10Ob79/15p – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Dr.

Fellinger als Vorsitzenden, die Hofräte Univ. Prof. Dr. Neumayr und Dr. Schramm sowie die Hofrätinnen Dr. Fichtenau und Mag. Korn als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. Dr. DI K*****, 2. T***** GmbH Co KG, *****, beide vertreten durch Mag. Heinz Kupferschmid und Mag. Gerhard Kuntner, Rechtsanwälte in Graz, gegen die beklagte Partei e***** - Verein *****, vertreten durch Dr. Hans Günther Medwed und andere Rechtsanwälte in Graz, wegen 12.566,52 EUR sA und Räumung, über die außerordentliche Revision der klagenden Parteien gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Graz als Berufungsgericht vom 22. Juli 2015, GZ 7 R 36/15p 47, den

Beschluss

gefasst:

Die außerordentliche Revision wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.

Begründung:

Der beklagte Verein ist seit 1999 Mieter eines Schulgebäudes samt Freiflächen und betreibt darin eine Privatschule mit Öffentlichkeitsrecht. Die Vermietung erfolgte zur Führung einer Schule. Ordentliche Mitglieder des Vereins können nur jene Erziehungsberechtigten sein, die für mindestens ein in der Schule eingeschriebenes Kind die im Elternvertrag bzw durch Generalversammlungsbeschlüsse festgesetzten Kosten zu tragen haben. Allein den ordentlichen Mitgliedern kommt das Stimmrecht in der Generalversammlung zu. 2008 begehrten die klagenden Liegenschaftseigentümer eine Anhebung des Mietzinses nach § 12a Abs 3, § 46a MRG. Seit dem Abschluss des Mietvertrags hatte bis dahin die Mehrheit der ordentlichen Vereinsmitglieder gewechselt.

Das Berufungsgericht bestätigte die Abweisung des auf Zahlung von Mietzins und Räumung nach Auflösungserklärung gemäß § 1118 ABGB gerichteten Klagebegehrens. Ein „Machtwechsel“ im Sinn des § 12a Abs 3 MRG sei nicht eingetreten, weil ausgehend von den Feststellungen des Erstgerichts anderes sei insoweit von den Klägern auch nicht behauptet worden nicht ersichtlich sei, warum einzelne Vereinsmitglieder in der Lage sein sollten, aufgrund ihrer gesellschaftrechtlichen Position die Geschicke der Gesellschaft faktisch zu bestimmen, weil die rechtlichen Strukturen des Vereins keine Handhabe bieten, sie daran zu hindern.

Die außerordentliche Revision der Kläger zeigt keine im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO erhebliche Rechtsfrage auf:

1. Die Revisionswerber machen im Ergebnis geltend, dass in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs für Vereine seit jeher die Auffassung vertreten werde, der Wechsel der Mitglieder führe zu einem Machtwechsel im Sinn des § 12a Abs 3 MRG. Sie beziehen sich auf die Entscheidungen 5 Ob 284/97v; 5 Ob 69/99d und 5 Ob 166/08k.

2. Seit der Entscheidung 1 Ob 226/98m (SZ 71/157; RIS-Justiz RS0108983, RS0111167) ist in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zur Auslegung des § 12a Abs 3 MRG im Anschluss an Schauer in GesRZ 1994, 19 die „Machtwechseltheorie“ verankert. Sie besagt, dass eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten (§ 12a Abs 3 1. Halbsatz MRG) nur dann vorliegt, wenn der Erwerber eine Rechtsstellung erlangt, die es erlaubt, mit gesellschaftsrechtlichen Mitteln die Geschicke der Gesellschaft so zu bestimmen, als hätte er das von der Gesellschaft betriebene Unternehmen selbst erworben (vgl RIS-Justiz RS0111297; Schauer , ecolex 2005, 26).

3. In der Entscheidung 5 Ob 284/97v (SZ 71/17 = wobl 1998/199, 303 [zust Würth ]; RIS Justiz RS0109649) vertrat der Oberste Gerichtshof die Auffassung, bei Vereinen sei zur Beurteilung des Tatbestandsmerkmals der entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der mietenden juristischen Person oder unternehmerisch tätigen Personengesellschaft „zunächst“ auf den Wechsel der Mehrheit der Vereinsmitglieder abzustellen. Die Vereinsmitglieder übten nämlich den Einfluss im Wege der Wahl des Vorstands und der Grundlagenentscheidungen aus. Sie seien (zumindest indirekt) auch Nutznießer des billigen Mietzinses, weil sich der Verein bei der Finanzierung seiner Aktivitäten durch den billigen Mietzins erspare, von seinen Mitgliedern höhere Mitgliedsbeiträge einzuheben.

4. Die Entscheidungen 5 Ob 69/99d und 5 Ob 166/08k befassen sich nicht mit der Änderung der Einflussmöglichkeit, sondern lediglich mit dem zu § 46a MRG entwickelten Unternehmensbegriff.

5. Unter anderem auf die Entscheidung 5 Ob 284/97v bezog sich der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung 5 Ob 262/02v (SZ 2004/23), in der der Fall einer Mietergesellschaft zu beurteilen war, an deren Grundkapital eine Aktiengesellschaft mit 99,9 % beteiligt war. An dieser Aktiengesellschaft waren zunächst acht Aktionäre beteiligt, von denen keiner die absolute Stimmenmehrheit hatte. Durch mehrere Veräußerungsvorgänge und eine Fruchtgenusseinräumung wurden mehr als 50 % der Aktien (Stimmrechte) an verschiedene Erwerber übertragen, wobei jeder dieser Aktionäre wiederum nur eine Minderheitsbeteiligung hielt. Die Stattgebung des Begehrens des Vermieters auf Mietzinserhöhung wurde damit begründet, dass nunmehr (unter Berücksichtigung des Fruchtnießers) die Mehrheit der Anteile anderen Personen als den bisherigen Gesellschaftern wirtschaftlich zuzurechnen sei und es damit keines eigentlichen „Machtwechsels“ in der Gesellschaft mehr bedürfe, weil sich in der Regel eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten bei einer Anteilsverschiebung von mehr als 50 % ergebe.