Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin G* R*, vertreten durch die Eisner Ruhdorfer Rechtsanwälte GmbH in Wien, gegen die Antragsgegnerin G* GmbH, *, vertreten durch Dr. Harry Fretska, Rechtsanwalt in Wien, unter Beteiligung sämtlicher Mieter der Hauses *, wegen § 37 Abs 1 Z 9 MRG iVm §§ 17, 24 MRG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 23. April 2025, GZ 38 R 225/24f 46, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Fünfhaus vom 4. August 2024, GZ 22 Msch 31/22v 38, in der Hauptsache bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Dem außerordentlichen Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden aufgehoben. Dem Erstgericht wird die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.
Die Kosten des Revisionsrekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Begründung:
[1] Die Antragstellerin ist Mieterin einer Wohnung im Dachgeschoß eines Hauses in Wien. Die Antragsgegnerin ist die Liegenschaftseigentümerin und Vermieterin dieser Wohnung.
[2] Diesem Mietverhältnis liegt der von den Rechtsvorgängern der Antragstellerin und der Antragsgegnerin abgeschlossene Mietvertrag vom 18. 5. 2001 zugrunde. Mietgegenstand war der damals nicht ausgebaute Dachboden, den die Mieterin auf eigene Kosten ausbauen sollte. Im Gegenzug zu dieser Ausbauverpflichtung wurden ein verminderter Mietzins und ein langfristiger Kündigungsverzicht der Vermieterin vereinbart. Die Vermieterin verpflichtete sich, eine Aufzugsanlage zu errichten, und sagte der Mieterin die Nutzung des Lifts im uneingeschränkten Ausmaß gegen eine Beteiligung an den Errichtungskosten zu.
[3] Die Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Vermieterin wurde mit Urteil zum Bau der Aufzugsanlage verpflichtet. Dieser Verpflichtung kam sie nach und die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin leistete die vereinbarte Kostenbeteiligung.
[4] Die Aufzugsanlage verfügt über sieben Haltestellen, wobei deren Benützung von Anfang März 2013 bis in den Herbst 2013 ohne Einschränkungen möglich war. Nach dem Auftreten von Störungen, die möglicherweise auf einen nicht bestimmungsgemäßen Gebrauch der Anlage, etwa das Blockieren der Türen oder den Lastentransport, zurückzuführen waren, wurden zunächst innerhalb, dann auch außerhalb des Aufzugs Schlossschalter angebracht, sodass der Aufzug nur mehr mit einem Schlüssel genutzt werden kann.
[5] Die jeweiligen Vermieter haben keinem weiteren Mieter vertraglich ein Recht zur Benützung der Aufzugsanlage eingeräumt. Die nach Errichtung der Aufzugsanlage abgeschlossenen Mietverträge sehen vielmehr vor, dass der jeweilige Mieter nicht zur Benützung der Aufzugsanlage berechtigt ist.
[6] Gegenstand des Verfahrens ist die Feststellung des Anteils der von der Antragstellerin gemieteten Wohnung an den Betriebskosten der Aufzugsanlage (§ 37 Abs 1 Z 9 iVm § 24 Abs 1 MRG). Die Antragstellerin vertritt den Standpunkt, dass ihr Anteil an den Liftbetriebskosten sich nach dem Verteilungsschlüssel für die allgemeinen Betriebskosten bestimmt, dieser demnach 18,06 % betrage. Nach Ansicht der Antragsgegnerin habe die Antragstellerin hingegen 100 % der Liftbetriebskosten zu tragen. Die Antragstellerin sei als einzige Mieterin des Hauses zur Liftbenützung vertraglich berechtigt, die Aufzugsanlage sei daher nicht als Gemeinschaftsanlage, sondern als Anlage in Sondernutzung zu qualifizieren. Selbst im Fall der Qualifikation als Gemeinschaftsanlage müsse ein anderer Verteilungsschlüssel als bei den allgemeinen Betriebskosten angewendet werden. § 24 Abs 1 MRG sehe eine Kostenbeteiligung nur für jene Mieter vor, die aufgrund einer Vereinbarung zur Nutzung der Anlage berechtigt seien.
[7] Das Erstgericht stellte fest, dass die der Antragstellerin vermietete Wohnung gemäß § 24 Abs 1 iVm § 17 MRG an den Gesamtkosten für den Betrieb der Aufzugsanlage im Umfang von 18,06 % teilzunehmen habe.
[8] Aufgrund der Gestaltung der Aufzugsanlage mit Haltestellen in allen Stockwerken sowie des bei der Rechtsvorgängerin der Antragstellerin erweckten Eindrucks, es handle sich um eine Gemeinschaftsanlage, habe die Antragstellerin nur mit dem sonst auf sie entfallenden Anteil von 18,06 % an den Betriebskosten der Aufzugsanlage teilzunehmen. Es sei Sache der Antragsgegnerin, in den seit Errichtung der Aufzugsanlage abgeschlossenen Mietverträgen eine Verpflichtung zur Teilnahme am Betrieb der Anlage zu vereinbaren. Der Umstand, dass sonst kein Mieter am Betrieb der Aufzugsanlage teilnehme, schade daher nicht.
[9] Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegnerin in der Hauptsache nicht Folge, bewertete den Entscheidungsgegenstand mit 10.000 EUR übersteigend und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu.
[10] Eine Gemeinschaftsanlage liege vor, wenn es jedem Mieter rechtlich frei stehe, sie zu benützen, wobei es dem Vermieter bei auf eigene Kosten errichteten Anlagen frei stehe, Mietern dieses Recht einzuräumen oder nicht. Mangels einer solchen Rechteeinräumung entstehe keine Gemeinschaftsanlage. Dabei schade es nicht, dass allenfalls nur einer Gruppe von Mietern die Benützung eingeräumt werde. Es sei auf eine Gesamtschau abzustellen. Der Aufzug sei infolge der technischen Freigabe in Betrieb genommen worden und für etwa ein halbes Jahr hindurch frei benützbar gewesen. Es könne zwar demjenigen Mieter, der unverhältnismäßig hohe Betriebskosten verursache, das Übermaß auferlegt werden. Dies ändere aber nichts am grundsätzlichen Aufteilungsschlüssel.
[11] Gegen diese Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegnerin wegen eines qualifizierten Begründungsmangels iSd § 57 Z 1 AußStrG und unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Sie beantragt, gemäß § 24 Abs 1 iVm § 17 MRG festzustellen, dass die der Antragstellerin vermietete Wohnung an den Gesamtkosten für den Betrieb der Aufzugsanlage in einem Umfang von 100 % teilzunehmen hat. Hilfsweise stellt sie einen Aufhebungsantrag.
[12] Die Antragstellerin beantragt in der ihr freigestellten Revisionsrekursbeantwortung , den Revisionsrekurs zu verwerfen; dieser sei weder zulässig noch berechtigt.
[13] Der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegnerin ist zulässig und – im Sinn des hilfsweise gestellten Aufhebungsantrags – berechtigt.
[14] 1. Der von der Antragsgegnerin behauptete qualifizierte Begründungsmangel iSd § 57 Z 1 AußStrG liegt nicht vor. Das wäre nur der Fall, wenn die Entscheidung gar nicht oder so unzureichend begründet ist, dass sie sich nicht überprüfen lässt (RS0007484; RS0042133). Davon kann hier keine Rede sein.
[15] 2. Die Vorinstanzen haben die Aufzugsanlage zu Recht als Gemeinschaftsanlage iSd § 24 Abs 1 MRG qualifiziert.
[16] 2.1. Gemeinschaftsanlagen sind grundsätzlich Anlagen, die schon aufgrund ihrer Art der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses, wenn schon nicht aller, dann einer einheitlichen Gruppe, zu dienen bestimmt sind (5 Ob 18/18k; 5 Ob 83/15i; 7 Ob 75/12y; RS0070297). Dass eine Anlage geeignet ist, allen Mietgegenständen im Haus zu dienen, ist nicht Voraussetzung. Die fehlende Nutzbarkeit durch einzelne Mieter ist zwar im Zusammenhang mit der nachgeordneten Frage der Kostenbeteiligung an Gemeinschaftsanlagen relevant. An der Qualifikation einer Anlage als Gemeinschaftsanlage iSd §§ 3 Abs 2 Z 3, 24 Abs 1 MRG ändert dieser Umstand jedoch nichts (5 Ob 18/18k).
[17] Die Qualifikation einer Anlage als Gemeinschaftsanlage setzt auch nicht voraus, dass ausdrücklich vertragliche Nutzungsrechte eingeräumt werden. Eine aufgrund ihrer Art der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses zu dienen bestimmte Anlage ist vielmehr nur dann keine Gemeinschaftsanlage iSd §§ 3 Abs 2 Z 3, 24 Abs 1 MRG mehr, wenn einzelnen Mietern das Recht eingeräumt wurde, die Benützung der Anlage durch andere Mieter von der Zahlung eines über die Beteiligung an den Kosten des Betriebs hinausgehenden Entgelts abhängig zu machen oder andere überhaupt von der Benützung auszuschließen (5 Ob 18/18k; 5 Ob 83/15i; 7 Ob 75/12y; RS0070297).
[18] Die Berechtigten aus einer solchen Sondernutzungsvereinbarung und der Bestandgeber bilden eine sogenannte „Aufzugs- oder Liftgemeinschaft“, die der Annahme des Bestehens einer Gemeinschaftsanlage entgegen steht. Sie entsteht aber nur durch die Vereinbarung, dass lediglich bestimmten Mietern, die sich in der Regel an den Errichtungskosten beteiligt haben, die Sondernutzung am Aufzug zusteht und weiteren Mietern nur zu bestimmten Bedingungen ein Benützungsrecht eingeräumt werden darf (5 Ob 18/18k; 5 Ob 83/15i; RS0101592 [T6]; RS0097525 [T4]). Entscheidend ist also, ob nach der zugrunde liegenden Sondernutzungsvereinbarung der Vermieter oder nur die zur Sondernutzung berechtigten Mieter berechtigt sind, anderen die Benützung unter gewissen Voraussetzungen einzuräumen (5 Ob 18/18k; 5 Ob 83/15i; 7 Ob 75/12y; RS0097525 [T3]). Wurde zwischen dem Vermieter und einem Teil der Mieter in diesem Sinn vereinbart, dass zur Benützung der Liftanlage nur die an dieser Vereinbarung beteiligten und mit den Errichtungskosten belasteten Mieter berechtigt sind, so fehlt der Liftanlage wegen der vertraglichen Sondernutzung bloß eines Teils der Mieter der Charakter einer Gemeinschaftsanlage iSd § 24 Abs 1 MRG (RS0101592).
[19] Der Rechtssatz, wonach das Wesen einer Gemeinschaftsanlage darin liegt, dass es jedem Mieter rechtlich frei steht, sie gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs zu benützen (RS0069987; RS0101592 [T4]), beschreibt das Wesen einer Gemeinschaftsanlage allgemein und aus einem anderen Blickwinkel heraus. Dieser steht daher in keinem Widerspruch zur aufgezeigten Rechtsprechung zu den Aufzugs- oder Liftgemeinschaften bzw zur Sondernutzung Einzelner. Das Kriterium, dass es jedem Mieter rechtlich frei stehen muss, die Anlage – gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs – zu benützen, normiert die grundsätzliche Schädlichkeit einer Sondernutzung für die Annahme einer Gemeinschaftsanlage. Unter welchen Voraussetzungen aber im Zusammenhang mit einem Personenaufzug von einer Sondernutzung auszugehen ist, konkretisiert die dargestellte Rechtsprechung, wonach für die Beurteilung einer Aufzugsanlage als Gemeinschaftsanlage oder als Anlage in Sondernutzung Einzelner die getroffene Vereinbarung maßgeblich ist und eine – eine Gemeinschaftsanlage ausschließende – Liftgemeinschaft nur durch die Vereinbarung entsteht, dass nur bestimmten Mietern die Sondernutzung am Aufzug zusteht und der Vermieter weiteren Mietern ein Benützungsrecht gar nicht oder nur zu bestimmten Bedingungen einräumen darf (5 Ob 18/18k; 5 Ob 83/15i; 5 Ob 87/08t).
[20] 2.2. Ein – eine Gemeinschaftsanlage ausschließendes – Sondernutzungsrecht wurde der Antragstellerin nach den vom Erstgericht getroffenen Feststellungen nicht eingeräumt. Die Vereinbarung, die deren Beteiligung an den Kosten der Lifterrichtung zugrunde liegt, enthält über das Nutzungsrecht der Antragstellerin hinaus keine Regelung über die zukünftige Nutzung des Lifts und/oder die Vergabe von entsprechenden Nutzungsrechten an Dritte. Für das konkludente Zustandekommen einer entsprechenden Vereinbarung bieten das Vorbringen der Antragsgegnerin und die maßgeblichen Feststellungen keine Grundlage. Die Aufzugsanlage ist daher als Gemeinschaftsanlage iSd § 24 Abs 1 MRG zu qualifizieren.
[21] 3. Den auf den Mieter überwälzbaren Anteil an den besonderen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen regelt § 24 Abs 1 MRG.
[22] 3.1. Ist der Hauptmieter eines Mietgegenstands aufgrund des Mietvertrags oder einer anderen Vereinbarung berechtigt, eine der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienende Anlage des Hauses, wie einen Personenaufzug, zu benützen, so bestimmt sich gemäß § 24 Abs 1 MRG sein Anteil an den Gesamtkosten des Betriebs dieser Anlage nach den Grundsätzen des § 17 MRG.
[23] Liegt eine Gemeinschaftsanlage vor, dann dürfen die Gesamtkosten des Betriebs also (nur) auf die zur Benützung berechtigten Mieter überwälzt werden. Die rechtliche Zulässigkeit der Benützung bestimmt sich dabei nach dem Inhalt des Mietvertrags und allfällige sonstige ausdrückliche oder schlüssige Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter.
[24] 3.2. Die Überwälzung der Betriebskosten auf einen in diesem Sinn zur Benützung berechtigten Mieter kommt allerdings – aus Billigkeitsgründen – dann nicht in Betracht, wenn der Mieter praktisch keine Möglichkeit hat, die Anlage zu benützen. Die Beteiligung an den Betriebskosten eines Aufzugs setzt daher auch eine objektiv nachvollziehbare vernünftige Nutzungsmöglichkeit der Anlage voraus. Ein praktisch inhaltsleeres Recht, den Lift zu benützen, verpflichtet den Mieter nicht zur Beteiligung an den Betriebskosten dieser Gemeinschaftsanlage (RS0109557). Der Aspekt der objektiven Nutzungsmöglichkeit ist also ein Korrektiv für Fälle, in denen die Wahrnehmung eines eingeräumten Rechts – unter verständiger Berücksichtigung der bestehenden Sach- und Vertragslage – praktisch zwangsläufig an faktischen Umständen scheitern muss (RS0109557 [T2]).
[25] 3.3. Zusammengefasst müssen nur diejenigen Mieter die Kosten des Betriebs einer Gemeinschaftsanlage tragen, die ein Nutzungsrecht haben und für die eine vernünftige Nutzung objektiv möglich ist.
[26] Aufgrund des ausdrücklichen Verweises in § 24 Abs 1 MRG gelten für Gemeinschaftsanlagen die Grundsätze des § 17 MRG. Zu diesen Grundsätzen zählt auch, dass vom Vermieter benützte und trotz Vermietbarkeit nicht vermietete Mietgegenstände bei der Aufteilung der Kosten zu Lasten des Vermieters zu berücksichtigen sind (vgl Palten , Betriebskosten im Mietrecht² Rz 124). Die Beitragspflicht nach § 24 Abs 1 MRG gilt daher nicht nur für die tatsächlich vermieteten, sondern auch für die vom Vermieter benützten oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Mietgegenstände des Hauses mit objektiver Nutzungsmöglichkeit.
[27] 4. Sind nicht alle Mieter zur Benützung einer Gemeinschaftsanlage berechtigt und/oder haben nicht alle Mieter eine objektive Nutzungsmöglichkeit, stellt sich die Frage, wie die Gesamtkosten des Betriebs dieser Anlage auf die zur Kostentragung verpflichteten Mieter zu verteilen ist.
[28] 4.1. Der Oberste Gerichtshof hat zu dieser Frage noch nicht konkret Stellung genommen. In der Entscheidung 5 Ob 87/08t sprach er jedoch explizit aus, dass sich, wenn von der Benützung ausgeschlossene Mieter von den entsprechenden Betriebskostenaufwendungen auszunehmen sind, naturgemäß unterschiedliche Verteilungsschlüssel einerseits für allgemeine Betriebskosten, andererseits für jene der Gemeinschaftsanlage ergeben.
[29] Die Literatur geht einhellig davon aus, dass die Verteilung der Kosten des Betriebs einer Gemeinschaftsanlage nach den Grundsätzen des § 17 MRG, also mangels rechtswirksamer Vereinbarung im Verhältnis der Nutzflächen zu erfolgen hat. Soweit auch zur Berechnung des Nutzflächenverhältnisses Stellung genommen wird, stehen auch diese Ausführungen miteinander im Einklang. Die Autorinnen und Autoren berufen sich dabei teils auch auf zweitinstanzliche Judikatur (LGZ Wien MietSlg 37.378; LGZ Wien MietSlg 42.280).
[30] Im einzelnen: Nach Palten (Betriebskosten im Mietrecht² Rz 123 f) gehört zu den Grundsätzen des § 17 MRG die Verteilung der Kosten nach dem Verhältnis der Nutzflächen. Wenn iSd § 17 MRG die Nutzflächen aller vermietbaren Mietgegenstände des Hauses in die Berechnung einzubeziehen seien, so gehe dies erkennbar davon aus, dass die Mieter aller Mietgegenstände des Hauses zur Tragung anteiliger Kosten verpflichtet seien. Da diese Voraussetzung bei den Kosten nach § 24 MRG nicht erfüllt sei, könne hier der Begriff des Nutzflächenverhältnisses nur in abgewandelter Form angewendet werden: Der Nutzfläche des einzelnen Mietgegenstands (dessen Mieter zur Benützung der Gemeinschaftsanlage berechtigt sei) sei die Nutzfläche nicht aller Mietgegenstände des Hauses, sondern nur derjenigen gegenüberzustellen, deren Mieter (oder sonst Verfügungsberechtigte) zur Benützung der Gemeinschaftsanlage berechtigt seien. Die Einbeziehung der vom Vermieter benützten Mietgegenstände in den Verteilungsschlüssel könne nicht zweifelhaft sein, wenn der Vermieter als Benützer der Gemeinschaftsanlage anzusehen sei. Treffe das nicht zu, weil etwa Umstände vorlägen, die die Kostenbeteiligung eines Mieters dieses Objekts ausgeschlossen hätten (wie fehlende oder wertlose Nutzungsmöglichkeit), so werde die Nutzfläche eines vom Vermieter benützten Mietgegenstands unberücksichtigt bleiben können. Ob wie beim Betriebskostenschlüssel nach § 17 Abs 1 MRG trotz Vermietbarkeit nicht vermietete Mietgegenstände zu erfassen seien, sei noch nicht entschieden worden. Dafür spreche, dass diese Regelung gegen das Leerstehen von Wohnungen gedacht sei und insoweit zu den „Grundsätzen des § 17 MRG“ zu zählen sein könnte. Vor allem aber sei zu bedenken, dass ein sachlicher Grund zu einer (zusätzlichen) Mehrbelastung der Mieter nicht erkennbar sei. Gegen die Einbeziehung unvermieteter Objekte lasse sich einwenden, dass § 24 Abs 1 MRG eine Kostenbeteiligung nur für benützungsberechtigte Mieter anordne. Bejahe man die Einbeziehung auch unvermieteter Mietgegenstände, so müssten aber doch diejenigen ausgenommen werden, die nach der Sachlage auch im Fall der Vermietung unberücksichtigt zu bleiben hätten.
[31] Nach Würth/Zingher/Kovanyi (Miet und Wohnrecht I 23 § 24 MRG Rz 5) erfolgt die Verteilung der Kosten des Betriebs zwischen den „zur Benützung Berechtigten“ ausschließlich nach den Grundsätzen des § 17 MRG, also mangels rechtswirksamer Vereinbarung im Verhältnis der Nutzflächen, woraus sich (wenn nicht alle Mieter „Benützer“ seien) andere Prozentsätze ergeben könnten als nach dem Betriebskostenschlüssel (so auch schon Würth in Rummel ABGB 3 § 24 MRG Rz 5).
[32] Auch Kothbauer (in Mietrecht Österreich Praxishandbuch Rz 979) geht davon aus, dass die Aufteilung der besonderen Aufwendungen grundsätzlich im Verhältnis der Nutzflächen der Mietgegenstände zu erfolgen hat. Allerdings hätten aus der Kostenaufteilung die Nutzflächen der Mietgegenstände aller Mieter auszuscheiden, denen an der betreffenden Anlage keine objektive Benützungsmöglichkeit zukomme. Die Kosten würden somit nur im Verhältnis der Nutzflächen jener Mietgegenstände aufgeteilt, deren Mietern ein Benützungsrecht und eine Benützungsmöglichkeit an der betreffenden Gemeinschaftsanlage zukomme.
[33] Nach E.M. Hausmann (in Hausmann/Vonkilch , Österreichisches Wohnrecht MRG 4 § 24 MRG Rz 12) hat die Kostenverteilung nach den Grundsätzen des § 17 MRG zu erfolgen, die Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen seien demnach mangels anderslautender Vereinbarung zwingend nach dem Verhältnis der Nutzflächen unter den Berechtigten aufzuteilen. In die Nutzflächenberechnung seien nur die Nutzflächen jener Mietobjekte einzubeziehen, deren Mieter zur Benützung der Gemeinschaftsanlage berechtigt sind. Mieter, die an einer Gemeinschaftsanlage mangels objektiver Nutzungsmöglichkeit nicht teilnehmen können, seien „in die Kostenverteilung“ nicht einzubeziehen.
[34] Nach Schinnagl (in GeKo Wohnrecht I² § 4 MRG Rz 36 f) erfolgt die Verteilung der Kosten des Betriebs einer Gemeinschaftsanlage zwischen den vertraglich zur Benützung berechtigten Mietern nach den Grundsätzen des § 17 MRG iVm § 24 Abs 1 MRG. Danach richte sich der Kostenanteil eines (vereinbarungsgemäß) benützungsberechtigten Hauptmieters nach dem Verhältnis der Nutzfläche seines Mietgegenstands zu den Nutzflächen der Mietobjekte aller durch Vereinbarung zur Benützung der Gemeinschaftsanlage Berechtigten (dies inkludierte auch den Vermieter als zur Benützung berechtigten Bewohner), sofern nicht eine schriftliche (Summen )Vereinbarung über einen anderen (abweichenden) Verteilungsschlüssel vorliege. Wenn nicht alle Hauptmieter eines Hauses zur Benützung der Gemeinschaftsanlage Berechtigte seien, könne der Verteilungsschlüssel vom allgemeinen Betriebskostenschlüssel des § 17 MRG abweichen.
4.2. Auf dieser Grundlage hat der Senat erwogen:
[35] Angesichts der in § 24 Abs 1 MRG angeordneten Aufteilung „nach den Grundsätzen des § 17 MRG“ ist der Anteil eines Mietgegenstands an den Gesamtkosten der Gemeinschaftsanlage jedenfalls auch dann an das Verhältnis der Nutzflächen zu knüpfen, wenn nicht alle Mieter zur anteiligen Kostentragung verpflichtet sind.
[36] Die Argumentation der Antragsgegnerin, der Kostenanteil ergäbe sich im Fall eines alleinigen Nutzungsrechts aus der Verursachung unverhältnismäßig hoher Betriebskosten, ist ein Irrweg. Zwar wird nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs einem Mieter, der unverhältnismäßig hohe Betriebskosten verursacht, ausnahmsweise das Übermaß auferlegt (vgl RS0107467; RS0114785). Die Nutzung einer Gemeinschaftsanlage ist nach der Intention und dem Zweck dieser Ausnahme (vgl etwa 5 Ob 233/16z) aber schon begrifflich kein solcher durch individuelles Nutzungsverhalten verursachter Mehrverbrauch. Außerdem kann in diesen Fällen nicht – wie beantragt – im Vorhinein ein veränderter Verteilungsschlüssel festgesetzt, sondern nur im Nachhinein der von dem Verursacher zu tragende Mehrverbrauch festgestellt werden (5 Ob 213/03i; RS0114785).
[37] Zu klären bleibt, aus welchen Flächen sich die Nutzfläche („Gesamtnutzfläche“) zusammensetzt, zu der die Nutzfläche des beitragspflichtigen Mieters in Verhältnis gesetzt werden muss, um so seinen Anteil an den Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsanlage zu berechnen.
[38] Die Vorinstanzen gingen, ohne dies näher zu begründen, davon aus, dass der Anteil der zur Nutzung berechtigten und daher beitragspflichtigen Mieter an den Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsanlage jenem Anteil entspricht, den diese auch für die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben gemäß § 17 Abs 1 MRG zu tragen haben. Bei dieser Lösungsalternative wären also auch die nicht zur Kostentragung verpflichtenden Mietgegenstände in die Berechnung des Nutzflächenverhältnisses miteinzubeziehen, sodass der Verteilungsschlüssel für die Kosten der Gemeinschaftsanlage aus dem Blickwinkel des beitragspflichtigen Mieters jenem für allgemeine Betriebskosten entspricht. Dieses Ergebnis mag zwar zu einer Verrechnungsvereinfachung führen (vgl RS0120348), es steht aber in einem Spannungsverhältnis zum Grundgedanken des § 24 Abs 1 MRG, die besonderen Aufwendungen auf die zur anteiligen Kostentragung Verpflichteten verhältnismäßig aufzuteilen, und – Folge dessen – auch im Widerspruch zu den Erwägungen in 5 Ob 87/08t und der zitierten Literatur. Die Anwendung des allgemeinen Verteilungsschlüssels ist auch nicht sachgerecht. Der Vermieter hätte (neben den Anteilen für die von ihm benützten sowie nicht vermieteten, aber vermietbaren Objekte) auch die Anteile jener Mietgegenstände zu tragen, für die von Vornherein keine objektive Nutzungsmöglichkeit besteht, obwohl er die fehlende Nutzungsmöglichkeit nicht unmittelbar beeinflussen kann. Anderes gilt hingegen für die Vergabe der Benützungsrechte, die in der Disposition des Vermieters liegt. Die Entscheidung, Mieter von der Nutzung einer Gemeinschaftsanlage auszuschließen, obliegt dem Vermieter. Ein sachlicher Grund, warum dies zu einer Mehrbelastung der beitragspflichtigen Mieter führen sollte, ist nicht erkennbar. Im Fall einer diesen diesbezüglich bindenden Sondervereinbarung mit Mietern, etwa im Rahmen einer Liftgemeinschaft, wäre ja schon keine Gemeinschaftsanlage gegeben. Es ist daher sachgerecht, Mietgegenstände mit objektiver Nutzungsmöglichkeit bei der Berechnung des Nutzflächenschlüssels auch dann zu berücksichtigen, wenn der jeweilige Mieter nicht zur Nutzung berechtigt ist. Andernfalls hätte es der Vermieter in der Hand, den Anteil der anderen nutzungsberechtigten Mieter durch Vermietung mit oder ohne Benützungsrecht mehr oder weniger willkürlich zu bestimmen. Durch die nach der Anordnung des § 24 Abs 1 MRG im Grundsatz geltende Regelung des § 17 MRG sollte jedoch ein möglichst stabiler, von vorübergehenden Änderungen weitgehend unbeeinflusster Verteilungsschlüssel geschaffen werden (RS0069860 [T1]).
[39] Nach Auffassung des erkennenden Senats sind daher bei der Berechnung des für die Verteilung der Kosten des Betriebs einer Gemeinschaftsanlage maßgebenden Verhältnisses der Nutzflächen (nur) jene Mietgegenstände auszunehmen, für deren Nutzungsberechtigten keine objektiv vernünftige Möglichkeit der Benützung der Gemeinschaftsanlage besteht. Mit Blick auf die zur Kostenbeteiligung verpflichteten Personen anders gewendet: Die Gesamtnutzfläche für die Bestimmung des Verteilungsschlüssels nach § 24 Abs 1 MRG setzt sich aus den Nutzflächen jener Mietgegenstände zusammen, für die eine objektive Nutzungsmöglichkeit besteht, das unabhängig davon, ob deren Mietern eine Nutzungsberechtigung zukommt oder sie vom Vermieter benützt oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermietet werden. Die Kosten der besonderen Aufwendungen für eine Gemeinschaftsanlage sind also im Verhältnis der Nutzflächen jener Mietgegenstände aufzuteilen, für die eine Beitragspflicht besteht.
[40] 5. Ausgehend davon reicht die von den Vorinstanzen ermittelte Sachverhaltsgrundlage nicht aus, um den Anteil der Antragstellerin an den Kosten des Betriebs der Aufzugsanlage zu bestimmen und festzulegen. Dazu bedarf es Feststellungen zu den Nutzflächen (§ 17 MRG) aller vermietbaren Mietgegenstände, für die eine objektive Nutzungsmöglichkeit besteht. Gibt es – wie etwa bei im Erdgeschoss gelegenen Objekten denkbar (vgl 5 Ob 58/98k; 5 Ob 14/20z) – Mietgegenstände ohne objektiv nachvollziehbare vernünftige Nutzungsmöglichkeit, wären diese für die Berechnung des Nutzflächenverhältnisses für die Aufteilung der Kosten auszunehmen. Um dies verlässlich beurteilen zu können, ist der bisher festgestellte Sachverhalt dahin zu ergänzen.
[41] Aus diesem Grund, aber auch zur Vermeidung einer Überraschungsentscheidung sind die Entscheidungen der Vorinstanzen aufzuheben und dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung nach entsprechender Verfahrensergänzung aufzutragen.
[42] Der Kostenvorbehalt beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG. Die danach gebotenen Billigkeitserwägungen können erst in dem die Sache erledigenden Sachbeschluss vorgenommen werden (RS0123011 [T1]).
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