Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen/Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Roch und Dr. Tarmann-Prentner als weitere Richter in der außerstreitigen Rechtssache nach dem WEG der Antragsteller 1. M***** R*****, vertreten durch Mag. Daniela Ehrlich, Rechtsanwältin in Wien, und 2. M***** I*****, vertreten durch Dr. Günther Sulan, Rechtsanwalt in Wien, wider den Antragsgegner H***** H*****, vertreten durch Hasberger, Seitz Partner, Rechtsanwälte GmbH in Wien, unter Beiziehung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft 1. F*****, 2. *****, sämtliche Miteigentümer der Liegenschaft *****, wegen § 52 Abs 1 Z 6 iVm § 20 Abs 3 WEG 2002, über die außerordentlichen Revisionsrekurse der Erstantragstellerin und des Antragsgegners gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien vom 13. Jänner 2009, GZ 40 R 277/08v-70, mit dem der Teilsachbeschluss des Bezirksgerichts Favoriten vom 14. August 2008, GZ 9 Msch 15/05i-62, teilweise abgeändert wurde,
1. den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der außerordentliche Revisionsrekurs des Antragsgegners wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 52 Abs 2 WEG und § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.
2. den
S a c h b e s c h l u s s
gefasst:
Dem außerordentlichen Revisionsrekurs der Erstantragstellerin wird Folge gegeben.
Der Sachbeschluss des Rekursgerichts wird wie folgt abgeändert.
a. Er wird hinsichtlich der vom Antragsgegner als Hausverwalter der Liegenschaft ***** für die Abrechnungsperiode 1. 1. bis 31. 12. 2000 unrichtig gelegten Abrechnung um folgende weitere Positionen ergänzt:
A) Reparaturfonds:
Reparaturfonds 1998:
Kassabeleg 311: Postgebühren 32 ATS
Kassabeleg 314: Barauslagen 100 ATS
Kassabeleg 315: Barauslagen 155 ATS
Reparaturfonds 1999:
Kassabeleg 328: Barauslagen 150 ATS
Kassabeleg 332: Barauslagen 100 ATS
Kassabeleg 343: Hausbesorgergesetz 360 ATS
Kassabeleg 345: Postgebühren 96 ATS
Kassabeleg 349: Postgebühren 32 ATS
Kassabeleg 366: Barauslagen 200 ATS
Kassabeleg 368: Reparatur Drucker 1.442,40 ATS
Kassabeleg 394: Postgebühren 69 ATS
Kassabeleg 404: Barauslagen 400 ATS
Kassabeleg 427: Botenfahrt 210 ATS
Kassabeleg 429: Botenfahrt 70 ATS
Kassabeleg 446: Büromaterial 1.199,70 ATS
Kassabeleg 450: Barauslagen 340 ATS
b. Der Ausspruch des sich aus der Richtigstellung ergebenden Fehlbetrags hat zu lauten:
„Die in der Jahresabrechnung 2000 hinsichtlich des Reparaturfonds ausgewiesene Schuld von 294.365,91 ATS reduziert sich daher um 94.557,43 ATS auf 199.808,48 ATS.“
Die Kostenentscheidung für alle drei Instanzen wird der Endentscheidung vorbehalten.
Text
Begründung:
Die Antragsteller sind Mit- und Wohnungseigentümer einer Wiener Liegenschaft, auf der sich eine in den Siebziger Jahren des vorigen Jahrhunderts errichtete Wohnhausanlage befindet; auch der Antragsgegner ist Mit- und Wohnungseigentümer dieser Liegenschaft. In den Neunziger Jahren des vorigen Jahrhunderts war die Hausverwaltung S***** die beauftragte Hausverwaltung, Mitte der Neunziger Jahre des vorigen Jahrhunderts begann sich der Antragsgegner immer stärker für die Belange des Hauses zu interessieren und sich massiv für eine effiziente Terrassensanierung, eine Neuparifizierung sowie eine generelle Verbesserung der Wohnungseigentumsanlage einzusetzen.
Am 14. 5. 1998 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, den Antragsgegner zu bestimmten Maßnahmen zu bevollmächtigen, und zwar zur Konsultierung eines auf Wohnrecht spezialisierten Rechtsanwalts (wegen einer Klage gegen die Zweitantragstellerin, deren Verpflichtung zur Mittragung von Sanierungskosten der Dachterrassen und eines Neuparifizierungsantrags) und zur Verhandlungsführung betreffend eine Prämienreduktion mit der Gebäudeversicherung. Nach dem Mehrheitsbeschluss sollten dem Antragsgegner die Unkosten seiner unentgeltlichen Tätigkeit für das Haus hinsichtlich der beauftragten Arbeiten ersetzt werden.
Am 28. 4. 1999 wurde in einer Hausversammlung von der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer ua beschlossen, die Kündigung der Hausverwaltung S***** anzunehmen und den Antragsgegner zum Hausverwalter zu bestellen; weiters wurde beschlossen, dass die vom Antragsgegner für beide Häuser herausgegebenen „Bassena-News“ weiter von ihm herausgegeben werden sollen, ohne über eine allfälligen Tragung der dadurch entstehenden Kosten abzustimmen.
Weder anlässlich dieser Hausversammlung noch im Jahr 2000 kam es zu einer neuerlichen Beschlussfassung über einen allfälligen Unkostenersatz des Antragsgegners für die außerhalb seiner Verwaltungstätigkeit geführten Arbeiten; ebenso wenig über das Vergeben von Trinkgeldern durch den Antragsgegner an Professionisten.
Am 18. 6. 2001 legte der Antragsgegner eine Hausverwalterabrechnung für das Jahr 2002, in der sich ua folgende Positionen finden, zu denen Nachstehendes festgestellt wurde:
a) Kassabeleg 311: Postgebühren 32 ATS: Am 21. 12. 1998 bezahlte der Antragsgegner einen Betrag von 32 ATS für Briefmarken, die für ein Schreiben an die Kanzlei D***** verwendet wurden.
b) Kassabeleg 314: Barauslagen 100 ATS: Am 22. 12. 1998 übergab der Antragsgegner Trinkgeld von 100 ATS an einen Mitarbeiter der Fa S*****, der im Haus beschäftigt war.
c) Kassabeleg 315: Barauslagen 155 ATS: Am 22. 12. 1998 übergab der Antragsgegner Trinkgeld von 155 ATS an einen Mitarbeiter der F***** GmbH.
d) Kassabeleg 328: Barauslagen 150 ATS: Am 11. 1. 1999 übergab der Antragsgegner Trinkgeld von 150ATS an einen Mitarbeiter der Fa S*****.
Rechtliche Beurteilung
zu 1. Der außerordentliche Revisionsrekurs des Antragsgegners ist schon deshalb unzulässig , weil er eine gesetzmäßige Ausführung vermissen lässt.
Der Antragsgegner, der primär die Abänderung begehrt, „dass dem Antragsbegehren vollinhaltlich stattgegeben wird“ (!), will damit erreichen, dass „sämtliche in der Abrechnung verzeichneten Ausgaben, die nach den Angaben des Antragsgegners außertourliche Tätigkeiten betreffen, im gegenständlichen Abrechnungsverfahren“ zuerkannt werden. Er zählt dazu zwar den Ankauf von Literatur, den Besuch von juristischen Seminaren, Postgebühren, diverse Kopien, aliquote Fernmeldegebühren sowie Fahrscheine, Bankspesen, Büromaterial und Papier auf, unterlässt es aber, jene Kostenpositionen exakt und konkret (entsprechend der detaillierten Bezeichnung durch die Vorinstanzen) zu nennen, die die Vorinstanzen seiner Meinung nach zu Unrecht ausgeschieden haben. Das entspricht aber nicht einer gesetzmäßigen Ausführung des Rechtsmittels, weshalb es schon aus diesem Grund zurückzuweisen ist.
zu 2. In ihrem außerordentlichen Revisionsrekurs argumentiert die Erstantragstellerin hinsichtlich einzelner (oben unter a - p dargestellter), nach den Belegnummern konkret bezeichneter Kostenpositionen, die vom Rekursgericht genehmigt wurden, es handle sich dabei weder um einen ersatzfähigen Aufwand iSd §§ 1035 ff, 1042 ABGB noch rechtfertige der Unkostenersatzbeschluss vom 14. 5. 1998 diese Kostenpositionen, da er inhaltlich auf die damals beauftragten Tätigkeiten beschränkt sei. Sie begehrt insofern die Wiederherstellung des erstgerichtlichen Teilsachbeschlusses.
Dem tritt der Antragsgegner in der ihm freigestellten Revisionsrekursbeantwortung entgegen, ließ allerdings die Behauptung der Erstantragstellerin, die Tätigkeit des Antragsgegners als Hausverwalter habe mit 1. 8. 1999 begonnen, unbestritten.
Der Revisionsrekurs ist zulässig , weil er eine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung des Rekursgerichts aufzeigt, und deshalb auch in der Sache berechtigt .
Nach den §§ 20 Abs 3, 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 ist die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen. Es genügt nicht, sich mit der Kontrolle der Vollständigkeit und Richtigkeit der Zahlen und Belege zu begnügen, sondern es ist bei jeder in Frage gestellten Ausgabe oder Einnahme auch zu prüfen, ob sie pflichtgemäß getätigt wurde, also dem durch Gesetz und Vereinbarung definierten Auftrag einer ordentlichen Verwaltung entspricht (RIS-Justiz RS0019408 [T14]).
Ausgehend vom im Revisionsrekursverfahren unstrittigen Umstand, dass der Antragsgegner seine (am 28. 4. 1999 beschlossene) Tätigkeit als Hausverwalter mit 1. 8. 1999 begonnen hat, sind ausschließlich Ausgaben des Antragsgegners zu beurteilen, die zeitlich davor (zwischen 21. 12. 1998 und 30. 7. 1999) anfielen. Die Auslegungsfrage, ob der Beschluss vom 14. 5. 1998 auch noch während der Hausverwaltertätigkeit des Antragsgegners Geltung hat, stellt sich daher gar nicht.