Nebenintervenientin erfolgte nicht .
Im Verfahren begehrt der Kläger die Unwirksamerklärung und Löschung der Urkundenhinterlegung in der Liegenschafts und Bauwerkskartei zur UH EZ E* der KG F*, in eventu dazu die Feststellung, dass das „Betriebsgebäude (Lebensmittelmarkt) mit Büro , Lager und Parkflächen und befestigten Außenanlagen“ kein Superädifikat sondern ein unselbständiger Bestandteil der im Eigentum des Klägers stehenden Grundstücke sei, sowie jedenfalls zusätzlich die Räumung der Bestandgrundstücke und des Gebäudes durch die Beklagte. Weder sei die Superädifikatseigenschaft des Gebäudes gegeben, noch sei ohne Zustimmung des Klägers der Eintritt der Beklagten in den Mietvertrag rechtswirksam erfolgt. Auch wenn im Mietvertrag an mehreren Stellen von einem „Superädifikat“ die Rede sei, lägen die Voraussetzungen für das Vorliegen eines solchen im Sinne des § 435 ABGB nicht vor. Die Vereinbarung der Superädifikatseigenschaft eines Bauwerks durch bloße Parteienübereinkunft ohne Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen, wie insbesondere der zum Errichtungszeitpunkt fehlenden Belassungsabsicht, sei nicht möglich. Entscheidend sei nämlich nicht die innere Absicht des Erbauers, sondern vielmehr die objektiv erkennbaren Umstände, aus denen auf das Fehlen der Belassungsabsicht geschlossen werden könnte. Hier sei das Gebäude in Massivbauweise errichtet und das für den Vermieter praktisch unauflösbare Mietverhältnis zeitlich nicht beschränkt worden, weshalb vom Fehlen der Belassungsabsicht nicht auszugehen sei. Auch ein im Vertrag verankertes theoretisches Heimfallrecht ändere daran nichts. Entgegen der Ansicht der Beklagten berechtige der Vertrag den Bestandnehmer nicht zum Abbruch des Gebäudes, sondern habe dieser es vielmehr in Stand zu halten. Aus dem im Mietvertrag vereinbarten Weitergaberecht betreffend das Gebäude folge lediglich, dass dem Bestandnehmer das rechtliche Schicksal des Gebäudes nach Beendigung des Bestandverhältnisses nicht gleichgültig sei, womit die Absicht des Errichters „objektiviert [sei], dass das vom Grundeigentum losgelöste Eigentumsrecht am Gebäude auch nach der Beendigung seines Grundbenützungsverhältnisses aufrechterhalten bleibe“. Der Kläger sei somit Eigentümer sowohl des Grundstückes als auch des in Belassungsabsicht errichteten Gebäudes, weshalb die Nebenintervenientin der Beklagten daran kein Eigentum habe übertragen können. Die Urkundenhinterlegung gebe daher die materiellrechtlichen Gegebenheiten unrichtig wieder. Aus advokatorischer Vorsicht begehre der Kläger eventualiter die Feststellung, dass das Gebäude samt Parkflächen und befestigten Außenanlagen kein Superädifikat sei. Nach dem Inhalt des Mietvertrags sei die Nebenintervenientin lediglich berechtigt gewesen, ihre Rechte aus dem Bestandvertrag auf ein anderes Unternehmen der Holding der Unternehmungen des Herrn H*, I* AG (nunmehr N* AG) zu übertragen, nicht jedoch an die Beklagte. Mangels Vertragsbeziehung zwischen den Streitteilen nutze die Beklagte das Gebäude daher titellos. Entgegen der Ansicht der Beklagten seien die Punkte VII. und VIII. des Mietvertrages nicht gemeinsam zu lesen, da das Eigentum am Superädifikat (sofern ein solches sachenrechtlich entstanden wäre) und das Grundbenützungsrecht getrennt betrachtet werden müssten. Ersteres bliebe selbst bei Wegfall des Grundbenützungsrechts unberührt. Ab Kenntnisnahme von der Beendigung des Mietverhältnisses zwischen der Nebenintervenientin und dem Kläger habe er weitere Mietzinszahlungen ab Juni 2023 nicht mehr angenommen. Soweit der Vertrag undeutliche oder unklare Bestimmungen enthalte, müsse die Beklagte die für sie ungünstige Auslegung gegen sich gelten lassen, da der Vertragstext von der Nebenintervenientin stammte. Soweit die Nebenintervenientin behaupte, die Beklagte nutze die Liegenschaft allenfalls im Rahmen eines Unterbestandverhältnisses, werde eine dahingehende Vereinbarung bestritten und festgehalten, dass der Mietvertrag kein Untervermietungsrecht vorsehe. Die Nebenintervenientin habe sich aufgrund der vermeintlichen Übertragung der Mietrechte auf die Beklagte ihrer eigenen Mietrechte begeben und diese aufgegeben. Die von der Beklagten hilfsweise propagierte Anwendbarkeit des § 418 Satz 3 ABGB scheitere daran, dass nach hA das Vorliegen einer Vereinbarung über die Bauführung die Anwendung der subsidiären Vorschriften des § 418 ABGB ausschließe.
Die Beklagte bestreitet die Klagebegehren und erwiderte zusammengefasst: Aus den Punkten VII. und VIII. des Mietvertrages ergebe sich ein freies Weitergaberecht der Mieterin sowohl hinsichtlich des Gebäudes als auch hinsichtlich ihrer Rechte aus dem Bestandverhältnis, weshalb die Beklagte das Superädifikat mit Kaufvertrag vom 28.2.2023 rechtsgültig erworben habe und rechtswirksam in den Mietvertrag eingetreten sei. Weder die Massivbauweise des Gebäudes noch die unbefristete Mietdauer würden gegen das Fehlen der Belassungsabsicht sprechen, wobei für den Vermieter ohnedies – entgegen der Ansicht des Klägers nicht bloß theoretische – Kündigungsmöglichkeiten vereinbart seien. Die Verankerung des „Heimfallrechts“, die Berechtigung der Mieterin, Änderungen bis hin zum Abbruch des Gebäudes durchzuführen, und das freie Weitergaberecht führten vielmehr dazu, dass trotzdem eine mangelnde Belassungsabsicht vorliege, sodass das auf den Grundstücken Nr. 252/4 und .95/2 errichtete Gebäude als Superädifikat zu qualifizieren sei. Die Veräußerung des Superädifikats stehe mit dem Bestehen des Bestandrechts in direktem Zusammenhang, da ohne die Möglichkeit des Eintritts in das Mietverhältnis die Veräußerungsberechtigung vollkommen inhaltsleer wäre. Zudem habe die Mieterin gemäß Punkt VII. des Mietvertrags das Recht zur Veräußerung des Superädifikats mit gleichzeitiger Untervermietung der Liegenschaft. Selbst wenn die Punkte VII. und VIII. des Mietvertrags nicht im Zusammenhang zu lesen wären, schließe Punkt VIII. die Übertragung des Mietverhältnisses an andere Unternehmen als jene des H* nicht aus, enthalte diese Bestimmung doch nur die Erlaubnis, auf diese Unternehmen zu übertragen, nicht aber eine Verpflichtung. Käme das Gericht zum Schluss, dass die Beklagte nicht wirksam in den Mietvertrag eingetreten sei, so würde das Mietverhältnis weiterhin mit der Nebenintervenientin bestehen. Unklarheiten im Mietvertrag würden zu Lasten des Klägers gehen, da sein Rechtsvorgänger, ein Rechtsanwalt, den Vertrag mitausgearbeitet habe. Für den Fall, dass das Gericht das Bauwerk nicht als Superädifikat einstufe, werde aus advokatorischer Vorsicht das Vorliegen einer Bauführung auf fremdem Grund gemäß § 418 Satz 3 ABGB eingewendet, wodurch die Nebenintervenientin originär Eigentum an der Baufläche erworben hätte.
Die Nebenintervenientin schloss sich dem Vorbringen der Beklagten an und verwies darauf, dass bei Vertragsbeginn – entsprechend ihrer üblichen Gebarung – stets davon ausgegangen werde, das Gebäude bei Vertragsbeendigung an den Vermieter zu übergeben. Die hier gewählte Vorgehensweise, das Gebäude an einen Dritten zu übertragen, sei die Ausnahme. Die Voraussetzungen lägen vor, um das Gebäude rechtlich als Superädifikat zu qualifizieren. Da die Vertragsklausel zur Veräußerung des Gebäudes ohne gleichzeitige Weitergabe der Mietrechte eine völlig sinnentleerte Bestimmung darstellen würde, sei damit natürlich auch das Recht auf Weitergabe der Rechte und Pflichten aus dem Vertrag verbunden. Aus Punkt Punkt VIII. des Mietvertrages ergebe sich dies ohnehin, sodass die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf die Beklagte überbunden worden seien. Das Räumungsbegehren bestehe selbst dann nicht zu Recht, wenn es sich um keine Superädifikat handeln würde, weil der Beklagten dennoch jedenfalls die Rechte aus dem Mietvertrag abgetreten worden seien. Sollte auch dies verneint werden, wäre die Nebenintervenientin entgegen der Ansicht des Klägers nach wie vor Mieterin und die Beklagte würde ihr Nutzungsrecht an der Liegenschaft im Rahmen eines Untermietverhältnisses von der Nebenintervenientin ableiten, die ihr die Liegenschaft hilfsweise auf dieser Rechtsgrundlage zur weiteren Nutzung überlassen habe. Ein Verbot zur Untervermietung sehe weder das Gesetz noch der Vertrag vor. Eine titellose Nutzung durch die Beklagte läge somit in keinem Fall vor. Aus advokatorischer Vorsicht zahle die Nebenintervenientin nach wie vor den Mietzins an den Kläger, woraus hervorgehe, dass die Nebenintervenientin niemals den Willen gehabt habe, das Vertragsverhältnis zu beenden.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht die Klage zur Gänze ab. Es traf die eingangs zusammengefasst – soweit bekämpft in Fettschrift – wiedergegebenen Feststellungen und gelangte rechtlich aus folgenden Gründen zum Ergebnis, sowohl das Löschungs und das dazu hilfsweise erhobene Feststellungsbegehren als auch das Räumungsbegehren bestünden nicht zu Recht:
– Die fehlende Belassungsabsicht vor Baubeginn gehe „in Zusammenschau mit den konkreten vereinbarten Vertragspunkten, dem Heimfallrecht, der freien Verfügung über das Gebäude, einerseits durch die Weitergabeberechtigung und andererseits durch die Berechtigung, Änderungen durchzuführen, dem zugrundeliegenden Grundnutzungsverhältnis, der zeitlich begrenzten Nutzungsdauer des errichteten Gebäudes wie auch dem üblichen Ablauf der Anmietung von Grundstücken zur Errichtung von Superädifikaten durch die Nebenintervenientin“ hervor. Insgesamt sei daher von einem Superädifikat auszugehen.
– Beim Rechtsvorgänger des Klägers sei aufgrund seiner Tätigkeit als Rechtsanwalt bezogen auf rechtliche Begriffe und deren Bedeutung ein erhöhter Sorgfaltsmaßstab anzusetzen. Daher sei davon auszugehen, dass die Vertragsparteien bei Vertragsabschluss mit der Bezeichnung des zu errichtenden Gebäudes auch tatsächlich die Errichtung eines Superädifikates gewollt hätten.
– Die Vertragspunkte VII. und VIII. seien getrennt voneinander zu verstehen. Es lasse sich aus dem Vertragstext nicht ableiten, dass die Nebenintervenientin ein über das in Punkt VIII. 2. Absatz eingeräumte beschränkte Weitergaberecht innerhalb ihres Konzerns hinausgehendes Recht auf gewillkürte Übertragung des Mietverhältnisses auf Dritte habe. Daher habe sie ihre Rechte aus dem Mietvertrag nicht ohne Zustimmung des Klägers an die Beklagte weitergeben können.
– Aufgrund der damit „nichtigen Weitergabe“ der Rechte aus dem Mietverhältnis sei das Bestandverhältnis zwischen dem Kläger und der Nebenintervenientin bis dato aufrecht. Eine Aufkündigung desselben durch die Nebenintervenientin sei nicht erfolgt.
– Eine titellose Benützung durch die Beklagte liege daher nicht vor, da ein Unterbestandverhältnis im Mietvertrag nicht ausgeschlossen sei.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung des Klägers wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens, unrichtiger Tatsachenfeststellungen aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung, mit der er primär die Abänderung des Urteils in Klagsstattgebung anstrebt und hilfsweise einen Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag stellt.
Die Beklagte beantragt wie die Nebenintervenientin, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist teilweise berechtigt.
I. Zur Verfahrensrüge:
1. Der Berufungswerber rügt einen Begründungsmangel im Sinne der §§ 272, 417 ZPO und meint, das Erstgericht habe im angefochtenen Urteil im Rahmen der eingangs als F1a bis F1e bezeichneten Tatsachenfeststellungen den unbestimmten Rechtsbegriff „Superädifikat“ für das streitgegenständliche Gebäude verwendet, und zwar auf eine Art und Weise, dass damit bereits auf Tatsachenebene die hier entscheidende Rechtsfrage gelöst werde. Richtigerweise hätte es aber vielmehr bloß die rechtlich relevanten Voraussetzungen auf Tatsachenebene festzustellen gehabt, um sodann die rechtliche Beurteilung vornehmen zu können, ob das Gebäude nun ein Superädifikat sei oder nicht. Zum entscheidenden Tatsachenelement - dem Fehlen der Belassungsabsicht – fänden sich die notwendigen Feststellungen aber gerade nicht. Hätte das Erstgericht diese getroffen, wäre es zum Ergebnis gekommen, dass kein Superädifikat vorliege und die Klage daher berechtigt sei.
2. Damit zeigt der Kläger schon grundsätzlich keinen Begründungs oder Verfahrensmangel auf. Soweit ein Urteil in seinen Tatsachenfeststellungen disloziert Rechtsausführungen enthält, hat dies bloß zur Folge, dass diese als solche zu werten und insoweit der rechtlichen Beurteilungen zuzuordnen wären. Sollten zur Lösung einer Rechtsfrage – wie hier der Frage des Vorliegens eines Superädifikats – Tatsachenfeststellungen fehlen, könnte dies allenfalls einen mit Rechtsrüge geltend zu machenden sekundären Feststellungsmangel bedeuten, keinesfalls aber einen Begründungsmangel im behaupteten Sinne.
II. Zur Tatsachenrüge:
1.1. Der Berufungswerber macht die Verwendung des Begriffs „Superädifikat“ durch das Erstgericht in seinen Feststellungen auch zum Gegenstand seiner Beweisrüge, wobei er konkret die Feststellungen F1a bis F1e als unrichtig rügt.
Das Erstgericht führe in seiner Beweiswürdigung aus, die Feststellungen zur Superädifikatseigenschaft und dem Parteiwillen bei Vertragsabschluss und zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes stützten sich auf die Aussagen der Zeugen Mag. J*, K* und Dr. L* B* sowie auf den Mietvertrag. Diese beweiswürdigenden Ausführungen gingen aber „am Thema vorbei“, da die Rechtsfrage des Vorliegens der Superädifikatseigenschaft nicht auf Tatsachenebene zu lösen sei. Daher werde im Rahmen entsprechender Ersatzfeststellungen der Austausch des Wortes „Superädifikat“ durch „Betriebsgebäude (Lebensmittelmarkt)“ begehrt.
1.2. Entgegen der Ansicht des Berufungswerbers löste das Erstgericht durch die Verwendung des Rechtsbegriffs „Superädifikat“ in den Feststellungen F1a bis F1e keine Rechtsfrage auf Tatsachenebene:
Die Feststellung F1a zum (freilich subjektiven) Zweck der Vermietung ist Punkt V. des Mietvertrags sogar wörtlich zu entnehmen („Die Vermietung des Mietgegenstandes erfolgt zum Zweck, durch die Mieterin ein Superädifikat samt Parkplätzen auf ihre Kosten errichten zu lassen.“) .
Gegenstand des Kaufvertrags Beilage ./E war nach dessen Punkt 2. dezidiert das „Superädifikatsgebäude“. Nur in diesem Sinne ist die Feststellung F1b zu verstehen. Die Lesart des Berufungswerbers, wonach das Erstgericht damit bereits das Gebäude rechtlich als Superädifikat qualifiziert hätte, ist angesichts der Ausführungen in der erstgerichtlichen rechtlichen Beurteilung unvertretbar, erfolgte die Beurteilung der Superädifikatseigenschaft doch eindeutig dort.
Dies gilt ebenso für die Kritik an der Feststellung F1c . Dass das Grundbuchgericht die neue UH EZ für „das“ (im Sinne von „ein“) Superädifikat eröffnete, ist unstrittig. Auch hier wollte das Erstgericht ohne Zweifel nicht ausdrücken, rechtlich vom Vorliegen eines Superädifikats auszugehen.
Der Kläger sagte selbst aus, sein Vater habe ihm vom Bestand eines Superädifikats erzählt (siehe ON 18.1, Protokollseite 3). Inwiefern die Feststellung F1d , wonach der Kläger „von seinem Vater wusste, dass ein Superädifikat bestehe“, keine feststellungsfähige Tatsache sein sollte, sondern eine rechtliche Beurteilung durch des Erstgericht, erschließt sich dem Berufungsgericht nicht.
Die Feststellung F1e handelt schließlich lediglich vom Inhalt des E Mails Beilage ./F, dem wörtlich zu entnehmen ist, dass die Beklagte vom Verkauf des „Superädifikats“ Mitteilung machte. Auch hier teilt das Berufungsgericht die Ansicht des Berufungswerbers nicht, dass mit dieser bekämpften Feststellung eine rechtliche Beurteilung des Erstgerichts einherging.
Zusammengefasst bestehen hinsichtlich der Verwendung des Begriffs “Superädifikat“ in den erstinstanzlichen Tatsachenfeststellungen keine Bedenken.
2.1. Anstelle der weiters bekämpften Feststellung F2 begehrt der Berufungswerber folgende Ersatzfeststellung:
„Von Seiten des Verantwortlichen der D* AG wurde im Zuge der im Vorfeld mit dem Rechtsvorgänger des Klägers geführten Gespräche gefordert, dass eine Kündigung des Bestandverhältnisses durch den Vermieter nicht vor Ablauf von 30 Jahren möglich sein sollte.“
Er kritisiert die Beweiswürdigung des Erstgerichts dahin, dass der Aussage seines Vaters überhaupt nicht zu entnehmen sei, dass dieser einen Kündigungsverzicht gefordert habe. Vielmehr habe er ausgesagt, dass ein solcher über Verlangen der Nebenintervenientin in den Vertrag aufgenommen worden sei.
2.2. Die Beweisrüge scheitert in diesem Punkt schon deshalb, weil der Kläger in erster Instanz nicht behauptete, dass der zeitliche Kündigungsverzicht im Rahmen eines Gespräches von der Nebenintervenientin gefordert wurde und einer dahingehende Ersatzfeststellung damit kein Vorbringen zugrunde läge.
Ungeachtet dessen kommt weder der bekämpften noch der begehrten Feststellung für die Frage, ob das in Rede stehende Gebäude als Superädifikat zu qualifizieren ist, rechtliche Bedeutung zu, was im Rahmen der Behandlung der Rechtsrüge näher auszuführen sein wird. Im Übrigen wird die Auslegung des Berufungswerbers, wonach aus der bekämpften Feststellung folge, dass sein Vater den 30 jährigen Kündigungsverzicht gefordert hätte, vom Berufungsgericht nicht geteilt, zumal ihr lediglich zu entnehmen ist, dass der Kündigungsverzicht besprochen wurde.
3.1. Wenn der Berufungswerber anstelle der bekämpften Feststellung F3 zum (subjektiven) Wissen und Willen beider am Mietvertrag beteiligten Parteien über die Superädifikatseigenschaft die Ersatzfeststellung begehrt,
„Den Vertragsteilen war klar, dass die D* AG ein Gebäude auf der Liegenschaft EZ G*, KG F* errichten wird und ging der Rechtsvorgänger des Klägers davon aus, dass es sich dabei um ein Superädifikat handelt, wie es auch im Mietvertrag vom 26.11/ 4.12.1986 festgehalten wurde.“
übersieht er, dass diese im Gegensatz zur bekämpften Feststellung nichts über das Wissen und den Willen der Verantwortlichen der Nebenintervenientin aussagt. Insoweit weist die begehrte Ersatzfeststellung nicht die geforderte inhaltliche Kongruenz zur bekämpften Feststellung auf. Im Ergebnis würde die Feststellung des Erstgerichts darüber, dass auch der Nebenintervenientin klar war und sie subjektiv davon ausging, dass sie ein Superädifikat – also ein sonderrechtsfähiges Bauwerk – errichten werde, ersatzlos entfallen. Da dies nicht zulässig ist (RS0041835 [T3]), ist die Beweisrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt.
3.2. Im Übrigen weist der Berufungswerber selbst auf die rechtlichen Grundsätze der Rechtsprechung hin, wonach der subjektive Parteiwille, also die subjektive Absicht der Nebenintervenientin, das zu errichtende Gebäude auf der Liegenschaft zu belassen, für die Lösung der Frage der Superädifikatseigenschaft nicht relevant ist.
4.1. Anstelle der (auch) als aktenwidrig bekämpften Festellung F4 begehrt der Berufungswerber nachstehende Ersatzfeststellung:
„Die D* AG verfolgte mit dem Verkauf des Gebäudes und dem Eintritt der beklagten Partei in ihre Bestandrechte die Absicht, das Mietverhältnis zwischen ihr und der klagenden Partei zusammen mit dem Gebäude auf die beklagte Partei zu übertragen, damit diese anstelle der Nebenintervenientin Bestandnehmerin des Grundnutzungsverhältnisses wird und somit die Nebenintervenientin als Mieterin aus diesem Bestandverhältnis mit dem Kläger ausscheidet.“
4.2. Der Rechtsmittelgrund der Aktenwidrigkeit liegt keinesfalls vor, da der Berufungswerber hier die Schlussfolgerungen des Erstgerichts aus den Aussagen der Zeuginnen Mag. J* und K* rügt (RS0043347 [T14,15]).
4.3. Ungeachtet dessen entspricht der Inhalt der Ersatzfeststellung ohnedies den Standpunkten der Beklagten und der Nebenintervenientin und ist daher nicht strittig. Die bekämpfte Feststellung kann bei Betrachtung der bezughabenden erstgerichtlichen Beweiswürdigung (siehe Urteilsseite 14, 4. Absatz) nur dahin verstanden werden, dass die Nebenintervenientin mit dem Verkauf des Gebäudes und dem (vermeintlichen) Eintritt der Beklagten in das Bestandverhältnis dieses nicht „auflösen“, also grundsätzlich beenden wollte. Insoweit können sowohl die bekämpfte als auch die begehrte Feststellung nebeneinander bestehen, ohne einen inhaltlichen Widerspruch im Sachverhalt zu erzeugen. Damit fehlt es der begehrten Ersatzfeststellung neuerlich an der geforderten inhaltlichen Kongruenz. Im Ergebnis begehrt der Berufungswerber daher eine ergänzende Feststellung, wobei der behauptete Sachverhalt ohnedies unstrittig ist.
Ob es durch den Verkauf an die Beklagte und die Vereinbarung, dass diese in die Mietrechte eintrete, schlüssig zu einer einvernehmlichen Auflösung des Bestandverhältnisses gekommen ist, oder ob daraus die bedingungslose Aufgabe des Mietrechtes durch die Nebenintervenientin zu schließen ist, ist auf rechtlicher Ebene zu klären.
5. Die weiters bekämpfte Feststellung F5 ist für die rechtliche Beurteilung dieser Sache nicht relevant und wird daher vom Berufungsgericht nicht übernommen, worauf im Rahmen der Behandlung der Rechtsrüge zurückzukommen ist. Die Tatsachenrüge kann in diesem Punkt dahin gestellt bleiben.
6. Soweit der Berufungsweber zuletzt in der rechtlichen Beurteilung des Erstgerichts eine dislozierte Tatsachenfeststellung zur „Belassungsabsicht“ der Nebenintervenientin annimmt, tut er dies zu Unrecht. Entsprechend den Vorgaben der Rechtsprechung schloss das Erstgericht aus objektiven Umständen auf das Fehlen der Belassungsabsicht. Die vermeintliche Feststellung auf Urteilsseite 26 (letzter Absatz) stellt insoweit eine rechtliche Bewertung der vom Erstgericht näher genannten Tatumstände dar, was auf Tatsachenebene nicht bekämpft werden kann.
7. Zusammengefasst übernimmt das Berufungsgericht aus den dargelegten Gründen die Feststellungen F1(a-e) bis F4 und legt sie seiner Entscheidung zu Grunde.
III. Zur Rechtsrüge:
Der Kläger wiederholt in seiner Rechtsrüge im Wesentlichen seine bereits in erster Instanz vorgebrachten rechtlichen Argumente. Demnach sei die Superädifikatseigenschaft entgegen der Ansicht des Erstgerichts gerade nicht gegeben und das Löschungsbegehren damit berechtigt. Die Berechtigung des Räumungsbegehrens ergebe sich aus der titellosen Benützung der Liegenschaft durch die Beklagte, da das Mietverhältnis zum einen nicht auf sie übergegangen und zum anderen ohnedies einvernehmlich aufgelöst worden sei.
1. Zur Superädifikatseigenschaft:
1.1. Gebäude sind grundsätzlich unselbständig und daher sonderrechtsunfähige Bestandteile der Liegenschaft, auf der sie errichtet werden. Eigentümeridentität ist die Regel, Sonderrechtsfähigkeit die Ausnahme (RS0009946 [T5]).
Sonderrechtsfähig sind Superädifikate (§ 435 ABGB) als Gebäude, die nicht in der Absicht errichtet wurden, dauernd auf dem Grund zu bleiben (RS0009939). Dabei kommt es nicht auf die (unkontrollierbare) innere Absicht der Erbauers, sondern auf das äußere Erscheinungsbild an, das vornehmlich aus dem Zweck des Gebäudes, aber auch seiner Beschaffenheit oder anderen Umständen, wie den zwischen dem Grundeigentümer und dem Errichter bestehenden Rechtsverhältnissen erschlossen werden kann (RS0009865 [T9]; RS0011252 [T8, T12]; RS0015107). Die Belassungsabsicht muss im Zeitpunkt der Errichtung des Bauwerks bestehen (RS0009939 [T3]; RS0009865 [T8]; RS0011252 [T10]). Entscheidend ist, dass das Gebäude nur so lange bleiben darf, wie der Grundstückseigentümer das Grundstück zur Verfügung stellt (RS0011252 [T19]). Die Beweislast für die fehlende Belassungsabsicht trifft denjenigen, der sich auf die Superädifikatseigenschaft eines in fester und solider Bauweise ausgeführten Gebäudes beruft (RS0011246).
Die Eigenschaft als Superädifikat ist auch dann zu bejahen, wenn das Bauwerk auf Grund der zwischen den Beteiligten getroffenen Vereinbarung nach dem Ende des Benützungsrechts des Bauführers dem Grundeigentümer zufallen soll, also ein sogenanntes „Heimfallrecht" vereinbart wurde (RS0009934 [T3]). Der Abschluss eines unbefristeten Bestandvertrags schließt nach der Rechtsprechung die Begründung eines Superädifikats ebenso nicht zwingend aus. Entscheidend ist auch in einem solchen Fall das Fehlen der Absicht, das Bauwerk stets – also für seine gesamte natürliche Lebensdauer – auf fremdem Grund zu belassen (zuletzt 5 Ob 116/21a).
1.2. Die Beklage und die Nebenintervenientin – als nach diesen Grundsätzen behauptungs und beweispflichtige Parteien – leiten die Superädifikatseigenschaft des Gebäudes im Wesentlichen aus der Gestaltung des Mietverhältnisses ab. Die Gesamtschau der einzelnen Vertragsbedingungen würde die fehlende Belassungsabsicht offenbaren, konkret die Umstände, dass die Mieterin frei über das Gebäude verfügen und es baulich (bis hin zum Abriss) verändern könne. Die Nebenintervenientin führte zudem ins Treffen, dass nach der Lehre sogar eine entsprechende Parteienübereinkunft ausreiche, um die Superädifikatseigenschaft zu begründen. Auch ihr üblicher Umgang mit vergleichbaren Gebäuden am Ende des Grundbenützungsrechts spreche dafür. Weder das vereinbarte Heimfallrecht noch die fehlende Befristung würden das Fehlen der Belassungsabsicht ausschließen, wobei die Beklagte sogar meint, gerade aus dem vereinbarten Heimfallrecht würde sich dieses ergeben.
1.3. Ausgehend von den in Punkt 1.1. dargestellten rechtlichen Grundsätzen und den Argumenten der Beklagten und der Nebenintervenientin, teilt das Berufungsgericht die rechtliche Beurteilung des Erstgerichts nicht und verneint aus folgenden Gründen die Superädifikatseigenschaft des Gebäudes:
1.3.1. Im vorliegenden Fall sprechen weder die Bauweise des Gebäudes – es ist massiv gebaut – noch sein Zweck – es ist für den Betrieb eines Lebensmittelmarktes errichtet – für das Fehlen der Belassungsabsicht, können solche Gebäude doch notorisch jedenfalls anderwertig genutzt werden, etwa zum Betrieb eines anderen Verkaufsgeschäftes oder als Lagergebäude. Das Argument der Beklagten, die fehlende Belassungsabsicht ergebe sich schon alleine daraus, dass das Gebäude eindeutig nicht für die „Ewigkeit“ gebaut, sondern – bedingt durch die Bauart – nach Ablauf der Restnutzungsdauer wieder abgebaut werden müsse (siehe ON 3, Seite 8, letzter Absatz), verfängt nicht, könnte dieses doch bei jedem Bauwerk ins Treffen geführt werden. Gebäude sind in der Regel nicht für die Ewigkeit gebaut, weshalb die Rechtsprechung auch bloß das Fehlen der Absicht verlangt, das Bauwerk stets – also für seine gesamte natürliche Lebensdauer – auf fremdem Grund zu belassen.
1.3.2. Dem Kläger ist beizupflichten, dass die Rechtsprechung neben der Art und dem Zweck des Gebäudes (seinem äußeren Erscheinungsbild) insbesondere die Dauer des Grundnutzungsverhältnis als entscheidendes Kriterium heranzieht (jüngst 5 Ob 133/24f [Rz 9]; 1 Ob 147/23h [Rz 4]).
Der Mietvertrag zwischen dem Kläger und der Nebenintervenientin wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Nach dem zeitlichen Kündigungsverzicht für die ersten 30 Jahre des Vertragsverhältnisses (also bis 2016) führt die Beschränkung der Kündigungsgründe auf Zahlungsverzug und Konkursverfall der Mieterin dazu, dass das Mietverhältnis durch den Vermieter faktisch nicht einseitig beendet werden kann. Dafür, dass das Grundbenützungsrecht aus Sicht der Nebenintervenientin als Errichterin des Gebäudes in irgendeiner Form zeitlich beschränkt gewesen wäre – etwa weil sie diesen Filialstandort ohnedies nur für eine bestimmte Zeitdauer hätte nutzen wollen – liefert das Vertragswerk keine Anhaltspunkte.
Zwar schließt auch der Abschluss eines unbefristeten Bestandvertrags nach der jüngeren Rechtsprechung die Begründung eines Superädifikats nicht zwingend aus; entscheidend ist vielmehr auch in diesem Fall das Fehlen der Absicht, das Bauwerk für seine gesamte natürliche Lebensdauer auf fremdem Grund zu belassen. Zu diesem Ergebnis gelangte der Oberste Gerichtshof etwa in seiner Entscheidung 5 Ob 116/21a (siehe Rz 14 unter Bezugnahme auf drei ältere Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs), wonach das Fehlen der Belassungsabsicht uU aus der Gestaltung einer Bauführerklausel im Mietvertrag geschlossen werden könnte, wobei er die Superädifikatseigenschaft mangels Relevanz letztlich offen ließ. Jedoch unterstrich der Oberste Gerichtshof in mehreren späteren Entscheidungen erneut die Maßgeblichkeit der zeitlichen Beschränkung des Grundbenützungsrechts als objektives, nach außen in Erscheinung tretendes Erkennungsmerkmal (zB 5 Ob 133/24f [Rz 9]). Soweit die Nebenintervenientin in ihrer Berufungsbeantwortung (siehe Seite 11, 1. Absatz) die Entscheidung 3 Ob 108/22m ins Treffen führt, lässt sie unerwähnt, dass dort – soweit aus dem vom Obersten Gerichtshof wiedergegebenen Sachverhalt ersichtlich – zwar ein unbefristetes Bestandverhältnis vorlag, jedoch die Heimfallklausel auf ein „vertragsgemäßes Ende nach 30 Jahren“ abstellte. Insofern gingen die Parteien dieses Falls offenkundig trotz unbefristeten Bestandverhältnisses von einem „vertragsgemäßen Ende nach 30 Jahren“ und somit von einer zeitlichen Beschränkung des Grundbenützungsrechts aus. Dass der Oberste Gerichtshof bei diesem Sachverhalt die Bejahung der Superädifikatseigenschaft durch die Vorinstanzen billigte und die außerordentliche Revision zurückwies, ist nicht verwunderlich.
Die Ansicht von Mader/Kronthaler (in Kletečka/Schauer , ABGB-ON 1.04 § 435 Rz 5 [Stand 1.5.2025, rdb.at]), wonach die neuere Judikatur meist ein „von vornherein zeitlich begrenztes“ Grundbenutzungsrecht verlangt und sich die gegenteilige auf 3 Ob 125/84 und 5 Ob 98/90 zurückgehende Judikaturlinie nicht durchgesetzt hat, wird in dieser Deutlichkeit im Lichte der Entscheidung 5 Ob 116/21a, die auch auf diese älteren Entscheidungen referenziert, nicht geteilt. Mit Dober (immolex 2022/191, Glosse zu 3 Ob 108/22m) ist vielmehr davon auszugehen, dass die Rechtsprechung – wie bereits erwähnt – das Fehlen der Belassungsabsicht auch bei unbefristeten Grundnutzungsverhältnissen bloß nicht zwingend ausschließt, solange nur andere objektive, nach außen in Erscheinung tretende Umstände dafür sprechen.
Für den vorliegenden Fall ist in Bezug auf das unbefristete und für den Vermieter faktisch nicht auflösbare Bestandverhältnis daher festzuhalten, dass dieses zwar nicht für das Fehlen der Belassungsabsicht spricht, weshalb die Beklagte daraus unmittelbar nichts ableiten kann, aber auch kein Ausschlussgrund dafür ist.
1.3.3. Diese Aussage ist auch auf das vereinbarte Heimfallrecht übertragbar. Dessen Vereinbarung zugunsten des Klägers als Vermieter, steht der Annahme des Fehlens der Belassungsabsicht nach der Rechtsprechung somit zwar nicht entgegen, weil daraus die Gleichgültigkeit des Erbauers betreffend das weitere Schicksal des Gebäudes gefolgert werden kann und eine Entfernungsabsicht nicht gefordert wird (3 Ob 76/86). Jedenfalls stellt es aber kein Argument dafür dar. Die Beklagte verkennt dies, wenn sie das Fehlen der Belassungsabsicht unmittelbar aus diesem Umstand ableiten möchte (siehe ON 3, Seite 9, 1. Absatz).
1.3.4. Die Beklagte und die Nebenintervenientin folgern das Fehlen der Belassungsabsicht weiters daraus, dass die Mieterin nach dem Inhalt des Bestandvertrages berechtigt sei, am Gebäude Veränderungen bis hin zum Abbruch durchzuführen, wobei sich die angesprochene Vertragsklausel nach den Feststellungen in Punkt IX. des Vertrags findet. Demnach ist die Mieterin berechtigt, „während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses an der mietgegenständlichen Liegenschaft sowie am und im Superädifikat bauliche Veränderungen durchzuführen, soferne sie dies zur Bewahrung des Verwendungszweckes des Superädifikates für nützlich oder notwendig hält“ .
Dass die Beklagte in ihrem Vorbringen dabei selbst von einem allfällig notwendigen „Abbruch“ bei gleichzeitiger „Neuerrichtung“ des Gebäudes, also in Wahrheit von dessen Erneuerung spricht (siehe ON 9, Seite 7, 1. Absatz) leuchtet ein, verlangt doch Punkt X. des Mietvertrages von der Mieterin, „das Mietobjekt und das auf ihm zu errichtende Superädifikat während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses auf ihre Kosten instandzuhalten und bei Beendigung desselben, wenn dies vom Vermieter gefordert wird, in ordnungsgemäßen Zustand, jedoch unter Berücksichtigung der normalen Abnützung, an den Vermieter zu übergeben“ (hiermit ergänzend aus Beilage ./A festgestellt; zur Zulässigkeit dieses Vorgehens RS0121557 insbesondere [T3]; RS0040083 [T1]). Auch die Nebenintervenientin führte ins Treffen, dass Lebensmittelgeschäfte vor Ablauf ihrer natürlichen Lebensdauer – im Konzern der Nebenintervenientin spätestens nach 15 bis 20 Jahren – umgestaltet und gegebenenfalls sogar neu errichtet würden (siehe ON 10, Seite 4). Dem Vertrag ist daher kein bedingungsloses Recht der Nebenintervenientin zu entnehmen, das Gebäude abzureißen.
Hier verpflichtete sich die Mieterin vielmehr, dem Vermieter bei Ende des Bestandverhältnisses ein Gebäude übergeben zu können, um ihm sein Recht, das Gebäude bei Bedarf in sein Eigentum zu übernehmen, erst zu ermöglichen. Daraus ist jedoch entgegen der Ansicht der Beklagten und der Nebenintervenientin nicht unmittelbar auf das Fehlen der Belassungsabsicht zu schließen, spricht doch das Heimfallrecht – wie bereits ausgeführt – allenfalls bloß nicht unbedingt dagegen. Dass verbleibende Unklarheiten in diesem Punkt der Vertragsgestaltung zu Lasten der beweispflichtigen Beklagten gehen, bleibt anzumerken (RS0009887).
1.3.5. Soweit die Nebenintervenientin ihre übliche Gebarung, wonach sie die Gebäude nach Ende der Nutzungsdauer an die Liegenschaftseigentümer überträgt, als weiteres Indiz für das Fehlen der Belassungsabsicht in Ansatz bringt, genügt der Hinweis, dass es sich dabei in Bezug auf das hier in Rede stehende konkrete Gebäude um kein objektiv nach außen in Erscheinung tretendes Merkmal handelt, aus dem auf das Fehlen der Belassungsabsicht zum Errichtungszeitpunkt im Jahr 1986 geschlossen werden könnte.
1.3.6. Als weiteres Argument für das Fehlen der Belassungsabsicht nennt die Beklagte schließlich das umfassende Verfügungsrecht des Mieters über das Gebäude, bis hin zu dessen Veräußerung.
Die Sonderrechtsfähigkeit ist nach der zitierten Rechtsprechung Folge der fehlenden Belassungsabsicht, nicht die Belassungsabsicht Folge der gewollten Sonderrechtsfähigkeit, aus der sich umfassende Verfügungsrechte des vermeintlichen Eigentümers des Superädifikats erst ergeben. Teilte man die Auffassung der Beklagten, so könnte die Sonderrechtsfähigkeit im Ergebnis durch bloße Vereinbarung begründet werden. Gerade das lehnt der Oberste Gerichtshof aber in ständiger Rechtsprechung ab.
3.7. Zusammenfassend folgt das Fehlen der Absicht der Nebenintervenientin als Erbauerin des Gebäudes, das dieses dauernd auf dem Grund bleibe, weder aus der Beschaffenheit oder dem Zweck des Gebäudes noch aus der Gestaltung des Grundbenützungsverhältnisses.
Das auf der Liegenschaft des Klägers errichtete Gebäude ist somit unselbständiger, nicht sonderrechtsfähiger Bestandteil der Liegenschaft. Nach der Rechtsprechung steht dem Kläger gegen die Urkundenhinterlegung, die sein Eigentum zu Unrecht mit einem Bauwerk iSd § 435 ABGB „belastet“, die Löschungsklage analog zu § 61 GBG zu (RS0037897). Sein zutreffend auf Unwirksamerklärung und Löschung der bekämpften bücherlichen Eintragung gerichtetes Klagebegehren (vgl RS0037465) ist berechtigt.
2. Zum Räumungsbegehren:
2.1. Die rechtliche Beurteilung durch das Erstgericht, wonach die Nebenintervenientin das Bestandrecht nicht ohne Zustimmung des Klägers auf die Beklagte übertragen konnte, ist angesichts des insoweit eindeutigen Vertragstextes zutreffend, wonach der Vater des Klägers in Vertragspunkt VIII. einer „Übertragung“ des Mietrechtes bloß an ein „anderes Unternehmen der Holding der Unternehmungen des Herrn H*, I* Aktiengesellschaft“ zustimmte.
2.2. Jedoch ist für den Kläger daraus nichts zu gewinnen, da die Beklagte die Liegenschaft nicht titellos nutzt, sieht doch Punkt VII. des Vertrages ausdrücklich vor, dass die Nebenintervenientin das Gebäude „nach ihrem Gutdünken“ auch durch Dritte und damit auch durch die Beklagte benützen lassen darf. Der dahingehende Wille der Nebenintervenientin folgt aus ihrem entsprechenden Prozessvorbringen. Insoweit kann die Beklagte die Nutzung des Gebäudes und damit zwingend einhergehend der Bestandliegenschaft unmittelbar aus dem Bestandverhältnis zwischen dem Kläger und der Nebenintervenientin ableiten. Auf das Bestehen eines Unterbestandverhältnisses, also einer konkreten Vereinbarung zwischen der Nebenintervenientin und der Beklagten, dass diese das Bestandobjekt gegen Entgelt nutzt, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Das Fehlen von Feststellungen zu diesem Thema rügt der Kläger daher zu Unrecht.
2.3. Der Standpunkt des Klägers, wonach dieses – allenfalls schlüssig - einvernehmlich aufgelöst worden sei, indem die Beklagte durch die vermeintliche Übertragung an die Beklagte ihre Mietrechte aufgeben und der Kläger dies akzeptiert habe, ist nicht haltbar. Dem festgestellten Sachverhalt ist eine entsprechende Willensäußerung der Nebenintervenientin weder ausdrücklich zu entnehmen, noch kann eine solche konkludent aus den Umständen geschlossen werden. Der Oberste Gerichtshof hat bereits wiederholt ausgesprochen, dass im Zweifel nicht anzunehmen ist, dass der bisherige Mieter seine Mietrechte im Falle der Unwirksamkeit der Übertragung der Mietrechte auf einen Dritten überhaupt aufgeben wollte (RS0010351). Gerade bei der Frage des Verzichts auf Mietrechte ist an die Schlüssigkeit eines Verhaltens im Hinblick auf den rechtsgeschäftlichen Willen ein strenger Maßstab anzulegen und besondere Vorsicht geboten (RS0014157 [T11]). Im vorliegenden Fall weist nichts darauf hin, dass die Nebenintervenientin ihre Mietrechte jedenfalls und unabhängig von einer Weitergabe dieser Rechte habe aufgeben wollen. Ein stichhältiges Argument für eine derartige Annahme liefert der Kläger auch in der Berufung nicht.
Einer Feststellung zum genauen Inhalt des Schreibens der Klagevertretung vom 25.5.2023, Beilage ./II, woraus der Kläger die Annahme der vermeintlichen konkludenten Erklärung der Nebenintervenientin durch ihn entnehmen will, bedarf es daher nicht. Der in diesem Zusammenhang gerügte sekundäre Feststellungsmangel liegt somit ebenso nicht vor.
Folge aus der Unwirksamkeit der Übertragung des Bestandrechts kann bloß sein, dass das Bestandverhältnis zwischen dem Kläger und der Nebenintervenientin nach wie vor besteht. Der strittige Sachverhalt zu Weiterzahlung des Mietzinses ist in diesem Zusammenhang nicht relevant, weil der Berufungswerber gar nicht behauptete, das Bestandverhältnis unter Berufung auf die ausgebliebenen Mietzinse mittlerweile unter Einhaltung des in Punkt VI.a) des Mietvertrages festgelegten Prozederes aufgelöst zu haben. Keinesfalls könnte das Unterbleiben der Bezahlung des Mietzinses als schlüssiger Verzicht auf das Mietrecht gewertet werden, wies die Nebenintervenientin doch bereits mit Schreiben vom 13.6.2023 (Beilage ./IV) ausdrücklich zurück, das Bestandrecht aufgegeben zu haben.
3. Im Ergebnis ist das angefochtene Urteil somit in Punkt 1. in Klagsstattgebung abzuändern, wobei dem Spruch eine deutlichere Fassung zu geben war (vgl 6 Ob 29/11z; 9 Ob 73/23k). Die Abweisung des Räumungsbegehrens war hingegen aus den dargelegten Gründen zu bestätigen.
4. Mit der Abänderung des Urteils geht die Neufassung der erstinstanzlichen Kostenentscheidung einher. Ausgehend von den (gleichen) Werten der Entscheidungsgegenstände obsiegte der Kläger mit 50 %, weshalb gemäß § 43 Abs 1 ZPO mit Kostenaufhebung vorzugehen ist. Die Beklagte schuldet dem Kläger bloß 50 % der Pauschalgebühren. Die Nebenintervenientin teilt das kostenrechtliche Schicksal ihrer Hauptpartei, sodass sie keinen Anspruch auf Kostenersatz hat.
5. Auch im Berufungsverfahren errechnet sich die Obsiegensquote des Klägers mit 50 %, sodass sich die Kosten des Berufungsverfahrens gestützt auf die §§ 50 Abs 1, 43 Abs 1 ZPO ebenso gegenseitig aufheben. Dem Kläger gebührt jedoch auch hier die Hälfte der Pauschalgebühr für die Erhebung der Berufung.
Der Bewertungsausspruch beruht auf § 500 Abs 2 Z 1 lit b ZPO und orientiert sich an der unbedenklichen Bewertung des Klägers.
Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtsfragen anhand der zitierten höchstgerichtlichen Judikatur gelöst werden konnten. Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO stellten sich somit nicht.
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