5Ob206/24s – OGH Entscheidung

[17] 1.5. In der Entscheidung 1 Ob 164/98v ging der Oberste Gerichtshof von der grundsätzlichen Anwendbarkeit des § 16 Abs 8 MRG auch auf den dort bereits vor Inkrafttreten des MRG abgeschlossenen Mietvertrag aus und erachtete den erst nach dem 1. 3. 1997 gestellten Mietzinsüberprüfungsantrag daher als aussichtslos. Allerdings beziehe sich § 16 Abs 8 MRG Satz 2 MRG nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut nur auf die Geltendmachung der Unwirksamkeit des vereinbarten Hauptmietzinses.

[18] 1.6. 5 Ob 131/14x ging von der Anwendung des § 16 Abs 9 letzter Satz MRG auf „Altverträge“ aus, die vor dem 1. 1. 1982 geschlossen wurden, wenn das Erhöhungsbegehren nach Inkrafttreten des MRG wirksam wurde, weil nicht § 43 Abs 2, sondern § 43 Abs 1 MRG maßgeblich sei, wonach das erste Hauptstück des MRG auch für solche „Altverträge“ gilt. Der Fachsenat sprach aus, dass die Präklusivfrist mit dem Zeitpunkt beginnt, zu dem die Mietzinserhöhung wirksam wird, jedenfalls aber nicht vor dem 1. 3. 1994.

[19] 1.7. Die im Revisionsrekursverfahren nicht beanstandete Auffassung beider Vorinstanzen, ein Mietzinsüberprüfungsantrag des Antragstellers wäre jedenfalls nach § 16 Abs 8 MRG präkludiert, weil die dreijährige Frist des § 16 Abs 8 MRG auch in Bezug auf diesen „Altvertrag“ bereits mit 1. 3. 1994 zu laufen begonnen hatte und daher längst verstrichen ist, hält sich im Rahmen der zitierten Rechtsprechung und ist den weiteren Ausführungen zugrundezulegen. Zu prüfen bleibt aber, ob dies auch für den konkret gestellten Antrag gilt, der (nur) auf die Feststellung der Ausstattungskategorie abzielt.

2. Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs:

[20] 2.1. Das Rekursgericht verwies zutreffend darauf, dass der Antragsteller hier schon vor der Schlichtungsstelle nicht etwa einen Mietzinsüberprüfungsantrag stellte, sondern die selbständige Feststellung der Ausstattungskategorie seiner Mietwohnung im Anmietungszeitpunkt („Urkategorie“) begehrte. Nach ständiger Rechtsprechung des Fachsenats (RS0102514) hat der Mieter im Bereich der Hauptmietzinsüberprüfung nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG die Möglichkeit, die Feststellung der zulässigen Höhe des Hauptmietzinses pro futuro oder zu bestimmten Zinsterminen zu begehren, er kann sich aber auch mit der bloßen Feststellung, dass der Hauptmietzins nach § 16 Abs 1 MRG (Angemessenheit) oder nach § 16 Abs 2 MRG (Kategorie) zu bilden ist, begnügen. Daneben ist noch die selbständige Feststellung der maßgeblichen Kategorie oder der Nutzfläche möglich. Auch Zwischenanträge auf Feststellung der Nutzfläche des Bestandobjekts oder dessen Ausstattungskategorie sind zulässig (RS0102514 [T3]). Diese Rechtsprechung bezieht sich aber auf Feststellungsanträge, die jedenfalls unter den Tatbestand der „Hauptmietzinsüberprüfung“ nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG fallen.

[21] 2.2. Hier begründete das Rekursgericht das rechtliche Interesse des Antragstellers an der selbständigen Feststellung der Ausstattungskategorie und die Nichtanwendung der Präklusionsbestimmung des § 16 Abs 8 MRG damit, die Urkategorie sei nicht nur für die (auch nach Auffassung des Rekursgerichts präkludierte) Überprüfung des vorgeschriebenen Hauptmietzinses maßgeblich, sondern als Berechnungsgrundlage die erste Stufe der Mietzinserhöhung nach §§ 18 f MRG. Allerdings ist ein solcher (selbständiger) Antrag auf Feststellung der Ausstattungskategorie nach § 15a MRG (abseits der Hauptmietzinsüberprüfung) in § 37 Abs 1 MRG nicht ausdrücklich genannt.

[22] 2.3. Der Anwendungsbereich des außerstreitigen Verfahrens wurde durch § 37 MRG erheblich ausgeweitet, doch wird der allgemeine Grundsatz, dass Rechtssachen, die nicht ausdrücklich oder doch wenigstens unzweifelhaft schlüssig ins Außerstreitverfahren verwiesen sind, auf den streitigen Rechtsweg gehören, durch § 37 MRG nicht berührt (RS0005948). Eine Erweiterung des taxativen Zuständigkeitskatalogs des § 37 Abs 1 MRG durch Analogie ist an sich ausgeschlossen (RS0005948 [T1]). Allerdings anerkennt die Rechtsprechung – namentlich im Bereich des außerstreitigen Wohnrechts aufgrund der Natur des betreffenden Anspruchs – die Möglichkeit der unzweifelhaft schlüssigen Verweisung auf den außerstreitigen Rechtsweg (RS0123353; RS0005781; 5 Ob 153/13f). Ein solcher Fall liegt hier vor.

[23] 2.4. Die selbständige Feststellung der Urkategorie einer angemieteten Wohnung über den Bereich der Mietzinsüberprüfung nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG hinaus als Grundlage etwa für Mietzinsanhebungsbegehren nach §§ 18 f MRG oder für Ansprüche auf Rückzahlung von verbotenen Leistungen und Entgelten nach § 27 MRG betrifft jeweils Vorfragen für diese Verfahren, die unzweifelhaft ins wohnrechtliche Außerstreitverfahren verwiesen wurden (§ 37 Abs 1 Z 10 und 14 MRG). Aufgrund der Natur dieses Anspruchs ist daher von einer unzweifelhaft schlüssigen Verweisung eines derartigen Antrags in das wohnrechtliche Außerstreitverfahren auch ohne ein konkretes Mietzinsüberprüfungsverfahren auszugehen.

3. Anwendbarkeit des § 16 Abs 8 MRG im hier zu beurteilenden Fall:

[24] 3.1. In der vom Rekursgericht bereits zitierten Entscheidung 5 Ob 291/98z hat der Fachsenat zur Problematik der Feststellung der Ausstattungskategorie und auch zur Präklusion eines darauf abzielenden Antrags Stellung genommen und ausgeführt:

„Die Bedeutung der Ausstattungskategorien, nunmehr des § 15a MRG, liegt vor allem in ihrer Funktion als Berechnungsgrundlage unter anderem für Erhaltungs und Verbesserungsbeiträge, aber auch für die erste Stufe der Mietzinserhöhung nach den §§ 18 f MRG und die dort zu berücksichtigenden 'anrechenbaren monatlichen Hauptmietzinse'. Wegen ihrer erweiterten Rechtskraftwirkung gegenüber den anderen Mietern des Hauses unterliegt die Feststellung der Ausstattungskategorie einer Wohnung nicht der Parteiendisposition. Die im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG von Judikatur und Lehre als zulässig erachtete selbständige Feststellung einer Ausstattungskategorie berührt im Hinblick auf die Mietzinsbildung bei Finanzierung von Erhaltungs und Verbesserungsarbeiten auch die Interessen der übrigen Hauptmieter des Hauses und kann daher nur in einem Verfahren ergehen, dem alle Hauptmieter beigezogen wurden. Sogar unbeschadet einer dem § 37 Abs 3 Z 12 letzter Halbsatz MRG gerecht werdenden Allparteieneinigung über die kategoriebegründenden Umstände darf das Gericht immer nur die dem Gesetz entsprechende, objektiv richtige Ausstattungskategorie einer Wohnung mit Rechtskraftwirkung für alle Hauptmieter eines Hauses feststellen (vgl wobl 1993/118 [Würth]). Das in § 18 MRG geregelte Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse zur Finanzierung von Erhaltungsarbeiten hat nach den dort geregelten Grundsätzen zu erfolgen und ist auch bezüglich der Ermittlung der fiktiven 'anrechenbaren monatlichen Hauptmietzinse' einer Parteiendisposition nicht zugänglich. Selbst wenn es außerhalb dieses Verfahrens zwischen einem Hauptmieter und dem Vermieter zu einer 'Vereinbarung' über die Einstufung in eine bestimmte Ausstattungskategorie gekommen wäre, ist dennoch die dem Gesetz entsprechende, objektiv richtige Ausstattungskategorie dem Anhebungsverfahren zugrunde zu legen.

Daran ändert auch der Umstand nichts, dass ein Mieter die Frist des § 16 Abs 8 MRG idF des 3. WÄG zur Geltendmachung der Unwirksamkeit unzulässiger Vereinbarung ungenützt verstreichen lassen hätte.

Es hat daher auch nach Inkrafttreten des § 16 Abs 8 MRG idF des 3. WÄG zu gelten, dass Vereinbarungen oder ein Verzicht auf die Überprüfung von Vereinbarungen, denen eine bestimmte Kategorie zugrunde gelegt wurde, ohne Auswirkung auf das Erhöhungsbegehren nach § 18 MRG sind. Dem Mieter steht unbeschadet des Verstreichens der Frist des § 16 Abs 8 MRG das Recht zu, im Erhöhungsverfahren Umstände vorzutragen, die die Überprüfbarkeit der tatsächlichen Ausstattungskategorie ermöglichen. Nur diese ist dem Erhöhungsverfahren zugrunde zu legen.“

[25] Diese Entscheidung erging zwar in einem Verfahren nach §§ 18 f MRG, die dort getätigten Ausführungen sind aber sehr wohl verallgemeinerungsfähig und sprechen gegen eine Präklusion eines selbständigen Antrags auf Feststellung der Ausstattungskategorie mit Rechtskraftwirkung für und gegen alle anderen Hauptmieter, der hier zu beurteilen ist.

[26] 3.2. Zutreffend verwies das Rekursgericht darauf, dass die Ausstattungskategorie im Rahmen des § 45 MRG und § 16 Abs 9 MRG Bedeutung haben kann (vgl Hausmann/Reithofer in Hausmann/Vonkilch Österreichisches Wohnrecht 4 § 16 MRG Rz 84). Ergibt sich nämlich durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ein höherer Hauptmietzins als nach § 16 Abs 1 bis 7 zu diesem Zeitpunkt zulässig, so ist der übersteigende Teil unwirksam (§ 16 Abs 9 MRG). Abzustellen ist bei einer isolierten Überprüfung der Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung auf den „Urzustand“ des Mietgegenstands ( Hausmann/Reithofer aaO; Lovrek/Stabentheiner in GeKo Wohnrecht I § 16 MRG Rz 6). Es kommt darauf an, ob im Zeitpunkt des Erhöhungsbegehrens der höchstzulässige Mietzins überschritten wird (RS0070096 [T5]). Die Möglichkeit, einen solchen Umstand selbständig geltend zu machen, besteht aber weiter, selbst wenn der vereinbarte Wert des Hauptmietzinses (ohne Wertsicherung) nicht mehr überprüfbar wäre (RS0070096 [T6]; jüngst 5 Ob 74/24d).

[27] 3.3. In der vom Rekursgericht in seiner Zulassungsbegründung zitierten Entscheidung 5 Ob 161/06x ging der Fachsenat von einer Präklusion des dort explizit als solchen gestellten Mietzinsüberprüfungsantrags nach § 16 Abs 8 MRG aus. Die dortige Antragstellerin war wegen Anhängigkeit oder Ergebnis eines Verfahrens nach §§ 18 f MRG nicht von der Einhaltung der Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG entbunden und konnte daraus keine Fristerstreckung oder unterbrechung ableiten. Zur Präklusion eines selbständigen Antrags auf Feststellung der Ausstattungskategorie enthält die Entscheidung aber keine Aussage. Dass jedenfalls ein Mietzinsüberprüfungsantrag der Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 MRG unterliegt (und auch im konkreten Fall unterlegen wäre), bestreitet im Revisionsrekursverfahren niemand. Dass die Präklusionsfrist aber auch bei einem Antrag auf Feststellung der Ausstattungskategorie aus anderen Gründen als zum Zweck der Mietzinsüberprüfung anzuwenden wäre, ist der Entscheidung nicht zu entnehmen, ein Widerspruch dazu liegt daher nicht vor.

[28] 3.4. Die Entscheidung 6 Ob 240/22w erging in einem Streitverfahren und betraf die Mietzinsanhebung nach § 45 Abs 1 und § 16 Abs 9 MRG. Dort billigte der sechste Senat die Auffassung des Berufungsgerichts, die von der Klägerin bei der Berechnung ihres Anhebungsbegehrens nach § 45 MRG allenfalls herangezogene unrichtige Kategorie des Bestandobjekts sei von der Präklusionsregelung des § 45 Abs 1 MRG umfasst, das Überschreiten der nach § 45 MRG gesetzlich zulässigen Höhe des begehrten Mindestmietzinses hätte der Beklagte innerhalb der dreijährigen Frist des § 16 Abs 8 MRG bei der Schlichtungsstelle bzw bei Gericht geltend machen müssen. Aus dem in der Entscheidung genannten Zweck der Präklusionsregelung, Beweisprobleme betreffend die „Urkategorie“ möglichst vorzubeugen (vgl RS0112180), lässt sich aber noch nicht der Schluss ziehen, die Entscheidung hätte davon ausgehen wollen, auch ein selbständiger Antrag auf Feststellung der Ausstattungskategorie (unabhängig von einer Mietzinsüberprüfung) unterliege jedenfalls der Präklusionsregelung des § 16 Abs 8 MRG. Soweit dies daraus abzuleiten wäre, teilt der Fachsenat diese Auffassung nicht, zumal jedenfalls Konstellationen denkbar sind, in denen an einer Feststellung der „Urkategorie“ kein Weg vorbeiführt.

[29] 3.5. Der Zweck des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG besteht zweifellos darin, die vermeintliche Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung innerhalb der Präklusionsfrist möglichst umfassend feststellen zu lassen (5 Ob 85/01p; 5 Ob 161/06x). Auch die Materialien des 3. WÄG halten zu § 16 Abs 8 MRG fest, dass die neu vorgesehene Präklusionsfrist von drei Jahren der Tatsache Rechnung tragen soll, dass die Angemessenheit des Hauptmietzinses nach den Umständen zum Zeitpunkt des Vertragsabschluss zu beurteilen sei und eine Überprüfung zu einem sehr viel späteren Zeitpunkt erhebliche Beweisprobleme verursachen könnte (vgl hiezu auch Lovrek/Stabentheiner in GeKo Wohnrecht I § 16 MRG Rz 96). Nach 5 Ob 166/10p verfolgte der Gesetzgeber mit § 16 Abs 8 Satz 2 MRG den Zweck, Beweisproblemen auszuweichen, die sich bei einer Mietzinsüberprüfung lange nach Abschluss der Mietzinsvereinbarung namentlich wegen der Maßgeblichkeit der „Urkategorie“ oder sonstigen Umstände, die möglicherweise schon Jahrzehnte zurückliegen, im Vereinbarungszeitpunkt stellen (RS0112180).

[30] 3.6. Daraus allein ist aber noch nicht abzuleiten, dass die Präklusionsfrist nach § 16 Abs 8 Satz 2 MRG auch auf einen selbständigen Antrag auf Feststellung der Kategorie des Mietobjekts jedenfalls anzuwenden wäre. Über die Frage der Zulässigkeit des in der Mietzinsvereinbarung festgelegten Hauptmietzinses hinaus kann nämlich gerade die Feststellung der „Urkategorie“ von Bedeutung sein; wie bereits erwähnt nicht nur für die erste Stufe der Mietzinserhöhung nach §§ 18 f MRG, sondern auch für Anhebungsbegehren nach § 45 MRG und § 16 Abs 9 MRG. Die „richtige“ Kategorie ist daher – über das Mietzinsüberprüfungsverfahren hinaus – ohnedies – mit Rechtskraftwirkung für alle Hauptmieter des Hauses – vom Gericht in bestimmten Konstellationen zu ermitteln (vgl dazu Hausmann/Reithofer in Hausmann/Vonkilch Österreichisches Wohnrecht 4 § 16 MRG Rz 84). Eben darauf zielt der konkrete Antrag ab.

[31] 3.7. Auch wenn der Antrag auf Mietzinsüberprüfung gestützt auf eine „falsche“ Kategorieeinstufung schon präkludiert ist, ist dem Antragsteller ein auch für Feststellungsanträge nach § 37 MRG grundsätzlich vorauszusetzendes Feststellungsinteresse (5 Ob 143/16i; 5 Ob 189/15b) – wie schon das Rekursgericht zutreffend erkannte – nicht abzusprechen. Das Rekursgericht ging einerseits – im Revisionsrekurs unbeanstandet – von der gerichtsbekannten Tatsache umfangreicher Erhaltungsarbeiten im Haus aus, andererseits ergibt sich aus dem Vorbringen der Antragsgegnerin, dass sie das Vorliegen der vom Antragsteller behaupteten „Urkategorie“ bestritt.

4. Dieses Ergebnis ist wie folgt zusammenzufassen:

[32] Auch außerhalb des Mietzinsüberprüfungsverfahrens nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG ist ein Antrag auf Feststellung der Ausstattungskategorie eines Bestandobjekts zum Anmietungszeitpunkt zulässig und wegen schlüssiger Verweisung durch den Gesetzgeber im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren abzuhandeln. Da die „Urkategorie“ etwa auch für das Anhebungsbegehren nach § 45 MRG, die erste Stufe der Mietzinserhöhung nach §§ 18 f MRG und die Wertsicherungserhöhung nach § 16 Abs 9 MRG maßgeblich sein kann, ist ein Feststellungsinteresse eines Mieters an einem selbständigen Antrag auch dann zu bejahen, wenn der Mietzinsüberprüfungsantrag selbst präkludiert wäre. Eine Präklusion eines selbständigen Feststellungsantrags nach § 16 Abs 8 MRG – der grundsätzlich auch auf „Altverträge“ anzuwenden ist, die bereits vor Inkrafttreten des MRG abgeschlossen wurden – kommt nicht in Betracht.

[33] 5. Damit ist die Auffassung des Rekursgerichts im Ergebnis zu teilen und die aufgetragene Verfahrensergänzung unumgänglich.

[34] 6. Da die erfolgreichen Billigkeitserwägungen erst nach Entscheidung in der Hauptsache angestellt werden können, waren die Kosten des Revisionsrekursverfahrens der Endentscheidung vorzubehalten.