Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Grohmann und Dr. E. Solé als weitere Richter in den verbundenen außerstreitigen Mietrechtssachen der Antragstellerin Patricia E*****, vertreten durch Dr. Gerhard Ebner und Dr. Joachim Tschütscher, Rechtsanwälte in Innsbruck, gegen den Antragsgegner Rudolf K*****, vertreten durch Dr. Robert Eiter, Rechtsanwalt in Innsbruck, wegen §§ 16, 37 Abs 1 Z 8 MRG, über den ordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Beschluss (richtig: Sachbeschluss) des Landesgerichts Innsbruck als Rekursgericht vom 19. Jänner 2007, GZ 2 R 299/06v-21, mit welchem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Innsbruck vom 13. Juni 2006, GZ 17 Msch 4/05h (17 Msch 5/05y)-15, bestätigt wurde, den Beschluss
gefasst:
Dem ordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin wird Folge gegeben.
Der angefochtene Sachbeschluss des Rekursgerichts, der im Übrigen als in Rechtskraft erwachsen unberührt bleibt, wird, soweit er die Mietzinsüberprüfung für die Zeit ab April 2001 betrifft, aufgehoben und dem Rekursgericht in diesem Umfang die neuerliche Entscheidung aufgetragen.
Der Antragsgegner hat die Kosten seiner Rekursbeantwortung (richtig:
Revisionsrekursbeantwortung; ON 23) selbst zu tragen.
Begründung:
Der Antragsgegner ist Alleineigentümer der Liegenschaft *****. Dort befindet sich ein ca 1913 neu errichtetes Gebäude mit acht selbstständigen Wohneinheiten. Mit schriftlichem Mietvertrag vom 1. 3. 1999 hat der Antragsgegner als Vermieter dem Otmar E*****, dem inzwischen geschiedenen Ehegatten der Antragstellerin, als alleinigem Hauptmieter die im 1. Obergeschoß des Hauses ostseitig gelegene Wohnung mit einer Nutzfläche von 98 m2 in Bestand gegeben. Das Mietverhältnis begann am 15. 4. 1999 und war ursprünglich auf die Dauer von fünf Jahren, also bis 14. 4. 2004 abgeschlossen. Als monatlicher Hauptmietzins waren 5.500 S (zuzüglich 10 % USt) vereinbart mit Wertbeständigkeit entsprechend den Veränderungen des Richtwerts. Unter Einschluss der Mietnebenkosten von netto 1.463,14 S zuzüglich USt ergab sich letztlich ein Gesamtbetrag von 7.659,45 S pro Monat.
Im Jahre 1999 befand sich die von Otmar E***** gemietete Wohneinheit bestehend aus Vorraum, drei Zimmern, Kabinett, Küche, Speis, Bad, WC, Veranda und Kellerabteil im Allgemeinen in einem ordentlichen, üblich abgenützten Zustand. Die Gasetagenheizung war funktionsfähig, lediglich im Bereich der Ventile waren Undichtheiten vorhanden. Ein Austausch der undichten Ventile hätte damals Kosten von ca 7.000 S verursacht. Otmar E***** hatte diesen Mangel gegenüber Karl S*****, dem Hausverwalter und Ansprechpartner auf Vermieterseite, vor Vertragsabschluss angesprochen und dabei erwähnt, vom Fach zu sein und etwaige Mängel der Heizungsanlage selbst beheben zu können. Bei Anmietung durch Otmar E***** befand sich im Mietobjekt keine Kücheneinrichtung. In der Küche war lediglich ein Kalt- und Warmwasseranschluss vorhanden. Otmar E***** hat in der Folge die vormals um ca 120.000 S abgelöste Kücheneinrichtung aus seiner früheren Wohnung mitgenommen und mit Zustimmung des Vermieters im Mietobjekt eingebaut. Weiters hat Otmar E***** nicht nur die teilweise undichten Ventile im Bereich der Gasetagenheizung erneuert, sondern alle Heizkörper und Rohre ausgetauscht und Letztere unter Putz verlegt, wobei von Otmar E***** getragene Materialkosten von ca 25.000 S anfielen. Ebenfalls auf eigene Kosten erneuerte und modernisierte Otmar E***** die Elektroleitungen im Bestandobjekt. Die angefallenen Materialkosten für die Elektroinstallation betrugen etwa 22.000 S. Schließlich sanierte Otmar E***** noch den Boden, indem er Parkettböden nachschleifen ließ. Alle diese Maßnahmen führte Otmar E***** unmittelbar nach Einzug in die Wohnung jeweils auf eigene Kosten durch. Danach befand sich die Wohneinheit in sehr gutem Zustand, mit voll eingerichteter Küche, erneuerter Gasetagenheizung und Elektroinstallationen entsprechend dem neuesten Stand der Technik.
Otmar E***** führte als alleiniger Hauptmieter das Mietverhältnis bis Anfang 2001 fort. Im Zuge des zu 36 C 51/00a des Bezirksgerichts Innsbruck geführten Scheidungsverfahrens gemäß § 55a EheG schlossen Otmar E***** und die Antragstellerin am 12. 3. 2001 einen gerichtlichen Vergleich mit auszugsweise folgendem Inhalt:
„IV.
Frau Patricia E***** (= Antragstellerin) und Herr Otmar E***** vereinbaren, dass die vormalige Ehewohnung in *****, in Zukunft Frau Patricia E***** allein zufallen soll. Frau Patricia E***** übernimmt daher das diesbezügliche Mietverhältnis und wird Herr Otmar E***** aus seiner Zahlungsverpflichtung bzw Haftung entlassen. Otmar E***** überträgt daher mit diesem gerichtlichen Vergleich seine Mietrechte an der bisherigen Ehewohnung im Haus ***** ... an Patricia E***** und diese nimmt diese Rechtsübertragung an."
Die Antragstellerin war ursprünglich mit ihrem Gatten gemeinsam in die Mietwohnung eingezogen. Im Hinblick auf die Scheidungsvereinbarung zog Otmar E***** aus und die Wohnung blieb allein der Antragstellerin. Von der Scheidungsvereinbarung wurde der Hausverwalter Josef S***** verständigt, welcher den Mietrechtsübergang mit Schreiben vom 5. 10. 2001 der Antragstellerin gegenüber bestätigte.
Otmar E***** hat sämtliche Bestandzinszahlungen bis einschließlich März 2001 vollständig und endgültig aus Eigenem erbracht. Ab April 2001 bezahlte die Antragstellerin den Bestandzins.
Otmar E***** hat sich (nachfolgend) nie an die Vermieterseite zwecks allfällig überhöht geleisteter Mietzinse gewandt und hat bis heute auch keinerlei außergerichtliche oder gerichtliche Schritte im Sinn einer Mietzinsüberprüfung unternommen.
Im Zuge des Mieterwechsels März/April 2001 kam es zu keiner neuen Mietzinsvereinbarung. Die Antragstellerin hat den ursprünglich vereinbarten Bestandzins unverändert weiter bezahlt. Bereits mit Schreiben vom 22. 4. 1999 hatte die damalige Hausverwaltung namens des Antragsgegners (= Vermieter) Otmar E***** mitgeteilt, der Antragsgegner sei bereit, das Mietverhältnis über die bisher vereinbarte Laufzeit hinaus zu verlängern, wenn alle gesetzlichen Vorschriften und vertraglich festgelegten Bedingungen erfüllt würden. Tatsächlich kam es dann am 13. 4. 2004 zu einer schriftlichen Verlängerungsvereinbarung zwischen den Parteien um weitere fünf Jahre, wonach das Mietverhältnis unter Beibehaltung sämtlicher derzeitiger Bestimmungen am 14. 4. 2009 ende. Bis dahin kam es zu keinerlei Bemängelungen von Seiten der Antragstellerin bzw ihres geschiedenen Gatten, in Bezug auf Mietzinshöhe bzw Zustand der Wohnung.
Während der gesamten Bestandzeit wurden keine vom ursprünglichen Bestandvertrag des Jahres 1999 abweichenden Mietzinsvereinbarungen getroffen. Der Vermieter hat lediglich jeweils im April eines jeden Jahres Indexveränderungen basierend auf der jeweiligen Veränderung des gesetzlichen Richtwerts angesprochen. Bei Mietrechtsübernahme durch die Antragstellerin belief sich der so indexierte monatliche Nettohauptmietzins ab Mai 2001 auf monatlich 418,28 EUR. Mit Schreiben vom 15. 4. 2002 sprach der Vermieter eine Wertsicherung an, wodurch sich der Nettomietzins ab Mai 2002 auf monatlich 426,31 EUR erhöhte. Die Indexanpassung mit Schreiben vom 13. 4. 2003 führte per April 2003 zu monatlichen 434,54 EUR netto und jene mit Schreiben vom 13. 4. 2004 bzw 8. 3. 2005 ab April 2004 zu monatlich 439,49 EUR bzw ab März 2005 zu monatlich 452,68 EUR.
Unter Berücksichtigung des Zustands der Wohneinheit bei Anmietung durch den geschiedenen Ehegatten der Antragstellerin im Jahre 1999 erweist sich - neben dem Befristungsabschlag - unter Zugrundelegung der fehlenden Kücheneinrichtung ein Abstrich vom gesetzlichen Richtwert in Höhe von 25 % als berechtigt und angemessen (§ 273 ZPO). Unter Zugrundelegung des sodann von Otmar E***** adaptierten Zustands der Wohneinheit ergibt sich - wiederum vorbehaltlich des Befristungsabschlags - zum Zeitpunkt des Eintritts der Antragstellerin (März/April 2001) ein zulässiger und angemessener Nettohauptmietzins analog den jeweiligen vollen Richtwertzinsbeträgen für Tirol.
Die Antragstellerin begehrte die Mietzinsüberprüfung und dabei die Feststellung, mit welchem Betrag der Antragsgegner das gesetzlich zulässige Zinsausmaß in der Zeit ab 15. 4. 1999 überschritten habe sowie dessen Verpflichtung zur Rückzahlung des zu viel bezahlten Betrags.
Der Antragsgegner wandte ein, dass die Mietwohnung in die Ausstattungskategorie A falle und der vereinbarte Mietzins jedenfalls angemessen sei.
Das Erstgericht wies den Mietzinsüberprüfungsantrag ab. Es konnte nicht feststellen, dass zwischen Otmar E***** und dem Antragsgegner eine Vereinbarung erfolgt sei, wonach die Kosten der vom Mieter angeschafften Kücheneinrichtung mit Mietzinsbeträgen für die Zeit von 17. 2. 1999 bis 14. 4. 1999 verrechnet werden sollten. Rechtlich vertrat das Erstgericht die Ansicht, für die Beurteilung des Begehrens sei der bei der Schlichtungsstelle gestellte Antrag maßgeblich, welcher im gerichtlichen Verfahren weder geändert, erweitert noch konkretisiert werden könne. Gleiches gelte für die am Verfahren beteiligten Personen. Die Frage der Aktiv- und Passivlegitimation sei von Amts wegen zu klären. In einem Verfahren auf Mietzinsüberprüfung nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG seien die am maßgeblichen Mietvertrag beteiligten Personen legitimiert (MietSlg 44.510). Richte sich der Antrag ausschließlich gegen eine nicht legitimierte Partei, so komme im nachfolgenden gerichtlichen Verfahren weder eine Berichtigung der Parteienbezeichnung in Betracht, noch eine „Sanierung" durch nachträgliche Beiziehung der richtigen Person am gerichtlichen Verfahren (MietSlg 45.487). Unter Berücksichtigung des vor der Schlichtungsstelle gestellten Begehrens und des dortigen Vorbringens der Antragstellerin sei klar, dass nicht die Überprüfung der jährlichen Indexerhöhungen Verfahrensgegenstand sei, sondern nur die ursprüngliche Mietzinsvereinbarung aus dem Jahr 1999. Zur Zeit des Abschlusses dieser Mietzinsvereinbarung sei aber Otmar E***** Hauptmieter gewesen. Die Antragstellerin sei erst im Zuge des Scheidungsvergleichs im März/April 2001 unter Aufrechterhaltung der bisherigen Vereinbarungen in das Bestandverhältnis eingetreten. Die Zuweisung einer Ehewohnung nach § 87 Abs 2 EheG wirke ex tunc und könne nicht rückwirkend Rechtsverhältnisse gestalten. Im Ergebnis bedeute dies, dass der Antragstellerin keine Legitimation zur Überprüfung der ursprünglichen Mietzinsvereinbarung aus dem Jahre 1999 zukomme.
Das Rekursgericht gab dem von der Antragstellerin erhobenen Rekurs nicht Folge. Zunächst komme es auf den bei der Schlichtungsstelle eingebrachten Antrag und das dort behandelte Vorbringen an, weil gerade die Durchführung des Schlichtungsverfahrens gem § 39 Abs 1 MRG die Voraussetzung für die spätere Anrufbarkeit des Gerichts und für die Zulässigkeit des Rechtswegs bilde. Anträgen bei Gericht, die - inhaltlich oder hinsichtlich der beteiligten Personen - über die im Schlichtungsverfahren behandelten hinausgingen, stehe die Unzulässigkeit des Rechtswegs entgegen (MietSlg 57.426). Nach Antrag und Vorbringen der Antragstellerin vor der Schlichtungsstelle strebe diese die Überprüfung des Mietvertrags vom 15. 4. 1999 an. Nach den Feststellungen des Erstgerichts habe die Antragstellerin aber erst ab April 2001 die Mietzinse entrichtet, sodass erst seither von deren Eintritt in den Mietvertrag auszugehen sei. Vor und bis zu diesem Zeitpunkt sei Otmar E***** der (alleinige) Mieter der Wohnung gewesen. Zum Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG sei ausschließlich der Hauptmieter in der relevanten Mietzinsperiode aktiv legitimiert (MietSlg 54.378). Dem Erstgericht sei daher beizupflichten, wenn es die Aktivlegitimation der Antragstellerin für eine Überprüfung des Mietzinses ab dem 15. 4. 1999 verneinte. Der Antragstellerin sei es aber auch verwehrt, ihren Antrag im erstgerichtlichen Verfahren abzuändern oder anzupassen, sodass eine Überprüfung des Mietzinses ab einem späteren Zeitpunkt (ihrem Eintritt in den Mietvertrag) ebenfalls nicht möglich sei. Mangels Aktivlegitimation erweise sich der Rekurs der Antragstellerin als unberechtigt.
Die Entscheidung des Rekursgerichts enthält den Ausspruch, der Wert des Entscheidungsgegenstands übersteige 10.000 EUR und der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig. Entscheidungen darüber, ob über „weniger" abgesprochen werden könne, als mit dem Sachantrag vor der Schlichtungsstelle begehrt worden sei, lägen - soweit für das Rekursgericht überblickbar - nicht vor.
Gegen die Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der ordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung im Sinn der Feststellung der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung ab dem Zeitpunkt des Eintritts in das Mietverhältnis, also seit April 2001. Hilfsweise stellt die Antragstellerin auch einen Aufhebungsantrag.
Der Antragsgegner erstattete eine Rekursbeantwortung (richtig: Revisionsrekursbeantwortung) mit dem Antrag, dem Rekurs (richtig: dem Revisionsrekurs) der Antragstellerin keine Folge zu geben.
Der Revisionsrekurs ist zulässig und berechtigt, weil die Vorinstanzen die Aktivlegitimation der Antragstellerin unrichtig beurteilt haben.
1. Vorauszuschicken ist, dass die Antragstellerin nach ihrem Rechtsmittelantrag nur mehr die Mietzinsüberprüfung für die Zeit ab ihrem Mietvertragseintrag, also ab April 2001 anstrebt. Die Aktivlegitimation der Antragstellerin für eine Mietzinsüberprüfung betreffend den davor gelegenen Bestandzeitraum bedarf daher keiner Beurteilung (mehr). Es erübrigt sich deshalb auch die Beantwortung der Frage, ob der auf einem Scheidungsfolgenvergleich beruhende Eintritt der Antragstellerin in den Bestandvertrag auf einen früheren Zeitpunkt zurück wirkt.
2. Die Vorinstanzen haben sich auf die Rechtsprechung des erkennenden Senats berufen, wonach das Verfahren vor der Schlichtungsstelle und das nachfolgende gerichtliche Verfahren insofern eine Einheit bilden, als der bei der Schlichtungsstelle erhobene Antrag (die „Sache") vor
Gericht weder erweitert noch geändert werden kann (5 Ob 62/06p = EWr
I/15a/57; 5 Ob 122/02f = MietSlg 54.403 = wobl 2003/130, 250;
RIS-Justiz RS0006307). Ein solcher Fall liegt hier aber ohnehin nicht vor, weil die Antragstellerin ihr Begehren nie erweitert oder geändert hat. Es sind vielmehr zwei andere Fragen zu beantworten, nämlich ob - wie vom Rekursgericht für klärungsbedürftig erachtet - über ein „Minus" gegenüber dem ursprünglichen Begehren (Mietzinsüberprüfung betreffend den [eingeschränkten] Zeitraum ab dem Vertragseintritt der Antragstellerin) erkannt werden kann und ob die Antragstellerin für diesen Zeitraum aktivlegitimiert ist. Beide Fragen sind zu bejahen:
3. Dass nach einem Verfahren vor der Schlichtungsstelle im gerichtlichen Verfahren über einen (eingeschränkten) Teil, also über ein „Minus" gegenüber dem ursprünglichen Begehren grundsätzlich (gegebenenfalls auch stattgebend) entschieden werden kann, entspricht zunächst schon einem ganz allgemeinen, etwa aus § 405 ZPO ableitbaren Verfahrensgrundsatz; dies war auch schon zur Verfahrensrechtslage vor dem neuen Außerstreitverfahrensrecht unzuweifelhaft (zu einer Zu-um-Zug-Verpflichtung als Minus vgl 5 Ob 114/95 = EWr I/21/33 = MietSlg 47.449). Dass sich eine Mietzinsüberprüfung, die sich ohne sonstige Änderung der Rechtsgrundlagen auf einen gegenüber dem ursprünglichen Begehren eingeschränkten Zeitraum erstreckt, im Sinn des nunmehr maßgeblichen § 36 Abs 3 AußStrG „im Rahmen des Gegenstands des Verfahrens" hält, kann ebenfalls nicht zweifelhaft sein.
4. Der zwischen Otmar E***** und der Antragstellerin abgeschlossene Scheidungsfolgenvergleich hat hinsichtlich des Bestandvertrags zum - auch vom Antragsgegner als Vermieter genehmigten - Vertragsübergang auf Mieterseite geführt. Dieser Vertragsübergang bewirkte auch den Übergang der Aktivlegitimation von - zu diesem Zeitpunkt noch bestehenden - Gestaltungsrechten (vgl Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 12 MRG Rz 25; zur notwendigen Hauptmieterstellung in der prüfungsrelevanten Mietzinsperiode vgl auch 5 Ob 138/92 = MietSlg 44.515/47 = HS 22.015 = RdW 1993, 41 [Holeschofsky] = EvBl 1993/108 = wobl 1993/23, 31 [Würth]). Die Präklusivfrist des § 16 Abs 8 MRG hat die Antragstellerin bei der hier erfolgten Aneinanderreihung befristeter Mietverträge gewahrt (5
Ob 102/04t = immolex 2005/32, 86 [Prader] = RdW 2005/369, 354 = wobl
2005/74, 233 = SZ 2004/167 = MietSlg 56.304). Die Antragstellerin ist
somit berechtigt, die Mietzinsüberprüfung für die Zeit ab April 2001 zu begehren. Maßgeblich ist dabei die Beschaffenheit (Ausstattung) des Mietgegenstands zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags, also die sogenannte „Urkategorie" (§ 16 Abs 1 MRG; vgl RIS-Justiz RS0069863).
5. Das Rekursgericht hat infolge abweichender Rechtsansicht die vom Antragsgegner in seiner Rekursbeantwortung erhobene Tatsachen- und Verfahrensrüge unerledigt gelassen. Dies wird im fortgesetzten Verfahren nachzuholen und sodann die Mietzinsprüfung für die Zeit ab April 2001 vorzunehmen sein. Dem Revisionsrekurs war demnach im Sinn seines hilfsweise gestellten Aufhebungsantrags Folge zu geben.
6. Die Entscheidung über die Kosten der Revisionsrekursbeantwortung beruht auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG idF vor dem WohnAußStrBeglG, weil das Verfahren - vor der Schlichtungsstelle (5 Ob 192/06f = EWr I/9/64; 5 Ob 72/07k) - vor dem 1. 1. 2005 anhängig geworden ist (Art 10 § 2 WohnAußStrBeglG). Ersatzfähige Barauslagen wurden nicht verzeichnet.
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