5Ob198/18f – OGH Entscheidung

2.4. Der Oberste Gerichtshof hat bereits wiederholt ausgesprochen, dass sich aus der Bestimmung des § 2 Abs 3 RichtWG nicht der Schluss ziehen lässt, jegliche Lage außerhalb eines solchen Gründerzeitviertels sei bereits überdurchschnittlich (5 Ob 102/17m; 5 Ob 188/14d mwN; 5 Ob 199/98w). Es ist daher auch in den Fällen der Entwicklung des konkreten Wohnviertels zu einem „Nicht-(mehr-)Gründerzeitviertel“ nach § 16 Abs 3 und 4 MRG zu prüfen, ob das „Nicht (mehr )Gründerzeitviertel“ besser als die durchschnittliche Lage ist und ein Lagezuschlag berücksichtigt werden kann ( Schinnagl in Illedits/Reich-Rohrwig , Wohnrecht³ § 2 RichtWG Rz 4).

3.1. Das Erstgericht stellte in diesem Zusammenhang fest, dass das hier zu beurteilende viergeschoßige Gebäude mit nicht ausgebautem Dachgeschoß des Bautyps „Miethaus der Gründerzeit-Eckhaus“ um 1898 errichtet worden sei. In einem Radius von ca 150 m befänden sich (in dem einen Bestandteil der Entscheidung bildenden Anhang einzeln gelistete) Liegenschaften mit gleichartiger Charakteristik, auf denen 46 % der Häuser in der Gründerzeit zwischen 1870 und 1917 errichtet worden seien. Dabei seien in diesen 46 % der Häuser bereits 73 % Standardwohnungen mit einem im Wohnungsverband integrierten WC geschaffen worden, die die verbleibenden 27 % Substandardwohnungen bei weitem überwiegen. Zudem stellte das Erstgericht neben detaillierten Feststellungen zur Verkehrsanbindung und den Einkaufsmöglichkeiten noch fest, dass die Wohnlage der Liegenschaft unter Berücksichtigung der veröffentlichten Lagezuschläge in Verbindung mit der Bezirkskaufkraft sowie den örtlichen Gegebenheiten als gut zu bezeichnen sei. Im Rahmen der rechtlichen Beurteilung führte das Erstgericht aus, dass die Liegenschaft sich zwar laut dem von der Verwaltungsbehörde in Wien erstellten Adressverzeichnis in einem Gründerzeitviertel befinde, die Antragsgegner aber den zulässigen Gegenbeweis erbracht hätten, dass kein Gründerzeitviertel vorliege und die Wohnlage als überdurchschnittlich einzustufen sei.

3.2. In ihrem Rekurs machte die Antragsstellerin – mit eingehender Begründung, wenn auch ohne ausdrückliche Subsumtion unter einen der genannten Rekursgründe Mangelhaftigkeit des Verfahrens, mangelhafte Beweiswürdigung, mangelhafte Sachverhaltsfeststellung, Aktenwidrigkeit und unrichtige rechtliche Beurteilung – zusammengefasst geltend, dass die Beweiswürdigung des Erstgerichts mangelhaft, maßgebliche Feststellungen verfehlt und unzureichend und die diesen zugrunde gelegten und/oder daraus abgeleiteten rechtlichen Erwägungen unrichtig seien. Das Gericht hätte daher feststellen müssen, dass die Liegenschaft in einem ausgewiesenen Gründerzeitviertel iSd § 2 Abs 3 RichtWG liege. Die Lage sei aber, auch abseits der Frage, ob ein Gründerzeitviertel vorliege oder nicht, als höchstens durchschnittlich einzustufen. Selbst wenn ein Lagezuschlag dem Grunde nach zulässig sein sollte, habe das Erstgericht diesen aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen zu hoch bemessen.

3.3. In seiner Erledigung dieses Rekurses verneinte das Rekursgericht im Zusammenhang mit der vom Sachverständigen für die Abgrenzung des Gründerzeitviertels gewählten „Kreismethode“ die Mangelhaftigkeit des Verfahrens. Es könne dahingestellt bleiben, ob diese tauglich sei oder nicht; die Antragstellerin habe nämlich keinen Einwand gegen das vom Sachverständigen über Auftrag des Gerichts im Vorfeld im Detail bekannt gegebene, für die Ermittlung der Lagequalität heranzuziehende Plangebiet erhoben; daher könne sie sich nicht dagegen wehren, dass das Gericht den Gutachtensergänzungsauftrag auf Basis des Vorschlags des Sachverständigen erteilt habe. Im Übrigen sei die vom Sachverständigen gewählte Methode im konkreten Beurteilungsgebiet zulässig, weil sich die Liegenschaft nicht am Rande eines geschlossenen Gründerzeitviertels befinde.

Die von der Rekurswerberin als unrichtig gerügte Feststellung, dass „von den 46 % der in der Gründerzeit errichteten Häuser bereits 73 % Standardwohnungen mit einem integrierten WC“ aufgewiesen hätten, sei zwar tatsächlich aktenwidrig. Der Sachverständige habe nämlich die Zahl der mangelhaft ausgestatteten Wohnungen der Zahl der Standardwohnungen gegenübergestellt. Für die Beurteilung, ob ein Gründerzeitviertel iSd § 2 Abs 3 RichtWG vorliege, sei aber auf die einzelnen Gebäude abzustellen. Es wären also nicht die einzelnen Wohnungen zu zählen, sondern die Liegenschaften, auf der die Standardwohnungen überwiegen. Eine nähere Auseinandersetzung mit dieser Frage könne allerdings unterbleiben, weil den Antragsgegnern der ihnen obliegende Beweis, dass sich die hier zu beurteilende Liegenschaft „nicht mehr in einem Gründerzeitviertel bzw. in überdurchschnittlicher Lage“ befinde, schlicht nicht gelungen sei. Nach dem Ergänzungsgutachten des Sachverständigen seien von den 79 im Umkreis um das zu beurteilende Haus befindlichen Gebäuden (unter Einschluss des hier zu beurteilenden Hauses) lediglich 11 (14 %) nach 1917 errichtet worden, 36 (46 %) zwischen 1870 und 1917 sowie 32 (41 %) vor 1870. Unter Berücksichtigung nicht nur des zwischen 1870 und 1917 errichteten Gebäudebestands, sondern auch der vor 1870 errichteten Wohngebäude würden mehr als 80 % des Gebäudebestands aus der Zeit vor 1917 stammen, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung überwiegend (also mehr als die Hälfte) mangelhaft ausgestattete Wohnungen aufgewiesen hätten. Dieser Umstand könne bei der Bewertung der Lage nicht unberücksichtigt bleiben. Es dürfe als notorisch vorausgesetzt werden, dass sich die Bausubstanz im Lauf der Jahrhunderte (zumindest bis 1918) immer mehr verbessert habe; der Standard von Wohnhäusern vor 1870 sei grundsätzlich schlechter als danach. Es würde einen Wertungswiderspruch bedeuten, wenn bloß aus dem Umstand, dass die Wohnumgebung gerade noch nicht überwiegend „gründerzeitlichen“ Baubestand aufweise (hier 47 Prozent), der noch dazu überwiegend [richtig] Substandardwohnungen enthalte, automatisch geschlossen werden müsste, dass hier eine bessere Lage als jene in einem Gründerzeitviertel iSd § 2 Abs 3 RichtWG vorliege. Gefordert sei eine (von den historischen Hintergründen ausgehende) teleologische Interpretation dieser Bestimmung. Im Hinblick darauf, dass fast 90 % der in der Wohnumgebung gelegenen Wohngebäude vor 1870 errichtet worden seien und überwiegend Substandardwohnungen aufgewiesen hätten, der Standard dieser älteren Bausubstanz somit noch schlechter sei als jener des zwischen 1870 und 1917 errichteten Gebäudebestands, befinde sich die Liegenschaft auch heute noch in einem Wohngebiet, das als höchstens durchschnittlich zu bezeichnen sei. Die Antragsgegner hätten den Gegenbeweis daher nur erfolgreich antreten können, wenn sie unter Beweis gestellt hätten, dass die Bautätigkeit nach 1917 so umfangreich gewesen sei, dass das Viertel seinen bisherigen Charakter verloren habe. Hier seien aber in einem Radius von 150 m um die zu beurteilende Liegenschaft lediglich 11 Gebäude (von 79) nach 1917 errichtet worden. Den Antragsgegnern sei somit der Beweis, dass sich die Liegenschaft nicht mehr in einem Gründerzeitviertel bzw in einem Viertel, das eine bessere Lage als ein Gründerzeitviertel aufweise, befinde, nicht gelungen.

4.1. Mit seiner teleologischen, auf (nicht objektivierten) historischen, städtebaulichen und bautechnischen Annahmen basierenden Argumentation verkennt das Rekursgericht die Grenzen der Auslegung von Gesetzesbestimmungen, nämlich den weitestmöglichen Wortsinn (vgl RIS Justiz RS0101768; RS0016495; P. Bydlinski in KBB 5 , § 6 ABGB Rz 3 mwN). Die Ausdehnung der Beschränkung des § 2 Abs 3 RichtWG hinsichtlich des Lagezuschlags von einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde, auf einen überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit vor 1917 errichtet wurde, verstößt gegen den klaren Wortlaut des Gesetzes.

4.2. Die Ausführungen des Rekursgerichts könnten daher wohl auch so zu verstehen sein, dass der überwiegende Gebäudebestand aus der Zeit vor 1917 (mit im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleinen, mangelhaft ausgestatteten Wohnungen der Ausstattungskategorie D) zwar nicht gleich einem Gründerzeitviertel im Sinn des zweiten Halbsatzes des § 2 Abs 3 RichtWG zwingend den Ausschluss eines Lagezuschlags zur Folge haben soll, die damit verbundene, gegenüber jener des zwischen 1870 und 1917 errichteten Gebäudebestands noch schlechtere Bausubstanz aber nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage in der Regel oder zumindest im vorliegenden Einzelfall ausschließen soll. Die Art der Bebauung und ihre typischen Merkmale sind zwar wesentliche Kriterien für die Beurteilung der Lagequalität (AB 1268 BlgNR 18. GP 19). Die diesbezügliche Beurteilung des Rekursgerichts beruht aber zum einen auf dem Sachverständigengutachten, dessen Aussagekraft die Antragstellerin in ihrem Rekurs mit ausführlicher Begründung bekämpft hat, und zum anderen auf nicht objektivierten, generellen und jedenfalls in Bezug auf die Richtigkeit im konkreten Einzelfall auch nicht notorischen städtebaulichen und bautechnischen Behauptungen. Seine ergänzenden Feststellungen dazu traf das Rekursgericht unter Berufung auf das Sachverständigengutachten, ohne sich mit der Beweisrüge im Rekurs auseinanderzusetzen und diese umfassend und nachvollziehbar erledigt zu haben; dies obwohl die Beweisrüge auch die vom Rekursgericht verwerteten Ergebnisse des Sachverständigenbeweises erfasst. Gleiches gilt im Übrigen für die von der Antragstellerin bekämpfte Feststellung des Erstgerichts zur guten Wohnlage. Diese Feststellung hielt es offensichtlich aus rechtlichen Gründen ebenso für unerheblich wie die Feststellungen des Erstgerichts zu den Lagekriterien, Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten.

4.3. Das Rekursgericht hat es aufgrund seiner vom erkennenden Senat nicht geteilten Rechtsansicht unterlassen, die von der Antragstellerin in ihrem Rekurs in Bezug auf wesentliche Tatfragen erhobene Beweisrüge zu erledigen. Damit steht noch nicht fest, welcher Sachverhalt der abschließenden rechtlichen Beurteilung zu unterziehen sein wird. Von der Erledigung der Beweisrüge hängt somit auch die Relevanz der von der Antragstellerin in der Rechtsrüge aufgeworfenen Fragen ab. Die Entscheidung des Rekursgerichts ist daher aufzuheben und diesem ist eine neuerliche Entscheidung über den Rekurs der Antragstellerin aufzutragen.

5.1. Jene vom Rekursgericht vorgenommenen Zu- und Abschläge, deren Richtigkeit die Antragsgegner in ihrem Revisionsrekurs nicht in Frage gestellt haben, sind als abschließend geklärt anzusehen und dem weiteren Verfahren zugrunde zu legen (vgl 5 Ob 93/17p; RIS Justiz RS0042031 [T17]). Gleiches gilt für die im Revisionsrekursverfahren strittigen Zuschläge für Erstbezug und Belichtung und den Abschlag für den fehlenden Lift. Auch diese Streitpunkte können auf Basis des festgestellten Sachverhalts schon abschließend geklärt werden.

5.2. § 16 Abs 2 Satz 2 MRG fordert bei Vornahme der Zuschläge oder Abstriche vom Richtwert, sich an der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu orientieren. Mit diesen Kriterien ist unvereinbar, alle Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge (und Abschläge) einfach zusammenzurechnen. Geboten ist vielmehr eine Gesamtschau, weil der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist. Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten ist nur ein Kontrollinstrument (RIS Justiz RS0117881).

5.3. In diesem Sinne ist der vom Rekursgericht zuerkannte Zuschlag von 10 % für den Erstbezug nach Sanierung auch unter Berücksichtigung der behaupteten Qualität der Sanierung angemessen. Dieser liegt ohnedies an der Obergrenze der bisher vom Obersten Gerichtshof gebilligten Zuschläge (5 Ob 224/13x mwN). Den Zuschlag für die Belichtung des Hauptraums bemaß das Rekursgericht mit 2 %. Ein höherer Zuschlag für die Belichtung scheide aus. Aus der Lage im 3. Stock sei nicht zwingend zu schließen, dass die Belichtung auch gut sei und die Küche dieser Kleinwohnung habe keine direkte natürliche Beleuchtung. Diese Beurteilung hält sich im Rahmen der Empfehlung des Beirats zur Ermittlung des Richtwerts für das Land Wien, die für den sonstigen Vorzug „gute Belichtung“ einen Zuschlag bis 5 % und für die sonstige Beeinträchtigung „schlechte Belichtung“ einen Abschlag bis zu 5 % vorsieht. Unter Berücksichtigung der fensterlosen Küche rechtfertigt die Gegenüberstellung der vorteilhaften und nachteiligen Lichtverhältnisse tatsächlich keinen höheren Zuschlag als den vom Rekursgericht gewährten (vgl Karauscheck/G. Strafella , Der Mietzins² S 82 f). Den Zuschlägen stellte das Rekursgericht (ua) einen Abschlag von 8 % wegen Fehlens eines Lifts im 3. Stock gegenüber. Auch diese Beurteilung entspricht nicht nur der Beiratsempfehlung (ab dem zweiten Stock pro Stock 4 %), er ist auch im vorliegenden Einzelfall angemessen ( Karauscheck/G. Strafella , aaO S 80).

6. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG. Erst mit der endgültigen Sachentscheidung können die gebotenen Billigkeitserwägungen angestellt werden (RIS Justiz RS0123011 [T1]).