9ObA11/24v – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht in Arbeits und Sozialrechtssachen durch den Senatspräsidenten Mag. Ziegelbauer als Vorsitzenden, den Hofrat Dr. Hargassner und die Hofrätin Mag. Korn sowie die fachkundigen Laienrichter Helmut Purker (aus dem Kreis der Arbeitgeber) und Gerald Fida (aus dem Kreis der Arbeitnehmer) in der Arbeitsrechtssache der klagenden Partei O*, vertreten durch Hauswirt-Kleiber Rechtsanwälte OG in Wien gegen die beklagte Partei Mag. W*, vertreten durch Dr. Thomas Hofer Zeni, Rechtsanwalt in Wien, wegen Aufkündigung, über die Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Wien als Berufungsgericht in Arbeits- und Sozialrechtssachen vom 19. Dezember 2023, GZ 9 Ra 25/23x 36, mit dem der Berufung der beklagten Partei gegen das Urteil des Arbeits und Sozialgerichts Wien vom 11. Oktober 2022, GZ 22 Cga 90/21x 29, nicht Folge gegeben wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 453,17 EUR (darin 75,53 EUR USt) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

[1] Mit „Akt“ der Klägerin vom 16. 6. 1982 wurde dem damals bei der Klägerin beschäftigten Beklagten als „Benefit“ im Einvernehmen mit dem Betriebsrat und auf Basis einer Betriebsvereinbarung eine „Bankwohnung“ (die Wohnung Nr * der Stiege * in *) zur Verfügung gestellt. Dazu schlossen die Parteien am 9. 2. 1983 einen schriftlichen Vertrag ab, in dem ua festgehalten ist, dass es sich bei der Wohnung um eine Naturalwohnung im Sinne des § 1 Abs 2 Z 2 MRG handelt, die nicht den Bestimmungen des MRG unterliegt, das monatliche Benützungsentgelt 595 ATS beträgt, das Benützungsverhältnis am 1. 12. 1982 beginnt und auf die Dauer der Bankzugehörigkeit des Beklagten (solange er sich in einem Dienst- oder Ruhestandsverhältnis zur Bank befindet) abgeschlossen wird. Die Vorschreibungen der „Mietzinse“ erfolgten durch das administrative Büro der Klägerin.

[2] Der Beklagte behielt die Wohnung auch nach seinem Übertritt in den Ruhestand 2004. Im Jahr 2005 kaufte die B* GmbH (kurz: B*; ein Tochterunternehmen der Klägerin) das Haus, in dem sich die Wohnung befindet. In einem Schreiben der Klägerin an die B* wurde in diesem Zusammenhang festgehalten, dass Einvernehmen darüber besteht, dass auf sämtliche an die Dienstnehmer der Klägerin überlassenen Wohnungen die Benützungsgrundsätze der Klägerin für Naturalwohnungen Anwendung finden und somit deren Widmung als „Sozialwohnung“ erhalten bleibt. Weiters wurde festgehalten, dass im Hinblick auf die zwischen der Klägerin und der B* zu begründenden Bestandverhältnisse bezüglich der von der Klägerin an ihre Dienstnehmer überlassenen Wohnungen die B* schon jetzt ihre Zustimmung erteilt, dass der Klägerin das Recht zur gänzlichen Untervermietung dieser Wohnungen zukommt.

[3] Mit Schreiben vom 20. 9. 2005 teilte die Klägerin dem Beklagten unter dem Betreff „Eigentümerwechsel“ mit, dass (ua) die „Wohnungen, die derzeit von Dienstnehmern oder Pensionisten der Bank bewohnt“ würden und im Eigentum der Klägerin stünden, so auch die Wohnung des Beklagten, mit Stichtag 1. 10. 2005 in das Eigentum der B* übertragen werden sollten. Dies diene der „Konzentration der Dienst- bzw. Naturalwohnungen der Bank“ in einer einzigen Gesellschaft, welche eine 100 prozentige Tochter der Klägerin sei. Die Klägerin werde einen Hauptmietvertrag mit der neuen Eigentümerin eingehen und den derzeitigen Nutzungsberechtigten die Wohnungen wie bisher zum Gebrauch überlassen. „An Ihren durch den zwischen Ihnen und der O* [Klägerin] bestehenden Benützungsvertrag festgelegten Rechten […] und Verpflichtungen wird durch diese Vorgehensweise insgesamt keine Änderung eintreten.“ Die Weiterbenützung bleibe gewährleistet und für den Beklagten entstünden daraus „keine wie immer gearteten Rechtsnachteile“. Die B* habe sich verpflichtet, den zwischen ihr und der Klägerin abzuschließenden Mietvertrag solange nicht zu beenden, als zwischen dem Beklagten oder einem seiner eintrittsberechtigten Angehörigen und der Klägerin ein aufrechtes Benutzungsverhältnis bezüglich der Wohnung bestehe.

[4] Am 30. 9. 2005 erklärte der Beklagte durch seine Unterschrift „sein Einverständnis mit der dargestellten Vorgangsweise“.

[5] Seit 1. 10. 2005 kümmert sich die I* GmbH, ein Enkelunternehmen der Klägerin, um die Immobilienverwaltung der „von der Klägerin für ihre Dienstnehmer gemieteten“ Wohnungen.

[6] Seit 22. 12. 2005 ist die B* grundbücherliche Alleineigentümerin des Hauses, in dem sich die vom Beklagten benützte Wohnung befindet. Die B* trat hinsichtlich der bestehenden Bestand- und Nutzungsrechte („insbesondere Naturalwohnungen für Dienstnehmer der O* [Klägerin]“) in die „diesbezüglich erstellten vertraglichen Regelungen“ ein.

[7] Die Vorschreibungen für die Wohnung an den Beklagten, insbesondere des „Benutzungsentgelts lt DV“, erfolgte nun auf Geschäftspapier der I* GmbH „im Auftrag der O* [Klägerin]“.

[8] Im Juli 2015, schlossen die Klägerin und die B* einen schriftlichen Mietvertrag über die klagsgegenständliche Wohnung ab, wobei der Mietgegenstand nur zur Nutzung als Naturalwohnung durch den in Bankzugehörigkeit zur Klägerin stehenden Dienstnehmer, den Beklagten, zu Wohnzwecken „benützt werden“ dürfe.

[9] Aufgrund einer sehr hohen Jahreswasserabrechnung und entsprechender Nachzahlung für das gegenständliche Haus Mitte März 2021 versuchte die Hausverwaltung dem hohen Wasserverbrauch auf den Grund zu gehen. Dabei stellte sich letztlich heraus, dass der vermutete Wasseraustritt aus der Wohnung des Beklagten kam. Trotz mehrmaliger Versuche der Hausverwaltung, den Beklagten in seiner Wohnung anzutreffen oder ihn telefonisch zu erreichen, gelang dies erst einem Mitarbeiter eines von der Hausverwaltung beauftragten Gebäudetechnikunternehmens am 30. 3. 2021. Da der Beklagte aber den Zutritt zu seiner Wohnung verweigerte, forderte die Hausverwaltung ihn schriftlich auf, dem Installateur zur dringenden Überprüfung der Wasser- und Abwasserleitungen in seiner Wohnung Zutritt zum Mietobjekt zu gewähren. Nachdem der Beklagte auch darauf nicht reagierte, wurde er mit Schreiben der damaligen Klagevertretung vom 12. 4. 2021 namens der grundbücherlichen Eigentümerin, der B*, aufgefordert, den Zutritt zum Zwecke der Schadenseruierung und -behebung umgehend zuzulassen.

[10] Am 14. 4. 2021 beauftragte der Beklagte schließlich selbst ein Installationsunternehmen mit der Kontrolle und gegebenenfalls Reparatur. Dieses stellte am 19. 4. 2021 fest, dass aus der – bereits lange Zeit, zumindest mehrere Wochen, wenn nicht Monate – defekten Badewannenarmatur Wasser spritzte, weshalb dort ständig Wasser in die Badewanne lief und in den Abfluss plätscherte, was zu einem hohen Wasserverbrauch geführt hatte. Außerdem war die Waschtischarmatur undicht, es tropfte aus dem Sockel und das Wasser trat über die Anschlussrohre leicht nach unten aus. Der Spültischsiphon war undicht. Die WC-Anlage war abgesperrt, der Spülkasten ohne Funktion. Die dringendsten Mängel wurden sofort behoben. Mit Schreiben vom 15. 6. 2021 verrechnete die I* GmbH dem Beklagten „im Namen der O* [Klägerin]“ die „durch den Beklagten verursachten erhöhten Wasserkosten“ für den Zeitraum „16. 1. 2020 bis 20. 1. 2021“ (Berufungsgericht: gemeint wohl 20. 4.) von 25.779,85 EUR netto = 28.357,84 EUR brutto.

[11] Mit Beschluss vom 17. 9. 2021 bewilligte das Erstgericht die von der Klägerin eingebrachte gerichtliche Aufkündigung der Wohnung des Beklagten. Der Betriebsrat der Klägerin war von der Aufkündigung der Wohnung nicht verständigt worden.

[12] Der Beklagte erhob dagegen rechtzeitig Einwendungen.

[13] Im Verfahren stützte die Klägerin ihre – vom Beklagten bestrittene – Aktivlegitimation zur Einbringung der gerichtlichen Aufkündigung zunächst darauf, dass sie aufgrund des Mietvertrags vom 9. 2. 1983 Vermieterin der Naturalwohnung sei. In der Folge brachte die Klägerin vor, dass ihr die B* als ihre 100 % Tochtergesellschaft Bestandobjekte zur Vermietung im eigenen Namen und auf eigene Rechnung überlassen habe. Zwischen ihr und der B* sei abgesprochen worden, dass die Klägerin weiterhin Trägerin der „Vermietrechte“ bleiben sollte. Die I* GmbH hebe den Mietzins im Namen der Klägerin ein. Letztlich behauptete die Klägerin, dass sie im Zuge des Liegenschaftsverkaufs an die B* im Jahr 2005 Mieterin geworden sei und die Wohnungen im verkauften Haus untervermieten habe dürfen. Davon sei der Beklagte verständigt worden und er habe sich damit ausdrücklich einverstanden erklärt.

[14] Das MRG komme auf das gegenständliche Bestandverhältnis zwar nicht zur Anwendung, auf unbestimmte Zeit geschlossene Mietverhältnisse, für die keine Kündigungsschutzbestimmungen gelten, könnten unter Einhaltung von Termin und Frist aber auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes gekündigt werden. Überdies habe der Beklagte einen erheblich nachteiligen Gebrauch vom Bestandobjekt sowie von den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zu verantworten.

[15] Der Beklagte bestritt die Aktivlegitimation der Klägerin. Nicht die Klägerin, sondern die B* sei nunmehr Eigentümerin der Wohnung. Durch den Kaufvertrag zwischen der Klägerin und der B* sei der zwischen ihm und der Klägerin abgeschlossene (Haupt )Mietvertrag auf diese übergegangen. Dieses Hauptmietverhältnis sei nie beendet worden. Einen Untermietvertrag mit der Klägerin, der im Übrigen seine Rechtsposition als Hauptmieter der Wohnung erheblich verschlechtert hätte, habe er nie abgeschlossen. Die von der Klägerin behaupteten Gründe für eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses lägen nicht vor. Die Wohnung unterliege dem MRG.

[16] Das Erstgericht erklärte die Aufkündigung für wirksam und verpflichtete den Beklagten zur Räumung und Übergabe der Wohnung an die Klägerin. Die Wohnung falle gemäß § 1 Abs 2 Z 2 MRG nicht in den Anwendungsbereich des MRG. Die Klägerin sei aktiv klagslegitimiert, weil sie mit der (neuen) Hauseigentümerin B* eine explizite vertragliche Vereinbarung getroffen, diese auch gegenüber dem Beklagten kommuniziert habe und gegenüber dem Beklagten auch weiterhin als Vermieterin aufgetreten sei. Durch das unleidliche Verhalten des Beklagten im Sinne des § 1118 ABGB sei die Aufkündigung der Wohnung durch die Klägerin berechtigt erfolgt.

[17] Das Berufungsgericht gab der Berufung des Beklagten nicht Folge. Es begründete die aktive Klagslegitimation der Klägerin damit, dass der mit dem Kaufvertrag vom 22. 12. 2005 erfolgte Eigentümerwechsel schon nach § 1120 ABGB den Eintritt der B* in das Mietverhältnis mit dem Beklagten bewirkt habe. In der Folge habe die neue Eigentümerin und Vermieterin mit der Klägerin einen schriftlichen „Mietvertrag“ über die klagsgegenständliche Wohnung abgeschlossen, wobei der Mietgegenstand nur zur Nutzung als Naturalwohnung durch den in Bankzugehörigkeit zur Klägerin stehenden Dienstnehmer, den Beklagten, zu Wohnzwecken benützt werden dürfe. Die Auslegung dieser Vereinbarung lege nahe, dass damit beabsichtigt worden sei, die Klägerin (wieder) als Bestandgeberin für die vom Beklagten genutzte Wohnung einzusetzen. Neben § 1120 ABGB bestehe die Möglichkeit eines Volleintritts in den Bestandvertrag auf Bestandgeberseite durch Vertragsübernahme, die die – zumindest schlüssige – Zustimmung aller Beteiligten voraussetze. Diese Zustimmung des verbleibenden Teils könne auch schon im Voraus erteilt werden. Der Beklagte habe diese Zustimmung durch sein am 30. 9. 2005 abgegebenes Einverständnis zu der von der Klägerin und der B* vorgesehenen Vertragskonstruktion erteilt. Spätestens mit Abschluss des „Mietvertrags“ zwischen der Klägerin und der B* im Jahr 2015 sei die Klägerin (wieder) Bestandgeberin der Wohnung des Beklagten. Der Klägerin komme zwar kein freies Kündigungsrecht vor, es lägen aber die Voraussetzungen des § 1118 erster Fall ABGB vor. Durch den sorglosen Umgang mit Wasser, der einen erheblichen nachteiligen Gebrauch des Bestandobjekts darstelle, habe der Beklagte gegen seine Instandhaltungsverpflichtung aus dem Bestandvertrag verstoßen. Dies habe zu einer Gefährdung der Substanz des Bestandobjekts geführt und lasse den Beklagten als Bestandnehmer nicht mehr vertrauenswürdig erscheinen.

[18] Auf arbeitsrechtliche Bestimmungen komme es hier nicht an.

[19] Die ordentliche Revision wurde vom Berufungsgericht mangels Vorliegens einer Rechtsfrage von der in § 502 Abs 1 ZPO geforderten Qualität nicht zugelassen.

[20] In seiner dagegen gerichteten außerordentlichen Revision beantragt der Beklagte die Urteile der Vorinstanzen dahin abzuändern, dass die gerichtliche Aufkündigung aufgehoben und das Begehren auf geräumte Übergabe der Wohnung abgewiesen werde; hilfsweise wird beantragt, das Berufungsurteil aufzuheben und die Rechtssache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

[21] Die Klägerin beantragt in ihrer vom Senat freigestellten Revisionsbeantwortung, die Revision des Beklagten mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage zurückzuweisen, hilfsweise ihr nicht Folge zu geben.

[22] Die Revision des Beklagten ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig; sie ist aber nicht berechtigt.

[23] 1.1. Zwischen den Parteien ist unstrittig, dass es sich bei der aufgekündigten Wohnung um eine von der Klägerin als damalige Arbeitgeberin des Beklagten zur Verfügung gestellte Naturalwohnung handelt. Diese fällt nicht in den Anwendungsbereich des MRG ( § 1 Abs 2 Z 2 MRG ).

[24] 1.2. Dass sich an der Qualifikation als Naturalwohnung (bzw Dienstwohnung) durch die Pensionierung des Klägers oder durch den Eigentümerwechsel im Jahr 2005 etwas geändert hätte (vgl RS0014308; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch , Kommentar Österreichisches Wohnrecht – MRG 4 § 1 MRG Rz 71; Würth/Zingher/Kovanyi , Miet- und Wohnrecht 23 § 1 MRG Rz 46; Würth in Rummel ABGB 3 § 1 MRG Rz 9 je mwN), wird von keiner der Parteien behauptet.

[25] 2.1. § 1120 Satz 1 ABGB normiert, dass bei Veräußerung einer Bestandsache der Bestandnehmer die Sache erst nach der gehörigen Aufkündigung des neuen Eigentümers räumen muss. Mit der Einverleibung seines Eigentumsrechts übernimmt der Erwerber gemäß § 1120 ABGB die bestehenden Bestandverträge kraft Gesetzes, sodass dann zur Wirksamkeit des Vertragseintritts die Zustimmung des Bestandnehmers nicht mehr erforderlich ist (RS0104141).

[26] 2.2. Nach Rechtsprechung und Lehre ist § 1120 ABGB als Sondernorm für Bestandverhältnisse auf andere obligatorische Benützungsverhältnisse, wie die Überlassung einer Wohnung als Dienstwohnung und Naturalwohnung, aber nicht anwendbar (RS0026051 [T1]; 6 Ob 174/20m Rz 11; Sailer in Rummel/Lukas , ABGB 4 § 1120 Rz 3; Pesek in Schwimann/Kodek , ABGB Praxiskommentar Band 7 5 Rz 6 und in Schwimann/Neumayr , ABGB Taschenkommentar 4 § 1120 ABGB Rz 2; aA Werkusch , Zum Wechsel des Eigentümers einer Dienstwohnung iSv § 1 Abs 2 Z 2 MRG, wobl 2002, 33).

[27] 3. Dies hat zur Folge, dass das Nutzungsverhältnis an der Wohnung auch nach dem Verkauf des Hauses nicht an die B* überging. Das Bestehen einer anderen vertraglichen Regelung zwischen der Klägerin und der B* (der der Beklagte zugestimmt hätte), war nach dem festgestellten Sachverhalt von keiner der Kaufvertragsparteien gewollt und wird auch in der Revision nicht behauptet. Die in den Mittelpunkt der Revisionsausführungen gerückte (und vom Berufungsgericht bejahte) Frage, ob es nach dem Eigentümerwechsel zu einer – rechtsgeschäftlichen – (Bestand )Vertragsübernahme von der B* wieder auf die Klägerin gekommen ist, stellt sich im Anlassfall daher nicht. Die Klägerin ist daher zur Aufkündigung der Naturalwohnung des Beklagten aktiv legitimiert.

[28] 4. Die arbeitsrechtlichen Schutzvorschriften des ArbVG (§ 105) finden auf die Aufkündigung einer Dienstwohnung nach bereits erfolgter Beendigung des Arbeitsverhältnisses keine Anwendung, zielen diese doch auf den aufrechten Bestand des Arbeitsverhältnisses nach Kündigung des Arbeitsverhältnisses durch den Arbeitgeber ab.

[29] 5. Die Mängelrüge des Revisionswerbers, die in der unrichtigen Anwendung des § 299 ZPO durch das Berufungsgericht einen Verfahrensfehler sieht, ist nicht berechtigt. Der Revisionsgrund des § 503 Z 2 ZPO liegt nur vor, wenn der behauptete Verstoß gegen ein Verfahrensgesetz (abstrakt) geeignet war, eine erschöpfende Erörterung und gründliche Beurteilung der Streitsache zu hindern (RS0043027). Dies ist hier aber nicht der Fall. Da es durch den Liegenschaftsverkauf zu keiner Vertragsübernahme gemäß § 1120 ABGB kam, ist die Frage, ob sich aus den vom Beklagten zur Vorlage durch die Klägerin beantragten Urkunden ergeben hätte, dass damit (entgegen der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts) nicht in sein „Rechtsverhältnis mit der B*“ eingegriffen worden sei, nicht relevant.

[30] 6.1. Gemäß § 1118 ABGB erster HS kann der Bestandgeber seinerseits die frühere Aufhebung des Vertrags fordern, wenn der Bestandnehmer der Sache einen erheblichen nachteiligen Gebrauch davon macht.

[31] 6.2. Die Revision bezweifelt (zu Recht) nicht grundsätzlich die Anwendung dieses Auflösungstatbestandes auf den vorliegenden Fall, meint jedoch, dass dieser Kündigungsgrund nicht erfüllt sei, weil der Beklagte seine Instandhaltungspflichten nicht verletzt habe, habe er doch die undichten Armaturen ersetzt, und der bloß sorglose Umgang mit Wasser habe noch zu keiner konkreten erheblichen Gefährdung der Substanz des Objekts geführt.

[32] Dem kann sich der erkennende Senat nicht anschließen.

[33] 6.3. Nach der Rechtsprechung liegt ein erheblich nachteiliger Gebrauch einer Wohnung dann vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht (RS0102020 [T1]; RS0020981/2.).

[34] 6.4. Zutreffend hat das Berufungsgericht ausgeführt, dass der Beklagte mit der Unterlassung der notwendigen Reparaturen an den Wasserentnahmestellen in der Wohnung über einen längeren Zeitraum gegen seine Instandhaltungsverpflichtung aus dem Vertrag mit der Klägerin verstoßen hat. Die Schäden an den Armaturen mussten für den Beklagten, der noch in der Revision behauptet, die Wohnung laufend bewohnt zu haben, am massiven dauernden Wasseraustritt für ihn offensichtlich sein. Ein sorgloser Umgang mit Wasser stellt nach der Rechtsprechung auch dann einen nachteiligen Gebrauch dar, wenn dadurch Wasserschäden drohen (RS0020981 [T24]; RS0067832 [T10]). Auch wenn die große Menge des ausfließenden Wassers über einen Zeitraum von mehreren Wochen noch keine Schäden an der Bausubstanz des Hauses verursacht hat, so drohte dies jedenfalls, zumal der Beklagte nicht sofort Abhilfe gegen die drohenden Wasserschäden schuf (vgl RS0070433 [T2]) und mehrfach auf die Bitte um Kontaktaufnahme nicht reagierte (vgl 6 Ob 16/15v).

[35] Das Berufungsgericht hat der Berufung des Beklagten daher im Ergebnis zu Recht nicht Folge gegeben; der Revision des Beklagten ist somit nicht Folge zu geben.

[36] Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 41, 50 ZPO.