Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragsteller 1. L* L*, 2. Dr. A* L*, beide vertreten durch Mag. Renate Schmoll, Mieterschutzverband Österreichs, 1070 Wien, Döblergasse 2, gegen den Antragsgegner W* P*, vertreten durch DDr. HeinzDietmar Schimanko, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 9 MRG iVm § 17 MRG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs des Antragsgegners gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 18. Dezember 2024, GZ 38 R 119/24t 36, den
Beschluss
gefasst:
Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.
Begründung:
[1] Die Antragsteller sind die Mieter einer Wohnung, der Antragsgegner ist der V ermieter und E igentümer d er Liegenschaft.
[2]Gegenstand des Verfahrens ist die Verteilung der Gesamtkosten (§ 37 Abs 1 Z 9 MRG iVm § 17 MRG).
[3] Das Erstgericht stellte die Nutzflächen der einzelnen Mietgegenstände und die daraus folgenden prozentuellen Anteile der einzelnen Mietgegenstände an den Gesamtkosten der Liegenschaft ziffernmäßig fest. In diese Nutzflächenaufstellung und Anteilsberechnung bezog es die Räum e des Objekts Top 7 des Hauses mit ein.
[4] Das Re kursgericht gab dem Reku rs d es Antragsgegners, der sich (nur) gegen die Einbeziehung de s Objekts Top 7 richtete, nicht Folge. Es bewertete den Entscheidungsgegenstand mit 10.000 EUR übersteigend und ließ den Revisionsrekurs nicht zu.
[5] Der außerordentliche Revisionsrekurs de s Antrags gegnerszeigt keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 62 Abs 1 AußStrG auf; dieser ist daher zurückzuweisen.
[6] 1. D er Anteil eines Mietgegenstands an den Gesamtkosten des Hauses bestimmt sich – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung zwischen dem Vermieter und allen Mietern des Hausesund der Ausnahmebestimmung des § 17 Abs 1a MRG – nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstands zur Nutzfläche aller vermieteten, vom Vermieter benützten oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses.
[7] Bei der Ermittlung der Nutzfläche aller „Mietgegenstände“ des Hauses ist d aher darauf abzustellen, ob es sich objektiv um einen Raum handelt, der vermietet oder vermietbar ist oder vom Vermieter benützt wird (RS0069814 [T2]; vgl auchRS0107266 [T1]).
[8] 2.Die Nutzflächenrelevanz von Räumen hängt somit von deren Vermietbarkeit ab. Jeder zu Wohnzwecken oder Geschäftszwecken selbständig vermietbare Raum ist in die Nutzflächenberechnung einzubeziehen (RS0069959 [T1]).
[9]Ob die Eignung für Wohnzwecke oder Geschäftszwecke besteht, ist weder nach der subjektiven Ansicht der Vertragsteile noch nach der tatsächlichen Verwendung, sondern nach dem objektiven Zustand der Räume zu beurteilen (RS0070105; RS0069814 [T1]). Eine durch den objektiven Zustand der Objekte indizierte Vermietbarkeit hat der Vermieter zu widerlegen; Zweifel an der Unvermietbarkeit gehen zu seinen Lasten (RS0116999 [T1]; RS0070105 [T2]; RS0069814 [T10]).
[10]Die Frage, ob im Einzelfall aufgrund des objektiven Zustands eines Objekts eine Eignung für Wohn- oder Geschäftszwecke gegeben ist, hängt ausschließlich von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab und berührt daher keine Rechtsfrage iSd § 62 Abs 1 AußStrG (RS0070105 [T1]; RS0069814 [T11]).
[11] 3. Dem Rekursgericht ist keine vom Obersten Gerichtshof aus Gründe n der Rechtssicherheit auch im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung unterlaufen.
[12] 3.1. D er Antragsgegner bestreitet die Nutzflächenrelevanz der Räume des Objekts Top 7 im Wesentlichen mit der Begründung, dass diese „frühere“ Wohnung n ach ihrem derzeitigen Bau- und Ausstattungszustand nicht einmal die Mindesteigenschaften einer Wohnung aufweise und daher nicht ausgebauten, nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeigneten Dachbodenräumen gleich zu halten sei.
[13] Mit dieser Argumentation setzt sich der Antragsgegner über den festgestellten Sachverhalt hinweg, nach dem das Objekt Top 7 als Wohnung im derzeitigen Zustand der „Kategorie D unbrauchbar“ entspricht und auch unsaniert zu einem dieser Kategorie entsprechenden Nettohauptmietzins vermietbar ist. Unter einer Wohnung ist nach dem allgemeinen Sprachgebrauch und der Verkehrsauffassung ein selbständiger und in sich baulich abgeschlossener Teil eines Gebäudes zu verstehen, der geeignet ist, der Befriedigung des individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen (vgl RS0079355). Die hier festgestellte Unbrauchbarkeit, die darauf zurückzuführen ist, dass nach der Sanierung der Deckenkonstruktion der erforderliche Wiederaufbau des Fußbodens unterblieb , schließt die Vermietbarkeit als Wohnung insofern nicht aus, als es den Vertragsparteien überlassen bleibt, das Maß der Gebrauchsfähigkeit des Bestandgegenstands zu bestimmen (RS0021044). Durch die Regelung des § 17 MRG sollte außerdem ein möglichst stabiler, von vorübergehenden Änderungen weitgehend unbeeinflusster Verteilungsschlüssel für die Kosten des Hauses geschaffen werden. Eine bloß vorübergehende (nur bis zur Durchsetzung der Erhaltungspflicht andauernde) Unbrauchbarkeit ist daher für die Festsetzung des Nutzflächenschlüssels ohne Bedeutung (RS0069860). Sinngemäß Gleichesgilt für die aus dem Recht des Mieters auf Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstands nach § 9 MRG folgende Duldungspflicht des Vermieters.
[14]Die objektive Unvermietbarkeit eines Objekts kann sich zwar auch aus seiner Widmung für Gemeinschaftszwecke ergeben. Aber auch hierbei ist zur Wahrung eines stabilen, keiner Manipulation zugänglichen und jederzeit leicht feststellbaren Aufteilungsschlüssels für die Bewirtschaftungskosten des Hauses ein strenger Maßstab anzulegen. Die Widmung muss eindeutig, dauerhaft und einer einseitigen Abänderung durch den Vermieter entzogen sein (RS0116999; RS0069814 [T7]; vgl auch RS0116795).
[15] 3.2. Die nach d em festgestellten Zustand der Räume (Wohnung der Kategorie D unbrauchbar) indizierte Vermietbarkeit könnte der Vermieter zwar w iderlegen.
[16] Das ist dem Antragsgegner nach den F eststellungen aber nicht gelungen. Das Erstgericht hat die Höhe des erzielbaren Mietzinses mit „1,06 EUR pro Quadratmeter“ beziffert; d ieser Kategoriebetrag wurde allerdings nach Erstellung des dieser Feststellung zugrunde gelegten Sachverständigengutachtens noch vor Fällung des Sachbeschlusses auf 1,12 EUR valorisiert. In der Zusammenschau mit dem Sachverständigengutachten und der rechtlichen Beurteilung ist diese Feststellung daher zweifelsfrei so zu verstehen , dass jeweils ein der Kategorie „D unbrauchbar“ entsprechender Mietzins zu erzielen war und ist.
[17] 3.3. Die Beurteilung des Rekursgerichts, die Räume derTop Nr 7 seien auch im unsanierten Zustand iSd § 17 Abs 1 MRG nutzflächenrelevant, entspricht d amit den Rechtsprechungsgrundsätzen und ist nicht korrekturbedürftig. D ie Frage, ob bei der Beurteilung der Verm ie tbarkeit auch die Mö glichke it einer dem Vermieter wirtschaftli ch z umutbar en Sanierung Berücksichtigung zu finden hätte, hat damit keine Relevanz .
[18] 4.Einer weiteren Begründung bedarf es nicht (§ 71 Abs 3 AußStrG).
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