Der Oberste Gerichtshof hat durch die Senatspräsidentin Mag. Malesich als Vorsitzende sowie die Hofräte MMag. Matzka, Dr. Stefula, Dr. Thunhart und Mag. Dr. Sengstschmid als weitere Richter in der Erlagssache des Erlegers Mag. S* S*, gegen die Erlagsgegnerinnen 1. M* GmbH, *, vertreten durch DDr. Heinz-Dietmar Schimanko, Rechtsanwalt in Wien, und 2. A* GmbH, *, vertreten durch Mag. Marian Maybach und andere Rechtsanwälte in Wien, wegen Hinterlegung gemäß § 1425 ABGB, über die Revisionsrekurse der Ersterlagsgegnerin gegen 1. den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 10. November 2025, GZ 43 R 711/25i, 43 R 712/25m-37.3, mit dem die Beschlüsse des Bezirksgerichts Hietzing vom 19. September 2025, GZ 2 Nc 21/25b-13 und vom 23. September 2025, GZ 2 Nc 21/25b-17, bestätigt wurden (8 Ob 8/26y), und 2. den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 17. Dezember 2025, GZ 43 R 746/25m-44.3, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Hietzing vom 6. Oktober 2025, GZ 2 Nc 21/25b-23, bestätigt wurde (8 Ob 31/26f), den
Beschluss
gefasst:
Den Revisionsrekursen wird Folge gegeben.
Die Beschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben. Dem Erstgericht wird jeweils eine neue Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.
Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Begründung:
[1] Der Erleger beantragte die Annahme des Erlags der Mieten für die Wohnung *, die er gemeinsam mit seiner Ehefrau von der Eigentümerin M* GmbH (Vermieterin) gemietet habe. Einer der alleinvertretungsbefugten Geschäftsführer der Vermieterin habe mitgeteilt, dass die Hausverwaltung A* GmbH gekündigt sei und ab sofort die Miete auf ein neu benanntes Konto zu überweisen sei. Die Hausverwaltung habe dies bestritten und ausgeführt, dass die Kündigung rechtsunwirksam sei, da die zweite Geschäftsführerin dieser Kündigung widerspreche. Eine schuldbefreiende Leistung der Miete sei daher weiterhin an die Hausverwaltung zu leisten. Für den Erleger und seine Ehefrau sei nun nicht klar, an wen die Mieten ab sofort schuldbefreiend zu leisten seien. Dem Antrag war der Mietvertrag beigelegt, in dem in Punkt VI. ausdrücklich vereinbart war, dass die Miete auf das Konto der Hausverwaltung zu überweisen sei.
[2] In der Folge berichtete die Verwahrungsabteilung des Oberlandesgerichts Wien dem Erstgericht jeweils, dass ein von I* S* (Ehefrau des Erlegers) eingezahlter Betrag zur Masse „I HMB 183/25 – Mag. S* S* gg. M* GmbH ua.“ in Verwahrung genommen worden sei.
[3] Die am 30. 5. 2025, am 30. 6. 2025 und am 18. 7. 2025 „von Mag. S* S*“ erlegten Beträge nahm das Erstgericht jeweils unangefochten an.
[4] Mit den angefochtenen Beschlüssen vom 19. 9. 2025, 23. 9. 2025 und 6. 10. 2025 nahm das Erstgericht jeweils die „von I* S*“ erlegten Mietzahlungen für August, September und Oktober 2025 als Erlag gemäß § 1425 ABGB aus dem Rechtsgrund „unbekannte Gläubiger“ zu Gunsten der Vermieterin als Ersterlagsgegnerin und der Hausverwalterin als Zweiterlagsgegnerin an. Es sprach aus, dass der Erlag nur über Antrag des Erlegers zu seinen Gunsten mit Zustimmung aller Erlagsgegner, über schriftlichen einverständlichen Antrag aller Erlagsgegner oder aufgrund einer auf Ausfolgung lautenden rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung ausgefolgt werde.
[5] Das Rekursgericht gab sowohl dem Rekurs der Ersterlagsgegnerin gegen die Beschlüsse vom 19. und 23. 9. 2025 als auch dem Rekurs der Ersterlagsgegnerin gegen den Beschluss vom 6. 10. 2025 nicht Folge. Zwar sei nur die Ersterlagsgegnerin Vermieterin und Gläubigerin der Mietzinsforderung. Allerdings gehöre die Mietzinseinhebung zu den Aufgaben einer Hausverwalterin. Über eine bloße Einziehungsermächtigung hinaus sei insofern auch eine Inkassozession denkbar. Wenn die Zweiterlagsgegnerin als bloße Zahlstelle fungiere, bestehe eine einer Gläubigermehrheit vergleichbare Situation, weil dem Erleger zwei mögliche Zahlungsempfänger auf Vermieterseite gegenüber stünden. Selbst wenn an der Forderungszuständigkeit kein Zweifel bestehen sollte, bilde auch die Unklarheit darüber, ob der Verwaltungsvertrag gekündigt worden sei, einen wichtigen Grund iSd § 1425 ABGB. Der Mieter könne weder in rechtlicher noch in tatsächlicher Hinsicht Gewissheit darüber haben, auf welche Weise, konkret durch Zahlung an welche Zahlstelle, er den Mietzins schuldbefreiend leisten könne. Auch aus diesem Grund sei die Annahme des Erlags jedenfalls gegenüber der Ersterlagsgegnerin zu Recht erfolgt.
[6] Den Revisionsrekurs ließ das Rekursgericht zur Frage zu, ob bei Zahlungsaufforderungen durch die Vermieterin und die Hausverwalterin von einem oder von zwei Erlagsgegnern auszugehen und ob der Mieter in diesem Fall überhaupt zum Erlag berechtigt sei.
[7] Dagegen richten sich die Revisionsrekurse der Ersterlagsgegnerin jeweils mit dem Abänderungsantrag, den Erlagsantrag abzuweisen. Hilfsweise wird jeweils ein Aufhebungsantrag gestellt.
[8] Die Zweiterlagsgegnerin beantragt in ihren Revisionsrekursbeantwortungen , den jeweiligen Revisionsrekurs zurückzuweisen, hilfsweise ihm nicht Folge zu geben.
[9] Der Erleger beteiligte sich nicht an den Revisionsrekursverfahren.
[10] Die Revisionsrekurse sind zur Klarstellung der Rechtslage zulässig und im Sinn des jeweils hilfsweise gestellten Aufhebungsantrags auch berechtigt .
[11] 1. Die Rechtsmittellegitimation und Beschwer eines Erlagsgegners ist nach herrschender Rechtsprechung zu § 1425 ABGB dann zu bejahen, wenn seine materielle Rechtsstellung beeinträchtigt wird. Davon geht die Rechtsprechung dann aus, wenn der Erlag zugunsten mehrerer Erlagsgegner angenommen wurde ( RS0110882 ; RS0110881 [T3]; RS0033727 [T3, T4]). Aufgrund der Annahme des Erlags auch zu Gunsten der Hausverwalterin als Zweiterlagsgegnerin ist die Ersterlagsgegnerin daher jedenfalls rechtsmittellegitimiert.
[12] 2. Nach § 68 Abs 1 AußStrG steht bei der Bekämpfung eines – hier vorliegenden – Beschlusses über die Sache „ jeder anderen aktenkundigen Partei“ die Erstattung einer Revisionsrekursbeantwortung frei. Für eine teleologische Reduktion dieses eindeutigen Gesetzeswortlauts in dem Sinn, dass eine Rechtsmittelgegenschrift nur bei einem Eingriff in die materielle Rechtsstellung durch Stattgebung des Revisionsrekursantrags zulässig wäre, fehlen Anhaltspunkte. Der gegenteiligen Entscheidung 1 Ob 145/14a schließt sich der Senat daher nicht an (vgl 8 Ob 33/26z mwN).
[13] 3. Die gerichtliche Hinterlegung setzt nach § 1425 ABGB voraus, dass eine Schuld deswegen, weil der Gläubiger unbekannt, abwesend oder mit dem Angebotenen unzufrieden ist, oder aus anderen wichtigen Gründen nicht erfüllt werden kann.
[14] 4. Die Inhaltserfordernisse eines Erlagsantrags sind in § 3 Abs 1 VerwEinzG und in § 299 Geo geregelt. Demnach sind unter anderem der/die Gläubiger, für den/die erlegt wird (also der/die Erlagsgegner ), und der Erlagsgrund bestimmt und möglichst genau zu bezeichnen (RS0033611; Stabentheiner/Kolbitsch-Franz in Kletečka/Schauer , ABGB ON 1.06 [2020] § 1425 Rz 26 ; Koziol/Spitzer in KBB 7 [2023] § 1425 ABGB Rz 11). Aufgrund dieser verfahrensrechtlichen Erklärung des Erlegers genießt der von diesem genannte Erlagsgegner Parteistellung. Sonstigen Personen kommt hingegen nur insoweit Parteistellung zu, als sie am Erlagsgegenstand – unabhängig von einem noch aufrechtem Willen des Erlegers – bereits rechtlich geschützte Interessen besitzen ( RS0006720 ).
[15] 5. Auf Grundlage des Erlagsantrags hat das Erlagsgericht zu prüfen, ob der angegebene Grund zur Hinterlegung iSd § 1425 ABGB an sich taugt. Es hat aber nicht zu prüfen, ob der angeführte Grund tatsächlich gegeben ist ( RS0112198 [T20]; Stabentheiner/Kolbitsch-Franz in Kletečka/Schauer , ABGB-ON 1.06 [2023] § 1425 Rz 26). Dem Erlagsgericht obliegt also nur eine Schlüssigkeitsprüfung ( RS0112198 [T3]). Die Schlüssigkeit ist grundsätzlich aufgrund der Behauptungen des Erlegers zu prüfen. Der Erleger muss plausibel machen, welcher Anspruch den Erlagsgegnern auf den Erlagsbetrag zusteht und warum etwa die Sach- oder Rechtslage für ihn unklar ist ( RS0118340 [T9]). Nur in diesem Rahmen ist der Annahmebeschluss im Rechtsmittelverfahren überprüfbar ( RS0112198 [T4, T12]).
[16] 6. Ausgehend von diesen Prämissen kann über den Erlagsantrag noch nicht abschließend entschieden werden, weil nach dessen Inhalt unklar bleibt, ob der Erlag nur zu Gunsten der Vermieterin, nur zu Gunsten der Hausverwalterin oder zu Gunsten beider erfolgen und wer daher aufgrund dieser verfahrensrechtlichen Erklärung als Partei dem Erlagsverfahren beigezogen werden soll.
[17] Das Erstgericht wird daher zunächst gemäß § 10 Abs 4 AußStrG ein Verbesserungsverfahren einzuleiten und daran anknüpfend eine neue Entscheidung zu treffen haben (vgl zur Unzulässigkeit einer sofortigen Abweisung 2 Ob 174/19f [Punkt 2.1.] mwN). Der Erleger wird anzuleiten sein, die Erlagsgegner konkret zu benennen und sein Vorbringen zu den Erlagsgründen zu präzisieren.
7. Schon jetzt ist für das weitere Erlagsverfahren – und damit insbesondere für die gebotene Anleitung des unvertretenen Erlegers – auf Folgendes hinzuweisen:
[18] 7.1. Das Auftreten mehrerer Forderungs prätendenten kann zwar einen rechtlichen Grund zum Gerichtserlag iSd § 1425 ABGB bilden (RS0033610). Prätendent kann aber nur derjenige sein, der die „gleiche“ Forderung für sich geltend macht. Von mehreren Forderungsprätendenten kann daher nur dann gesprochen werden, w enn fraglich ist, wem von mehreren Personen, die die Gläubigerstellung beanspruchen, eine bestimmte existierende Forderung zusteht (RS0118340; Reischauer in Rummel/Lukas , ABGB 4 [2020] § 1425 Rz 83 ; Heidinger in Schwimann/Kodek , ABGB 4 [2016] § 1425 ABGB Rz 13; Koziol/Spitzer in KBB 7 [2023] § 1425 ABGB Rz 8 ) . Da die Hausverwalterin nicht Gläubigerin der Mietzinsforderung ist und im Erlagsvorbringen bisher auch nicht die vom Rekursgericht ins Treffen geführte (Inkasso-)Zession der Mietzinsforderung behauptet wird, käme nach derzeitiger Aktenlage ein Erlag zu Gunsten der Hausverwalterin als (einzige oder weitere) Erlagsgegnerin nicht in Betracht.
[19] 7.2. Nach § 1425 ABGB können aber auch „andere wichtige Gründe“ den Erlag rechtfertigen. Es muss sich dabei um Umstände handeln, die den Schuldner an der Erfüllung der Verbindlichkeit hindern. Dafür kommen insbesondere Gründe in Betracht, die in der Sphäre des Gläubigers liegen ( Stabentheiner/Kolbitsch-Franz in Kletečka/Schauer , ABGB-ON 1.06 [2023] § 1425 Rz 12), nicht aber solche in der Person des Erlegers ( RS0112197 ).
[20] Ausgehend davon können für einen Mieter nicht leicht zu beseitigende Unklarheiten , auf welches Konto er schuldbefreiend zahlen kann, einen Erlagsgrund iSd § 1425 ABGB bilden, der zum Erlag der Mietzinsforderung zu Gunsten der Vermieterin berechtigt (idS auch Reischauer in Rummel/Lukas , ABGB 4 [2020] § 1425 Rz 21).
[21] 8.1. Weiters ist darauf zu verweisen, dass die Annahme eines Erlags nach § 3 Abs 1 VerwEinzG nur auf Antrag des Erlegers erfolgt. Daraus ergibt sich, dass die Person des Antragstellers mit jener Person, durch die oder in deren Namen der Erlag getätigt wird, ident sein muss.
[22] 8.2. Bei der Beurteilung, ob ein Erlag im eigenen Namen oder für eine andere Person getätigt wurde, ist primär auf den bei der Zahlung (oder sonstigen Leistung) angegebenen Verwendungszweck oder die dabei sonst übermittelten Daten abzustellen, was von den Tatsacheninstanzen zu klären ist.
[23] 8.3. Hier erachteten die Verwahrungsabteilung des Oberlandesgerichts Wien, die Vorinstanzen und die Parteien die Erläge der Ehefrau – und Mitmieterin – als für die Erleger vorgenommen.
[24] 9. Der Kostenvorbehalt beruht darauf, dass noch keine die Sache zur Gänze erledigende Entscheidung iSd § 78 Abs 1 Satz 2 AußStrG vorliegt (1 Ob 84/24w [Rz 44]).
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