Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragsteller 1. H*, vertreten durch Prunbauer Rechtsanwalts GmbH in Wien, 2. Verlassenschaft nach dem am 7. September 2024 verstorbenen W*, vertreten durch G*, sowie der übrigen Hauptmieter der Wohnhausanlage EZ 1* sowie weitere Liegenschaftsadressen (*), gegen die Antragsgegnerin Stadt W*, vertreten durch Rudeck – Schlager Rechtsanwalts KG in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 12 iVm § 21 MRG, aus Anlass des außerordentlichen Revisionsrekurses der Erstantragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 18. November 2025, GZ 40 R 122/25z-20, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Fünfhaus vom 24. April 2025, GZ 49 Msch 4/25a-11, mit einer Ergänzung bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Die Akten werden an das Erstgericht zurückgestellt.
Begründung:
[1] Die – im Schlichtungsstellenverfahren nicht anwaltlich vertretenen – Antragsteller begehrten als Hauptmieter eines Objekts in der Wohnhausanlage der Antragsgegnerin die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016. Das Mietverhältnis unterliegt unstrittig dem Vollanwendungsbereich des MRG. Im Antrag an die Schlichtungsstelle behaupteten sie die Unzulässigkeit der Jahrespauschalverrechnung, den grob unvollständigen und nicht rechtzeitigen Nachweis der aufgelaufenen Betriebskosten und besonderen Aufwendungen, eine unrichtige Verteilung der Gesamtkosten und der Anteile der Mietgegenstände an den Gesamtkosten (§ 17 MRG) wegen unrichtiger Größe der einzelnen Mietobjekte aufgrund bis Legung der Abrechnung 2016 nicht stattgefundener Vermessung bzw Nichtanwendung von Ergebnissen daraus sowie die unrichtige Verteilung der Kosten und damit der Mietgegenstände an den Detailkosten für Wasser, Abwasser und Lift (§ 17 MRG) wegen nicht nachvollziehbarem Aufteilungsschlüssel für Wasser, Abwasser und Lift. Sie beeinspruchen unter Hinweis auf näher bezeichnete Beträge für Wasser, Kanalgebühr, Müll, Entrümpelungen, Rauchfangkehrer, Schädlingsbekämpfung, Strom, Gas, Versicherung, öffentliche Abgaben, HB-Arbeiten und Fremdfirmenbetreuung, Kosten für die Hausbetreuungs GmbH, Verwaltungskosten, Gartenbetreuung und Lift, wobei sie auch ein Rückforderungsbegehren ausgehend von jeweils konkret genannten Gesamtbeträgen der verrechneten Aufwendungen stellten.
[2] Mit Entscheidung der Schlichtungsstelle vom 21. 12. 2020 wurde das Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung des beim Erstgericht anhängigen Verfahrens 12 MSch 13/17s auf Überprüfung der Betriebskosten für die Jahre 2008 bis 2013 gemäß § 25 Abs 2 Z 1 AußStrG unterbrochen.
[3] Am 14. 5. 2024 beantragten die Antragsteller die Fortsetzung des Verfahrens vor der Schlichtungsstelle, die diesem Antrag mit Entscheidung vom 21. 5. 2024 stattgab.
[4] Bereits vor der Schlichtungsstelle wendete die Antragsgegnerin ein, der Fortsetzungsantrag sei erst über zwei Jahre nach rechtskräftiger Erledigung des Vorverfahrens gestellt worden, weshalb keine gehörige Fortsetzung durch die Antragsteller vorliege. Rückforderungsansprüche aus der Betriebskostenabrechnung seien daher bereits verjährt.
[5] Das Verfahren wurde in weiterer Folge zu Gericht abgezogen.
[6] Das Erstgericht wies den Sachantrag unter Hinweis auf die Verjährung eines allfälligen Rückforderungsanspruchs mangels rechtlichen Interesses ab, wobei es im Spruch seiner Entscheidung nur über das Rückzahlungsbegehren der Antragsteller absprach.
[7] Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Erstantragstellerin dahin teilweise Folge, dass es die Entscheidung des Erstgerichts um die Abweisung der Feststellungsbegehren der Antragsteller ergänzte, und gab dem Rekurs im Übrigen nicht Folge. Den Entscheidungsgegenstand bewertete es mit 10.000 EUR übersteigend. Den Revisionsrekurs ließ es nicht zu.
[8] Dagegen richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Erstantragstellerin, in dem sie primär die Abänderung dahin begehrt, dass „dem Revisionsrekurs zur Gänze Folge gegeben wird“, hilfsweise einen Aufhebungsantrag stellt.
[9] Der Oberste Gerichtshof kann über den Revisionsrekurs – derzeit – noch nicht entscheiden.
[10] 1. Gemäß § 37 Abs 3 Z 2 MRG ist in einem Verfahren, das von einem oder mehreren Hauptmietern des Hauses gegen den oder die Vermieter eingeleitet wird, der verfahrensleitende Antrag auch jenen anderen Hauptmietern des Hauses zuzustellen, deren Interessen durch eine stattgebende Entscheidung darüber unmittelbar berührt werden könnten; diesen Hauptmietern ist Gelegenheit zur Teilnahme am Verfahren zu geben, wofür es genügt, wenn sie zu einem Zeitpunkt, zu dem dies noch zulässig ist, Sachvorbringen erstatten können. Die Zustellung an die anderen, in ihren Interessen unmittelbar berührten Hauptmieter des Hauses kann gemäß § 37 Abs 3 Z 4 MRG durch Anschlag an eine für alle Hausbewohner deutlich sichtbaren Stelle des Hauses (bei mehreren Stiegenhäusern an einer entsprechenden Mehrzahl solcher Stellen) vorgenommen werden. Gemäß § 37 Abs 3 Z 18 MRG erstreckt sich in dem § 37 Abs 3 Z 2 MRG genannten Verfahren die Rechtskraft von antragstattgebenden Sachbeschlüssen über Feststellungsbegehren auf alle Hauptmieter, denen der verfahrensleitende Antrag nach Z 2 zugestellt wurde.
[11] 2. Die Parteistellung und demnach auch die Verfahrensbeteiligung ist danach auszurichten, ob durch die Entscheidung über den Antrag die Interessen der anderen Hauptmieter nicht bloß in wirtschaftlicher Hinsicht abstrakt beeinträchtigt werden könnten. Nur die unmittelbare Berührung der Interessen gebietet die Verständigung und Parteistellung der anderen Mieter (RS0070366). Diesfalls sind ihnen die anfechtbaren Entscheidungen samt Rechtsmittelbelehrung mittels Hausanschlag zugänglich zu machen (RS0070534 [T5 – zu § 37 Abs 1 Z 6 MRG]; 5 Ob 120/22s [zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung nach § 22 Abs 1 Z 10 WGG]).
[12] 3. Ob dem Verfahren alle Mieter beizuziehen sind, richtet sich nach dem Antragsbegehren. So sind etwa im Verfahren über die Angemessenheit des Mietzinses die übrigen Hauptmieter der Liegenschaft nicht zu verständigen, weil sie auf den von dem einzelnen Hauptmieter zu entrichtenden Hauptmietzins keinen Einfluss haben ( RS0069932 ). Alle übrigen Mieter sind am Verfahren nicht zu beteiligen, wenn nur die Feststellung der Überschreitung des gesetzlichen Zinsausmaßes durch einzelne an die Mieter vorgeschriebene Betriebskostenbeträge begehrt wird und nicht die Höhe bestimmter Betriebskosten überhaupt, die rechtliche Qualifikation bestimmter Ausgaben als Betriebskosten, der Verteilungsschlüssel oder der Anteil eines Mietgegenstands in den Gesamtkosten (um gegenüber allen Mietern des Hauses klare einheitliche Verhältnisse zu schaffen) zum Gegenstand eines (Zwischenfeststellungs-)Antrags gemacht wird ( RS0069913 ; 5 Ob 120/22s). Abzustellen ist darauf, ob eine alle Mieter des Hauses bindende Entscheidung über die Betriebskosten angestrebt wird (5 Ob 100/94; 5 Ob 120/22s).
[13] 4. Hier lässt das von den Antragstellern bei der Schlichtungsstelle gestellte Begehren – das die Ergänzung des Rekursgerichts nur unvollständig wiedergibt – ausreichend deutlich (vgl RS0070562 [T8]) erkennen, dass es auf die Feststellung der Unzulässigkeit der Anwendung der Jahrespauschalverrechnung, der Unzulässigkeit der im Detail angeführten Vorschreibungen von Betriebskosten und besonderen Aufwendungen sowie der Unrichtigkeit der Verteilung der Gesamtkosten und des daraus resultierenden Abrechnungssaldos abzielt. Erkennbar wird damit eine – rechtskraftfähige – Feststellung von Überschreitungsbeträgen mit Wirkung gegenüber allen Mietern (und nicht nur den Antragstellern) begehrt, was sich auch aus der Anführung der gesamten in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Kosten ergibt. Das Rekursgericht ging daher zutreffend im Kopf seiner Entscheidung davon aus, dass die anderen Mieter Partei sind.
[14] 5. Das Erstgericht hat dieser Rechtslage zwar insoweit – teilweise – entsprochen, als es den Hausanschlag (allerdings erst) des Sachbeschlusses erster Instanz gemeinsam mit dem dagegen erhobenen Rekurs anordnete. Die Rekursentscheidung wurde allerdings nach der Aktenlage nur an die Vertreter der Antragsteller und der Antragsgegnerin zugestellt, während der Hausanschlag bisher unterblieb.
[15] 6. Das Erstgericht wird daher die Zustellung der Rekursentscheidung an die übrigen Hauptmieter durch Hausanschlag zu veranlassen haben. Der Akt ist erst nach dem Einlangen allfälliger weiterer Rechtsmittel oder ungenütztem Ablauf der offenen Fristen wieder vorzulegen.
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