5Ob189/25t – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragsteller 1. Mag. J*, und 2. Ing. M*, beide vertreten durch die Wiedenbauer Mutz Winkler&Partner Rechtsanwälte GmbH in Klagenfurt am Wörthersee, gegen die Antragsgegner 1. B*, 2. Dipl.-Ing. A*, 3. T*, 4. J*, 5. A*, 6. M*, 7. I*, 8. Dr. G*, 9. An*, 10. A*, 11. Ma*, 12. S*, 13. Me*, 14. Mag. D*, 15. Mag. R*, 16. Man*, 17. Dipl.-Ing. B*, 18. So*, 19. Mag. M*, 20. In*, und 21. Dipl.-Ing. M*, die 1.-, 10.-, 11.- 18.- und 20.-Antragsgegner vertreten durch Dr. Robert Mogy, Rechtsanwalt in Krumpendorf, die 2.- und 19.-Antragsgegner vertreten durch Mag. Astrid Roblyek, Rechtsanwältin in Klagenfurt am Wörthersee, und die 3.-Antragsgegnerin vertreten durch die Paya&Paya Rechtsanwälte GmbH in Klagenfurt, wegen § 52 Abs 1 Z 4 iVm § 24 Abs 6 WEG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der 1.-, 10.-, 11.- 18.- und 20.-Antragsgegner gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts Klagenfurt als Rekursgericht vom 3. Oktober 2025, GZ 1 R 99/25s-34, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Klagenfurt vom 19. Februar 2025, GZ 14 MSch 12/24a-27, abgeändert wurde, den

Sachbeschluss

gefasst:

Dem außerordentlichen Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Die Entscheidung des Rekursgerichts wird dahin abgeändert, dass der Sachbeschluss des Erstgerichts einschließlich seiner Kostenentscheidung wiederhergestellt wird.

Der Erstantragsteller ist schuldig, den Antragsgegnern die mit 627,79 EUR (darin 104,63 EUR USt) bestimmten Kosten der Rekursbeantwortung sowie die mit 1.240,08 EUR (darin 104,08 EUR USt und 615,60 EUR Barauslagen) bestimmten Kosten des Revisionsrekurses binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Begründung:

[1] Die Parteien sind Mit-und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft, auf der eine Wohnhausanlage mit mehr als 20 Objekten errichtet ist. Der Wohnungseigentumsvertrag stammt aus dem Jahr 1984.

[2] Seit vielen Jahren wird das Haus von der I* KG verwaltet. Deren Geschäftsführer ist Dipl.-Ing. H*; seine Mutter und seine Schwester sind jeweils Wohnungseigentümerinnen im Haus. Einige Wohnungseigentümer waren seit einigen Jahren mit der Hausverwaltung unzufrieden, weshalb die Erstantragsgegnerin beschloss, eine Whatsapp-Gruppe zu gründen, um „die Absetzung der Hausverwaltung zu betreiben“. Sie nahm in diese Gruppe fast alle Wohnungseigentümer auf, ausgenommen die, von denen sie keine Telefonnummern hatte, darunter die beiden Angehörigen des Geschäftsführers. Die Erstantragsgegnerin schrieb am 21. Oktober 2023 in dieser Gruppe eine Nachricht, in der sie auf Vorkommnisse in einer Eigentümerversammlung hinwies und ihr Anliegen, die Hausverwaltung zu wechseln, bekannt gab. Sie teilte mit, dass dafür die Stimmen von mehr als 50 % der Eigentümerinnen erforderlich seien. Aus ihrer Sicht spreche für einen Wechsel der Hausverwaltung die „fehlende Transparenz, keine Bereitschaft für Rückrufe, zu hoch angesetzte Betriebskosten (...), fehlende Verlässlichkeit und mangelhafte Serviceleistungen von Handwerkerinnen, und vor allem die Situation mit [dem Geschäftsführer] bei der letzten Eigentümerversammlung“. Sie sei bereit, Angebote einzuholen, wolle aber erst die Meinung der anderen erfahren. Als der Erstantragsteller in der Gruppe schrieb, dass er gegen einen Wechsel der Hausverwaltung sei, löschte die Erstantragsgegnerin die Gruppe und gründete eine neue, in der sich daraufhin die bisherigen Personen ohne den Erstantragsteller weiter über die Vorgangsweise austauschten. Nach dem Einholen von Angeboten verschiedener Hausverwaltungen waren die Erstantragsgegnerin sowie die 18.-Antragsgegnerin der Meinung, dass die A* GmbH für das Haus die geeignetste Verwalterin sei. Die 18.-Antragsgegnerin verfasste folgenden Text für einen Umlaufbeschluss:

„Ich/wir bin/sind mit der Kündigung der derzeitigen I* KG mit 31.12.2024 einverstanden und beauftragen die A* GmbH mit der zukünftigen Verwaltung der angegebenen Liegenschaft mit 1.1.2025.

Ja

Nein-Stimmen

Um Übermittlung der ausgefüllten und unterzeichneten Stimmzettel bis spätestens 31.5.2024 über folgende Kontaktkanäle wird ersucht:

per Post: [ Adresse der 18.-Antragsgegnerin ]

Per Email: [ e-Mail Anschrift der 18.-Antragsgegnerin ]“

[3] Diesem Formular war ein Begleitschreiben angeschlossen, das auf Gründe für die Unzufriedenheit mit der bisherigen Hausverwaltung (Nichterreichbarkeit) hinwies sowie darauf, dass man sich bei Fragen telefonisch an [ die Erstantragsgegnerin ] sowie an [ die 18.-Antragsgegnerin ] wenden könne. Sowohl deren Telefonnummern auch als jene der vorgeschlagenen A* GmbH waren angegeben. Die beiden im Formular vorgesehenen Fragen über die Abberufung der alten sowie der Bestellung einer neuen Hausverwaltung wollten die beiden Initiatorinnen verbinden, um einen nahtlosen Übergang der Verwaltung für das Haus zu erreichen. Die 18.-Antragsgegnerin gab die Formulare samt Begleitschreiben am 16. Mai 2024 zur Post und diese wurden allen Wohnungseigentümern an den in der Eigentümerliste der bisherigen Hausverwaltung vorhandenen Adressen zugestellt. Auch die Fruchtgenussberechtigte erhielt die Unterlagen und sie stimmte beim Umlaufbeschluss mit „ja“ ab.

[4] Der Erstantragsteller erhielt den Umlaufbeschluss am 21. Mai 2024; er hätte gern mehr über andere Angebote gewusst und darüber in einer Eigentümerversammlung gesprochen; er kontaktierte aber niemanden und beachtete das Begleitschreiben nicht. Er hätte auch dann dagegen gestimmt, wenn im Umlaufbeschluss zwei getrennte Fragen über die Abberufung der alten und die Bestellung der neuen Hausverwaltung gestellt worden wären.

[5] Die beiden Familienangehörigen des Geschäftsführers der bisherigen Hausverwaltung beteiligten sich nicht an der Abstimmung. Ihre Mindestanteile als Mit- und Wohnungseigentümerinnen im Haus belaufen sich auf insgesamt 1.153 (offenes Grundbuch).

[6] Am 13. Juni 2024 wurde das Beschlussergebnis per Hausaushang bekanntgegeben:

„Die Beschlussfassung zur Kündigung der derzeitigen I* KG mit 31.12.2024 und Beauftragung der A* GmbH mit der zukünftigen Verwaltung der angegebenen Liegenschaft mit 1.1.2025 ergab folgendes Abstimmungsergebnis:

ja 72,15 % (8.996 Mindestanteile)

nein 7,61 % (949 Mindestanteile)

ungültig 0,00 % (0 Mindestanteile)

enthalten 20,24 % (2.524 Mindestanteile)

Es ist somit eine Mehrheit nach den gesetzlichen Abstimmungsmodalitäten gemäß § 24 Abs 4 WEG 2002 zustande gekommen.

Hinweis zur Beschlussanfechtung (...).“

[7] Der Erstantragsteller (sowie in erster Instanz auch noch der Zweitantragsteller ) beantragten mit ihrem – unstrittig fristgerecht – am 15. Juli 2024 erhobenen Antrag, den Umlaufbeschluss über den Verwalterwechsel aufzuheben, hilfsweise die Rechtsunwirksamkeit des angefochtenen Umlaufbeschlusses festzustellen. Den Familienangehörigen des Geschäftsführers sei für die Abberufung der Hausverwaltung kein Stimmrecht zugekommen, während sie für die Neubestellung stimmberechtigt gewesen seien. Es sei daher unzulässig gewesen, in einem einzigen Beschluss über beide Gegenstände abstimmen zu lassen. Zur neuen Hausverwaltung hätten die Initiatorinnen zu wenige Informationen übermittelt und das Formular samt Beilagen sei außerdem nicht allen Wohnungseigentümern wirksam zugestellt worden.

[8] Die Antragsgegner wendeten – soweit sie sich am Verfahren beteiligten – zusammengefasst ein, der Umlaufbeschluss sei ordnungsgemäß zustande gekommen. Sämtliche Mit-und Wohnungseigentümer hätten die Möglichkeit gehabt, sich innerhalb der Abstimmungsfrist näher zu informieren und sich eine Meinung zu bilden. Allfällige formelle Mängel seien nur beachtlich, wenn sie für das Abstimmungsergebnis von Bedeutung sein hätten können, was hier nicht der Fall sei.

[9] Das Erstgericht wies die Anträge ab.

[10] Die beiden Angehörigen des Geschäftsführers der bisherigen Hausverwaltung hätten nicht an der Abstimmung im Umlauf teilgenommen; ihnen sei aber ebenfalls das Formular samt Begleitschreiben zugestellt worden. Die den Wohnungseigentümern eingeräumte Überlegungsfrist sei zwar eher kurz gewesen, aber durch die Gründung der WhatsApp-Gruppe hätten alle schon lange von der Initiative zum Wechsel der Hausverwaltung gewusst. Die beiden Familienangehörigen des Geschäftsführers der alten Hausverwaltung hätten die Möglichkeit gehabt, sich in die Diskussion einzubringen. Der formale Mangel des einheitlichen Beschlussgegenstands trotz unterschiedlicher Stimmrechte sei daher kein Grund für eine erfolgreiche Anfechtung. Darüber hinaus seien die beiden Antragsteller von diesem formellen Mangel selbst nicht betroffen.

[11] Das Rekursgericht gab dem – nur vom Erstantragsteller erhobenen – Rekurs Folge und änderte den Sachbeschluss dahin ab, dass es den Umlaufbeschluss für rechtsunwirksam erklärte.

[12] Zwar sei es grundsätzlich zulässig, über mehrere Punkte zugleich abzustimmen, aber dies gelte nicht für einen Beschluss über eine Verwalter-Umbestellung, wenn ein Stimmrechtsausschluss für einzelne Miteigentümer nur für die Kündigung des bisherigen Verwalters bestehe. Eine Beschlussfassung mit einem einheitlichen Beschlussgegenstand sei im Fall der erfolgreichen Geltendmachung des Anfechtungsgrundes des partiellen Stimmrechtsausschlusses formal mangelhaft. Eine willentlich einheitliche Abstimmung dürfe nicht dazu führen, dass der Stimmrechtsausschluss auch solche Punkte erfasse, für die diese Voraussetzungen nicht gegeben seien. Hier seien die Informations- und Partizipationsinteressen der beiden Familienangehörigen des Geschäftsführers der bisherigen Hausverwaltung hinsichtlich der Neubestellung der Verwaltung durch die einheitliche Abstimmung verletzt worden. Die Antragsteller seien davon zwar nicht persönlich betroffen, sie seien aber dennoch zur Anfechtung berechtigt. Bei einer Verletzung des Anhörungs- und Mitwirkungsrechts bestehe kein Raum für Kausalitätserwägungen, weil die Nichtbeiziehung der Minderheit einen mit den Grundsätzen des ABGB unvereinbaren Ausschluss von der Verwaltungsbeteiligung bedeute. Es sei hier nicht anzunehmen, dass der Fehler keinen Einfluss auf die Willensbildung der Wohnungseigentümer gehabt habe. Die anderen Argumente des Rekurses (behauptete Zustellmängel und eine angeblich zu kurze Überlegungsfrist) seien nicht berechtigt.

[13] Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000 EUR übersteige und der ordentliche Revisionsrekurs mangels erheblicher Rechtsfrage nicht zulässig sei.

[14] In ihrem dagegen erhobenen außerordentlichen Revisionsrekurs wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung beantragen die 1.-, 10.-, 11.- 18.- und 20.-Antragsgegner die Wiederherstellung des erstgerichtlichen Sachbeschlusses, hilfsweise die Aufhebung der Entscheidung des Rekursgerichts.

[15] Der Erstantragsteller beantragt in seiner ihm vom Obersten Gerichtshof freigestellten Beantwortung, den Revisionsrekurs zurückzuweisen, hilfsweise, ihm nicht Folge zu geben.

[16] Der außerordentliche Revisionsrekurs ist zulässig und berechtigt .

[17] 1.1 Gemäß § 24 Abs 6 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit anfechten. Ob ein Formfehler die Mitwirkungsbefugnisse einzelner Miteigentümer beeinträchtigen konnte und damit den Mehrheitsbeschluss unwirksam macht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Es muss sichergestellt sein, dass jeder Miteigentümer die Informationen, die der Gesetzgeber durch die Festlegung genauer Verständigungspflichten als notwendig erachtete, vollständig und rechtzeitig erhalten hat ( RS0112201 ). Wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, ist die Kausalität eines Formfehlers im Regelfall zu verneinen (vgl RS0112200 [T6]).

[18] 1.2 Bei der – zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung gehörenden – Abbestellung eines Hausverwalters unter Neubestellung eines anderen ist zwar von zwei getrennten Beschlussgegenständen auszugehen ( RS0123023 [T1]), es kann aber zulässigerweise auch zugleich über die beiden Punkte gemeinsam abgestimmt werden ( RS0123023[T3]; RS0130336). Wenn in einem solchen Fall ein Stimmrechtsausschluss nach § 24 Abs 3 WEG nur für die Kündigung des bisherigen Verwalters, aber nicht für die Bestellung eines neuen gilt, so müssten für beide Beschlussgegenstände die jeweiligen Stimmenmehrheiten gesondert geprüft werden; lassen sich diese nicht bestimmen, so ist der Beschluss formal mangelhaft ( 5 Ob 51/15h [Pkt 5]).

[19] 1.3 Nach der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs ist allen Mit-und Wohnungseigentümern – auch jenen mit einer voraussichtlich chancenlosen Gegenposition – Gelegenheit zur Äußerung zu geben; dies muss die Möglichkeit einer Werbung für den eigenen Standpunkt ebenso einschließen wie jene der eigenen Stimmabgabe ( RS0108769 [T7, T10]). Dieses Anhörungsrecht ist auch dem nach § 24 Abs 3 WEG vom Stimmrecht Ausgeschlossenen zu gewähren ( RS0118846 [T2, T3]).

[20] 1.4 Dass der zur Anfechtung eines Umlaufbeschlusses berechtigte Wohnungseigentümer von einem (Form-)Mangel nicht persönlich betroffen sein muss, sondern geltend machen kann, dass andere Wohnungseigentümer mangelhaft angehört worden seien, hat bereits das Rekursgericht zutreffend ausgeführt. Die Beschlussanfechtung muss sich also nicht auf eigene Informations-oder Anhörungsdefizite stützen, sondern es können in einem derartigen Antrag auch solche anderer Wohnungseigentümer herangezogen werden ( RS0118846 [T1]).

[21] 2.1 Im vorliegenden Fall steht fest, dass die von den beiden Initiatorinnen für die Umbestellung der Hausverwaltung verfassten Schriftstücke sämtlichen Mit-und Wohnungseigentümern – auch den beiden als Familienangehörige des Geschäftsführers der bisherigen Hausverwaltung gemäß § 24 Abs 3 WEG vom Stimmrecht über die Abberufung ausgeschlossenen Miteigentümerinnen – wirksam zugestellt wurden. Dass die Meinungsbildung dieser beiden Personen in irgendeiner Weise beeinträchtigt (beispielsweise die übermittelten Unterlagen unvollständig oder die Frist zur Meinungsbildung kürzer als für die der übrigen Mit-und Wohnungseigentümer) gewesen wäre, hat im Verfahren niemand behauptet. Fest steht nur, dass sich diese beiden an der Abstimmung insgesamt nicht beteiligten. Eine Ursache für dieses Unterlassen einer Beteiligung steht aber nicht fest.

[22]2.2 Der Antrag nach § 24 Abs 6 WEG ist im Wesentlichen darauf gestützt, dass eine Beeinträchtigung der Informations-und Beteiligungsrechte der beiden Familienangehörigen dadurch gegeben sei, dass trotz unterschiedlicher Stimmrechte über die beiden Beschlusspunkte einheitlich abgestimmt worden sei. Dass dies grundsätzlich zulässig ist und für sich allein nur einen formellen Mangel des Umlaufbeschlusses zur Folge hat, wurde bereits klargestellt (vgl RS0130336). Aus dem Sachverhalt ergibt sich aber im konkreten Fall kein Indiz dafür, dass die Mitwirkungsbefugnisse der beiden vom Stimmrecht für die Abbestellung des Verwalters ausgeschlossenen Wohnungseigentümerinnen insgesamt an der Abstimmung in irgendeiner Weise beeinträchtigt worden wären.

[23] 2.3 Die Antragsteller haben nicht behauptet, dass der angefochtene Umlaufbeschluss beim Herausrechnen der Mindestanteile der beiden für die Abbestellung der bisherigen Hausverwaltung vom Stimmrecht ausgeschlossenen Wohnungseigentümerinnen (oder beim Hinzurechnen dieser Mindestanteile als – für den Beschlussteil über die Neubestellung denkbare – Gegenstimmen) die erforderliche Mehrheit nicht erreicht hätte. Aufgrund der festgestellten Anteilsverhältnisse und Stimmabgaben gibt es dafür auch keinen Anhaltspunkt.

[24] 3.1 Soweit der Erstantragsteller in seiner Revisionsrekursbeantwortung argumentiert, die beiden vom Beschlussgegenstand der Abberufung des bisherigen Verwalters ausgeschlossenen Familienangehörigen hätten an der Abstimmung (nur) deswegen nicht teilgenommen, weil die beiden Beschlussgegenstände verknüpft gewesen seien, entfernt er sich vom festgestellten Sachverhalt. Aus den Feststellungen ergibt sich gerade kein Anhaltspunkt dafür, dass die beiden Familienangehörigen sich aus diesem Grund nicht an der Abstimmung beteiligt hätten oder dass ihnen sonst in irgendeiner Weise der Eindruck vermittelt worden wäre, sie könnten das Ergebnis der Beschlussfassung nicht beeinflussen. Auch für die Behauptung, dass die Familienangehörigen des bisherigen Verwalters „keine andere Möglichkeit“ gehabt hätten, als bei der Abstimmung „untätig zu bleiben“, findet sich im Sachverhalt kein Anhaltspunkt.

[25] 3.2 Der Erstantragsteller bestreitet selbst nicht, dass der angefochtene Beschluss auch dann zustande gekommen wäre, wenn die beiden Familienangehörigen des bisherigen Verwalters mit „Nein“ abgestimmt hätten. Die Änderungen des § 24 Abs 4 WEG durch die WEG-Novelle 2022, BGBl I Nr 222/2021, mit denen zusammengefasst eine Erleichterung der Willensbildung bei der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft (Berechnung der Anteilsmehrheit von den tatsächlich Teilnehmenden, allerdings mit einem Mindestquorum von einem Drittel der gesamten Anteile) eingeführt wurde, sind im vorliegenden Fall nicht relevant. Fest steht, dass eine Anteilsmehrheit von insgesamt mehr als zwei Dritteln mit „ja“ (und nur weniger als 8 % mit „nein“) abstimmte; auch bei einem fiktiven Hinzurechnen der Anteile (Enthaltungen) der beiden Familienangehörigen zu den ablehnenden Stimmanteilen ergäbe sich weniger als ein Viertel an Gegenstimmen.

[26] 3.3 Auf die im Rekursverfahren noch geltend gemachte, angeblich zu kurze Äußerungsfrist bei der Beschlussfassung kommt der Erstantragsteller (zutreffend) nicht mehr zurück. Die (neuerliche) Behauptung, dass der Abstimmungsgegenstand „von vornherein so gestaltet“ gewesen sei, dass den Familienangehörigen des bisherigen Verwalters eine Stimmabgabe nicht hätten ausüben können, findet – wie bereits erwähnt – keine Grundlage in den Feststellungen.

[27] 4. Dem Rechtsmittel der Antragsgegner ist daher Folge zu geben und der erstinstanzliche Sachbeschluss einschließlich seiner Kostenentscheidung wiederherzustellen.

[28] 5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 52 Abs 2 WEG iVm § 37 Abs 3 Z 17 MRG. Es entspricht der Billigkeit, den Antragsgegnern für ihre Rekursbeantwortung sowie für ihren erfolgreichen Revisionsrekurs (allerdings berechnet auf Basis der gemäß § 10 Z 3 lit b, bb RATG heranzuziehenden Bemessungsgrundlage von 2.500 EUR) Kostenersatz zuzuerkennen.