Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei S*, vertreten durch Hieke Rechtsanwalts GmbH in Wien, gegen die beklagten Parteien 1. T*, 2. H* GmbH, *, beide vertreten durch Bichler Zrzavy Rechtsanwälte GmbH Co KG in Wien, wegen Unterlassung, über die außerordentliche Revision der erstbeklagten Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Wien als Berufungsgericht vom 27. November 2025, GZ 16 R 167/25h 31, den
Beschluss
gefasst:
Die außerordentliche Revision wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.
Begründung:
[1] Die Klägerin und die Erstbeklagte sind jeweils Miteigentümerinnen einer Liegenschaft verbunden mit Wohnungseigentum der Klägerin an der Wohnung Top 5.5, der Erstbeklagten an der Wohnung Top 5.6. Das Verfahren gegen die Zweitbeklagte ist rechtskräftig beendet.
[2] Das Erstgericht verpflichtete die Erstbeklagte, es ab sofort zu unterlassen, ihr Wohnungseigentumsobjekt Top 5.6 auf andere Weise als im Wohnungseigentumsvertrag vom 27. 10. 2011 gewidmet, nämlich als Wohnung, zu nutzen oder nutzen zu lassen.
[3] Das Berufungsgericht gab der Berufung der Erstbeklagten teilweise Folge und verpflichtete diese zur Unterlassung der Nutzung ihres Wohnungseigentumsobjekts Top 5.6 auf andere Weise als im Wohnungseigentumsvertrag vom 27. 10. 2011 gewidmet, nämlich anders als zu Wohn , Büro oder Ordinationszwecken, und wies das Mehrbegehren – insoweit unbekämpft – ab.
[4] Die außerordentliche Revision der Erstbeklagten zeigt keine erhebliche Rechtsfrage auf.
[5]1. Grundsätzlich liegt keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO vor, wenn die Vertragsauslegung durch die Vorinstanzen mit den Grundsätzen von Lehre und Rechtsprechung im Einklang steht und kein unvertretbares Auslegungsergebnis erzielt wurde (RS0042776; RS0042936). Von einem in diesem Sinn klar unrichtigen Auslegungsergebnis, weil die Auslegung gesetzliche Auslegungsregeln verletzt hätte, gegen den klaren Wortlaut erfolgt wäre, den Vertragstext nicht berücksichtigt hätte oder eine festgestellte Parteiabsicht ignorierte, kann hier keine Rede sein.
[6]2. Nach ständiger Rechtsprechung ist für die Frage der Widmung auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer (in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag) abzustellen (RS0120725; RS0119528). Die Frage nach dem Inhalt einer Widmung aufgrund der Auslegung des Wohnungseigentumsvertrags hängt daher ebenso regelmäßig von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab (RS0120725 [T3]) wie die Frage, ob die Umwandlung des Gegenstands eines Unternehmens vom Verfügungsrecht des Wohnungseigentümers gedeckt ist oder eine zustimmungsbedürftige Änderung bewirkt (5 Ob 41/18t Pkt 4.1 mwN; 5 Ob 117/16s). Dies gilt gleichermaßen für die Auslegung der im konkreten Fall zu beurteilenden „Ausnahmeregelung“ in Bezug auf eine bestimmte im Wohnungseigentumsvertrag vereinbarte Widmung eines Objekts. Diese Frage des Einzelfalls würde nur dann eine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO aufwerfen, wenn dem Berufungsgericht eine auffallende Fehlbeurteilung unterlaufen wäre. Dies ist hier nicht der Fall.
[7]3. Von einem Verstoß gegen gesetzliche Auslegungsregeln kann keine Rede sein. Nach ständiger Rechtsprechung (RS0117165) ist eine ergänzende Auslegung von Urkunden – soweit ein gesetzliches Schriftformgebot wie hier in Form des § 3 Abs 1 WEG 2002 besteht – durch den Formzweck beschränkt. Bei der Ermittlung der konkreten privatrechtlichen Einigung der Mitund Wohnungseigentümer über die Widmung eines bestimmten Objekts ist daher eine weitgehende objektive Betrachtung angezeigt (RS0117166). Maßgeblich ist der objektive Erklärungswert der Willensäußerung (5 Ob 100/14p; 5 Ob 224/15z). Auf den Willen der vertragsschließenden Parteien kommt es nicht an (RS0117165; 5 Ob 127/24y). An dieser – von ihm auch teils zitierten – höchstgerichtlichen Rechtsprechung hat sich das Berufungsgericht orientiert und eine Auslegung nach dem objektiven Erklärungswert des Punktes 5.14.1 des Wohnungseigentumsvertrags vorgenommen. Dass es auf einen allenfalls abweichenden Willen der vertragsschließenden Parteien, der im Wohnungseigentumsvertrag nicht einmal angedeutet wurde, nicht Bezug nahm, ist nicht zu beanstanden.
[8] 4. Auch das behauptete unvertretbare Auslegungsergebnis liegt nicht vor. Der Punkt 5.14.1 regelt Duldungspflichten und Beschränkungen für die Wohnungseigentumsobjekte. Im ersten Absatz heißt es: „ Die Wohnobjekte dürfen ausschließlich zu Wohn , Büro oder Ordinationszwecken benutzt werden und dürfen insbesondere nicht für unsittliche oder sonstige gewerbliche Zwecke genutzt werden. “ Nach der nicht korrekturbedürftigen Auffassung der Vorinstanzen ist damit eine Widmung der als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekte ausschließlich zu Wohn , Büro oder Ordinationszwecken eindeutig festgelegt. Da neben der Verwendung für unsittliche auch die Verwendung für sonstige gewerbliche Zwecke in diesem ersten Absatz ausgeschlossen wird, dienen beide folgende Absätze nach ihrem Wortlaut offenbar nur mehr der Konkretisierung der Frage, wann (noch) Wohnzwecke und wann (allenfalls) sonstige gewerbliche Zwecke vorliegen würden. Im zweiten Absatz wird nämlich angeordnet: „ die Wohnobjekte dürfen nicht hotelähnlich bewirtschaftet und derart genutzt werden, dass durch deren vorübergehende Vermietung oder Untervermietung eine zum Hotel in Konkurrenz stehende Tätigkeit entsteht “. Hier wird eine kurzfristige Vermietung zu Wohnzwecken, die – allenfalls – noch nicht als „gewerblich“ im Sinn des ersten Absatzes anzusehen wäre, angesprochen und ebenfalls als nicht zulässig festgelegt. Der dritte Absatz konkretisiert nach seinem Wortlaut dazu weiter: „ Die Wohnobjekte dürfen nicht zur kurzfristigen Untervermietung in Analogie zu einer Ferienwohnungsnutzung oder zur Teilnahme an Timesharing oder Fractional Ownership Programmen sowie zur Zusammenfassung von Wohnobjekten zwecks Führen einer hotel oder pensionsähnlichen Institution verwendet werden (ausgenommen eine Teilnahme an einem allfällig von der jeweiligen Hotelpächterin gemäß separat abzuschließender Vereinbarung organisierten Programm). “ Mit diesem dritten Absatz wird nach seinem Wortlaut eine spezielle Art kurzfristiger Untervermietung untersagt, die – unter anderem – auch die Teilnahme an Timesharing oder Fractional Ownership Programmen konkret erwähnt. Die dort formulierte Ausnahme der „Teilnahme an einem allfällig von der jeweiligen Hotelpächterin gemäß separat abzuschließender Vereinbarung organisierten Programm“ bezieht sich nach ihrem Wortlaut – selbst wenn man ihr entgegen der Auffassung der Vorinstanzen ausreichende Bestimmtheit unterstellen wollte – zwar auf die Teilnahme an einem von der Hotelbetreiberin organisierten Programm. Grammatikalisch und inhaltlich weist diese Ausnahme aber allenfalls darauf hin, dass es um die Erlaubnis gehen sollte, gemäß separat abzuschließender Vereinbarung an Timesharing oder Fractional Ownership Programmen teilzunehmen, die von der jeweiligen Hotelpächterin organisiert werden. Dass es um eine Ausnahme von der grundsätzlich verbotenen Nutzung der Wohnobjekte zu „klassischen“ Hotelzwecken gehen sollte, lässt sich nach der nicht korrekturbedürftigen Auslegung der Vorinstanzen dem Wortlaut dieses Klammerausdrucks hingegen nicht entnehmen. Damit ist auch dem Argument der Revisionswerberin, die Ausnahmebestimmung wäre – wenn ihre Ansicht nicht zuträfe – inhaltsleer, die Grundlage entzogen.
[9]5. Zwar kann nach der Rechtsprechung des Fachsenats (5 Ob 134/22z mwN) die Beschreibung des Wohnungseigentumsobjekts oder die Bezeichnung der betreffenden Räume und der daraus resultierende Verwendungszweck in einem Nutzwertgutachten bei der Ermittlung der vertraglichen Einigung der Mit und Wohnungseigentümer heranzuziehen sein. Bereits das Berufungsgericht verwies aber darauf, dass die Frage dahinstehen kann, ob im vierten und fünften Obergeschoß laut dem Nutzwertgutachten allenfalls auch Objekte mit einer Hotelnutzung vorgesehen wurden. Dass dies bei der hier zu beurteilenden Wohnung Top 5.6 der Fall gewesen wäre, behauptet die Revisionswerberin nämlich gar nicht. Warum der Umstand von – angeblich – aktuell bereits im vierten und fünften Obergeschoß teilweise vorgesehener Hotelnutzung für die Auslegung des Wohnungseigentumsvertrags in Bezug auf die jedenfalls als Wohnung zu Wohn , Büro oder Ordinationszwecken gewidmete Top 5.6 heranzuziehen sein sollte, ist aus der Argumentation der Revision nicht nachvollziehbar. Eine unvertretbare Abweichung von Grundsätzen der Vertragsauslegung ist nicht erkennbar.
[10] 6. Damit bedurfte es auch keiner weiteren Feststellungen zum tatsächlichen Inhalt der zwischen der Erstbeklagten und der Zweitbeklagten als Hotelbetreiberin getroffenen Vereinbarungen und dem „Hotelprogramm“, zu dem es im Übrigen auch an näheren Behauptungen im Verfahren erster Instanz mangelt.
[11] 7. Die behauptete Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens wurde geprüft, sie liegt nicht vor. Die Erledigung der Beweisrüge durch das Berufungsgericht erfolgte mit eingehender Begründung und war nicht mangelhaft. Die vom Berufungsgericht nicht übernommene Feststellung in Bezug auf die Lage des Objekts 5.1 war rechtlich nicht relevant.
[12]8. Damit war die außerordentliche Revision zurückzuweisen, ohne dass dies einer weiteren Begründung bedurfte (§ 510 Abs 3 ZPO).
Rückverweise
Keine Ergebnisse gefunden
RIS