5Ob170/23w – OGH Entscheidung

[6] Dem Vertragsnachtrag ist ein „Auszug aus dem Protokoll der Gemeinderatssitzung im Umlaufweg vom 7. 6. 2022“ angeschlossen, in welchem festgehalten ist, dass die Stadtgemeinde K* Alleineigentümerin des Grundstücks 489 EZ 50000 KG * „laut aktuellem Grundbuchsstand“ sei und die Zweitantragstellerin ihr Interesse bekundet habe, dieses Grundstück zu einem Preis von 8.650 EUR käuflich zu erwerben. Festgehalten ist weiters, dass das Grundstück „derzeit als öffentliches Gut ausgewiesen“ sei und daher noch „in freies Gemeindevermögen“ umgewandelt werden müsse. Das Protokoll enthält weiters den Antrag, dass der Gemeinderat der Stadtgemeinde K* im Umlaufwege beschließen möge: a) die Umwandlung des angeführten Grundstücks vom öffentlichen Gut in freies Gemeindevermögen und b) den Abschluss eines Vertrags über den Verkauf des Grundstücks 489 EZ 50000 KG * um einen Preis von 8.650 EUR an die Zweitantragstellerin analog „dem vorliegenden Vertragsentwurf“.

[7] Dieser Auszug aus dem Protokoll enthält den Unterschriftsvermerk „Mag. H* eh Bürgermeister“ und darunter den Hinweis „einstimmig angenommen durch den Gemeinderatsbeschluss im Umlaufweg mittels Erklärung am 7. 6. 2022“ sowie eine Unterschrift der E* und einen Stempel der Stadtgemeinde K*.

[8] Mit Bestätigung vom 23. 8. 2022 bestätigte das Amt der Steiermärkischen Landesregierung, Abteilung 7, die Berechtigung des Bürgermeisters Mag. H* zur Unterfertigung des Kaufvertrags und mit Schreiben vom 17. 11. 2022 erteilte das Amt der Steiermärkischen Landesregierung, Abteilung 7, für die Veräußerung „des im grundbücherlichen Alleineigentums der Stadtgemeinde K* befindlichen Grundstücks 489 aus EZ 50000 KG *, an die Zweitantragstellerin gemäß Kaufvertrag vom 21. 7. 2022“ die aufsichtsbehördliche Genehmigung.

[9] Die Antragstellerinnen begehrten unter Vorlage des Kaufvertrags vom 21. 7. 2022, der Bestätigung vom 23. 8. 2022, der Genehmigung vom 17. 11. 2022 und des Vertragsnachtrags vom 20. 12. 2022 die Abschreibung des Grundstücks 489 in EZ 50000 KG * und dessen Zuschreibung zur EZ * KG *.

[10] Das Erstgericht wies den Antrag ab.

[11] Die EZ 50000 sei zwar gemäß Art 1 der Migrationsverordnung 2012 iVm § 2b GUG aufgrund der Grundbuchsumstellung am 7. 5. 2012 eine eingebücherte Einlage und nicht mehr (nur) ein Hilfsverzeichnis für Grundstücke des öffentlichen Gutes. Das B Blatt der EZ 50000 weise jedoch nach wie vor keinen Eigentümer auf. Es sei demnach nicht ersichtlich, wer befugt sei, Rechte und Pflichten eines Eigentümers für das Grundstück 489 wahrzunehmen. Es müsse daher zuerst das Eigentumsrecht an den jeweiligen Grundstücken gemäß § 2c GUG festgestellt werden.

[12] Zudem sei dem Vertragsnachtrag vom 20. 12. 2022 zu entnehmen, dass die Fertigung der Urkunde durch den Vertragsverfasser in Ausübung der Ermächtigung und Bevollmächtigung gemäß Punkt 11. des Kaufvertrags erfolgt sei. Der volle Name sowie das Geburtsdatum des Unterzeichners sei jedoch nur der Beglaubigung zu entnehmen. Die Urkunde selbst enthalte nur eine unleserliche Unterschrift und es sei auch kein Geburtsdatum angeführt. Aus den Bestimmungen der § 27 Abs 2 und § 31 Abs 1 GBG folge aber zweifelsfrei, dass das Geburtsdatum einer natürlichen Person sowohl in der über das Rechtsgeschäft errichteten Urkunde als auch in dem die Beglaubigung der Unterschrift dieser Urkunde betreffenden Vermerk enthalten sein müsse.

[13] Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung.

[14] Das Eigentum der Erstantragstellerin an dem verkauften Grundstück ergebe sich nicht aus dem Grundbuchsstand. Im B Blatt der EZ 50000 KG * sei nur die Eigenschaft der Liegenschaft als öffentliches Gut ersichtlich, der Eigentümer sei aber nicht eingetragen.

[15] Mit dem durch die GB Novelle 2008 eingefügten § 2b GUG seien die bisherigen „unechten“ EZ 50000 bis 50003 zwar in „echte“ Grundbuchseinlagen umgewandelt worden, diese wiesen aber entsprechend der Regel des § 12 AllgGAG keine Eintragung des Eigentümers auf. Die Eintragung des Eigentümers sei nach dem Verfahren nach § 2c GUG möglich und auch notwendig. Sei im Grundbuch nur die Eigenschaft als öffentliches Gut ersichtlich gemacht, der Eigentümer aber nicht eingetragen, so setze die Verbücherung eines Eigentumsübergangs voraus, dass zuerst der frühere Eigentümer eingetragen werde.

[16] Für das Verfahren auf Eintragung des Eigentümers nach § 2c GUG sei ein ausdrücklicher Antrag vom Eigentümer oder von einem Buchberechtigten erforderlich. Erst wenn ein solcher Antrag vorliege, habe das Grundbuchsgericht im Verfahren außer Streitsachen vorzugehen und die Erhebungen dann amtswegig zu pflegen. Nicht gemeint sei damit, dass bei Fehlen einer Eintragung des Eigentümers und eines Feststellungsverfahrens nach § 2c GUG bereits im Rahmen der Behandlung eines Grundbuchsgesuchs auf Eintragung eines neuen Eigentümers amtswegig die Identität des Verkäufers oder Übergebers festzustellen wäre.

[17] Gemäß § 21 GBG seien Eintragungen nur wider den zulässig, der zur Zeit des Ansuchens als Eigentümer der Liegenschaft oder des Rechts, in Ansehung derer die Eintragung erfolgen soll, im Grundbuch eingetragen sei oder doch gleichzeitig als solcher einverleibt oder vorgemerkt werde. Das Prinzip des bücherlichen Vormanns erfahre nur durch die Sprungeintragung sowie für Verlassenschaften (§§ 23 und 24 GBG) Ausnahmen. Im vorliegenden Fall sei daher zunächst die Einverleibung des Eigentums der entsprechenden Gebietskörperschaft notwendig. Der Umstand, dass im Grundbuch die Adresse der Stadtgemeinde aufscheine und die Beschlüsse der Stadtgemeinde und der Aufsichtsbehörde von der Eigentümerstellung der Stadtgemeinde ausgehen, änderten daran nichts, weil es nach § 21 GBG nur auf den Grundbuchsstand ankomme. Im vorliegenden Verfahren sei nicht über die Eigentumsfrage zu entscheiden, sondern es seien der Antrag und die für die begehrte Eintragung notwendigen Voraussetzungen zu prüfen. Da der Grundbuchsstand keinen Eigentümer ausweise, habe das Erstgericht zutreffend auf die fehlende grundbücherliche Eigentümerstellung der Erstantragstellerin hingewiesen.

[18] Auch die Rechtsansicht des Erstgerichts, dass der Vertragsnachtrag vom 20. 12. 2022 keine taugliche Eintragungsgrundlage bilde, sei zutreffend. Nach § 27 Abs 2 GBG müsse, wenn natürliche Personen Beteiligte seien, das Geburtsdatum angegeben sein. Zwar sei die Angabe des Geburtsdatums des Machthabers einer Partei grundsätzlich nicht erforderlich, weil Beteiligte nur die Parteien des Rechtsgeschäfts seien und nicht deren Vertreter, jedoch müsse die Vollmacht, auf welche sich der Machthaber stütze, als wesentlicher Bestandteil der Haupturkunde wie diese selbst den Anforderungen des § 27 GBG entsprechen und daher das Geburtsdatum der natürlichen Personen enthalten. Es sei zwar egal, an welcher Stelle der Urkunde das Geburtsdatum enthalten sei, doch reiche der Beglaubigungsvermerk alleine insoweit nicht aus.

[19] Das Rekursgericht ließ den ordentlichen Revisionsrekurs zu, weil – erstens – zur Frage, ob bei den nach § 2b GUG umgewandelten EZ 50000 entgegen § 21 GBG auch ohne vorherige Eintragung des Voreigentümers Eigentum auf rechtsgeschäftlicher Basis einverleibt werden könne, höchstgerichtliche Judikatur fehle und man – zweitens – die Ansicht vertreten könnte, dass der Nachweis der Umwidmung des öffentlichen Gutes in frei verfügbares Gemeindeeigentum isoliert betrachtet nicht in Form eines Nachtrags zum Kaufvertrag erfolgen hätte müssen.

[20] Gegen diese Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerinnen. Sie beantragen die Entscheidungen der Vorinstanzen abzuändern und das Grundbuchsgesuch zu bewilligen.

[25] Die Möglichkeit, die Eintragung des Eigentümers des öffentlichen Gutes zu beantragen, schuf § 2c GUG. Die Eintragung des Eigentümers im Verfahren nach § 2c GUG ist dabei vom Einbücherungsverfahren nach § 2b GUG zu trennen ( Höller/Kodek in Kodek , Grundbuchsrecht 2 Vor § 1 GBG Rz 57; Rassi in Kodek , Grundbuchsrecht 2 § 2b GUG Rz 1).

[26] 2. Nach § 2c Abs 1 GUG idF GB Novelle 2008, sind Personen, denen am öffentlichen Gut Rechte zustehen, die in das Grundbuch eingetragen werden können, berechtigt, die Eintragung des Eigentümers zu beantragen. Über den Antrag eines Eigentümers oder eines Berechtigten hat das Gericht von Amts wegen nach den Grundsätzen des Verfahrens außer Streitsachen die erforderlichen Erhebungen zu pflegen. Dabei sind der Bund und die anderen Gebietskörperschaften, zu denen die antragsgegenständlichen Grundstücke gehören, zur Stellungnahme über das Eigentum an diesen Grundstücken aufzufordern. Wurden zum Erwerb von Rechten an diesen Grundstücken Urkunden hinterlegt, so ist auch den Personen, zu deren Gunsten die Hinterlegung vorgenommen wurde, nach Möglichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Ferner ist der Antrag in den beteiligten Ortsgemeinden und durch Aufnahme seines wesentlichen Inhalts in die Ediktsdatei öffentlich bekannt zu machen (§ 2c Abs 2 GUG). Damit soll auch allfälligen unbekannten Personen, die ein rechtliches Interesse an der Eintragung des Eigentümers haben können, Gelegenheit zur Teilnahme am Verfahren geboten werden ( Rassi in Kodek , Grundbuchsrecht 2 § 2c GUG Rz 1).

[27] Ergebnis des Verfahrens nach § 2c GUG kann immer nur die Feststellung des Eigentums einer der drei in Betracht kommenden Gebietskörperschaften Bund, Land oder Gemeinde sein. Stehen die in der eingebücherten Einlage aufgenommenen Grundstücke im Eigentum verschiedener Gebietskörperschaften, so sind sämtliche Grundstücke des betroffenen Eigentümers in eine neue Einlage aufzunehmen (abzuschreiben), es sei denn, dass die als Eigentümerin einzutragende Gebietskörperschaft die Bildung gesonderter Einlagen für bestimmte belastete Grundstücke begehrt oder hinsichtlich einzelner nicht vom Antrag erfasster Grundstücke das Eigentumsrecht strittig ist (§ 2c Abs 3 GUG; Rassi in Kodek , Grundbuchsrecht 2 § 2c GUG Rz 1).

[28] 3. Ergibt sich weder aus dem Grundbuch noch aus dem Gesetz, dass ein Grundstück als öffentliches Gut im Eigentum einer bestimmten Gebietskörperschaft steht, ist Eigentum der Republik Österreich, des Landes oder der Gemeinde, in deren Gebiet sich das Grundstück befindet, möglich (1 Ob 7/01p; 6 Ob 54/00k; 5 Ob 462/58 = SZ 32/64). Ist im Grundbuch nur die Eigenschaft als öffentliches Gut ersichtlich gemacht, der Eigentümer aber nicht eingetragen, so setzt die Verbücherung eines Eigentumsübergangs voraus, dass zuerst der frühere Eigentümer eingetragen wird ( Kodek in Kodek , Grundbuchsrecht 2 § 12 AllgGAG Rz 12; für den Fall der Ersitzung: 5 Ob 462/58 = SZ 32/64; RS0009807 [T4]). Die Bestimmung des § 22 GBG macht bloß die Eintragung mehrerer Eigentumsübergänge überflüssig, setzt aber voraus, dass bereits ein Eigentümer im Grundbuch einverleibt ist (5 Ob 462/58 = SZ 32/64).

[29] Im vorliegenden Fall begehren die Antragstellerinnen die Übereignung eines Grundstücks der EZ 50000, in deren Eigentumsblatt lediglich die Eigenschaft der Liegenschaft als öffentliches Gut ersichtlich gemacht, aber kein Eigentümer eingetragen ist. Die von den Antragstellerinnen beantragte Verbücherung eines Eigentumsübergangs setzt allerdings voraus, dass zuerst der frühere Eigentümer eingetragen wird. Die Vorinstanzen sind daher zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass aus dem Grundbuch im Sinn des § 94 Abs 1 Z 1 GBG ein Hindernis gegen die begehrte Eintragung hervorgeht. In diesem Verfahren ist die Eigentumsfrage nicht als Vorfrage zu klären, sondern es sind die für die begehrte Eintragung notwendigen Voraussetzungen zu prüfen. Angesichts der Formulierung des Eintragungsbegehrens sowie des Gegenstands und der Ausgestaltung des Verfahrens nach § 2c GUG kann das Grundbuchsgesuch der Antragstellerinnen auch nicht als Antrag auf Einleitung eines Verfahrens auf Eintragung des Eigentümers nach § 2c GUG umgedeutet werden. Dem Revisionsrekurs kommt somit keine Berechtigung zu.

[30] 4. Das Rekursgericht vertritt die Ansicht, das Grundbuchsgesuch sei auch noch deshalb abzuweisen, weil der Vertragsnachtrag vom 20. 12. 2022 die Voraussetzungen des § 27 Abs 2 GBG nicht erfülle und daher keine taugliche Eintragungsgrundlage bilde. Dieser weitere Abweisungsgrund trägt allerdings nicht.

[31] Die Antragstellerinnen begehren die Übereignung eines Teils des öffentlichen Gutes. Dem Eintragungsbegehren könnte daher nur entsprochen werden, wenn die Aufhebung der Widmung zum Gemeingebrauch nachgewiesen ist. Das kann nur durch einen der Widmung entgegengesetzten Akt, vornehmlich durch ein Gesetz oder durch die Erklärung der zuständigen Verwaltungsbehörde geschehen. Eine privatrechtliche Erklärung des Eigentümers des öffentlichen Gutes kommt hiefür nicht in Frage (5 Ob 90/99t; 5 Ob 462/58 = SZ 32/64; RS0111847; Kodek in Kodek , Grundbuchsrecht² § 12 AllgGAG Rz 7). Die diesbezügliche Erklärung der Antragstellerinnen im Vertragsnachtrag vom 20. 12. 2022 ist daher von vornherein kein geeigneter Nachweis des für die Aufhebung des Gemeingebrauchs erforderlichen Verwaltungsaktes. Analoges gilt für die in dem Vertragsnachtrag „festgestellte“ Beschlussfassung über den Abschluss des Kaufvertrags und dessen aufsichtsbehördliche Genehmigung.

[32] Der Vertragsnachtrag vom 20. 12. 2022 ist daher als Eintragungsgrundlage weder hinreichend noch notwendig. Auf die Frage, ob dieser vom Vertragserrichter namens der Vertragsparteien unterfertigte Vertragsnachtrag als Privaturkunde den Vorgaben des § 27 Abs 2 GBG entspricht, kommt es daher hier nicht an. Zur Klarstellung ist freilich festzuhalten, dass nach § 27 Abs 2 GBG (nur) bei den an dem Rechtsgeschäft beteiligten natürlichen Personen neben dem Vor und Zunamen auch das Geburtsdatum angeführt werden muss. Als am Rechtsgeschäft beteiligte Personen im Sinn des § 27 Abs 2 GBG sind nur diejenigen natürlichen Personen anzusehen, die tatsächlich Partei im grundbuchsrechtlichen Sinn sind (RS0133643). Die Vertreter (Machthaber) der Partei fallen nicht darunter (5 Ob 44/21p; 5 Ob 17/07x; RS0060482 [T2]; Rassi , Grundbuchsrecht 3 Rz 3.6 mwN). Die vom Rekursgericht zur Begründung seiner gegenteiligen Rechtsansicht zitierte Entscheidung 5 Ob 14/08g betrifft den hier nicht zu beurteilenden besonderen Fall der Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtige Veräußerung. Zweck der Bestimmung des § 27 Abs 2 GBG ist es, die eindeutige Identifizierung der am Rechtsgeschäft beteiligten Personen sicher zu stellen und die Eintragung des richtigen Berechtigten zu gewährleisten. Das Geburtsdatum organschaftlicher oder auch rechtsgeschäftlich bevollmächtigter Vertreter eines Rechtsträgers hat demgegenüber für die Identifizierung des richtigen Berechtigten kaum Aussagewert, zumal es im Grundbuch auch nicht einzutragen ist. Die Identität des Vertreters selbst anlässlich der Beglaubigung seiner Unterschrift zu prüfen, obliegt ohnedies dem beglaubigenden Notar nach § 79 Abs 1 Z 1 iVm § 55 Abs 1 NO (5 Ob 44/21p).