7Ob177/25t – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die Senatspräsidentin Dr. Solé als Vorsitzende und durch die Hofrätin sowie die Hofräte Dr. Weber, Mag. Fitz, Mag. Jelinek und MMag. Dr. Dobler als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1.) J* C*, und 2.) Ing. M* C*, beide *, vertreten durch die BRODNER Rechtsanwalt GmbH in Wien, gegen die beklagten Parteien 1.) DI R* S*, vertreten durch Dr. Lorenz E. Riegler, LL.M., Rechtsanwalt in Wien, und 2.) K* GmbH in Liquidation, *, vertreten durch Daniel Schwarzl, LL.M., LL.M., Rechtsanwalt in Wien, wegen 66.300 EUR sA, über die Revision der zweitbeklagten Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Wien als Berufungsgericht vom 26. Juni 2025, GZ 11 R 209/24x 114, mit dem das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien vom 24. Oktober 2024, GZ 53 Cg 43/23t 101, bestätigt wurde, den

Beschluss

gefasst:

Die Revision wird zurückgewiesen.

Die klagenden Parteien haben die Kosten ihrer Revisionsbeantwortung selbst zu tragen.

Begründung:

[1] Die Kläger erwarben von der Zweitbeklagten mit Kauf- und Bauträgervertrag vom 11. 4. 2018 eine zu errichtende Doppelhaushälfte im Wohnungseigentum. Mit der Baufortschrittsprüfung gemäß § 13 Abs 2 BTVG war der Erstbeklagte beauftragt. Den Kaufpreis von 390.000 EUR erlegten die Kläger auf ein Treuhandkonto des Treuhänders. Die Auszahlung des Kaufpreises an die Zweitbeklagte sollte gemäß Kauf- und Bauträgervertrag im Wesentlichen nach § 10 Abs 2 Z 2 BTVG (Ratenplan B) erfolgen.

[2] Die Kläger hatten keine Sonder- oder Änderungswünsche. Es war nur vereinbart, dass sie die Fenster selbst bereitstellen würden. Ansonsten gingen sie beim Vertragsabschluss davon aus, dass sie die Schlüssel bekommen würden, dann in die Doppelhaushälfte einziehen und dort ihre Möbel aufstellen könnten. Das wurde ihnen von der Zweitbeklagten beim Vertragsabschluss auch so dargelegt.

[3] Die Doppelhaushälfte wurde im Februar 2019 von den Klägern übernommen. Am 1. 3. 2019 stellte der Erstbeklagte eine Baufortschrittsbestätigung über die Bezugsfertigstellung aus, woraufhin die Rate von 66.300 EUR an die Zweitbeklagte ausbezahlt wurde. Die Doppelhaushälfte wies zu diesem Zeitpunkt mehrere bauliche Mängel auf.

[4] Bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz wurde von der Zweitbeklagten keine vollständig belegte Fertigstellungsanzeige iSd § 30 NÖ BauO erstattet.

[5] Die Kläger begehren von den Beklagten die Zahlung von 66.300 EUR sA auf das Treuhandkonto. Die vom Treuhänder ausgezahlte fünfte Kaufpreisrate sei nicht fällig, weil die Doppelhaushälfte entgegen der Baufortschrittsbestätigung des Erstbeklagten nicht bezugsfertig sei. Die Parteien hätten die „Bezugsfertigstellung“ nicht individuell, sondern in der Bedeutung des BTVG definiert. Der Bezugsfertigstellung stünden zahlreiche Baumängel, eine von der Baubewilligung abweichende Bauausführung sowie der Umstand entgegen, dass keine ordnungsgemäße und vollständig belegte Fertigstellungsanzeige erstattet worden sei. Gegenüber der – im Revisionsverfahren ausschließlich beteiligten – Zweitbeklagten bestehe ein verschuldensunabhängiger Anspruch auf Rückzahlung der vor Fälligkeit ausgezahlten Rate.

[6] Die Beklagten beantragen die Abweisung des Klagebegehrens.

[7] Das Erstgericht verpflichtete die Beklagten zur ungeteilten Hand zur Zahlung von 66.300 EUR sA auf das Treuhandkonto des Treuhänders.

[8] Das Berufungsgericht gab den Berufungen der Beklagten nicht Folge. Die Bezugsfertigstellung gemäß § 10 Abs 2 Z 2 lit e BTVG setze die behördliche Benützungserlaubnis voraus. Zudem stünden vorhandene Mängel sowie die von der Baubewilligung abweichende Bauausführung der Bezugsfertigstellung entgegen. Mangels Fälligkeit der Kaufpreisrate stehe gegen die Zweitbeklagte ein Rückforderungsanspruch nach § 14 BTVG zu. Die ordentliche Revision sei zulässig, weil den Fragen zum Erreichen des Baufortschritts „Bezugsfertigstellung“ und zur Haftung des Baufortschrittsprüfers über den Einzelfall hinaus Bedeutung zukomme.

[9] Da die Zweitbeklagte in ihrer Revision das Vorliegen der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO nicht zu begründen vermag, ist die Revision entgegen dem – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 508a Abs 1 ZPO) – Ausspruch des Berufungsgerichts nicht zulässig:

[10] 1.1. Gemäß § 14 Abs 1 BTVG kann der Erwerber alle Leistungen, die er oder der Treuhänder für ihn entgegen den Bestimmungen dieses Bundesgesetzes erbracht hat, zurückfordern.

[11] 1.2. Eine gegen das BTVG verstoßende Zahlung liegt insbesondere dann vor, wenn sie ohne ausreichende Sicherheit (§ 7 Abs 4 BTVG) oder verfrüht entgegen dem Ratenplan geleistet wurde ( RS0132450 ).

[12] 2.1. Die (fünfte) Rate nach § 10 Abs 2 Z 2 lit e BTVG wird fällig nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstands. Unter „Bezugsfertigstellung“ iSd § 10 Abs 2 Z 2 lit e BTVG ist die Fertigstellung des einzelnen Vertragsobjekts sowie jener allgemeinen Teile des Gebäudes und der Anlage einschließlich der behördlichen Bewilligungen zu verstehen, die für die Benutzbarkeit dieses Objekts notwendig sind (ErläutRV 312 BlgNR 20. GP 23 ; 8 Ob 54/23h mwN).

[13] 2.2. Die Bezugsfertigstellung umfasst nach der Rechtsprechung auch die baubehördliche Benutzungserlaubnis ( 3 Ob 123/13d ; 8 Ob 79/21g ; 3 Ob 47/25w ).

[14] 2.3. Ist ein bewilligtes Bauvorhaben fertiggestellt, hat der Bauherr dies gemäß § 30 NÖ BauO unter Vorlage bestimmt bezeichneter Unterlagen der Baubehörde anzuzeigen. Die Baubewilligung umfasst das Recht zur Benützung des Bauwerks nach Fertigstellung, wenn die erforderlichen Unterlagen nach § 30 Abs 2 oder 3 NÖ BauO vorgelegt werden (§ 23 Abs 1 NÖ BauO). Nach § 37 Abs 1 Z 8 NÖ BauO begeht hingegen eine Verwaltungsübertretung, wer ein Bauwerk vor Anzeige der Fertigstellung (§ 30 Abs 1 oder 5 NÖ BauO) und Vorlage der Unterlagen nach § 30 Abs 2, 3 oder 5 leg cit benützt. Dass eine vollständige Fertigstellungsanzeige im vorliegenden Fall fehlt, steht fest. Wenn das Berufungsgericht angesichts dessen eine Bezugsfertigstellung iSd § 10 Abs 2 Z 2 lit e BTVG verneint, ist dies jedenfalls vertretbar.

[15] 3.1. Die Revision stellt diese Rechtsauffassung nicht in Frage, sondern macht geltend, im Kauf- und Bauträgervertrag sei abweichend von § 10 Abs 2 Z 2 lit e BTVG eine individuelle Vereinbarung getroffen worden, wonach die Zweitbeklagte eine schlüsselfertige Wohnung und damit eine Bezugsfertigstellung iSd BTVG nicht schulde.

[16] 3.2. Bei der Auslegung von Verträgen ist ausgehend vom Wortlaut der Vereinbarung die Absicht der Parteien zu erforschen ( RS0044358 ). Die der rechtlichen Beurteilung zuzurechnende Auslegung einer Vereinbarung nach den Grundsätzen des § 914 ABGB, insbesondere unter Erforschung der im konkreten Fall verfolgten Parteienabsicht, stellt regelmäßig keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO dar, sofern – wie hier – kein grobes Abweichen von den allgemeinen Regeln der Vertragsauslegung vorliegt ( RS0044298 ; RS0042776 ).

[17] 3.3. Die Vorinstanzen gingen davon aus, dass die Zweitbeklagte den Klägern die Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstands im Zustand der Bezugsfertigstellung gemäß § 10 Abs 2 Z 2 lit e BTVG schulde. Mit ihren Ausführungen, nach dem Kauf- und Bauträgervertrag werde vereinbarungsgemäß keine schlüsselfertige Wohnung hergestellt, weil die Kläger die Fenster selbst herzustellen gehabt hätten und überdies für die Anlage bzw die Gartengestaltung verantwortlich gewesen seien, zeigt die Revision keine aufzugreifende Fehlbeurteilung auf. Die im Hinblick auf die von den Klägern bereitgestellten und auf deren Kosten eingebauten Fenster vereinbarte reduzierte Ausbaudichte bezieht sich nach der Vereinbarung auf die vierte, nicht jedoch auf die hier maßgebliche fünfte Rate. Die Fertigstellung der Gesamtanlage war Leistungsgegenstand der Zweitbeklagten, auch wenn die Einfriedung einzelner Gartenteile von den Klägern vorzunehmen war. Die Erstattung der Fertigstellungsanzeige durch die Zweitbeklagte ist vertraglich vereinbart. Zudem wurde den Klägern mündlich dargelegt, dass sie bei Übergabe der Doppelhaushälfte darin einziehen und diese benutzen könnten, das Objekt somit (erst) mit der Möglichkeit seiner zulässigen Benützung „übergabereif“ sei. Die Zweitbeklagte zeigt letztlich auch nicht auf, inwiefern sich die im Vertrag genannten Bauzustände „übergabereif“ und „schlüsselfertig“ in Bezug auf die 5. Rate im konkreten Fall unterscheiden sollten.

[18] 3.4. Soweit die Revision geltend macht, die Zweitbeklagte sei erst dann zur Erstattung der Fertigstellungsanzeige verpflichtet gewesen, wenn die Kläger sie von der Vollendung der von ihnen selbst zu erbringenden Leistungen verständigt und die dafür notwendigen Unterlagen übergeben hätten, hat bereits das Berufungsgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass die Zweitbeklagte nicht darlegt, welche Arbeiten die Erstattung einer Fertigstellungsanzeige verhindert hätten. Im erstinstanzlichen Verfahren brachte die Zweitbeklagte zudem selbst vor, der Fensterlieferant habe den Einbau der Fenster nach dem 20. 8. 2018 bestätigt. Welche von den Klägern zu vertretenden Umstände der Erstattung einer vollständigen Fertigstellungsanzeige entgegengestanden haben sollen, zeigt die Revision nicht auf.

[19] 4. Damit erübrigt sich eine nähere Auseinandersetzung mit der Frage, ob vorhandene – gravierende oder sonstige – Baumängel oder eine von der Baubewilligung abweichende Bauausführung der Fälligkeit der Rate nach § 10 Abs 2 Z 2 lit e BTVG zusätzlich entgegenstehen.

[20] 5.1. Die Sicherungspflicht des Bauträgers endet nach § 7 Abs 5 BTVG mit der tatsächlichen Übergabe des fertiggestellten eigentlichen Vertragsgegenstands und der Sicherung der Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung. Das Erlöschen der Sicherungspflicht des Bauträgers ist somit an drei Voraussetzungen geknüpft: Zum einen muss der eigentliche Vertragsgegenstand fertiggestellt und zum anderen dem Erwerber tatsächlich übergeben sein; weiters muss die Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung „gesichert“ sein ( 10 Ob 29/24y ). Wenn das Berufungsgericht angesichts der nicht erreichten Bezugsfertigstellung der Doppelhaushälfte eine Übergabe des fertiggestellten eigentlichen Vertragsgegenstands iSd § 7 Abs 5 BTVG verneint, ist dies jedenfalls vertretbar im Sinn der Rechtsprechung (vgl 8 Ob 79/21g ). Einer weiteren Behandlung der Revision, soweit sie sich auf ein bereits verstrichenes Ende der Sicherungspflicht nach § 7 Abs 5 BTVG beruft, bedarf es daher nicht.

[21] 5.2. Der Rückforderungsanspruch nach § 14 BTVG ist von einem Rücktritt des Erwerbers oder Bauträgers vom Bauträgervertrag unabhängig ( RS0129152 [T1]). Der Erwerber kann somit derartige Zahlungen auch dann zurückfordern, wenn er am Bauträgervertrag festhält und nur die (noch) nicht fälligen Zahlungen zurückfordert ( 6 Ob 173/18m ; 10 Ob 29/24y). Ebenso wenig sieht § 14 BTVG einen Ausgleich zwischen einzelnen Bauleistungen des Bauträgers und der von diesem zu leistenden Rückzahlung vor ( 3 Ob 71/23x ).

[22] 5.3. Die in der Revision herangezogene Rechtsprechung zur Differenzrechnung betrifft die Schadensermittlung bei unmittelbarer Haftung des Sachverständigen gemäß § 13 Abs 2 BTVG ( 9 Ob 50/11k ; 4 Ob 3/14s) oder des Treuhänders wegen Verletzung von Treuhänderpflichten ( 3 Ob 225/17k ). Davon ist der Rückforderungsanspruch des Erwerbers bei vorzeitiger Zahlung gegen den – hier nur noch alleine am Revisionsverfahren beteiligten – Bauträger nach § 14 BTVG zu unterscheiden (vgl 9 Ob 50/11k).

[23] 6. Die Revision ist daher zurückzuweisen.

[24] 7 . Gemäß §§ 40, 50 ZPO haben die Kläger, die nicht auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen haben, die Kosten der Revisionsbeantwortung selbst zu tragen.