5Ob125/25f – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin Eigentümergemeinschaft *, vertreten durch Gewessler Rechtsanwaltsges.m.b.H. in Wien gegen die Antragsgegnerin t*, vertreten durch PARLAW Rechtsanwalts-Partnerschaft in Wien, wegen § 52 Abs 1 Z 6 iVm § 31 Abs 3 WEG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts Korneuburg als Rekursgericht vom 20. Mai 2025, GZ 22 R 15/25y-21, den

Beschluss

gefasst:

Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 52 Abs 2 WEG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.

Begründung:

[1] Die Antragstellerin beantragte, der Antragsgegnerin unter Androhung einer Geldstrafe aufzutragen, binnen 14 Tagen eine formell und inhaltlich richtige Verwalterschlussrechnung für den Zeitraum ihrer Verwaltertätigkeit vom [richtig] 1. 1. 2022 bis 31. 12. 2023 zu legen.

[2] Das Erstgericht trug der Antragsgegnerin unter Androhung einer Geldstrafe von 2.000 EUR auf, der Antragstellerin binnen 14 Tagen eine formell und inhaltlich richtige Verwalterschlussrechnung für den gesamten Zeitraum ihrer Verwaltertätigkeit zu legen.

[3] Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegnerin teilweise Folge und änderte den Sachbeschluss des Erstgerichts dahin ab, dass es der Antragsgegnerin unter Androhung einer Geldstrafe von 2.000 EUR auftrug, der Antragstellerin binnen 14 Tagen eine formell und inhaltlich richtige Verwalterschlussrechnung zu legen. Diese Pflicht umfasse insbesondere die Legung einer Abrechnung für den Zeitraum 1. 1. 2022 bis 31. 12. 2023 und die Gegenüberstellung der jedem einzelnen Miteigentümer im Abrechungszeitraum vorgeschriebenen Beiträge zur Rücklage mit den von ihnen bezahlten Beträgen. Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000 EUR übersteige und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu.

[4] Gegen diese Entscheidung richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegnerin, der keine erhebliche Rechtsfrage aufzeigt:

[5] 1. Bei Beendigung eines Verwaltungsvertrags hat der Verwalter ohne Verzug über die Rücklage Rechnung zu legen und den Überschuss an den neuen Verwalter oder bei Fehlen eines solchen an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben (§ 31 Abs 3 WEG).

[6] Diese Verwalterschlussrechnung nach § 31 Abs 3 WEG soll die Eigentümergemeinschaft in die Lage versetzen, die Höhe des ihr herauszugebenden „Überschusses“, das heißt den Betrag, der von den Wohnungseigentümern auf die Rücklage eingezahlten Beträgen nach Abzug der Aufwendungen für die Liegenschaft iSd § 32 WEG vorhanden sein muss, festzustellen (RS0110525). Die Abrechnung hat daher die Einzahlungen der Wohnungseigentümer, gegliedert nach Fälligkeitsterminen, die gegebenenfalls unterlassenen Einzahlungen seitens einzelner Wohnungseigentümer (Außenstände), die getätigten Entnahmen sowie schließlich den sich aus dieser Gegenüberstellung ergebenden Saldo zu enthalten (RS0110526; 5 Ob 178/23x ). Die Abrechnung ist für die gesamte Zeit der Verwaltung zu legen und wird durch die früheren jährlichen Abrechnungen nach § 20 Abs 3 WEG iVm § 34 WEG nicht ersetzt ( RS0110525[T2]; 5 Ob 257/06i; 5 Ob 178/23x ).

[7] Rechnungslegung bedeutet die ziffernmäßig genaue Aufstellung über die dem Rechnungslegungsverpflichteten zugeflossenen Werte; sie muss detailliert, übersichtlich und klar, formell vollständig und ordnungsgemäß zusammengestellt sein und auch die vereinnahmten Zinsen gesondert ausweisen (vgl nur die Nachweise bei Punt in GeKo Wohnrecht II 2§ 31 WEG 2002 Rz 93 [Stand 15. 1. 2024, rdb.at]).

[8] 2. Die von der Antragsgegnerin erstellte Abrechnung erfüllt die an eine Verwalterschlussrechnung gemäß § 31 Abs 3 WEG gestellten Anforderungen nicht:

[9] Aus dem „Kontendruck“, Beilage ./14, ergibt sich zwar für jedes einzelne Wohnungseigentumsobjekt die Höhe der Vorschreibungen und die erfolgten Einzahlungen im gesamten Tätigkeitszeitraum der Antragsgegnerin vom 1. 1. 2022 bis 31. 12. 2023, nicht jedoch der Gesamtbetrag der Einnahmen in diesem Zeitraum. Auch aus der „Offene Posten per 31.12.2023“ Liste, Beilage ./13, lässt sich der Gesamtbetrag der Einnahmen nicht entnehmen. Weder in der Beilage ./13 noch in der Beilage ./14 sind die vereinnahmten Zinsen aufgelistet. Darüber hinaus stimmen die in der Beilage ./13 und die in der Beilage ./14 ausgewiesenen Beträge bei einigen Wohnungseigentumsobjekten nicht überein.

[10] Die „Rücklagenabrechnung“, Beilage ./12, umfasst nur den Zeitraum 1. 1. 2023 bis 31. 12. 2023, ist daher unvollständig. Die in der „Rücklagenabrechnung“ angeführten Erlöse von 30.373 EUR lassen sich anhand der Beilagen ./13 und ./14 nicht nachvollziehen.

[11] Zusammengefasst ermöglichen es die von der Antragsgegnerin als „Verwalterschlussrechnung“ übermittelten Urkunden (Beilagen ./12, ./13 und ./14) der Antragstellerin nicht, die Höhe des ihr herauszugebenden „Überschusses“ vollständig und nachvollziehbar festzustellen.

[12] 3. Die im Revisionsrekurs als erheblich relevierte Rechtsfrage, ob einzelne Positionen der vom Verwalter zu erstellenden Abrechnung in einem gesonderten Dokument ausgewiesen werden können, stellt sich daher nicht.

[13] 4.Einer weiteren Begründung bedarf es nicht (§ 71 Abs 3 AußStrG).