3Ob181/22x – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Hon. Prof. Dr. Höllwerth als Vorsitzenden sowie den Hofrat Hon. Prof. Dr. Brenn, die Hofrätinnen Dr. Weixelbraun Mohr und Dr. Kodek und den Hofrat Dr. Stefula als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1) Mag. B* C*, 2) H* K*, 3) C* K*, ebendort, 4) P* W*, 5) H* S*, 6) M* S*, ebendort, 7) Dr. M* B *, 8) M* L *, 9) M* W*, 10) DI T* W*, 11) P* K*, 12) Mag. M* G*, 13) P* F *, 14) Ing. G* K*, 15) Dr. W* L *, 16) Dr. R* D*, 17) G* K *, 18) T* B*, 19) H* B*, ebendort, 20) M* K *, 21) C* B*, 22) S* K*, ebendort, 23) Ing. G* R*, 24) C* R*, ebendort, 25) A* W *, 26) H* K* , 27) Verlassenschaft nach dem am * verstorbenen F* Z*, 28) B* H *, 29) H* R *, 30) K* P *, 31) DI H* B *, 32) M* B* , ebendort, 33) Dr. A* B *, 34) H* A*, 35) Verlassenschaft nach dem am * verstorbenen L* M *, 36) DI A* F *, 37) J* B *, 38) R* D*, 39) G* H *, 40) I* H* , ebendort, 41) Mag. K* W*, 42) E* S *, 43) A* R*, 44) Dr. G* S*, 45) M* D *, 46) G* M *, 47) E* O *, 48) Ing. M* L *, 49) A* L *, 50) DI T* L *, 51) M* P *, 52) A* J*, 53) H* J*, ebendort, 54) C* M*, 55) T* K* , 56) Dr. K* U *, 57) B* D*, 58) Ing. C* S*, 59) K* H*, 60) W* L *, 61) N* L* , 62) E* M *, 63) Mag. U* P*, 64) C* K *, 65) A* L*, 66) G* L*, ebendort, 67) G* B *, 68) Mag. H* G*, 69) E* R *, 70) G* K *, 71) E* S*, 72) H* S*, ebendort, 73) T* Z*, 74) Prof. Mag. S* S *, 75) F* H *, 76) K* M *, 77) B* M* , ebendort, 78) E* H*, 79) H* H* , ebendort, 80) A* H *, 81) C* L *, 82) Ing. J* S *, 83) C* S* , ebendort, 84) Mag. B* L *, 85) G* W *, 86) E* N* , ebendort, 87) U* P *, 88) Dr. R* B*, 89) Dr. I* G*, 90) W* L*, 91) M* L*, ebendort, 92) Dr. R* H*, 93) A* K *, 94) H* K* , ebendort, 95) J* B*, 96) G* V*, 97) Prof. P* K *, 98) Ing. K* S*, 99) L* S*, ebendort, 100) B* S*, 101) G* A *, 102) Dr. V* M *, 103) E* K*, 104) Dr. H* K*, ebendort, 105) Ing. C* M *, 106) E* M* , ebendort, und 107) R* S*, alle vertreten durch Huber Swoboda Oswald Aixberger Rechtsanwälte GmbH in Wien, diese vertreten durch Dr. Martin Alt, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagten Parteien 1) Ing. N* D*, und 2) H* D*, ebendort, beide vertreten durch Mag. Bernd Trappmaier, Rechtsanwalt in Korneuburg, hinsichtlich der 67. klagenden Partei beide vertreten durch Mag. Sandra Cejpek, Rechtsanwältin in Guntramsdorf, wegen Feststellung, über die außerordentliche Revision der 7. und 8., 13., 15., 17., 20., 25. und 26., 28. bis 33., 35. bis 37., 39. und 40., 42., 45. bis 51., 55. und 56., 60. bis 62., 64., 67., 69. und 70., 74. bis 77., 79. bis 87., 93. und 94., 97., 101. und 102. und 105. und 106. klagende Parteien gegen das Urteil des Landesgerichts Wiener Neustadt als Berufungsgericht vom 12. August 2022, GZ 19 R 65/21a 53, den

Beschluss

gefasst:

I.) Die gemeinsamen Ruhensbekanntgaben betreffend die 2. und 3., die 12., die 18. und 19., die 44., die 78., die 95., die 98. und 99. sowie die 100. klagenden Parteien werden zur Kenntnis genommen.

II.) Die außerordentliche Revision wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.

Begründung:

Ad I.)

[1] Hinsichtlich der 2. und 3., der 12., der 18. und 19., der 44., der 78., der 95., der 98. und 99. sowie der 100. klagenden Parteien wurde von den Parteien im Rahmen des Revisionsverfahrens das Ruhen des Verfahrens bekanntgegeben. Gemäß § 483 Abs 3 erster Satz ZPO kann das Ruhen des Verfahrens auch noch im Berufungsverfahren vereinbart werden. Diese Bestimmung ist gemäß § 513 ZPO auch auf das Revisionsverfahren anzuwenden. Durch die Ruhensvereinbarung der Beklagten mit den angeführten Klägern entfällt – für die Dauer des Ruhens – eine Sachentscheidung des Obersten Gerichtshofs (RS0041994). Der nachfolgende Teil der Entscheidung bezieht sich daher ausschließlich auf die Kläger, die die außerordentliche Revision erhoben haben und deren Verfahren nicht ruht.

Ad II.)

[2] Das Berufungsgericht bestätigte die Entscheidung des Erstgerichts, mit der die Klage auf Feststellung, dass die zwischen den im Revisionsverfahren verbliebenen ehemaligen Mietern und den Beklagten als Vermieter abgeschlossenen Mietverhältnisse über konkrete Badeparzellen (samt Superädifikaten) jeweils unbefristet seien und den Kündigungsschutzbestimmungen des MRG unterlägen, in eventu bis 31. 12. 2021 aufrecht seien und den Kündigungsschutzbestimmungen des MRG unterlägen, abgewiesen wurde.

[3] Mit der dagegen erhobenen außerordentlichen Revision zeigen die im Revisionsverfahren verbliebenen Kläger keine erhebliche Rechtsfrage auf.

[4] 1.1 Entgegen den Ausführungen der Kläger besteht kein Widerspruch zu der (im Vorverfahren ergangenen) Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zu 10 Ob 88/18s, Pkt 3.5 (vgl auch 6 Ob 124/20h), wonach – aufgrund der auszulegenden Klausel in Pkt XIII Abs 1 der gleichlautenden Mietverträge – für das vereinbarte „Verlängerungsrecht“ der Mieter nicht entscheidend sei, ob sich nach Ablauf der Befristung ein neuer Mieter finde, der sich gegenüber den Vermietern zur Anmietung der Grundfläche zu geänderten Konditionen bereit erkläre, sondern ob die Vermieter überhaupt eine Neuvermietung anstrebten (genauer: eine Weitervermietung wollten), worauf der Mieter keinen Einfluss habe.

[5] 1.2 Zur Begründung der referierten Aussage führte der 10. Senat in der zitierten Entscheidung aus, dass dieser Fall (des vereinbarten „Verlängerungsrechts“) nur dann eintreten könne, wenn die Vermieter überhaupt eine Neuvermietung beabsichtigten (genauer: eine Weitervermietung wollten), worauf der Mieter keinerlei Einfluss habe. Insbesondere bestehe weder eine Verpflichtung der Vermieter, den Bestandgegenstand neu zu vermieten (insbesondere wenn sie keine neuen Mietinteressenten hätten), noch seien die Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Vertragsverlängerung zu bisherigen Konditionen anzubieten. In Pkt 3.6 der zitierten Entscheidung bekräftigt der 10. Senat dieses Auslegungsergebnis, indem er – unter Hinweis auf Pkt XIII Abs 2 und 3 der gleichlautenden Mietverträge – ausführt: „Wollen die Vermieter weder neu vermieten noch das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen mit dem Mieter fortsetzen, so haben sie dem Mieter die auf dem Mietobjekt befindlichen Baulichkeiten um den vollen Schätzwert käuflich abzulösen. In diesem Fall erlischt auch das Vormietrecht , woraus sich ebenfalls klar ergibt, dass die Mieter kein Recht haben, eine Verlängerung des Vertrags zu analogen Bedingungen zu begehren.“

[6] 1.3 Mit den dargelegten Erwägungen brachte der 10. Senat – als Auslegungsergebnis zu Pkt XIII der gleichlautenden Mietverträge – zum Ausdruck, dass den Mieterin in Wirklichkeit ein Vormietrecht eingeräumt wurde (vgl dazu insbesondere Pkt XIII Abs 2 der Mietverträge) und die Vermieter frei entscheiden können, ob sie (mangels potentieller anderer Mieter) das Mietverhältnis mit den Klägern (zu den bisherigen Konditionen) fortsetzen wollen. Entgegen der Ansicht der Kläger waren die letztlich gescheiterten Verhandlungen mit den Mietern über den Abschluss neuer Mietverträge (zu geänderten Konditionen) für die Position der Vermieter nicht schädlich und begründeten kein Verlängerungsrecht der Mieter.

[7] 1.4 Die Entscheidung des Berufungsgerichts entspricht exakt dem dargelegten Auslegungsergebnis im Vorverfahren. Eine Abweichung von der zitierten Entscheidung des Obersten Gerichtshofs liegt gerade nicht vor.

[8] 2. Entgegen den weiteren Ausführungen der Kläger waren es nach der Beurteilung des Berufungsgerichts nicht nur die erwirkten Übergabeaufträge, die gegen den Verlängerungswillen der Beklagten (zu denselben Konditionen) sprachen, sondern insbesondere die letztlich gescheiterten Verhandlungen mit den Klägern über den Abschluss neuer Mietverträge (zu geänderten Konditionen), zumal sich auch daraus ergibt, dass die Beklagten nicht gewillt waren, die bisherigen Verträge unverändert fortzusetzen.

[9] Die Schlussfolgerung des Berufungsgerichts, dass die Kläger aufgrund der sich für sie ergebenden eindeutigen Ablehnung der Beklagten nicht darauf vertrauen konnten, die Beklagten wollten die Mietverträge zu den bisherigen Bedingungen fortsetzen, steht mit den Auslegungsgrundsätzen im Einklang. Warum die Zerstörung einer (von den Klägern unterstellten) Verlängerungserwartung der Mieter durch eine eindeutige Ablehnung der Vertragsverlängerung durch die Vermieter bei Superädifikats-Flächenmietverträgen nicht möglich sein soll, vermögen auch die Kläger nicht stichhaltig zu begründen.

[10] 3. Der Vorwurf der Kläger, das Berufungsgericht habe die Frage des Zugangs der von den Vermietern behaupteten Ablehnungsschreiben (Beilagen ./1 bis ./3) nicht behandelt, ist unberechtigt. In Wirklichkeit lassen die Kläger die Beurteilung des Berufungsgerichts außer Acht, dass es auf den Zugang dieser Schreiben gar nicht mehr ankomme.

[11] 4. Schließlich ist auch die Ansicht des Berufungsgerichts, dass zur Widerlegung der Rechtsvermutung des § 569 ZPO (iVm § 1114 ABGB bzw § 29 Abs 3 lit b MRG) eine (hier erfolgte) eindeutige Ablehnung der Vertragsverlängerung durch die Vermieter genüge und daher auch aus einer allfälligen Annahme von Zahlungen der (die Mietobjekte weiterhin faktisch nutzenden) Kläger durch die Beklagten nichts Gegenteiliges abgeleitet werden könne, keine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung (vgl dazu auch 10 Ob 88/18s Pkt 3.10).

[12] 5. Insgesamt gelingt es den Klägern mit ihren Ausführungen nicht, eine erhebliche Rechtsfrage aufzuzeigen. Die außerordentliche Revision war daher zurückzuweisen.