Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Hon. Prof. Dr. Pimmer als Vorsitzenden und durch die Hofrätin des Obersten Gerichtshofs Dr. Schenk sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Schramm, Dr. Gitschthaler und Univ. Prof. Dr. Kodek als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei 1. Dr. Jakob K*****, 2. Raisa K*****, beide *****, vertreten durch Dr. Manfred Palkovits, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei Jolanta M*****, vertreten durch Dr. Dieter Altenburger und andere Rechtsanwälte in Wien, wegen Räumung, über die Revision der klagenden Parteien gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 16. April 2008, GZ 38 R 64/08f 12, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Favoriten vom 5. Jänner 2008, GZ 3 C 1117/07f 8, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Revision wird Folge gegeben .
Die angefochtene Entscheidung wird dahin abgeändert, dass das Urteil des Erstgerichts wiederhergestellt wird.
Die Beklagte ist schuldig, den Klägern die mit 997,17 EUR (darin 134,11 EUR Umsatzsteuer und 192,50 EUR Barauslagen) bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Entscheidungsgründe:
Die Kläger sind Eigentümer des um 1900 erbauten Hauses *****, in welchem die Beklagte mit Mietvertrag vom 5. 8. 1996 die Wohnung Top 6 auf die Dauer von drei Jahren mietete; bei dieser Mietwohnung handelt es sich nicht um eine Eigentumswohnung. Am 5. 8. 1999 schlossen die Parteien einen weiteren Mietvertrag, diesmal für die Dauer von sieben Jahren, ab; dieser sollte mit 4. 8. 2006 durch Ablauf der bedungenen Zeit enden.
Die Beklagte brachte während der Dauer dieses Mietverhältnisses mehrfach Anträge bei der Schlichtungsstelle ein, die sich hauptsächlich gegen Betriebskostenvorschreibungen richteten. Da sie sich für Mietrecht interessierte, besuchte sie einschlägige Kurse und beriet in weiterer Folge andere Mieter des Hauses in mietrechtlichen Angelegenheiten, wobei sie diese dazu motivierte, ebenfalls Anträge bei der Schlichtungsstelle wegen unrichtig verrechneter Betriebskosten einzubringen. Aufgrund dieses Verhaltens der Beklagten hatten die Kläger keinerlei Interesse, das Bestandverhältnis mit der Beklagten über den 4. 8. 2006 hinaus fortzusetzen.
Am 30. 3. 2006 wiesen die Kläger die Beklagte schriftlich darauf hin, dass das Mietverhältnis mit 4. 8. 2006 enden werde und dass sie verpflichtet sei, die Wohnung spätestens an diesem Tag in ordentlich geräumtem Zustand zurückzustellen. Außerdem forderten sie die Beklagte auf, spätestens zwei Wochen vor der Übergabe mit ihnen einen Rückstellungstermin zu vereinbaren und Prüfberichte für die Therme vorzulegen.
Daraufhin suchte die Beklagte - nach vorangegangener Terminvereinbarung - am 13. 4. 2006 die Zweitklägerin zu Hause auf, wo diese die Angelegenheiten der Hausverwaltung wahrnimmt. Bei diesem Gespräch, an dem auch eine Sekretärin der Kläger teilnahm, erwähnte die Beklagte ausdrücklich ihre Teilnahme an Kursen über Mietrecht und die Kenntnis von ihrem Recht, eine Vertragsverlängerung für ein Jahr in Anspruch nehmen zu können; sie habe eine Wohnung im 19. Bezirk in Aussicht, die jedoch bis August 2006 vermutlich nicht beziehbar sein werde, weshalb sie jedenfalls von ihrem Optionsrecht Gebrauch mache. Die Zweitklägerin erklärte dazu keineswegs ihr Einverständnis, ging jedoch ebenfalls davon aus, dass § 29 Abs 4b MRG auf das Bestandverhältnis anwendbar wäre, und äußerte sich daher zunächst nicht zum Ansinnen der Beklagten. Nachdem die Zweitklägerin und die Beklagte in weiterer Folge über Betriebskostenangelegenheiten gesprochen hatten, kam der Erstkläger nach Hause; er sprach sich massiv gegen einen Weiterverbleib der Beklagten für die Dauer eines weiteren Jahres aus, nachdem ihn die Zweitklägerin über das Optionsrecht der Beklagten informiert hatte; seine Ablehnung war in deren mehrfachem Initiieren von Schlichtungsstellenverfahren begründet. Die Zweitklägerin wies ihren Ehegatten jedoch darauf hin, dass dieses Optionsrecht gesetzlich vorgesehen und daher die Verlängerung des Bestandverhältnisses nicht zu verhindern sei. Allerdings forderte sie die Beklagte auf, schriftlich festzuhalten, dass diese von ihrem Optionsrecht Gebrauch machen würde; die Beklagte wies zunächst darauf hin, dass dies ohnehin die Sekretärin und die beiden Kläger gehört hätten, sagte jedoch in weiterer Folge zu, die schriftliche Erklärung nachzureichen. Sie konnte keinerlei Zweifel daran haben, dass die Kläger nicht daran interessiert waren, das Bestandverhältnis mit ihr fortzusetzen; die Zweitklägerin hatte ihr sogar angeboten, das Bestandverhältnis bereits vor dem 4. 8. 2007 und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu beenden, sollte sie bereits früher die Möglichkeit haben, eine andere Wohnung anzumieten.
Die Zweitklägerin urgierte in weiterer Folge bei gelegentlichen Gesprächen mit der Beklagten deren schriftliche Optionserklärung; dem kam die Beklagte allerdings zunächst nicht nach. Deshalb schickten ihr die Kläger am 21. 7. 2006 einen eingeschriebenen Brief, in dem sie sie darauf hinwiesen, dass das befristete Mietverhältnis am 4. 8. 2006 ablaufe, die Beklagte die Wohnung spätestens an diesem Tag zurückzustellen habe und eine allfällige „Option auf einmalige Verlängerung des Wohnrechts auf ein weiteres Jahr" schriftlich erklären müsse. Erst aufgrund dieses Schreibens reagierte die Beklagte mittels Telefax vom 31. 7. 2006 und teilte den Klägern mit, dass sie von ihrem Optionsrecht Gebrauch mache und erklärte, dass sich ihr Mietverhältnis um ein Jahr verlängere.
Die Kläger begehren mit Klage vom 7. 8. 2007 die Räumung der Wohnung; die Beklagte benutze sie seit 4. 8. 2007 titellos, der Beklagten sei auch bereits zuvor nur Benützungsentgelt und keine Miete mehr vorgeschrieben worden. Die Parteien seien lediglich irrtümlich von einem Optionsrecht der Beklagten auf Vertragsverlängerung um ein Jahr ausgegangen; diesen Irrtum habe die Beklagte veranlasst.
Die Beklagte wendet demgegenüber ein, nach § 29 Abs 1 Z 3b MRG betrage die Mindestbefristungsdauer drei Jahre, sodass ein unbefristetes Mietverhältnis vorliege. § 29 Abs 4b MRG sei einerseits nicht anwendbar gewesen, andererseits wäre jedenfalls die schriftliche Optionserklärung der Beklagten nicht binnen der in dieser Bestimmung vorgesehenen Monatsfrist bei den Klägern eingelangt, sodass zufolge deren Untätigkeit über eine Dauer von mehr als einem Jahr ihr Räumungsanspruch nicht mehr durchsetzbar sei.
Das Erstgericht gab dem Räumungsbegehren statt. § 29 Abs 4b MRG, der dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Verlängerung seines befristeten Bestandverhältnisses um ein Jahr ermöglichte, sei auf das vorliegende Mietverhältnis nicht anzuwenden gewesen; das Bestandverhältnis hätte somit am 4. 8. 2006 geendet. Eine stillschweigende Erneuerung des Bestandverhältnisses sei gemäß § 1114 ABGB zwar möglich, wenn es der Bestandgeber bei der weiteren Verwendung des Bestandgegenstands durch den Bestandnehmer bewenden lässt; dies sei bei Erhebung der Räumungsklage erst mehr als ein Jahr nach Beendigung des Bestandverhältnisses gegeben. Allerdings habe die Beklagte wider Treu und Glauben ein Optionsrecht behauptet, was für die Kläger als juristische Laien nicht so einfach widerlegbar gewesen sei; sie hätten aber jedenfalls mehrfach, ausdrücklich und zum Teil schriftlich zwischen März und Juni 2006 gegenüber der Beklagten festgehalten, eine freiwillige Fortsetzung des Bestandverhältnisses abzulehnen; diese habe somit keinen Zweifel an der ernsthaften Ablehnung der Vertragserneuerung durch die Kläger haben können.
Das Berufungsgericht wies das Klagebegehren ab und sprach aus, dass die ordentliche Revision zulässig ist; es fehle an Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zur Frage, ob die Unterlassung einer Räumungsklage binnen angemessener Frist auch dann zu einer stillschweigenden Erneuerung des ursprünglich befristeten Mietverhältnisses gemäß § 1114 ABGB führt, wenn die Parteien irrtümlich von einem Optionsrecht nach § 29 Abs 4b MRG ausgingen, sowie ob der Vermieter auf die Nichteinhaltung der einmonatigen Frist des § 29 Abs 4b MRG verzichten kann. In der Sache selbst hielt das Berufungsgericht § 29 Abs 4b MRG für auf das Bestandverhältnis der Parteien anwendbar, meinte jedoch, die Beklagte habe ihr Optionsrecht mangels schriftlicher Erklärung vor dem 4. 7. 2006 nicht gesetzmäßig ausgeübt; zu einer Verlängerung des Bestandverhältnisses sei es somit nicht gekommen. Die Kläger hätten zwar vor dem 4. 8. 2006 deutlich zum Ausdruck gebracht, das Bestandverhältnis nicht erneuern zu wollen, es jedoch in weiterer Folge unterlassen, binnen angemessener Frist die Räumungsklage, gestützt auf titellose Benützung, einzubringen. Damit sei das Bestandverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert worden.
Die Revision ist zulässig; sie ist auch berechtigt.
1. Die Vorinstanzen gingen im Ergebnis übereinstimmend davon aus, dass die Beklagte das Optionsrecht nach § 29 Abs 4b MRG idF WRN 1997, BGBl I Nr 22/1997, auf Verlängerung des Bestandverhältnisses um ein Jahr bis 4. 8. 2007 jedenfalls nicht wirksam ausgeübt hat, sei es nun, weil ihr nach Auffassung des Erstgerichts ein solches mangels Anwendbarkeit des § 29 Abs 4b MRG auf das vorliegende Bestandverhältnis gar nicht zukam, sei es, weil sie es nach Auffassung des Berufungsgerichts nicht gesetzmäßig ausübte. Auch die Beklagte unterstellt in ihrer Revisionsbeantwortung, das Bestandverhältnis habe somit zunächst am 4. 8. 2006 geendet, sei dann jedoch auf unbestimmte Zeit verlängert worden; die erst mehr als ein Jahr später eingebrachte Räumungsklage sei im Hinblick auf § 1114 ABGB verspätet gewesen.
1.1. Nach § 1114 ABGB wird ein Bestandverhältnis, bei dem eine Aufkündigung nicht bedungen worden ist, stillschweigend erneuert, wenn der Bestandnehmer nach Verlauf der Bestandzeit fortfährt, die Sache zu gebrauchen oder zu benützen, und der Bestandgeber es dabei bewenden lässt. Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (RIS Justiz RS0032945) schließt auch eine vor dem Endtermin eines Zeitmietvertrags abgegebene eindeutige Erklärung des Bestandgebers, das Bestandverhältnis nicht fortsetzen zu wollen, ein Bewendenlassen aus. Eine solche eindeutige Erklärung liegt dabei nicht nur in einer Verfahrenshandlung nach § 567 ZPO, sondern kann auch außergerichtlich erfolgen; sie ist allerdings nur dann beachtlich, wenn sie im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Endtermin abgegeben wird.
Nach den Feststellungen der Vorinstanzen konnte die Beklagte aufgrund des Gesprächs mit den Klägern vom 13. 4. 2006 keinerlei Zweifel daran haben, dass diese nicht daran interessiert waren, das Bestandverhältnis mit ihr fortzusetzen; die Zweitklägerin hatte ihr sogar angeboten, das Bestandverhältnis bereits vor dem 4. 8. 2007 und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu beenden, sollte sie bereits früher die Möglichkeit haben, eine andere Wohnung anzumieten. Die Kläger schickten der Beklagten außerdem noch am 21. 7. 2006 einen eingeschriebenen Brief, in dem sie sie darauf hinwiesen, dass das befristete Mietverhältnis am 4. 8. 2006 ablaufe, die Beklagte die Wohnung spätestens an diesem Tag zurückzustellen habe und eine allfällige „Option auf einmalige Verlängerung des Wohnrechts auf ein weiteres Jahr" schriftlich erklären müsse. Erst aufgrund dieses Schreibens reagierte die Beklagte mittels Telefax vom 31. 7. 2006 und teilte den Klägern mit, dass sie von ihrem Optionsrecht Gebrauch mache und erklärte, dass sich ihr Mietverhältnis um ein Jahr verlängere.
Der unmittelbare zeitliche Zusammenhang der insofern eindeutigen Erklärungen der Kläger mit dem Endtermin lag damit zweifelsfrei vor (vgl etwa 6 Ob 504/92 = wobl 1992/72 [Erklärung zehn Tage vor dem Endtermin]) und wird insofern auch von der Beklagten in ihrer Revisionsbeantwortung gar nicht bestritten.
1.2. Das Berufungsgericht und - ihm offensichtlich folgend - die Beklagte meinen jedoch, trotz eines derartigen unmittelbaren zeitlichen Zusammenhangs müsse der Bestandgeber mangels Rückstellung des Bestandgegenstands in angemessener Frist die Räumungsklage einbringen; ein Abstand zwischen Endtermin und Räumungsklage von mehr als einem Jahr sei zu viel. Das Berufungsgericht hat sich zur Begründung dieser Auffassung auf die Entscheidung MietSlg 51.758, die Beklagte in ihrer Revisionsbeantwortung auf die Kommentarmeinung von Würth (in Rummel , ABGB³ [2000] § 1114 Rz 4) berufen. Dem ist nicht zu folgen:
§ 1114 ABGB und § 569 ZPO legen fest, dass ein bestimmtes Verhalten als Willenserklärung gedeutet wird; es handelt sich also um eine normierte Willenserklärung ( Iby in Fasching/Konecny , ZPO² [2005] § 569 Rz 5 mwN; relocatio tacita [ Iro in Koziol/Bydlinski/Bollenberger , ABGB² [2007] § 1118 Rz 3]). Diese Rechtsvermutung kann widerlegt werden, wobei die ältere Rechtsprechung die Auffassung vertrat, dies müsse innerhalb der Frist des § 569 ZPO, also nach dem Endtermin des Bestandverhältnisses erfolgen (vgl die Nachweise bei Iby aaO Rz 6). Die jüngere Rechtsprechung geht hingegen - wie schon erwähnt - davon aus, dass bereits jede im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Endtermin stehende eindeutige Ablehnung der Vertragsverlängerung, damit selbst eine solche, die vor Ablauf der Bestandzeit abgegeben wurde, zur Widerlegung der Rechtsvermutung genügt (siehe etwa auch Würth in Rummel , ABGB³ [2000] § 1114 Rz 4; Würth/Zingher/Kovanyi , Miet- und Wohnrecht21 [2004] § 29 MRG Rz 5; Iby aaO; Binder in Schwimann , ABGB³ [2006] § 1118 Rz 6; Iro aaO).
Weder die ältere (etwa 6 Ob 541/85 = MietSlg 38.810; 8 Ob 519/87 = MietSlg 39.152) noch die jüngere Rechtsprechung verlangen jedoch grundsätzlich die Einbringung einer Klage innerhalb der Frist des § 569 ZPO oder innerhalb angemessener Frist. Maßgeblich ist lediglich, dass der betreffende Vertragspartner seinen Willen, eine stillschweigende Erneuerung des Vertrags zu verhindern, durch unverzügliche, nach außen erkennbare Erklärungen und Handlungen so deutlich zum Ausdruck gebracht hat, dass bei objektiver Würdigung kein Zweifel an seiner ernstlichen Ablehnung einer solchen Vertragserneuerung aufkommen kann (RIS Justiz RS0020790, jüngst 5 Ob 13/07h). Nur wenn keine derartige Erklärung erfolgt, muss der Vermieter nach Fristende die Räumungsklage einbringen (7 Ob 1666/94 = MietSlg 47.322).
Es ist zwar richtig, dass in der Literatur bisweilen auf die Notwendigkeit einer Klagsführung zur Widerlegung der Vermutung hingewiesen wird (etwa Würth aaO und Würth/Zingher/Kovanyi [„ ... muss dann mangels Rückstellung die Räumungsklage in angemessener Frist eingebracht werden"]; Iro aaO [„Benützt der Bestandnehmer das Bestandobjekt weiter, ist der Widerspruch des Bestandgebers wirkungslos, wenn er nicht in angemessener Frist die Räumungsklage erhebt."]; Iby aaO Rz 9 [„ ... das von der Rechtsprechung aufgestellte Erfordernis der Räumungsklage binnen 'angemessener' Frist nach Ablauf des befristeten Bestandvertrags ... "]), wobei jeweils auf die Entscheidung 5 Ob 97/99x (= immolex 1999/179 = MietSlg 51.758) verwiesen wird (ausdrücklich gegenteilig jedoch etwa Binder aaO Rz 4 [„ ... bedarf hiefür nicht unbedingt der Einbringung einer Räumungsklage"]; Vonkilch , wobl 2002/28 [Entscheidungsanmerkung]). Diese Entscheidung nimmt allerdings auf den Sonderfall Bedacht, dass der Vermieter nicht eindeutig gegen die Vertragserneuerung auftritt, sondern mit dem Mieter Verhandlungen über eine Vertragsverlängerung führt; in diesem Fall kann eine (automatische) Vertragsverlängerung nur dann verhindert werden, wenn der Vermieter - wohl nach dem Scheitern der Verhandlungen - in angemessener Frist die Räumungsklage einbringt; ansonsten reichen Vertragsverhandlungen überhaupt nicht aus, die Vermutung der Vertragsverlängerung zu widerlegen (etwa 7 Ob 149/98g). Soweit die Entscheidung 5 Ob 97/99x und auch Würth (aaO) sowie Würth/Zingher/Kovanyi (aaO) auf andere Entscheidungen verweisen, besagen diese lediglich, dass maßgeblich die Erklärung des Vermieters ist, das Bestandverhältnis über das Fristende hinaus nicht mehr fortsetzen zu wollen (etwa 2 Ob 527/94 = MietSlg 46.142; 6 Ob 643/94 = MietSlg 46.144).
1.3. Abgesehen von dieser, der Hemmungswirkung von Vergleichsverhandlungen für den Ablauf der Verjährungsfrist (vgl dazu Dehn in Koziol/Bydlinski/Bollenberger , ABGB² [2007] § 1494 Rz 4 mwN) nachgebildeten Einschränkung bedarf es somit nicht der Einbringung einer Räumungsklage, um eine stillschweigende Erneuerung des befristeten Bestandverhältnisses hintanzuhalten, wenn der betreffende Vertragspartner seinen Willen, eine stillschweigende Erneuerung des Vertrags zu verhindern, durch unverzügliche, nach außen erkennbare Erklärungen und Handlungen so deutlich zum Ausdruck gebracht hat, dass bei objektiver Würdigung kein Zweifel an seiner ernstlichen Ablehnung einer solchen Vertragserneuerung aufkommen kann (ebenso Iby in Fasching/Konecny , ZPO² [2005] § 569 Rz 9); es sei denn, dass das lange Zuwarten mit der Räumungsklage den Schluss rechtfertigt, die stillschweigende Verlängerung des Vertrags werde jetzt doch akzeptiert ( Iby aaO; vgl in diesem Sinn wohl auch 1 Ob 787/52 = MietSlg 2222; 3 Ob 571/91 = MietSlg 43.246 = wobl 1992/62 [ Hanel ]).
Da die Kläger, die lediglich irrtümlich - ein Irrtum schadet dem Vermieter nicht grundsätzlich (vgl 3 Ob 571/91) - von der Berechtigung der Beklagten ausgingen, das Mietverhältnis um ein Jahr verlängern zu können, bereits vor dem 4. 8. 2006 klar zum Ausdruck gebracht hatten, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses abzulehnen, und auch danach der Beklagten nicht Mietzins, sondern lediglich Benützungsentgelt vorschrieben, kann im vorliegenden Fall nicht angenommen werden, die Kläger hätten in weiterer Folge die stillschweigende Verlängerung des Vertrags „jetzt doch" akzeptiert.
1.4. Das mit 4. 8. 2006 befristete Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde somit nicht gemäß § 1114 ABGB stillschweigend erneuert.
2. Die Beklagte meint in ihrer Revisionsbeantwortung weiters, die Parteien hätten eine Verlängerung des Mietverhältnisses ab 4. 8. 2006 für die Dauer von einem Jahr vereinbart; eine solche sei jedoch im Hinblick auf § 29 Abs 1 Z 3b MRG unzulässig gewesen, weshalb (auch) aus diesem Grund ein unbefristetes Mietverhältnis vorliege. Damit weicht die Beklagte jedoch von den Feststellungen der Vorinstanzen ab, wonach die Kläger eben kein (weiteres) Mietverhältnis mit ihr eingehen wollten.
3. Somit endete das Mietverhältnis zwischen den Parteien - auch nach dem Rechtsstandpunkt der Beklagten am 4. 8. 2006; es wurde jedoch weder ausdrücklich noch stillschweigend erneuert. Die Räumungsklage ist daher berechtigt, weshalb die Entscheidung des Erstgerichts wieder herzustellen war.
Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens gründet sich auf §§ 41, 50 ZPO.
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